Urteil des LG Potsdam vom 11.10.2006
LG Potsdam: einstweilige verfügung, kaution, vermieter, beendigung, mietvertrag, form, herausgabe, versicherung, gefahr, umkehrschluss
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Gericht:
LG Potsdam 11.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
11 S 192/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 551 BGB, § 935 ZPO, § 940
ZPO
Wohnraummiete: Verhinderung des Zugriffs des Vermieters auf
das Kautionssparbuch durch einstweilige Verfügung
Tenor
1. Die Berufung der Verfügungskläger gegen das am 11.10.2006 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Zossen - Geschäftszeichen: 2 C 204/06 - wird auf ihre Kosten
zurückgewiesen.
2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
I.
Zwischen den Parteien bestand ein Wohnungsmietvertrag, aufgrund dessen die
Verfügungskläger der Verfügungsbeklagten eine Kaution in Höhe von 2.109,00 DM in
Form eines zugunsten der Verfügungsbeklagten verpfändeten Sparbuches zu stellen
verpflichtet waren. Der Mietvertrag enthält in § 5 Ziff. 2.1 folgende Klauseln:
Die Verfügungskläger kündigten den Mietvertrag zum 30.11.2005, nachdem sie den
vereinbarten Mietzins wegen Schimmelbildung in der Wohnung nur in geminderter Höhe
gezahlt hatten. Im Juni 2006 verlangten sie von der Verfügungsbeklagten die
Herausgabe des Sparbuches. Diese kündigte das Sparbuch zum 19.07.2006 und
verlangte von der das Sparbuch führenden Bank die Auszahlung des verpfändeten
Betrages.
Die von den Verfügungsklägern beantragte einstweilige Verfügung mit dem Ziel, die
Verfügungsbeklagten an der Einziehung des Kautionsguthabens zu hindern, wurde vom
Amtsgericht zunächst erlassen, nach Widerspruch jedoch aufgehoben.
Die Verfügungskläger beantragen,
unter Abänderung des am 11.10.2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichts
Zossen, Geschäftsnummer: 2 C 204/06, die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts
Zossen vom 12.07.2006, zu bestätigen,
hilfsweise
unter Abänderung des am 11.10.2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichts
Zossen, Geschäftsnummer: 2 C 204/06, der Verfügungsbeklagten im Wege der
einstweiligen Verfügung ohne mündliche Verhandlung aufzugeben, es bei Meidung eines
für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes in Höhe von bis zu
250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten zu
unterlassen, die Forderung aus dem Mietkautionskonto bei der Sparkasse mit der
Nummer … (BLZ: ...) einzuziehen.
Die Verfügungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des
erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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II.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung (§§ 511 Abs.1,
Abs. 2 Nr. 2, 517, 519, 520 ZPO) ist unbegründet. Dabei kann dahinstehen, ob die
Verfügungskläger bereits deshalb einen Verfügungsanspruch geltend machen können,
weil nach § 5 des streitgegenständlichen Mietvertrages die Kaution spätestens 6 Monate
nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben war. Ob eine solche Klausel den
Zugriff des Vermieters auf die Kaution nach Ablauf der benannten Frist hindert
(dahingehend Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.1997 - Geschäftszeichen: 62 S
514/96; abgedruckt in GE 1997, 1027), auch wenn der Vermieter fällige Forderungen
gegenüber den Mietern hat, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden. Denn
jedenfalls steht den Verfügungsklägern kein Verfügungsgrund zur Seite.
Ein Verfügungsgrund ist dann gegeben, wenn ohne den Erlass der einstweiligen
Verfügung die Durchsetzung des Rechts der Verfügungskläger im Hauptverfahren
erheblich erschwert oder vereitelt würde. Dies ist nicht bereits allein infolge der
Ankündigung der Verfügungsbeklagten, die Kautionsforderung einzuziehen,
anzunehmen, denn die Kaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des
Vermieters. Dieser soll sich wegen bestehender mietvertraglichen Ansprüche während
und nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise befriedigen können (vgl.
