Urteil des LG Münster vom 16.02.2009, 015 O 461/08

Aktenzeichen: 015 O 461/08

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Landgericht Münster, 015 O 461/08

Datum: 16.02.2009

Gericht: Landgericht Münster

Spruchkörper: Zivilgericht

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 015 O 461/08

Schlagworte: Kündigung, Mietvertrag, Gewerberäume, Mängel, Treu und Glauben

Normen: § 543 Abs. 1, Abs. 2 BGB; § 242 BGB

Leitsätze: Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen angeblicher schwerwiegender Mängel des Mietobjektes ist treuwidrig, wenn die Nutzung des Objektes durch den Mieter schon vor dem Bemerken der Mängel aus anderen, in der Person des Mieters liegenden Gründen aufgegeben wurde und eine weitere Nutzung auch nicht beabsichtigt ist.

Tenor: Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d : 1

2Die M vermietete am 18./19.07.1985 der P mbH und Co. OHG Zweigniederlassung H (im Folgenden "P") Geschäftsräume in der M in E zum Betrieb eines Lebensmittelgeschäftes. Dieser Mietvertrag wurde durch 6 Nachträge (zuletzt im März 2007) insbesondere hinsichtlich der vereinbarten Mietzeit und des Mietzinses angepasst. Mit dem letzten Nachtrag aus März 2007 wurde das Ende des Mietverhältnis auf den 31.03.2009 festgelegt und ab dem 01.04.2007 sollte ein monatlicher Mietzins von 5.355 (4.500 zzgl. MwSt in Höhe von 19%, zzgl. 146,04 (122,72 zzgl. 19 % MwSt) Nebenkostenvorschuss gezahlt werden. Die Fa. P stellte zum 28.02.2008 ihren Geschäftsbetrieb in den o.g. Räumen ein, diese standen seit dem 01.03.2008 leer. Nach Auflösung der M sind deren Rechte und Pflichten auf den Beklagten übergegangen.

3Mit Vereinbarung vom 26.02.2008 leitete die Fa. P die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die Klägerin über, die zur gleichen Unternehmensgruppe gehört.

Die Klägerin beauftragte einen Architekten zur Erstellung eines Gutachtens über eine 4

4Die Klägerin beauftragte einen Architekten zur Erstellung eines Gutachtens über eine etwaige Mangelhaftigkeit des Objektes und zeigte mit mehreren Schreiben vom 02.04., 27.05., sowie 16.06.2008 Mängel bei der Verwaltung des Beklagten an. Eine gleichzeitig angebotene Vertragsauflösung bei Leistung einer Einmalzahlung lehnte dieser indes ab.

5Die Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 16.06., 01.07. sowie 04.09.2008 zur Mängelbeseitigung auf. Für den Monat Juli zahlte die Klägerin nur 50% des Mietzinses. Mit Schreiben vom 02.10.2008 kündigte die Klägerin den Mietvertrag fristlos. Sie sandte am 13.10.2008 die Schlüssel für das o.g. Objekt zurück, zahlte jedoch für den Monat Oktober 2008 noch Miete.

6Der Beklagte seinerseits forderte die Klägerin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf, die jedoch nicht erfolgten.

7Die Klägerin behauptet, das Mietobjekt sei mangelhaft sei. Sie habe die Mietzahlung für den Monat Oktober angesichts der kurzen Zeitspanne nicht mehr stoppen können

Sie beantragt, 8

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1. den Beklagen zu verurteilen an die Klägerin 3.016,70 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.11.2008 zu zahlen,

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2. festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Geschäftsräume in E, M, durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 02.10.2008 beendet worden ist.

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Der Beklagte beantragt, 13

die Klage abzuweisen. 14

15Sie behauptet, die vorhandenen Mängel seien seit 1996 der Fa. P bekannt gewesen und diese habe in Kenntnis dieser Mängel 5 Nachträge zum Mietvertrag geschlossen. Sie ist der Ansicht, dies müsse sich die Klägerin zurechnen lassen. Darüber hinaus seien die Ansprüche verjährt und verwirkt.

16Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2009 Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 17

Die zulässige Klage ist unbegründet. 18

19Der geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht nicht. Als Anspruchsgrundlage kommt allein § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB in Betracht. Die Voraussetzungen sind jedoch nicht erfüllt, da die geleistete Zahlung für Oktober 2008 mit Rechtsgrund erfolgte, nämlich in Erfüllung des Mietvertrages.

20Dieser ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht wirksam gemäß § 543 BGB durch die fristlose Kündigung vom 02.10.2008 beendet worden.

21Die Zulässigkeit einer Kündigung gemäß § 543 I, II Nr. 1 BGB allein dieser Kündigungsgrund kam hier in Betracht setzt die Nichtgewährung bzw. Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache voraus. Ob hier die behaupteten Mängel dazu führen, dass der Betrieb als Lebensmittelladen unmöglich geworden ist und ob dies schon für einen Kündigungsgrund ausreicht, kann hier jedoch dahinstehen, da der Wirksamkeit der Kündigung jedenfalls Treu und Glauben nach § 242 BGB entgegensteht. Ein Mieter kann nämlich dann nicht wegen der Nichtgewährung bzw. des Vorenthaltens des vertragsgemäßen Gebrauchs kündigen, wenn er aus Gründen, die in seiner Person liegen, ohnehin an der Ausübung des Gebrauches gehindert ist (BGH NJW 1963, 341), der Mieter die Sache ohnehin nicht benutzt hätte bzw., wenn er vor der Aufforderung zur Mangelbeseitigung schon nicht mehr die Absicht hatte die Räumlichkeiten weiter zu nutzen (vgl. OLG Celle, ZMR 2002, 188). Es verstößt gegen das aus § 242 BGB folgende Verbot widersprüchlichen Verhaltens, auf der einen Seite zur Beseitigung von Mängeln aufzufordern, wenn auf der anderen Seite eine Weiternutzung des Objektes gar nicht mehr beabsichtigt ist. Der Zweck des Mängelbeseitigungsanspruches, eine mangelfreie Nutzung des Mietobjektes zu gewährleisten, könnte hier gar nicht mehr erreicht werden.

22So liegt der Fall hier. Die F. P stellte zu Ende Februar 2008 endgültig den Betrieb des Lebensmittelgeschäftes ein und räumte die Filiale. Sie übertrug die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag umgehend auf die Klägerin. Diese betreibt selbst keine eigenen Filialen. Die Weiternutzung der Immobilie war daher bereits ab März 2008 nicht mehr beabsichtigt. Das hat die Klägerin trotz des gerichtlichen Hinweises, dass es die o.g. Urteile für einschlägig hält, auch nicht bestritten.

23Die Klägerin war im vorliegenden Fall durch die Mängel auch in keiner Weise mehr beeinträchtigt. Dass etwa versucht wurde, einen konkreten Nachmieter zu finden, wurde nicht vorgetragen.

24Im Übrigen liegt hier nahe, dass die Klägerin die Mängel allein mit dem Ziel "gesucht" hat, einen Kündigungsgrund herbeizuführen, der es ihr ermöglicht unter Umgehung der vereinbarten Vertragsdauer aus dem Vertrag rauszukommen. Ob dies darüber hinaus möglicherweise sittenwidrig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da wie oben aufgezeigt die Kündigung schon wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam ist.

25Folglich lag ein Rechtsgrund für die geleistete Zahlung vor. Dem steht auch nicht eine etwaige Minderung des Mietzinses wegen der behaupteten Mängel entgegen. Es kann auch dahin stehen, ob die Tatsache, dass die Fa. P bzw. die Klägerin die Nutzung des Mietobjektes endgültig aufgegeben hatte, auch einem Minderungsrecht entgegensteht. Die behaupteten Mängel würden nämlich als wahr unterstellt jedenfalls nicht zu

einer derart hohen Minderung führen, dass der Mietzins für Oktober auf einen Betrag unter 3.016,70 zu mindern wäre.

26Auch hinsichtlich des Feststellungsantrages ist die Klage unbegründet, da wie oben ausgeführt die Kündigung unwirksam war, so dass der Mietvertrag durch sie nicht beendet wurde.

27Die Klage war nach alledem mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 709 ZPO.

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