Urteil des LG Potsdam vom 07.10.2003, 11 S 278/04

Entschieden
07.10.2003
Schlagworte
Beschlagnahme, Kaution, Systematische auslegung, Grundstück, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung, Vermieter, Abrechnung, Räumung, Fälligkeit
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Quelle: Gericht: LG Potsdam 11. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 25.08.2005

Normen: § 535 BGB, § 551 BGB, § 152 ZVG

Aktenzeichen: 11 S 278/04

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Verneinung eines Mietkautionsrückzahlungsanspruchs gegen den

Zwangsverwalter; Zulassung der Revision

Tatbestand

1(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

2Die Kläger hatten mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Haus abgeschlossen. Im November 2001 entrichteten sie an die Vermieter die vertraglich vereinbarte Kaution. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung zum 30.9.2003. Mit Beschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 7.10.2003 wurde über das Grundstück, auf dem sich das Mietobjekt befand, die Zwangsverwaltung angeordnet und der Beklagte zum Zwangsverwalter bestellt. Die von den Klägern geleistete Kaution wurde nicht an den Beklagten herausgegeben.

3Die Kläger verlangen vom Beklagten die Auszahlung des von ihnen geleisteten Kautionsbetrages, die der Kläger unter Hinweis darauf, dass er in das vor Anordnung der Zwangsverwaltung beendete Mietverhältnis nicht eingetreten sei, verweigert.

4Das Amtsgericht Brandenburg an der Havel hat der Klage stattgegeben. Der Zwangsverwalter sei passivlegitimiert für alle Ansprüche, die erst in der Zeit der Zwangsverwaltung fällig würden, auch solche aus beendeten Mietverhältnissen; sonst käme es zu einer Aufteilung der Ansprüche zwischen Zwangsverwalter und Zwangsverwaltungsschuldner, die jede ordnungsgemäße Abrechnung unmöglich machte.

Entscheidungsgründe

5Die Berufung hat auch Erfolg.

6Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Rückzahlung der an ihre Vermieter geleisteten Kaution, weil es insoweit an der Passivlegitimation des Beklagten fehlt. Der Beklagte ist durch die Beschlagnahme vom 7.10.2003 nicht in das durch die Kündigung zum 30.9.2003 vorher bereits beendete Mietverhältnis eingetreten.

7Gem. § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Miet- oder Pachtvertrag dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden ist. Bereits der Wortlaut der Vorschrift steht der Auslegung der Kläger damit entgegen. Vorausgesetzt wird nach dem Wortlaut (Mieter/Pächter) nicht nur die Überlassung des Objektes an einen Dritten, sondern darüber hinaus auch das Bestehen eines Mietvertrages. Nur dann liegt die im Gesetz in Bezug genommene Mieter- /Pächterstellung vor. Nur in diesem Fall tritt der Zwangsverwalter in gültige Verträge in vollem Umfang ein, kann er alle Rechte aus dem fortbestehenden Vertragsverhältnis geltend machen (Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl., § 152 RZ 9.3).

8Auch gesetzesgeschichtlich lässt sich ein Eintritt des Zwangsverwalters in das sich an das Mietverhältnis anschließende Abwicklungsverhältnis nicht begründen:

9Bereits der Entwurf eines Gesetzes betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen von 1889 (abgedruckt in: Entwurf einer Grundbuchordnung und Entwurf eines Gesetzes betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen nebst Motiven, ausgearbeitete durch die von dem Bundesrate berufene Kommission, Amtl. Ausgabe Berlin 1889) hatte den Schutz des Mieters im Falle der Zwangsverwaltung auf solche aktiven Rechtsverhältnisse beschränkt, vgl.:

10 § 193 Abs. 2 S.2: Sofern das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen ist, kann die Räumung nur nach Maßgabe des Mietvertrages oder Pachtvertrages verlangt

die Räumung nur nach Maßgabe des Mietvertrages oder Pachtvertrages verlangt werden.

11 § 197 S.3: In Ansehung der auf das Grundstück sich beziehenden Mietverträge und Pachtverträge hat er ‹der Verwalter›, sofern das Grundstück dem Mieter oder Pächter überlassen ist, die Rechte des Vermieters oder Verpächters auszuüben.

12 Nur ein im Zeitpunkt der Beschlagnahme durchgeführter Mietvertrag sollte nach dem Willen des Gesetzgebers die Rechte und Pflichten des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter beeinflussen können (vgl. auch Motive zu dem Entwurfe eines Gesetzes betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbeweglichen Vermögen, S. 325f).

13 Die systematische Auslegung des § 152 ZVG trägt die Auffassung des Amtsgerichtes ebenfalls nicht. Mit der Beschlagnahme wird die Verwaltung und Nutzung des Grundstückes auf den Zwangsverwalter übertragen, um aus den aus dem Grundstück gezogenen Nutzungen die titulierten Ansprüche der Zwangsverwaltungsgläubiger zu befriedigen. Vorrang vor diesen Ansprüchen haben aufgrund der besonderen Privilegierung der Mieter in § 152 ZVG notwendige Ausgaben auf die Mietsache, für die die Gläubiger Vorschuss zu leisten haben, wenn diese durch die Erträge aus dem Grundstück nicht gedeckt werden. Ließe man über den Wortlaut hinaus zu, dass der Zwangsverwalter auch für die Kaution aus einem beendeten Mietverhältnis haftet, hätten in letzter Konsequenz die Zwangsverwaltungsgläubiger dafür aufzukommen, obwohl dieser Ausgabe Erträge aus dem betroffenen Mietverhältnis sofern die Mieter ihrer Zahlungspflicht ordnungsgemäß nachgekommen sind nicht mehr gegenüberstehen. Die Haftungsmasse würde damit zu Lasten der Zwangsverwaltungsgläubiger geschmälert.

