Urteil des LG Potsdam vom 25.06.2008, 11 S 183/08

Entschieden
25.06.2008
Schlagworte
Vermieter, Räumung, Grundsteuer, Wohnung, Beendigung, Unverzüglich, Sammlung, Mitmieter, Subjektiv, Deklaration
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Quelle: Gericht: LG Potsdam 11. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 10.06.2009

Normen: § 254 BGB, § 280 BGB, § 535 BGB, §§ 535ff BGB, § 546a BGB

Aktenzeichen: 11 S 183/08

Dokumenttyp: Urteil

Beendeter Wohnraummietvertrag: Pflicht zur Schlüsselrückgabe bei Mietermehrheit; Verzögerung der Zwangsräumung durch Vermieter als Mitverschulden bei der Schadensentstehung

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 25.06.2008, Az.: 23 C 407/07, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 21.657,58 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % -Punkten über dem Basiszinssatz aus je 1.090,11 Euro seit dem 06.10., 06.11., 06.12.2006, 06.01., 06.02., 06.03., 06.04., 06.05., 06.06., 06.07., 06.08., 06.09., 06.10., 06.11., 06.12.2007, aus 1.223,05 Euro seit dem 06.01.2008, aus 1.280,11 Euro seit dem 06.02.2008, aus 676,96 Euro seit dem 13.12.2006, aus 2.125,81 Euro seit dem 19.01.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten der I. Instanz trägt der Kläger 2 % und die Beklagte 98 %. Von den Kosten der II. Instanz trägt der Kläger 8 % und die Beklagte 92 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung des jeweils anderen Teils durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht zuvor der jeweils andere Teil Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert der II. Instanz beträgt 23.651,68 Euro.

Gründe

I.

1Die Beklagte war gemeinsam mit ihrem Ehemann Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung in der Mittelstraße 37 in Potsdam. Die Beklagte und ihr Ehemann erkannten ihre Räumungs- und Herausgabeverpflichtung bezüglich des Mietobjektes am 24.01.2007 rechtskräftig an. Der Kläger wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 05.07.2004, Az.: 2 L 222/04, zum Zwangsverwalter des Mietobjektes bestellt. Der Kläger macht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung von Nutzungsentschädigung von Oktober 2006 bis Februar 2008 sowie der Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen 2005 und 2006 in Höhe von 676,97 Euro bzw. 2.125,81 Euro geltend.

2Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und zur Begründung auf § 546 a BGB sowie darauf verwiesen, dass es an substantiierten Einwendungen der Beklagten gegen die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen fehle. Gegen dieses Urteil, das der Beklagten am 02.07.2008 zugestellt wurde, hat diese am 10.07.2008 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 02.10.2008 am 02.10.2008 begründet.

3Die Beklagte hält das angefochtene Urteil bereits insoweit für fehlerhaft, als sich hieraus nicht der Zeitraum für die ausgeurteilte Nutzungsentschädigung ergäbe. Sie habe zudem die Schlüssel zu der Wohnung bereits im Februar 2007 an eine Mitarbeiterin des Klägers zurückgegeben. Der fehlende Rücknahmewille des Klägers dokumentiere sich aus der Räumung erst am 29.04.2008. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen sei die Grundsteuer aufgrund der Abweichung vom Einheitswertbescheid fehlerhaft festgesetzt worden.

4Die Beklagte beantragt,

5

6Der Kläger beantragt,

7die Berufung zurückzuweisen.

8 unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 25.Juni 2008, Az.: 23 c 407/07 die Klage abzuweisen.

Er hält das erstinstanzliche Urteil für zutreffend.

II.

9Die Berufung ist zulässig; insbesondere wurde sie innerhalb der gesetzlichen Form- und Fristvorschriften eingelegt.

10 In der Sache hat sie teilweise Erfolg und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang.

11 Die Berufung ist begründet, soweit der Kläger hinsichtlich der Nutzungsentschädigung für die Jahre 2006 und 2007 die Betriebskostenvorschüsse in Höhe von jeweils 132,94 Euro geltend macht.

