Urteil des LG Mönchengladbach vom 07.07.2010
LG Mönchengladbach (wohnung, treu und glauben, höhe, arglistige täuschung, zeitpunkt, zug, gutachten, anfechtung, betrag, gerichtskosten)
Landgericht Mönchengladbach, 6 O 124/09
Datum:
07.07.2010
Gericht:
Landgericht Mönchengladbach
Spruchkörper:
6. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
6 O 124/09
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin
55.220,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit dem 1. Novem-ber 2008 Zug um Zug gegen
Rückübereignung des im Woh-nungsgrundbuch von ….., Amtsgericht
….., Blatt …. verzeich-neten Wohnungseigentums, bestehend aus
75,138/1000 Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum,
verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss
rechts vorne und einem Kellerraum – jeweils im Aufteilungsplan mit Nr. 3
bezeichnet, Flur 71, Flurstück 176, Gebäude- und Freifläche, ……, groß
4,22 ar, zu zahlen.
Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verurteilt, an
die Klägerin weitere 1.761,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. März 2009 zu
zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Rücknah-me des
vorstehend genannten Wohnungseigentums in Annahmeverzug
befinden.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin
sämtlichen zukünftigen Schaden, welcher sich aus der Rückabwicklung
des vor den ….und ….. in …… beurkundeten Kaufvertrags vom 16. Juli
2007 (UR-Nr. ……) ergibt, zu ersetzen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamt-
schuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils
zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
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Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages sowie
Schadensersatz nach einer von ihr erklärten Anfechtung in Anspruch.
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Die Parteien schlossen einen am 16. Juli 2007 notariell beurkundeten Kaufvertrag
hinsichtlich einer im Erdgeschoss des Anwesens ….. in ….gelegenen
Eigentumswohnung. Der von der Klägerin als Käuferin zu leistende Kaufpreis in Höhe
von 55.000,00 € wurde an die Beklagten gezahlt. Zur Finanzierung des Kaufpreises
nahm die Klägerin ein Darlehen in Höhe von 55.000,00 € auf und ließ für die
finanzierende Bank eine Grundschuld in diesem Umfang eintragen.
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Der Besitzübergang auf die Klägerin fand am 1. August 2007 statt, an diesem Tag
wurde die Wohnung zunächst von der Mutter der Klägerin bezogen, nach
Rechtshängigkeit ist die Klägerin an deren Stelle eingezogen.
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Erstmals im Zeitraum um den Jahreswechsel 2005/2006 war in der hier
streitgegenständlichen Wohnung in diversen Räumen Schimmelpilzbildung festgestellt
worden. Vor diesem Hintergrund hatten die damaligen Mieter der Beklagten ein
selbständiges Beweisverfahren vor dem Amtsgericht …..durchgeführt (Aktenzeichen:
…..). Der dort eingeschaltete Sachverständige ….. kam in seinem Gutachten vom 11.
September 2006 (Bl. 22 der zitierten Beiakte) zu dem Ergebnis, dass die in
verschiedenen Zimmern der Wohnung festzustellende Schimmelpilzbildung auf ein
fehlerhaftes Nutzverhalten beim Heizen und Lüften zurückzuführen war. Eine
gebäudebedingte Schadensursache war nicht festzustellen. Vielmehr entspricht das
Objekt den technischen Vorgaben des Baujahres 1963.
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Der Sachverständige ….. wies in seinem zitierten Gutachten auf die Notwendigkeit von
Schadenbeseitigungsmaßnahmen hin. Dort, wo der Schimmelpilz sehr stark aufgetreten
sei, nämlich im Schlafzimmer, im Bad und im Kinderzimmer sowie am Pfeiler am
Wohnzimmerfenster sei der Putz abzuschlagen. Dies habe dabei 15 cm die
Schadensgrenzen übergreifend zu geschehen. Sodann – so der Sachverständige …. in
dem zitierten Gutachten weiter – sei der Untergrund mit schimmeltötenden Mitteln zu
streichen und die Bereiche sodann neu zu verputzen. Ansonsten – dort, wo die Schäden
nicht so erheblich seien – reiche es aus, die befallenen Bereiche nur mit
schimmeltötenden Mitteln zu behandeln und sodann neu zu streichen.
