Urteil des LG Potsdam vom 09.10.2008

LG Potsdam: fortsetzung des mietverhältnisses, zustand, vermieter, grundstück, wohnung, herausgabe, eigentum, aufrechnung, verzug, verkehrswert

Gericht:

LG Potsdam 11.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

11 S 230/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 536a BGB, § 573 Abs 2 Nr 3

BGB, § 1922 BGB, § 11a VermG

Wohnraummiete im Beitrittsgebiet: Vereinbarte Vermieterpflicht

des VEB zu laufenden Schönheitsreparaturen im Altvertrag;

Verwertungskündigung der Erbengemeinschaft nach Restitution

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 09.10.2008,

Az.: 24 C 264/08, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert der II. Instanz beträgt 5.855,88 €.

Gründe

Bezüglich des tatsächlichen Geschehensablaufes wird auf die Ausführungen des

angefochtenen Urteils Bezug genommen; § 540 Abs. 1 ZPO. Die Kläger verlangen

weiterhin die geräumte Herausgabe des Grundstücks Z. D. in ... Kl. Sie beantragen,

die Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils gesamtschuldnerisch

zur geräumten Herausgabe des Grundstücks Z. D. in … Kl. an die Kläger zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere wurde sie innerhalb der gesetzlichen Form- und

Fristvorschriften eingelegt. In der Sache bleibt sie jedoch ohne Erfolg. Den Klägern steht

als Rechtsnachfolgern des ehemaligen Eigentümers Fr. W. D. gemäß § 1922 BGB nach

Beendigung der staatlichen Verwaltung über das Grundstück kein Anspruch auf

Räumung und Herausgabe des Grundstückes gegen die Beklagte zu 1) als Mieterin zu.

Das Amtsgericht hatte zu Recht ausgeführt, dass der Mietvertrag der Kläger mit der

Beklagten zu 1) nicht durch die Kündigungen vom 16.07.2007 sowie vom 30.06.2008

und vom 27.08.2008 beendet worden ist.

Die Verwertungskündigungen der Kläger aus dem Schreiben ihres ehemaligen

Prozessbevollmächtigten vom 16.07.2007 und aus der Klageschrift vom 30.06.2008

haben nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Einen Kündigungsgrund

gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann eine

Kündigung erfolgen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an

einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und

dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Amtsgericht hat insoweit zu Recht

ausgeführt, dass jedenfalls nicht ersichtlich ist, dass die Kläger im Falle des

Nichtdurchgreifens der Kündigung erhebliche Nachteile erleiden würden. Die Beurteilung

der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein

erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des

Eigentums (Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen

Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem

Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter

vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung

gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil

versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385). Auch das Besitzrecht des Mieters an der

gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz

und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen

Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang

annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes

der Wohnung erwachsen. Die hiernach im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters

und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden

Betrachtung. Sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des

Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

Grundsätzlich ist ein erheblicher Nachteil des Vermieters zu bejahen, wenn der

Vermieter das Haus in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich

unangemessen zu einem niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis verwerten könnte,

so dass ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheint und der Kündigungsschutz des

Mietverhältnisses damit zum faktischen Verkaufshindernis wird. Ein derartiger Nachteil

liegt hier nicht vor. Nachdem die Erben das Objekt in vermietetem Zustand erworben

haben, ist Bezugspunkt für eine Vergleichsrechnung nicht der absolute Vorteil, der den

Erben bei Veräußerung in unvermietetem Zustand entstehen würde, sondern ihre

Vermögenslage zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung. Diese ist dadurch

gekennzeichnet, dass die Wohnung gerade nicht im unvermieteten Zustand, sondern

mit dem Mietverhältnis behaftet erworben wurde (OLG Stuttgart, GE 2006, 323). Das

Amtsgericht hat zu Recht als Anknüpfungspunkt für den Erwerb der Kläger das Ende der

staatlichen Verwaltung am 31.12.1992 gemäß § 11 a Vermögensgesetz angesehen. Im

Falle des Erwerbs durch Erbgang kommt es grundsätzlich auf den Verkehrswert im

Zeitpunkt des Erbgangs an (OLG Stuttgart, a.a.O.). Im Vorliegenden ist nicht

vorgetragen, wann der Erbgang war. Dies erweist sich jedoch insoweit als unschädlich,

als der Besonderheit Rechnung zu tragen ist, dass die Kläger erst durch Aufhebung der

staatlichen Verfügungsbefugnis tatsächlich in die Stellung eines Vermieters eintraten.

Mithin ist ihnen erst zu diesem Zeitpunkt erstmalig ein realisierbarer Vermögenswert

zugewachsen. Die Kläger haben hinsichtlich der in einen Preisvergleich im vorgenannten

Sinne einzubeziehenden Daten lediglich vorgetragen, dass der Verkehrswert des Hauses

im Jahr 1993 334.000,00 € betrug. Es wurden weder in erster noch in zweiter Instanz

Ausführungen dazu getätigt, dass und inwieweit sich die Veräußerungsmöglichkeit des

Hauses in vermieteten Zustand im Zeitraum 1993 bis heute verschlechtert hat.

Vielmehr gingen die Kläger von einer Steigerung des Verkehrswertes aus. Dahin stehen

kann, ob das Amtsgericht insoweit einen richterlichen Hinweis hätte tätigen müssen.

