Urteil des LG Mönchengladbach vom 18.10.2006
LG Mönchengladbach: fristlose kündigung, versammlung, treu und glauben, verwalter, schlüssiges verhalten, wichtiger grund, verzicht, bestrafung, abberufung, geldstrafe
Landgericht Mönchengladbach, 5 T 376/05
Datum:
18.10.2006
Gericht:
Landgericht Mönchengladbach
Spruchkörper:
5. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
5 T 376/05
Tenor:
Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Zahlungsantrag des Antragstellers gem. Schriftsatz vom 23.03.2006
wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens hat der Antragsteller zu
tra-gen.
Der Antragsteller hat den Antragsgegnern deren außergerichtliche
Kosten im Beschwerdeverfahren zu erstatten.
Beschwerdewert: 12.778,92 Euro
I.
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In einer Eigentümerversammlung am 10.01.1996 wurde der Antragsteller mit Wirkung ab
01.02.1996 für die Dauer von 5 Jahren zum Verwalter für die im Rubrum bezeichnete
Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Nachdem er durch Urteil des Amtsgerichts
Krefeld vom 15.10.1998 zu einer Freiheitsstrafe von 2 Jahren wegen Untreue im
Zusammenhang mit seiner Verwaltertätigkeit für eine andere
Wohnungseigentumsanlage verurteilt worden war, kam diese Verurteilung bei einer
Eigentümerversammlung am 07.12.1998 zur Sprache. Da der Antragsteller gegen das
Urteil Berufung eingelegt hatte und er für sich die Unschuldsvermutung in Anspruch
nahm, sah die Eigentümerversammlung davon ab, ihn abzuwählen und den
Verwaltervertrag zu kündigen. Durch Urteil des Landgerichts Krefeld vom 21.05.1999
wurde das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Antragsteller zu einer Geldstrafe
von 90 Tagessätzen zu je 200 DM wegen Untreue in 19 Fällen rechtskräftig verurteilt. In
der Eigentümerversammlung am 24.08.2000 wurde der Verwaltervertrag für weitere 5
Jahre bis zum 31.01.2006 verlängert. Ob vor oder bei dieser Versammlung die
Verurteilung einzelnen Wohnungseigentümern oder der
Wohnungseigentümerversammlung bekannt war, ist unter den Beteiligten streitig. In der
Eigentümerversammlung am 08.09.2004 wurde der Antragsteller mit Beschluss zu TOP
2 als Verwalter abberufen. Begründet wurde dies mit verschiedenen Vorwürfen, die in
einem Schreiben des Miteigentümers Holtmanns vom 07.09.2004 dargelegt worden
waren, u.a. mit der Verurteilung durch das Landgericht Krefeld. Wegen der weiteren
2
Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 07.09.2004 Bl. 6 ff d.A. verwiesen. Mit
Schreiben des Verwaltungsbeirats vom 25.09.2004 wurde außerdem der
Verwaltervertrag fristlos gekündigt.
Mit einem beim Amtsgericht am 07.10.2004 eingegangenen Schreiben hat der
Antragsteller den Beschluss vom 08.09.2004 angefochten und beantragt, den Beschluss
für ungültig zu erklären. Zur Begründung hat er lediglich darauf hingewiesen, die
Gründe für seine Abwahl seien ehrenrührig und überwiegend falsch. Eine von ihm
angekündigte ausführliche Stellungnahme hat er in 1. Instanz nicht abgegeben. Nach
mündlicher Verhandlung hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 03.08.2005 den Antrag
zurückgewiesen, weil der Antragsteller trotz Aufforderung eine weitere Begründung
nicht eingereicht hatte.