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In der Folgezeit, nämlich bis Februar 2007 nahm der Beklagte zu 2. persönlich Arbeiten
zur Beseitigung des Schimmels in der Wohnung vor. Dabei orientierte er sich an dem
Rat eines von ihm als sachkundig qualifizierten Bekannten, der dem Beklagten zu 2.
geraten hatte, statt des von dem Sachverständigen ….vorgeschlagenen Abschlagen des
Putzes eine Auswaschung des Schimmelpilzbefalls vorzunehmen. Dementsprechend
entfernte der Beklagte zu 2. in Schlaf- und Kinderzimmer die Raufasertapete, wusch den
Schimmelpilzbefall aus, nahm einen Anstrich mit Schimmel-Ex vor und brachte eine
neue Tapete mit neuem Anstrich auf.
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Im November 2007 wandte sich die Klägerin an den öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen für das Maler- und Lackierer-Handwerk, …... Diesen beauftragte sie
mit Feststellungen zur Schimmelbildung in der streitgegenständlichen Wohnung. In
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seiner gutachterlichen Stellungnahme (Anlage K 4) gegenüber der Klägerin kam der
Sachverständige zu dem Ergebnis, dass zum Zeitpunkt seiner Begehung am 17.
November 2007 ein das Schimmelpilzwachstum fördernder Zustand nicht festgestellt
werden könne. Im Schlafzimmer sei ein deutlicher Befall von Grünschimmel zu
erkennen, Sporen und Besiedlungsreste seien auch im kleinen Zimmer vorne (=
Kinderzimmer) festzustellen.
Auf dieser Grundlage begann im Jahre 2008 eine Korrespondenz zwischen den
Parteien, wobei die Klägerin auf Rückabwicklung des Vertrags drängte. Erstmals im
Rahmen dieser Korrespondenz wiesen die Beklagten auf das der Klägerin bis dahin
unbekannte Gutachten des Sachverständigen …..hin. Auch im Rahmen der zwischen
den Parteien geführten Kaufvertragsverhandlungen war zuvor ein Hinweis der
Beklagten auf die im Jahre 2006 bestehende Schimmelpilzproblematik und deren
Abhilfe nicht erfolgt.
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Wegen den bestehenden Streitigkeiten holte die Klägerin ein weiteres Gutachten des
Sachverständigenbüros …. vom 15. September 2008 ein, welcher den zitierten
Schimmelpilzbefall ebenfalls bestätigte (Anlage K 9).
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Mit Anwaltsschreiben vom 20. Oktober 2008, den Beklagten zugestellt am gleichen
Tage, erklärte die Klägerin die Anfechtung des zwischen den Parteien am 16. Juli 2007
geschlossenen Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung.
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Unter dem 22. Februar 2009 holte die Kläger ein weiteres Sachverständigengutachten
des Architekten …. zur Frage der Altersbestimmung des Innenputzes ein (Anlage K 24).
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Die Klägerin macht vor dem Hintergrund der erklärten Anfechtung die Rückabwicklung
des Kaufvertrags sowie folgende Zahlungsansprüche geltend:
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Aufgewendete Maklerkosten: 1.963,50 €
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Notarkosten Kaufvertrag: 456,07 €
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Notarkosten Anderkonten-Gebühren: 277,15 €
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Notarkosten Grundschuld: 232,05 €
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Kosten Sachverständiger …: 567,48 €
18
Kosten Sachverständiger …: 1.012,10 €
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Kosten Sachverständiger …: 245,00 €
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Gerichtskosten bezüglich Grundschuld: 387,50 €
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Gerichtskosten Auflassungsvormerkung: 73,50 €
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Drohende Umzugskosten der Mutter: 400,00 €
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Schlafzimmerschrank 1: 489,85 €
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Schlafzimmerschrank 2: 149,00 €
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Hinsichtlich der beiden letzten Positionen handelte es sich um Schränke, welche für den
Einzug der Mutter der Klägerin in die neue Wohnung zu den zitierten Preisen
angeschafft und wegen Schimmelpilzbefalls sodann entsorgt werden mussten.
