Urteil des LG Münster vom 05.12.2008, 5 T 798/08

Aktenzeichen: 5 T 798/08

LG Münster: käufer, vollmacht, zwangsvollstreckung, beurkundung, drucksache, gesetzesmaterialien, zwischenverfügung, kreis, vertretungsbefugnis, grundstück

Landgericht Münster, 5 T 798/08

Datum: 05.12.2008

Gericht: Landgericht Münster

Spruchkörper: Zivilgericht

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 5 T 798/08

Vorinstanz: Amtsgericht Ahaus, Ammeloe Bl. 2165

Schlagworte: Finanzierungsvollmacht, Vertretungsbefugnis, Vertretungsberechtigung

Normen: § 79 ZPO, § 13 FGG

Leitsätze: Auch nach der Neufassung der §§ 79 ZPO, 13 FGG kann der Verkäufer einer Immobilie den Käufer im Rahmen einer Finanzierungsvollmacht bevollmächtigen, das Grundstück bereits vor Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld zu belasten und der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen.

Tenor: Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Das Amtsgericht wird angewiesen, von den in der angefochtenen Zwischenverfügung erhobenen Bedenken Abstand zu nehmen.

G r ü n d e 1

2Mit notariellem Vertrag vom 12.09.2008 (UR-Nr. ##### der Notarin M aus W) verkauften die Beteiligten zu 1) dem Beteiligten zu 2) den im Rubrum näher benannten Grundbesitz zum Kaufpreis von 194.000,00 Euro. Unter § 11 des Vertrages ist folgendes geregelt:

3"Die Vertragsparteien sind damit einverstanden, zum Zweck der Kaufpreisfinanzierung den Kaufgegenstand auf Rechnung des Käufers schon vor der Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe nebst Zinsen und Nebenleistungen zu den von der Gläubigerin geforderten Bedingungen zu belasten.

4Die Übernahme einer persönlichen Haftung durch den Verkäufer ist dabei grundsätzlich ausgeschlossen.

5Der Verkäufer verpflichtet sich hierbei mitzuwirken, sofern gewährleistet ist, dass die Darlehensvaluta bis zur Höhe des Kaufpreises ausschließlich an den Verkäufer ausgezahlt wird.

6Der Verkäufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB den Käufer, ihn bei der Grundpfandrechtsbestellung, jedoch ausschließlich vor der amtierenden Notarin oder dem Notar N in W zu vertreten, sämtliche Bewilligungen und Anträge für dieses Grundpfandrecht abzugeben, insbesondere auch die erworbene Grundbesitzung der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, überhaupt alle Erklärungen und Bewilligungen abzugeben, welche für die Eintragung eines Grundpfandrechtes überhaupt denkbar sind.

7Vor diesem Hintergrund tritt der Käufer bereits jetzt seine Darlehensauszahlungsansprüche bis zur Höhe des Kaufpreises an den Verkäufer ab, der die Abtretung annimmt.

8Die Notarin wird beauftragt, den jeweiligen Gläubigern eine Abtretungsanzeige zu erteilen.

9Die Notarin wird unwiderruflich angewiesen, die Eintragung des Grundpfandrechtes im Grundbuch erst dann zu beantragen, wenn ihr die finanzierende Bank schriftlich bestätigt hat, dass sie die Darlehensvaluta bis zur Höhe des Kaufpreises ausschließlich an den Verkäufer auszahlt.

10Die den Kaufpreis nur teilweise und nicht ganz finanzierende Bank wird unwiderruflich angewiesen, den finanzierten Kaufpreisanteil erst dann an den Verkäufer auszuzahlen, wenn der Käufer die Restkaufpreiszahlung nachgewiesen hat.

11Die insoweit vor der Eigentumsumschreibung eingetragenen Grundpfandrechte werden vom Käufer übernommen.

12Alle Rechte und Ansprüche aus solchen Grundpfandrechten werden mit Wirkung ab Eigentumsübergang an den Käufer abgetreten, der die Abtretung annimmt.".