Denn die Kläger tragen auch, nachdem sie von den urteilstragenden Erwägungen

Kenntnis erlangt haben zu der Entwicklung des Wertes zwischen 1993 und dem

Zeitpunkt der Kündigung nicht vor. Es genügt nicht, sich darauf zu beziehen, dass das

Grundstück 12 Jahre lang Verluste eingebracht und daher im Wert vermindert hat. Denn

die Prüfung der Nachteile darf sich eben nicht auf den bloßen Wertvergleich des

vermieteten Grundstücks im Zeitpunkt der Kündigung mit dem Wert des unvermieteten

Grundstücks beschränken. Entscheidend ist vielmehr, wie bereits das Amtsgericht

ausgeführt hat, der Wertvergleich des vermieteten Grundstücks im Erwerbs- und

Veräußerungszeitpunkt. Insoweit hat das Amtsgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass

dem Grundstück von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert

anheftete. Auch zum 01.01.1993 waren die Kläger hoch betagt und erwies sich das

Grundstück nach ihrem Vortrag als unrentabel. Eine Verschlechterung der

Vermögenslage ist nach dem Vortrag der Kläger mithin nicht erkennbar. Dem

Beweisantritt der Kläger durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu

ermitteln, dass das Grundstück in unvermietetem Zustand gegenüber der Veräußerung

in vermietetem Zustand im Zeitpunkt der Kündigung einen Mehrerlös bringen würde,

war dementsprechend nicht nachzugehen.

Die pauschale Behauptung der Kläger, das Grundstück sei im vermieteten Zustand

praktisch unverkäuflich, reicht ebenfalls nicht zur Darlegung eines erheblichen Nachteils.

Der Vermieter kann sich nicht auf einen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend

berufen, dass Wohnungen, auch wenn sie als Renditeobjekt praktisch ungeeignet sind,

nur in unvermieteten Zustand verkauft werden können, zumal der Erwerber seinerseits

in der Lage ist, das Objekt wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Es kann nicht von einer

generellen Unverkäuflichkeit vermieteter Objekte ausgegangen werden (LG Stuttgart,

ZMR 1995, 259; BVerfG NJW 1992, 2411). Eine Existenzbedrohung durch die

Unterhaltung der Mobile ist ebenfalls nicht vorgetragen.

Auch die Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Klageschrift vom 03.06.2008, Bl. 8

d.A., führt nicht zum Erfolg. Es ist nicht davon auszugehen, dass sich die Beklagte zu 1)

in Verzug mit den Mietzinszahlungen November und Dezember 2007 sowie teilweise

Januar 2008 befand. Die Mietzinsansprüche der Kläger sind gemäß § 389 BGB durch

Aufrechnung erloschen. Denn der Beklagten stand ein aufrechenbarer

Kostenersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 2 BGB in Höhe der Malerkosten gemäß

Rechnung vom 15.07.2007 in Höhe von 1.404,06 € brutto zu. Die Kammer schließt sich

der Würdigung des Amtsgerichtes zum Inhalt des Mietvertrages an. Ebenso wie das

Amtsgericht geht die Kammer nach Würdigung der vorgelegten Fotokopien davon aus,

dass das Wort Vermieter unterstrichen ist, so dass von einer vertraglichen Vereinbarung

über die Durchführung der Malerarbeiten während des Mietverhältnisses durch den

Vermieter auszugehen ist. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf Seite 6

und 7 des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Auch wenn die Regelungen des

ZGB für vor dem 03.10.1990 abgeschlossenen Mietverträge zur Auslegung

heranzuziehen sind, muß dies gelten. Auch wenn hiernach für die malermäßige

Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses der Mieter verantwortlich war,

so waren die Parteien dennoch nicht gehindert, eine abweichende Vereinbarung zu

treffen. Dass von einer solchen durch die Unterstreichung im Mietvertrag hier

auszugehen ist, hatte das Amtsgericht ausführlich ausgeführt. Mithin waren die

Vermieter zur Renovierung verpflichtet. Nach erfolgloser Mahnung war die Beklagte zu 1)

mithin zur Durchführung der Arbeiten auf Kosten der Kläger und damit auch zur

Aufrechnung in Höhe des Mietzinses für November, Dezember 2007 sowie Januar 2008

hälftig berechtigt. Darüber hinaus liegt der Fall auch so, dass auch bei anderer

Interpretation der zur Gerichtsakte gelangten Vertragsurkunden, die Beklagtenseite sich

jedenfalls auf Grund ihres Vertragsexemplares, in welchem das Wort Vermieter

unterstrichen ist, in einem entschuldbaren Rechtsirrtum über ihre

Aufrechnungsberechtigung befunden hat, so dass es jedenfalls an einem schuldhaften

Verzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 BGB fehlen würde.

Hinsichtlich der Beklagten zu 2) fehlt es bereits an einem Mietverhältnis. Dies ergibt sich

aus der rechtlichen Wertung des § 563 a BGB. Auf diese Frage kommt es indes nicht an,

denn auch ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten zu 2) – deren dauerhafter

Aufenthalt im Mietobjekt ebenfalls nicht feststeht - wäre jedenfalls durch die oben

genannten Kündigungen nicht beendet worden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit

auf § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543

Abs. 2 BGB nicht vorliegen.

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