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Für einen Nutzungszeitraum bis zum 1. November 2008 – nach Ansicht der Klägerin
befinden sich die Beklagten seit diesem Zeitpunkt in Annahmeverzug – lässt sich die
Klägerin für die gezogenen Nutzungen einen Betrag von 4.375,80 € anrechnen.
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Hinsichtlich des Feststellungsantrags verweist die Klägerin insbesondere darauf, dass
eine von ihr gegenüber der finanzierenden Bank zu erbringende
Vorfälligkeitsentschädigung noch nicht bezifferbar sei.
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Die Klägerin beantragt,
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1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 56.877,40 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag
von 56.632,40 € seit dem 1. November 2008 und auf einen Betrag von 245,00 €
seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Rückübereignung des im
Wohnungsgrundbuch von …., Amtsgericht ….., Blatt …., verzeichneten
Wohnungseigentums, bestehend aus 75,138/1000 Miteigentumsanteil am
gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an der
Wohnung im Erdgeschoss rechts vorne und einem Kellerraum – jeweils im
Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, Flur 71, Flurstück 176, Gebäude- und
Freifläche, ….., groß, 4,22ar, zu zahlen;
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin die
außergerichtlichen weiteren Kosten in Höhe von 1.761,08 € nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz über dem Basiszinssatz seit dem
12. März 2009 zu zahlen;
3. f e s t z u s t e l l e n , dass sich die Beklagten mit der Rücknahme des vorstehend
genannten Wohnungseigentums in Annahmeverzug befinden;
4. f e s t z u s t e l l e n , dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin allen
weiteren derzeit nicht bezifferbaren Schaden aus dem vor den Notaren ….und
….in Mönchengladbach beurkundeten Kaufvertrags vom 23. Juli 2007, UR-Nr.
….aus dem Rechtsgrund des Schadensersatzes zu ersetzen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Sie bestreiten, dass sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Schimmel in der
streitgegenständlichen Wohnung befunden habe. Dementsprechend sei ihrerseits auch
nichts verschwiegen worden. Hinsichtlich des vormaligen, von den Mietern verursachten
Schimmelbefalls habe ihrerseits eine Aufklärungspflicht nicht bestanden. Die von dem
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Beklagten zu 2. durchgeführten Sanierungsmaßnahmen seien erfolgreich gewesen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, insbesondere hinsichtlich
des Inhalts des Notarvertrags (Anlage K 1).
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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des
Sachverständigen ….. Wegen des Gutachtensinhalts wird auf Blatt 128 ff. der Akten
verwiesen.
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Die Akte …., Amtsgericht …, war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist im Wesentlichen begründet.
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Die Klägerin hat den zwischen den Parteien geschlossenen und am 16. Juli 2007
notariell beurkundeten Kaufvertrag hinsichtlich der Eigentumswohnung … durch
Erklärung vom 20. Oktober 2008 wirksam nach § 123 Abs. 1 BGB angefochten. Vor
diesem Hintergrund steht der Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten
Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung gemäß § 812 Abs. 1 S.
2 Altn. 1 BGB zu.
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Die Klägerin ist zur Abgabe einer Willenserklärung – dem Angebot auf Erwerb der hier
in Rede stehenden Wohnung – durch arglistige Täuschung der Beklagten bestimmt
worden. Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass in mehreren Räumen der
streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt des Jahreswechsels 2005/2006 teils
erheblicher Schimmelpilzbefall zu verzeichnen war. Vor diesem Hintergrund hat der
Sachverständige … im Rahmen des zwischen den Beklagten und den früheren Mietern
geführten selbständigen Beweisverfahrens eindeutige Feststellungen dazu getroffen, in
welcher Art und Weise diesem erheblichen Mangel der Wohnung handwerklich zu
begegnen war, um eine dauerhafte Lösung herbeizuführen. Dass die Beklagten den
entsprechenden Vorgaben des Sachverständigen – aus welchen Gründen auch immer
– jedenfalls im Schlafzimmer und in dem als Kinderzimmer genutzten Raum nicht
nachgekommen sind, wird von ihnen nicht in Abrede gestellt. Insbesondere steht in
diesem Zusammenhang fest, dass entgegen den Vorgaben des Sachverständigen …
ein großräumiges Abschlagen des Putzes um die befallenen Stellen herum nicht
stattgefunden hat. Vielmehr räumen die Beklagten insoweit selbst ein, dass in den
beiden in Rede stehenden Zimmer lediglich die Tapete entfernt, der Schimmelpilzbefall
ausgewaschen und sodann nach der Behandlung mit Schimmel-Ex eine neue
Raufasertapete aufgebracht worden war.