14 Die von den Klägern behauptete Haftung des Zwangsverwalters für Verbindlichkeiten aus vor der Beschlagnahme beendeten Mietverhältnissen stünde auch in Widerspruch zur Systematik des BGB im Falle des Eigentumsüberganges bei bestehendem Mietverhältnis:

15 Auch im Falle der Zwangsversteigerung dauert die Haftung des Schuldners für Ansprüche des Mieters aus der Zeit vor dem Zuschlag fort (Zeller-Stöber, ZVG, § 57 RZ 3.8). Ist das Mietverhältnis bei Erteilung des Zuschlages bereits beendet (Zeller/Stöber, a.a.O. RZ 3.9), hat nur der Schuldner Rechte aus dem bisherigen Mietvertrag. Ansprüche auf Räumung kann der Ersteher dann nur auf § 985 BGB stützten.

16 Bei der Veräußerung eines Mietgrundstückes stehen Ansprüche aus einem bereits beendeten Mietverhältnis jedenfalls soweit das Mietobjekt bereits zurückgegeben wurde (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 566 RZ 15 m.w.N; Schmidt-Futterer- Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 BGB RZ 26) grundsätzlich dem Verkäufer zu (vgl. BGH NJW 1989, 451 [=WM 1989, 141]), anders nur bei solchen Schadensersatzansprüchen wegen Räumungsverzuges, die sich auf Schäden beziehen, die erst nach dem Eigentumsübergang entstehen (BGH NJW 1978, 2148).

17 Der beschriebene Systembruch lässt sich auch unter dem Gesichtspunkt der Praktikabilität nicht rechtfertigen. Auch wenn der Zwangsverwalter nach Beschlagnahme und Übernahme des Mietobjektes eher Kenntnis etwaiger Schäden hat, die in die Abrechnung der Kaution einzubeziehen sind, rechtfertigt allein dies einen Bruch mit der Systematik des ZVG nicht. Soweit die Kläger meinen, nach der Beschlagnahme sei der Schuldner zur Abrechnung nicht mehr in der Lage, weil ihm die Eigentümer- /Vermieterbefugnis fehle, verkennen sie, dass die Verwaltungsbefugnis eben nur für solche Mietverhältnisse übergeht, die zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch bestehen. Für die beendeten Mietverhältnisse bleibt der Zwangsverwaltungsschuldner Vermieter.

18 Im übrigen erheben sich dann, wenn man, wie die Kläger, auf den Zeitpunkt der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruches abstellt, Bedenken im Hinblick auf eine hinreichende Rechtssicherheit. Denn der Kautionsrückzahlungsanspruch wird fällig etwa 3 bis 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, je nachdem, wann die gegenseitig noch bestehenden Ansprüche abgerechnet werden können. An die Stelle einer glatten Zäsur dem eindeutig feststellbaren Tag der Beschlagnahme würde man mit der „Fälligkeit“ einen willkürlich gewählten Zeitpunkt setzen, der gesetzlich zudem nicht verankert ist.

19 Dies wäre auch unter dem Gesichtspunkt der Schutzbedürftigkeit der Mieter nicht gerechtfertigt. Zwar trägt das Gesetz der besonderen sozialen Bedeutung der Miete insoweit Rechnung, als Mietverhältnisse, anders als sonstige Dauerschuldverhältnisse, gegenüber dem Zwangsverwalter Wirksamkeit beanspruchen. Diesen Schutz auch auf

gegenüber dem Zwangsverwalter Wirksamkeit beanspruchen. Diesen Schutz auch auf beendete, aber noch abzuwickelnde Mietverhältnisse zu erstrecken, ist aber nicht nötig, da es die Mieter in der Hand haben, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietverhältnisses auf einer insolvenzfesten Absicherung ihrer Kaution zu bestehen.

20 Endlich stützt auch die von den Klägern herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 26.3.2003 (VIII ZR 333/02 = WM 2003, 390) zur Abrechnungspflicht des Zwangsverwalters für Betriebs- und Nebenkosten, die vor der Beschlagnahme abgeschlossen sind, die Entscheidung des Amtsgerichts nicht. Denn zum einen betrifft diese Entscheidung ein Mietverhältnis, das zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch fortbestand, zum anderen begründet der Bundesgerichtshof seine Auffassung mit dem durch §§ 1124, 1125 BGB bestimmten Umfang der Beschlagnahme. Die Kaution eines beendeten Mietverhältnisses gehört nicht zu diesem Haftungsverband.

21 Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 9.3.2005 (VIII ZR 330/03 [=WM 2005, 460]) ergibt sich nichts Gegenteiliges, weil auch diese Entscheidung sich auf ein Mietverhältnis bezieht, dass zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch bestand.

22 Im Ergebnis können die Kläger damit die Kaution nicht vom Beklagten herausverlangen.

23 Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil der Frage, ob der Zwangsverwalter auch in zum Zeitpunkt der Beschlagnahme bestehende Abwicklungsverhältnisse eintritt, grundsätzliche Bedeutung zukommt.

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