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf Blatt 87 f. der Akten Bezug genommen. 13

14Mit der weiteren notariellen Urkunde vom 09.10.2008 (UR-Nr. ##### der Notarin M aus W) bestellte der Beteiligte zu 2) im eigenen Namen sowie im Namen der Beteiligten zu 1) zugunsten der Sparkasse V Zweckverbandssparkasse der Kreise C3 und D und der Städte D, E, W, J und C in B und E eine Grundschuld in Höhe von 160.000,00 Euro. Gleichzeitig bewilligte und beantragte er die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch bei gleichzeitiger Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.

15Mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 22. Oktober 2008 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass dem Antrag nicht entsprochen werden könne. Nach dem Inkrafttreten von § 13 FGG n.F., § 79 ZPO n.F. sei eine Vertretung des Verkäufers durch den Käufer hinsichtlich der Grundbuchbewilligung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung nicht zulässig, weil der Käufer grundsätzlich nicht zum Kreis der nach § 13 FGG n.F. vertretungsberechtigten Personen gehöre. Es bedürfe daher einer Bewilligung des Eigentümers nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung in Urkundsform. Zur Behebung des Hindernisses werde gemäß § 18 GBO eine Frist bis zum 22. Dezember 2008 gesetzt.

16Hiergegen wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde vom 24. Oktober 2008. Die §§ 13 FGG und 79 ZPO seien im Beurkundungsverfahren nicht anwendbar. Dieses habe bereits das Landgericht Bielefeld in Übereinstimmung mit der Rechtsauffassung der Bundesnotarkammer und des Notarinstitutes bestätigt.

17Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sich zur Begründung auf den Beschluss des Amtsgerichts Gladbeck vom 23.10.2008, Az. G-23290-6 bezogen.

Die Beschwerde ist zulässig und begründet. 18

19Der Verkäufer eines Grundstücks kann auch nach der Neufassung der §§ 79 ZPO, 13 FGG den Käufer in der notariellen Kaufvertragsurkunde bevollmächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung das Grundstück mit Grundpfandrechten zu belasten und die Grundbesitzung der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Die Vorschriften der §§ 79 ZPO, 13 FGG sind nämlich nach Auffassung der Kammer auf die Finanzierungsvollmacht nicht anzuwenden.

20Soweit es um die Bestellung der Grundschuld geht, handelt es sich um einen zivilrechtlichen Vorgang, dessen Stellvertretungsrecht sich nach §§ 164 f. BGB richtet. Dieses gilt auch im Fall notarieller Beurkundung. Das FGG ist gemäß § 1 FGG für diejenigen Angelegenheit der freiwilligen Gerichtsbarkeit anzuwenden, welche durch Reichsgesetz den Gerichten übertragen sind. Das Beurkundungsverfahren ist aber nach § 20 Absatz 1 Bundesnotarordnung nicht den Gerichten, sondern den Notaren übertragen. Hierfür gilt das Beurkundungsgesetz, nicht das FGG. Weder in den §§ 164 f. BGB noch im BeurkG finden sich Einschränkungen der Vertretungsberechtigung. Die Kammer hält insoweit die Auffassung des Amtsgerichts Gladbeck in dem Beschluss vom 23. Oktober 2008, Aktenzeichen G-23290-6 nicht für zutreffend. Das Beurkundungsverfahren und das Grundbuchverfahren sind zu trennen. Allenfalls im Grundbuchverfahren wäre § 13 FGG anzuwenden. Den Antrag auf Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch hat aber im vorliegenden Fall die Notarin gestellt, nicht der Beteiligte zu 2). Der entsprechende Auftrag beziehungsweise die Vollmacht ist in § 11 bzw. § 9 des notariellen Vertrages durch die Beteiligten zu 1) als Grundstückseigentümer vorab erklärt worden. Der Vorschrift des § 13 FGG n. F. ist damit grundbuchrechtlich genüge getan, da nach § 13 Absatz 2 Nummer 3 FGG n. F. Notare vertretungsbefugt für die Beteiligten sind.

