Urteil des LG Münster, Az. 015 O 461/08

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Landgericht Münster, 015 O 461/08
Datum:
16.02.2009
Gericht:
Landgericht Münster
Spruchkörper:
Zivilgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
015 O 461/08
Schlagworte:
Kündigung, Mietvertrag, Gewerberäume, Mängel, Treu und Glauben
Normen:
§ 543 Abs. 1, Abs. 2 BGB; § 242 BGB
Leitsätze:
Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen
angeblicher schwerwiegender Mängel des Mietobjektes ist treuwidrig,
wenn die Nutzung des Objektes durch den Mieter schon vor dem
Bemerken der Mängel aus anderen, in der Person des Mieters liegenden
Gründen aufgegeben wurde und eine weitere Nutzung auch nicht
beabsichtigt ist.
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils
zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
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Die M vermietete am 18./19.07.1985 der P mbH und Co. OHG Zweigniederlassung H
(im Folgenden "P") Geschäftsräume in der M in E zum Betrieb eines
Lebensmittelgeschäftes. Dieser Mietvertrag wurde durch 6 Nachträge (zuletzt im März
2007) insbesondere hinsichtlich der vereinbarten Mietzeit und des Mietzinses
angepasst. Mit dem letzten Nachtrag aus März 2007 wurde das Ende des Mietverhältnis
auf den 31.03.2009 festgelegt und ab dem 01.04.2007 sollte ein monatlicher Mietzins
von 5.355 € (4.500 € zzgl. MwSt in Höhe von 19%, zzgl. 146,04 € (122,72 zzgl. 19 %
MwSt) Nebenkostenvorschuss gezahlt werden. Die Fa. P stellte zum 28.02.2008 ihren
Geschäftsbetrieb in den o.g. Räumen ein, diese standen seit dem 01.03.2008 leer. Nach
Auflösung der M sind deren Rechte und Pflichten auf den Beklagten übergegangen.
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Mit Vereinbarung vom 26.02.2008 leitete die Fa. P die Rechte und Pflichten aus dem
Mietvertrag auf die Klägerin über, die zur gleichen Unternehmensgruppe gehört.
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Die Klägerin beauftragte einen Architekten zur Erstellung eines Gutachtens über eine
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Die Klägerin beauftragte einen Architekten zur Erstellung eines Gutachtens über eine
etwaige Mangelhaftigkeit des Objektes und zeigte mit mehreren Schreiben vom 02.04.,
27.05., sowie 16.06.2008 Mängel bei der Verwaltung des Beklagten an. Eine
gleichzeitig angebotene Vertragsauflösung bei Leistung einer Einmalzahlung lehnte
dieser indes ab.
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Die Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 16.06., 01.07. sowie 04.09.2008
zur Mängelbeseitigung auf. Für den Monat Juli zahlte die Klägerin nur 50% des
Mietzinses. Mit Schreiben vom 02.10.2008 kündigte die Klägerin den Mietvertrag fristlos.
Sie sandte am 13.10.2008 die Schlüssel für das o.g. Objekt zurück, zahlte jedoch für
den Monat Oktober 2008 noch Miete.
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Der Beklagte seinerseits forderte die Klägerin zur Durchführung der
Schönheitsreparaturen auf, die jedoch nicht erfolgten.
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Die Klägerin behauptet, das Mietobjekt sei mangelhaft sei. Sie habe die Mietzahlung für
den Monat Oktober angesichts der kurzen Zeitspanne nicht mehr stoppen können
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Sie beantragt,
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1. den Beklagen zu verurteilen an die Klägerin 3.016,70 € nebst Zinsen in Höhe von
5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.11.2008 zu zahlen,
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2. festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die
Geschäftsräume in E, M, durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom
02.10.2008 beendet worden ist.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie behauptet, die vorhandenen Mängel seien seit 1996 der Fa. P bekannt gewesen
und diese habe in Kenntnis dieser Mängel 5 Nachträge zum Mietvertrag geschlossen.
Sie ist der Ansicht, dies müsse sich die Klägerin zurechnen lassen. Darüber hinaus
seien die Ansprüche verjährt und verwirkt.
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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze
nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2009 Bezug
genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die zulässige Klage ist unbegründet.