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Dagegen legte der Antragsteller fristgerecht sofortige Beschwerde ein. Zur Begründung
wies er darauf hin, dass die Eigentümergemeinschaft gegen den Verwaltervertrag
verstoßen habe, weil die Kündigung mindestens 3 Wochen vor einer
Eigentümerversammlung zu erfolgen habe. Seine strafgerichtliche Verurteilung könne
als Kündigungsgrund nicht berücksichtigt werden. Er habe vor seiner Weiterbestellung
am 24.08.2000 sowohl den Beirat als auch die Versammlung über den Ausgang des
Strafverfahrens informiert. In der Versammlung sei darüber heftig diskutiert worden,
gleichwohl sei er für weitere 5 Jahre zum Verwalter bestellt worden. Die Verurteilung
könne aber auch deshalb nicht berücksichtigt werden, weil die Geldstrafe von 90
Tagessätzen nicht als Vorstrafe anzusehen sei. Auch zu den weiteren Vorwürfen hat der
Antragsteller im Einzelnen Stellung genommen und die Berechtigung der Vorwürfe in
Abrede gestellt.
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Die Beteiligten zu 2. sind dem Vorbringen entgegengetreten und haben die Auffassung
vertreten, der Anfechtungsantrag sei unzulässig, weil der Abberufungsbeschluss nur die
Willensbildung unter den Wohnungseigentümern regele und keine Außenwirkung habe.
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Die Kammer hat mit Beschluss vom 08.03.2006 darauf hingewiesen, dass in dem
Anfechtungsantrag zugleich ein Feststellungsantrag dahingehend zu sehen sei, dass
der Verwaltervertrag durch die ausgesprochene Kündigung nicht wirksam beendet
worden sei. Dieser Feststellungsantrag habe jedoch nunmehr seine Erledigung
gefunden, weil der Verwaltervertrag durch Zeitablauf per 31.01.2006 beendet sei.
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Daraufhin hat der Antragsteller,
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den Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses vom 08.09.2004
über seine Abwahl für erledigt erklärt.
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Im Wege der Antragsänderung beantragt er,
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die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an ihn Verwalterhonorar in
Höhe von EUR 12.778,92 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils EUR 912,78 seit dem 2. der Monate
Dezember 2004 bis einschließlich Januar 2006 zu zahlen.
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Die Antragsgegner haben sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen, weil der
ursprüngliche Antrag unzulässig gewesen sei. Auch halten sie die Antragsänderung für
unzulässig und beantragen,
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den Antrag zurückzuweisen.
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Sie sind der Auffassung, dass die fristlose Kündigung sowohl wegen der
strafgerichtlichen Verurteilung als auch wegen weiterer Gründe gerechtfertigt gewesen
sei. Sie behaupten, dass der Antragsteller in der Versammlung vom 08.09.2004 seine
Verurteilung verheimlicht habe. Die strafgerichtliche Verurteilung, so meinen sie, reiche
als Grund für eine fristlose Kündigung aus. Dass die Strafe nicht als Vorstrafe in das
Bundeszentralregister eingetragen werde, sei unerheblich. Wegen der weiteren
Kündigungsgründe wird auf den Akteninhalt Bezug genommen. Schließlich rechnet die
Beteiligte zu 3. gegenüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise mit einem Anspruch in
Höhe von 16.898,19 € auf. In dieser Höhe verfüge der Antragsteller noch über Gelder
der Gemeinschaft.
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Die Kammer hat Beweis erhoben. Insoweit wird verwiesen auf die Protokolle vom
25.04.2006, 27.06.2006 und 15.08.2006 sowie auf den Beschluss vom 17.05.2006.
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II.
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Die sofortige Beschwerde und die Antragsänderung sind zwar zulässig, sie haben
jedoch in der Sache keinen Erfolg.
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1. Beschlussanfechtung
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Nachdem der Antragsteller seinen Anfechtungsantrag und den darin enthaltenen Antrag
auf Feststellung, dass die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt sei, für erledigt erklärt
hat, die Beteiligten zu 2. sich dieser Erledigung jedoch nicht angeschlossen haben, hat
die Kammer zu prüfen, ob der Anfechtungsantrag zulässig und begründet war und
nachträglich gegenstandslos geworden ist (vgl. Zöller, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rdn. 43).