21Hierfür spricht auch der Sinn und Zweck der Neufassung der §§ 13 FGG, 79 ZPO, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt. Diese Änderung erfolgte nämlich im Zusammenhang mit der Neuregelung des Rechtsberatungsgesetzes, deren Ziele der Schutz der Rechtsuchenden und die Stärkung des bürgerlichen Engagements sind (Bundestag Drucksache 16/3655, Seite 1). Da das neue "Rechtsdienstleistungsgesetz" nur die Befugnis zur Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen regelt, wurden zugleich die Vorschriften der Verfahrensordnungen über die gerichtliche Vertretung neu gestaltet (Bundestag Drucksache 16/3655, Seite 1). Die bisher uneinheitlichen Vorschriften der zivil- und öffentlich-rechtlichen Verfahrensordnungen sollten einander so weit wie möglich angeglichen werden (Bundestag Drucksache 16/3655, Seite 2). Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich an keiner Stelle, dass hiermit eine Änderung des Beurkundungsverfahrens beabsichtigt war. Dies erscheint auch im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes bzw. Rechtsdienstleistungsgesetzes nicht erforderlich, weil im Rahmen der Beurkundung sowohl des Kaufvertrages mit der

Finanzierungsvollmacht wie auch der Grundschuld eine umfassende Belehrung und Beratung durch den jeweiligen Notar erfolgt. Auch wird die Grundschuldbestellungsurkunde von dem Notar bzw. der finanzierenden Bank entworfen und nicht etwa von dem Käufer des Grundstücks. Das Problem, dass hier der Grundstückskäufer eine rechtsberatende Tätigkeit ausüben könnte, indem er die Grundschuldbestellung als Bevollmächtigter des Verkäufers vornimmt, stellt sich damit nicht. Dementsprechend ist auch in den Gesetzesmaterialien folgendes ausgeführt: "Angesichts der immer weiter zunehmenden Verrechtlichung des alltäglichen Lebens und der ständigen Entwicklung neuer Dienstleistungsberufe muss der Verbotsbereich des Gesetzes auf Fälle echter Rechtsanwendung beschränkt werden... Werden rechtliche Vorgänge nach der maßgeblichen Verkehrsanschauung ohne eine individuelle rechtliche Prüfung abgewickelt etwa in allen Fällen des schlichten Vertreterhandelns ..., so liegt keine Rechtsdienstleistung vor." Nach Auffassung der Kammer handelt es sich im vorliegenden Fall um ein "schlichtes Vertreterhandeln" in diesem Sinne, das keine Rechtsdienstleistung darstellt.

22Gleiches gilt für die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Die Kammer schließt sich insoweit der Entscheidung des Landgerichts Bielefeld vom 15. Oktober 2008 in dem Verfahren 23 T 824/08 an. Zwar hat der BGH entschieden, dass die Vollstreckungsunterwerfungserklärung keine privatrechtliche, sondern eine ausschließlich auf das Zustandekommen eines Vollstreckungstitels gerichtete einseitige prozessuale Willenserklärung sei, die rein prozessualen Grundsätzen unterstehe ..., was bedeute, dass die auf Abgabe einer solchen Erklärung gerichtete Vollmacht allein den Vorschriften der §§ 80 f. ZPO und nicht denen der §§ 164 f. BGB unterfalle (BGH Urteil vom 18.11.2003, Az. XI ZR 332/02, NJW 2004, Seite 844). Das Urteil des BGH verhält sich demnach nur über die Frage, ob eine notarielle Beurkundung der Vollmacht erforderlich ist, was im Hinblick auf § 80 ZPO verneint wird. Allerdings wird in dem betreffenden Fall die Vollmacht gleichwohl gem. Art. 1 § 1 Abs. 1 S. 1 RBerG i.V.m. § 134 BGB als unwirksam angesehen, da ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorliege, indem nämlich der Bevollmächtigte mit einer umfassenden Rechtsbetreuung im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung beauftragt gewesen sei. In der bisherigen BGH-Rechtsprechung ging es demzufolge nur um die Form der Vollmacht. Die Frage der Person des Bevollmächtigten spielte nur im Zusammenhang mit dem Rechtsberatungsgesetz eine Rolle, was nunmehr in § 79 ZPO n. F. Eingang in die Zivilprozessordnung selbst gefunden hat. Der hier vorliegende Fall unterscheidet sich jedoch maßgeblich von dem, den der BGH zu entscheiden hatte. Eine Geschäftsbesorgung oder eine umfassende Rechtsberatung durch den Käufer der Immobilie, den Beteiligten zu 2., liegt hier gerade nicht vor, sondern wie bereits ausgeführt wurde ein "schlichtes Vertreterhandeln". Ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz bzw. Rechtsdienstleistungsgesetz ist nicht ersichtlich.