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Der geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht nicht. Als Anspruchsgrundlage kommt
allein § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB in Betracht. Die Voraussetzungen sind jedoch
nicht erfüllt, da die geleistete Zahlung für Oktober 2008 mit Rechtsgrund erfolgte,
nämlich in Erfüllung des Mietvertrages.
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Dieser ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht wirksam gemäß § 543 BGB durch
die fristlose Kündigung vom 02.10.2008 beendet worden.
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Die Zulässigkeit einer Kündigung gemäß § 543 I, II Nr. 1 BGB – allein dieser
Kündigungsgrund kam hier in Betracht – setzt die Nichtgewährung bzw. Entziehung
des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache voraus. Ob hier die behaupteten
Mängel dazu führen, dass der Betrieb als Lebensmittelladen unmöglich geworden ist
und ob dies schon für einen Kündigungsgrund ausreicht, kann hier jedoch dahinstehen,
da der Wirksamkeit der Kündigung jedenfalls Treu und Glauben nach § 242 BGB
entgegensteht. Ein Mieter kann nämlich dann nicht wegen der Nichtgewährung bzw.
des Vorenthaltens des vertragsgemäßen Gebrauchs kündigen, wenn er aus Gründen,
die in seiner Person liegen, ohnehin an der Ausübung des Gebrauches gehindert ist
(BGH NJW 1963, 341), der Mieter die Sache ohnehin nicht benutzt hätte bzw., wenn er
vor der Aufforderung zur Mangelbeseitigung schon nicht mehr die Absicht hatte die
Räumlichkeiten weiter zu nutzen (vgl. OLG Celle, ZMR 2002, 188). Es verstößt gegen
das aus § 242 BGB folgende Verbot widersprüchlichen Verhaltens, auf der einen Seite
zur Beseitigung von Mängeln aufzufordern, wenn auf der anderen Seite eine
Weiternutzung des Objektes gar nicht mehr beabsichtigt ist. Der Zweck des
Mängelbeseitigungsanspruches, eine mangelfreie Nutzung des Mietobjektes zu
gewährleisten, könnte hier gar nicht mehr erreicht werden.
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So liegt der Fall hier. Die F. P stellte zu Ende Februar 2008 endgültig den Betrieb des
Lebensmittelgeschäftes ein und räumte die Filiale. Sie übertrug die Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag umgehend auf die Klägerin. Diese betreibt selbst keine
eigenen Filialen. Die Weiternutzung der Immobilie war daher bereits ab März 2008 nicht
mehr beabsichtigt. Das hat die Klägerin trotz des gerichtlichen Hinweises, dass es die
o.g. Urteile für einschlägig hält, auch nicht bestritten.
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Die Klägerin war im vorliegenden Fall durch die Mängel auch in keiner Weise mehr
beeinträchtigt. Dass etwa versucht wurde, einen konkreten Nachmieter zu finden, wurde
nicht vorgetragen.
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Im Übrigen liegt hier nahe, dass die Klägerin die Mängel allein mit dem Ziel "gesucht"
hat, einen Kündigungsgrund herbeizuführen, der es ihr ermöglicht unter Umgehung der
vereinbarten Vertragsdauer aus dem Vertrag rauszukommen. Ob dies darüber hinaus
möglicherweise sittenwidrig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da – wie oben
aufgezeigt – die Kündigung schon wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben
unwirksam ist.
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Folglich lag ein Rechtsgrund für die geleistete Zahlung vor. Dem steht auch nicht eine
etwaige Minderung des Mietzinses wegen der behaupteten Mängel entgegen. Es kann
auch dahin stehen, ob die Tatsache, dass die Fa. P bzw. die Klägerin die Nutzung des
Mietobjektes endgültig aufgegeben hatte, auch einem Minderungsrecht entgegensteht.
Die behaupteten Mängel würden nämlich – als wahr unterstellt – jedenfalls nicht zu
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einer derart hohen Minderung führen, dass der Mietzins für Oktober auf einen Betrag
unter 3.016,70 € zu mindern wäre.
Auch hinsichtlich des Feststellungsantrages ist die Klage unbegründet, da – wie oben
ausgeführt – die Kündigung unwirksam war, so dass der Mietvertrag durch sie nicht
beendet wurde.
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Die Klage war nach alledem mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Die
prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 709 ZPO.
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