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Hinsichtlich der Zulässigkeit des Antrages und dessen Erledigung wird auf den
Hinweisbeschluss der Kammer vom 08.02.2006 verwiesen. Insoweit bedarf es keiner
weiteren Ausführungen. Der Antrag war jedoch unbegründet, weil die
Wohnungseigentümergemeinschaft mit Recht den Antragsteller durch Beschluss vom
08.09.2004 von seinem Amt als Verwalter abberufen und anschließend den
Verwaltervertrag fristlos gekündigt hat.
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Ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters und für die
außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages liegt dann vor, wenn den
Wohnungseigentümern oder einzelnen von ihnen unter Berücksichtigung aller
Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem
Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche
Vertrauensverhältnis zerstört ist (Kammergericht Berlin, ZMR 1994, 31; BayObLGZ
1998, 310). Begeht ein Verwalter ein Vermögens- oder Eigentumsdelikt, begründet dies
die Besorgnis, dass er seiner Pflicht zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder ( §
27 Abs. 1 Nr. 4 WEG ) nicht gewachsen ist, auch wenn die Tat sich nicht gegen die
Eigentümergemeinschaft richtet. Die Verurteilung wegen eines solchen Delikts führt
grundsätzlich zu einer schwerwiegenden Störung des Vertrauensverhältnisses
zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, die seine Abberufung
rechtfertigt (BayObLG, ZMR 1998, 446; vgl. Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. § 26 Rn.
33; Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 26 Rn. 187). Dies gilt hier insbesondere auch
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deshalb, weil der Antragsteller wegen Untreue gegenüber einer anderen
Wohnungseigentümergemeinschaft verurteilt worden ist, die Straftat also im
Zusammenhang mit seiner beruflichen Tätigkeit steht, welche Grundlage des
Verwaltervertrages ist.
Der Umstand, dass die Strafe von 90 Tagessätzen gem. § 32 Abs. 2 Nr. 5a BZRG nicht
in ein Führungszeugnis aufgenommen wird und sich der Antragsteller gem. § 53 Abs. 1
BZRG gegenüber Dritten als nicht vorbestraft bezeichnen darf, ist unerheblich. Der
Antragsteller übersieht, dass seine Vorstrafe sehr wohl im Register gem. § 4 Nr. 1 BZRG
eingetragen war. Die Nichtaufnahme dieser Strafe in das persönliche Führungszeugnis
(§ 32 Abs. 2 Nr. 5 BZRG) betrifft die durch Führungszeugnisse zu erteilende Auskunft
aus dem Zentralregister und führt lediglich zu der in § 53 BZRG geregelten Begrenzung
von Offenbarungspflichten, d.h. der Anragsteller darf sich in der Tat als unbestraft
bezeichnen und braucht den der Verurteilung zugrunde liegenden Sachverhalt nicht zu
offenbaren. Diese Vorschrift schützt ihn bis zur Tilgung jedoch nicht vor der Verwertung
der auf anderem Wege bekannt gewordenen Verurteilung und ihres Hintergrundes
(Schleswig-Holsteinisches OLG, ZMR 2003, 295; Götz/Tolzmann,
Bundeszentralregistergesetz, 4. Aufl., 2000, Rdn. 14 zu § 53).
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Ob die Eintragung der Strafe im Zeitpunkt der Abwahl am 08.09.2004 getilgt war oder
tilgungsreif war, weil zu diesem Zeitpunkt bereits mehr als 5 Jahre seit der ersten
Verurteilung gem. § 46 Abs. 1 Nr. 1 BZRG, § 36 S. 1 BZRG verstrichen waren und
deshalb ein Verbot gem. § 51 Abs. 1 BZRG besteht, die Verurteilung dem Antragsteller
im Rechtsverkehr vorzuhalten oder zu seinem Nachteil zu verwerten, hängt davon ab,
ob im Register weitere Verurteilungen enthalten sind, die gem. § 47 BZRG zu einer
Verlängerung der Tilgungsfrist führen können. Diese Frage bedarf jedoch keiner
weiteren Aufklärung. Denn das Verwertungsverbot gem. § 51 Abs. 1 BZRG gilt im
vorliegenden Fall deshalb nicht, weil § 51 Abs. 2 BZRG ausdrücklich anordnet, dass
aus der Verurteilung entstandene Rechte Dritter unberührt bleiben. Nach der
rechtskräftigen Verurteilung des Antragstellers durch das Landgericht Krefeld war die
Eigentümergemeinschaft – wie oben dargelegt – berechtigt, den Verwaltervertrag
außerordentlich zu kündigen. Dieses einmal entstandene Recht wird nach der
Regelung in § 51 Abs. 2 BZRG durch eine mögliche Tilgung der Strafe im Register nicht
berührt.