12 Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich aus dem Zusammenklang von Tenor und Tatbestand des angefochtenen Urteils hinreichend ihre Verurteilung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Oktober 2006 bis Februar 2008. Die Nutzungsentschädigung für diesen Zeitraum wurde dem Grunde nach zu Recht gemäß § 546 a BGB zugesprochen. Zunächst war der Kläger als Zwangsverwalter kraft seines Amtes befugt, die Nutzungsentschädigung für den Vermieter einzuklagen. Seine Aktivlegitimation entfällt auch nicht mit Aufhebung der Zwangsverwaltung. Diese entfaltet insoweit keine Rückwirkung, der Zwangsverwalter darf berechtigt begonnene Prozesse zu Ende führen (vgl Zeller/Stöber § 161 Rdn. 7.2). Gemäß § 546 a BGB ist die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, anderenfalls der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Miete verlangen kann. Diese Pflicht zur Rückgabe haben die Mieter nicht erfüllt. Der Kläger gelangte erst durch Zwangsräumung vom 29.04.2008 in den Besitz der Mieträumlichkeiten. Entgegen der Auffassung der Beklagten wurden die Mieträume nämlich auch dann nicht zurückgegeben, wenn die Beklagte tatsächlich im Februar 2007 einen Schlüssel an eine Mitarbeiterin des Klägers zurückgegeben hätte. Denn die Räume wurden unstreitig von dem weiteren Mieter, dem Ehemann der Beklagten, weiter bewohnt. Die Räumung war der Beklagten auch nicht subjektiv unmöglich. Sie konnte und musste auf den in den Räumen verbliebenen Mitmieter mit rechtlichen und tatsächlichen Mitteln einwirken, damit dieser seiner Rückgabeverpflichtung erfüllt (vgl. Schmidt/Futterer- Gather § 546 a Rdnr. 27 d.A.). Der gemäß § 546 a BGB erforderliche Rücknahmewille des Vermieters ergibt sich bereits aus der Führung des Räumungsrechtsstreits. Er entfällt mangels anderweitiger Indizien entgegen der Auffassung der Beklagte nicht durch die Räumung erst im April 2008. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, die Räumung innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens zu betreiben, so dass es nicht darauf ankommt, inwieweit die Verzögerung im Bereich des Klägers liegt. Nicht der Vermieter hat den Fortbestand seines Rücknahmewillens zu dokumentieren sondern der Mieter hat seine Rückgabepflicht zu erfüllen. Zudem hat das Amtsgericht zu Recht festgestellt, dass es sich bei dem Anspruch aus § 546a BGB um einen Erfüllungsanspruch eigener Art aus dem beendeten Mietverhältnis handelt (a.a.O. § 546 a Rdnr. 6 ff.) auf den § 254 BGB keine Anwendung findet. Daher kann die nicht unverzüglich betriebene Zwangsräumung unabhängig von ihrer Deklaration als Pflichtverletzung nicht zu einer Reduktion des Anspruchs führen.

13 Zugesprochen werden kann jedoch infolge des Eintritts der Abrechnungsreife in II. Instanz für den Zeitraum Oktober 2006 bis einschließlich Dezember 2007 lediglich der Nettomietzins in Höhe von 1.090,11 Euro monatlich. Eine Umstellung der Klage auf die Salden der jeweiligen Betriebskostenabrechnungen ist nicht erfolgt. Für die Monate Januar und Februar 2008 hat der Kläger hingegen Anspruch auf den jeweiligen Bruttomietzins.

14 Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 hat das angefochtene Urteil Bestand. Die Beklagte macht geltend, dass die Abrechnung fehlerhaft sei, weil die angesetzten Kosten für die Grundsteuer aufgrund der Abweichung zum Einheitswertbescheid fehlerhaft seien. Diesen Einwand hat das Amtsgericht zu Recht als unsubstantiiert zurückgewiesen. Er erschließt sich nicht aus sich heraus. Es ist nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage die Grundsteuer festgesetzt wurde und auf welcher Grundlage dies nach Ansicht der Beklagten hätte passieren müssen. Dies hätte

welcher Grundlage dies nach Ansicht der Beklagten hätte passieren müssen. Dies hätte sie nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen substantiiert darlegen müssen unter Vorlage der etwaig abweichenden oder abgeänderten (?) Bescheide. Der Kläger hat sich dahin eingelassen, dass die gezahlte Grundsteuer nach dem Flächenmaß umgelegt wurde. Inwieweit dies falsch sein sollte, wird nicht deutlich. Aus der Formulierung „der Einheitswertbescheid wurde abweichend von den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt“ erschließt sich dies nicht. Für das Jahr 2005 ist zudem die Abrechnungsfrist des § 556 III 5 BGB abgelaufen.

15 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

16 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 ZPO nicht vorlagen.

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