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Die unstreitige Tatsache, dass die Beklagten die Klägerin im Rahmen der geführten
Vertragsverhandlungen bis hin zum Kaufvertragsabschluss nicht über die zitierten
Umstände (Schimmelpilzbefall, selbständiges Beweisverfahren mit der Folge der
zitierten gutachterlichen Vorgaben sowie abweichend von diesen Vorgaben) in
Kenntnis gesetzt haben, stellt sich als Verhalten dar, welches die Anfechtung der
Klägerin nach § 123 Abs. 1 BGB begründet.
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Das Verschweigen von Tatsachen stellt dann eine Täuschung im Sinne der zitierten
Vorschrift dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht
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besteht. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, ob der andere Teil hier die
Klägerin – nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung
redlicherweise eine entsprechende Aufklärung erwarten durfte. Besonders wichtige
Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von
ausschlaggebender Bedeutung sind, müssen dabei ungefragt offenbart werden, das gilt
vor allem für Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden
können. Der Verkäufer darf daher wesentliche Mängel einer Kaufsache nicht
verschweigen, wobei auch bei drohenden zukünftigen Verschlechterungen eine
Offenbarungspflicht bestehen kann. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers gilt auch
nach einem Sanierungsversuch in Bezug auf vorherige Schäden der Wohnung, wenn
dessen Erfolg zweifelhaft ist (vgl. insgesamt Palandt-Ellenberger, BGB, 69. Aufl., 2010,
§ 123 Rdnr. 5 m.w.N.; BGH, NJW 1993, 1703).
Unter Beachtung dieser Grundsätze waren die Beklagten vorliegend dazu verpflichtet,
die Klägerin über die zitierten Umstände, insbesondere das Abweichen von den
vorgegebenen Beseitigungsvorschlägen des Sachverständigen … zu unterrichten. Das
Gericht verkennt dabei nicht, dass es regelmäßig Sache des Beseitigungsverpflichteten
selbst ist, Art und Umfang der Beseitigungsvornahme zu bestimmen. Insoweit gab es für
die Beklagten keine irgendwie geartete Bindung an die Sanierungsvorgaben des
Sachverständigen ….. Wird aber dann im quantitativen und qualitativen Umfang der
Arbeiten nach unten von diesen Vorgaben abgewichen, so muss sich auch einem
handwerklichen Laien aufdrängen, dass sich in diesem Fall Zweifel an der
Herbeiführung des beabsichtigten Erfolges nahezu zwingend aufdrängen.
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So war es vorliegendend: Der Sachverständige hatte die Vorgabe der großflächigen
Entfernung des Putzes um die befallenen Stellen herum als sachgerecht qualifiziert und
dabei insbesondere auch auf die als Schlafzimmer und Kinderzimmer genutzten Räume
verwiesen. Dass eine solche Vorgehensweise nicht durch das schlichte Abwaschen
des Putzes ersetzt werden kann, liegt für das Gericht auf der Hand. Dementsprechend
war die Gefahr des Fehlschlagens der Maßnahme evident und die Klägerin hätte
seitens der Beklagten auf diese Gesamtumstände hingewiesen werden müssen.
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Vor diesem Hintergrund liegt ein Grund der Klägerin zur Anfechtung vor.