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Der Einwand des Antragstellers, die Eigentümergemeinschaft habe ihn am 24.08.2000
in Kenntnis der strafgerichtlichen Verurteilung erneut zum Verwalter bestellt, ist
unbegründet. Grundsätzlich kann der Kündigungsberechtigte auf sein Recht zur
außerordentlichen Kündigung nach Entstehung des Kündigungsrechtes verzichten (vgl.
Münchener-Kommentar-Henssler, BGB, 4. Aufl., 2005, § 626 Rdn. 277). Ein solcher
Verzicht ist insbesondere dann anzunehmen, wenn der Kündigungsberechtigte in
Kenntnis der maßgebenden Tatsachen bei einem Dienstverhältnis zum Beispiel nur
eine Abmahnung ausspricht oder wenn ausdrücklich oder zumindest durch schlüssiges
Verhalten zu erkennen gegeben wird, einen bestimmten Kündigungsgrund nicht mehr
zum Anlass für eine außerordentliche Kündigung nehmen zu wollen (vgl. jurisPK-BGB
2, Weth, 3. Aufl., 2006, § 626 Rdn. 16). Wenn also im vorliegenden Fall die
strafgerichtliche Verurteilung des Antragstellers in der Eigentümerversammlung vor der
Beschlussfassung am 24.08.2000 zur Sprache gekommen wäre, dann läge in der
Verlängerung des Verwaltervertrages zumindest ein stillschweigender Verzicht auf das
Recht zur fristlosen Kündigung.
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Für einen Verzicht nicht ausreichend wäre allerdings, wenn nur einige Miteigentümer
vor der Versammlung zum Beispiel durch Zeitungsberichte auf die Verurteilung
aufmerksam geworden wären oder wenn – wie der Antragsteller auch behauptet – die
Verurteilung im Beirat thematisiert worden wäre. Denn maßgebend für einen Verzicht
kann nur die Kenntnis der Eigentümersammlung selbst von der strafgerichtlichen
Verurteilung sein, die über die Verlängerung des Verwaltervertrages zu entscheiden
hatte. Auf die unter den Beteiligten streitigen Vorgänge vor der Eigentümerversammlung
kommt es deshalb nicht an.
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Es würde auch nicht genügen, wenn die Antragsgegner zwar keine Kenntnis gehabt
hätten, jedoch fahrlässig in Unkenntnis über das Vorliegen eines Kündigungsgrundes
gewesen wären, weil sie sich vor der Weiterbestellung des Antagstellers nach dem
Fortgang des Strafverfahrens hätten erkundigen können. Denn die Annahme eines
Verzichts auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes setzt – wie bei dem
Ausschluss des Bereicherungsanspruchs wegen Kenntnis der Nichtschuld gem. § 814
BGB – positive Kenntnis der die Kündigung rechtfertigenden Umstände voraus. Dabei
sind präzise juristische Kenntnisse nicht erforderlich; es genügt vielmehr, wenn sich die
Kenntnis aus einer Art "Parallelwertung in der Laiensphäre" ergibt (vgl. Münchener-
Kommentar-Lieb, § 814 Rdn. 10). Nur wenn die Eigentümerversammlung bei der
Weiterbestellung von dem rechtskräftigen Strafurteil gewusst hätte, wäre auch für einen
Laien offensichtlich, dass die Verurteilung – jedenfalls für die Mehrheit der
Abstimmenden – kein ausreichender Grund gewesen wäre, von einer Weiterbestellung
abzusehen, so dass in der Weiterbestellung ein Verzicht auf die Geltendmachung des
Kündigungsgrundes zu sehen wäre.