23Zudem ist die Kammer auch allgemein der Auffassung, dass § 79 ZPO für das gerichtliche Erkenntnisverfahren und das gerichtliche Vollstreckungsverfahren gilt, aber nicht für das Beurkundungsverfahren, selbst wenn durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ein Vollstreckungstitel geschaffen wird (so auch Zöller, ZPO, 27. Auflage, § 794 Rn. 33; Stöber, NotBZ 2008, Seite 209/212). So spricht auch § 79 Absatz 1 ZPO n. F. explizit von "Führung eines Rechtsstreites", und zwar in dem Sinne, dass die Parteien den Rechtsstreit selbst führen können, soweit nicht eine Vertretung durch Rechtsanwälte geboten ist. In Absatz 2 ist dann geregelt, wer ansonsten als Bevollmächtigter vertretungsbefugt ist. Die Beurkundung einer Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsunterwerfung ist jedoch kein "Rechtsstreit".

Vielmehr ist das Beurkundungsverfahren im BeurkG, nicht in der ZPO, geregelt. Hier ist wie gesagt der Kreis der Vertretungsberechtigten nicht beschränkt. Es ist nicht davon auszugehen, dass der Gesetzgeber durch die Neufassung des § 79 ZPO für das Beurkundungsverfahrens etwas ändern wollte, selbst wenn ein Vollstreckungstitel geschaffen wird. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nämlich kein Anhaltspunkt dafür, dass eine Änderung der Rechtslage im Hinblick auf die Vertretungsbefugnis im Rahmen der Zwangsvollstreckungsunterwerfung beabsichtigt war (vgl. Bundestag Drucksache 16/3655, Seite 85 f.). Vielmehr ist auch hier immer nur von "Prozessvertretung" die Rede. Insbesondere ist ein Konflikt mit dem Rechtsberatungsgesetz, wie bereits ausgeführt wurde, nicht zu befürchten, wenn wie hier eine umfassende Beratung und Belehrung durch einen Notar erfolgt und derselbe auch die entsprechenden Vertragsurkunden entwirft. Die Verkäuferseite als Vertretene ist dann nicht schutzbedürftig.

24Selbst wenn die Auffassung des Grundbuchamtes zutreffend wäre, wäre die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung jedenfalls nach § 79 Absatz 3 ZPO uneingeschränkt wirksam. Denn eine Zurückweisung des Bevollmächtigten durch Beschluss ist nicht erfolgt (vgl. Rundschreiben der BNotK 24/2008, Seite 3). Für die Zurückweisung der Vollmacht wäre allein der Notar zuständig, da er im Rahmen der Beurkundung das zuständige Rechtspflegeorgan ist. Wenn er aber die Zwangsvollstreckungsunterwerfung beurkundet und damit die entsprechende Vollmacht akzeptiert, so ist die Unterwerfungserklärung gemäß § 79 Absatz 3 Satz 2 ZPO n. F. als wirksam zu behandeln (so auch Rundschreiben der BNotK 24/2008, Seite 3; Zöller, ZPO, 27. Auflage, § 794 Rn. 33; Stöber, NotBZ 2008, Seite 209/213). Das Grundbuchamt ist nicht befugt, im Hinblick auf eine vermeintliche Unzulässigkeit der Bevollmächtigung den Eintragungsantrag zurückzuweisen.

Urteil herunterladen
Informationen
Optionen
Sie suchen einen Anwalt?

Wir finden den passenden Anwalt für Sie! Nutzen Sie einfach unseren jusmeum-Vermittlungsservice!

Zum Vermittlungsservice