Bub-Treier, Handbuch des Mietrechts, III A Rd.Ziff. 766). Dies haben die Parteien
mietvertraglich auch noch einmal bekräftigt, indem sie in § 5 des Mietvertrages eine
Klausel aufgenommen haben, wonach sich der Vermieter wegen fälliger Forderungen
aus dem Mietverhältnis jederzeit aus der Mietkaution befriedigen können soll. Könnte der
Mieter dies im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens ohne weiteres verhindern,
müßte der Vermieter sein Recht, die Kaution in Anspruch nehmen zu können, im
Klagewege durchsetzen. Er würde mithin in die Rolle des Klägers gedrängt - mit der
Folge, für alle ihm günstigen Tatsachen die Beweislast zu tragen; dies ist mit dem Zweck
der Kaution, dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, sich einfach ohne Prozess aus
der dazu überlassenen Kaution befriedigen zu können (vgl. LG Berlin GE 2007, 450),
unvereinbar. Es käme auch zu einem nicht gerechtfertigten Wertungswiderspruch im
Vergleich zur Barkaution, auf die der Vermieter ohne weiteres Zugriff nehmen kann.
Dass der Mieter im Umkehrschluss verpflichtet wird, die Herausgabe der Kaution auf
dem ordentlichen Klagewege zu erzwingen, benachteiligt ihn nicht unangemessen,
sondern entspricht der gesetzlichen Wertung. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass
das ordentliche Verfahren die einzige Möglichkeit darstellt, über streitige Ansprüche,
wegen derer die Kaution zurückgehalten wird, abschließend zu befinden. Im einstweiligen
Verfügungsverfahren kann über das Bestehen der vom Vermieter vorgetragenen
Gegenforderungen wegen des summarischen Charakters des Verfahrens und der
eingeschränkten Beweismittel nicht erschöpfend entschieden werden (vgl. so auch AG
Bensheim vom 13.07.2004, ZMR 2005, 193; AG Dresden vom 06.10.2005 - zitiert nach
Juris). Dass hier ein solcher Sicherungsanspruch der Verfügungsbeklagten 7 Monate
nach Beendigung des Mietverhältnisses inhaltlich unter Umständen nicht mehr besteht,
da der Mietvertrag eine Abrechnung binnen 6 Monaten nach Beendigung des
Mietverhältnisses vorsah, stellt ebenfalls keinen Grund für die Eilbedürftigkeit dar; hierzu
muss vielmehr die Besorgnis hinzutreten, dass die Verwirklichung des
Rückzahlungsanspruches erheblich erschwert wird. Dazu hat der Mieter konkrete
Tatsachen vorzutragen. Insoweit ist Gegenstand der von den Verfügungsklägern
vorgelegten eidesstattlichen Versicherung aber lediglich, dass im Falle der
Vereinnahmung die Gläubiger des Vermieters Zugriff auf den Kautionsbetrag hätten.
Eine konkrete Gefahr, dass der Kautionsbetrag von der Verfügungsbeklagten nicht mehr
einbringlich sein könnte, wie er etwa im Falle einer Insolvenz der Verfügungsbeklagten
anzunehmen wäre, ist nicht Gegenstand der eidesstattlichen Versicherung. Eine
Eilbedürftigkeit ist deshalb nicht erkennbar.
Soweit ein Teil der Rechtsprechung (vgl. OLG Berlin, GE 2003, 742; LG Wuppertal vom
13.12.2004 ZMR 2005, 193 sowie vom 27.11.2003, MZM 2004, 298; AG Lichtenberg vom
01.04.2004, MN 2004, 266; AG Tiergarten vom 11.03.2003, NN 2003, 298) einen
Verfügungsgrund in vergleichbaren Fällen bejaht hat, wird im allgemeinen darauf
abgestellt, dass der Vermieter als Pfandgläubiger das Bestehen eines Pfandrechts und
der Pfandreife beweisen muss. Daraus wird geschlossen, dass der Vermieter sich nur
hinsichtlich unstreitiger Forderungen aus der Kaution befriedigen dürfe, da die Kaution
nur dazu diene, berechtigte Ansprüche des Vermieters zu sichern. Es solle ihm jedoch
nicht die Möglichkeit gegeben werden, sich vor Austragung des Streites über
bestehende Ansprüche zu befriedigen. Dieser Auffassung kann gerade für den
vorliegenden Fall, in dem die Parteien den Vermieter die Möglichkeit ausdrücklich
eröffnet hatten, sich wegen fälliger Forderungen zu befriedigen, ohne insoweit eine
Einschränkung auf unstreitige Forderungen vorzunehmen, nicht gefolgt werden. Eine
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Einschränkung auf unstreitige Forderungen vorzunehmen, nicht gefolgt werden. Eine
entsprechende Einschränkung müßte aber zwischen den Parteien vereinbart werden, da
sie dem gesetzlichen Leitbild der Kaution nicht entspricht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Zulassung der Revision war gemäß §
542 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 382,94 € (1/3 des Kautionsbetrages).
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