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Die zitierten Gesamtumstände des Schimmelpilzbefalls stellen einen für den
Vertragsabschluss bedeutsamen und deswegen offenbarungspflichtigen Umstand dar,
zumal den Beklagten die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, verdeckte
Mängel seien ihnen nicht bekannt (Inhalt Notarvertrag). Darüber hinaus geht das Gericht
aufgrund des unstreitigen Parteivortrags allerdings auch davon aus, dass zum Zeitpunkt
des Kaufvertragsabschlusses die Wohnung (weiterhin) mit Schimmelpilz befallen war.
Dies ergibt sich unter Berücksichtigung des dem Inhalt nach unstreitigen Gutachtens
des Sachverständigen …. vom 14.12.2007. Darin ist ausgeführt, dass zum Zeitpunkt des
von dem Sachverständigen durchgeführten Ortstermins am 17. November 2006 – mithin
gerade einmal 4 Monate nach Vertragsschluss und nur wenige Wochen nach Beginn
der Heizperiode – Schimmelpilzbefall in den beiden in Rede stehenden Zimmern
festzustellen war.
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Das Klagebegehren ist insoweit hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung des
Kaufpreises dem Grunde nach berechtigt. Die Klägerin hat im Rahmen der
vorzunehmenden Saldierung das Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung auf
die Beklagten zurück zu übertragen. Darüber hinaus hat sie sich gezogene
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Nutzungsvorteile anrechnen zu lassen. Soweit die Klägerin hier zu ihren Lasten einen
Betrag in Höhe von 4.375,80 € in Abzug bringt, sind die Beklagten dem der Höhe nach
nicht entgegengetreten.
Der Klägerin stehen darüber hinaus aus § 280 Abs. 1 BGB folgende
Schadensersatzansprüche gegenüber den Beklagten zu:
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Bei aufklärungspflichtigem Verhalten der Beklagten hätte die Klägerin unstreitig vom
Kauf der Wohnung Abstand genommen. Ihr sind damit durch die Erbringung von
Zahlungen an Dritte folgende Schäden entstanden, die seitens der Beklagten zu
ersetzen sind:
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Maklerkosten: 1.963,50 €
51
Notarkosten: 456,07 €
52
Notarkosten: 277,15 €
53
Notarkosten: 232,05 €
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Gerichtskosten: 387,50 €
55
Gerichtskosten: 73,50 €
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Als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung sind die für die Einschaltung des
Sachverständigen …. aufgewendete Kosten in Höhe von 567,48 € ersatzfähig.
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Gleiches gilt hinsichtlich der beiden entsorgten Schränke. Die Beklagten haben nicht
bestritten, dass diese Schränke beim Einzug zu den angegebenen Preisen neu
angeschafft und durch die Schimmelbildung unbrauchbar geworden sind.
Dementsprechend sind die insoweit geltend gemachten Beträge von 489,85 € und
149,00 € gleichfalls ersatzfähig.
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Dies gilt allerdings nicht, soweit bereits ein Betrag von 400,00 € für einen im Zeitpunkt
der Rechtshängigkeit erst für möglich gehaltenen Auszug der zunächst im Objekt
wohnenden Mutter der Klägerin angesetzt worden ist. Der eingeklagte Schätzbetrag
hätte nach dem Auszug konkret beziffert werden müssen.
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Auch die für die Sachverständigen …. und … aufgewandten Kosten stellen sich nicht
mehr als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung dar, insoweit konnte sich die
Klägerin auf das Gutachten …. beschränken, um erfolgversprechend gegenüber den
Beklagten ihre Ansprüche geltend zu machen.
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Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen weiteren Kosten ergibt sich aus § 286 Abs.
1 BGB.
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Auch die gestellten Feststellungsanträge sind begründet.
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Insbesondere stehen eventuell weiter anfallende Umzugskosten der Klägerin sowie
eine im Zusammenhang mit der Finanzierung drohende Vorfälligkeitsentschädigung,
deren Höhe, was gerichtsbekannt ist, ständig variiert, aus. Die Kammer hat den
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gestellten Antrag sprachlich angepasst und das offensichtliche Versehen hinsichtlich
des Vertragsdatums korrigiert, ohne insoweit über die gestellten Anträge
hinauszugehen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs.2, 709 ZPO.
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Streitwert: 59.877,40 € (Klageanträge 1 und 4, i.Ü streitwertneutral)
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