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Da es sich bei dem Verzicht um einen rechtsvernichtenden Umstand handelt, ist
beweispflichtig für dessen Voraussetzungen der Antragsteller als derjenige, der sich
darauf beruft (BGH, NJW 1986, 2426, 2427). Der Antragsteller hat also den vollen
Beweis dafür zu erbringen, dass die Eigentümerversammlung am 24.08.2000 Kenntnis
von seiner strafgerichtlichen Verurteilung gehabt hat.
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Diesen Beweis hat er nach dem Ergebnis der von der Kammer durchgeführten
Beweisaufnahme nicht erbracht:
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Die Zeugin M, Schwester des Antragstellers, hatte seinerzeit die
Eigentümerversammlung vom 24.08.2000 vorbereitet und in der Versammlung das
Protokoll geführt. Sie hat ausgesagt, dass sie im Februar 2000 von den
Beiratsmitgliedern Frau B und Frau S angerufen und auf die Verurteilung zu 90
Tagessätzen Geldstrafe hingewiesen worden sei. Insbesondere Frau B habe den
Wunsch geäußert, dass die Verurteilung nicht ins Protokoll aufgenommen werde, weil
dies potentielle Käufer von Wohnungen abschrecken könne. Sie, die Zeugin M, habe
daraufhin eine Aktennotiz gefertigt (Bl. 510 d.A.) und diese dem Antragsteller zugeleitet.
Zur Vorbereitung der Versammlung habe sie einen Verwalterbericht zu den einzelnen
Tagesordnungspunkten geschrieben, u.a. auch zu TOP 11, in dem die Verurteilung zur
Sprache gekommen ist. Dieser Bericht sei von ihrem Bruder vorgelesen worden und sie
habe dann jeweils einen Haken gemacht, um deutlich zu machen dass das tatsächlich
auch vorgelesen worden sei.
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Dieser, das Vorbringen des Antragstellers bestätigenden Aussage, vermag die Kammer
aus folgenden Gründen nicht zu folgen:
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Unter die von der Zeugin M gefertigte Aktennotiz vom 15.02.2000 hatte der Antragsteller
für die Zeugin M einen Vermerk gesetzt, in welchem er darauf hinwies, dass er mit Frau
B. (gemeint ist die Zeugin B) telefoniert und ihr alles noch einmal erklärt habe. Darin
heißt es im vorletzten Satz: "Sie möchte nicht, dass ich in der nächsten ETV nur kurz
darüber berichte. Sie will keine größere Diskussion darüber mit Eintrag ins Protokoll
haben." Daraus folgt, dass nach Auffassung von Frau B die Verurteilung nicht nur nicht
ins Protokoll aufgenommen sondern der Bericht in der Versammlung überhaupt nicht
erwähnt werden sollte. Schon daraus ergeben sich Zweifel an der Richtigkeit der
Aussage der Zeugin M. Es erscheint deshalb nicht ausgeschlossen, dass der
Antragsteller dem Wunsch von Frau B gefolgt ist und die Tatsache seiner Verurteilung in
der Eigentümerversammlung nicht von ihm angesprochen worden ist.
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Diese Zweifel werden verstärkt dadurch, dass von keinem der vernommenen
Miteigentümern die Behauptung des Antragstellers, die Eigentümerversammlung über
seine Verurteilung unterrichtet zu haben, bestätigt worden ist. Nach den Aussagen der
Miteigentümer H, M, W und S sei die Verurteilung des Antragstellers in der
Versammlung vielmehr nicht zur Sprache gekommen.
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So hat der Zeuge H bekundet, erst im Rahmen einer Fernsehsendung im Jahre 2003
von der Verurteilung erfahren zu haben.
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Die Zeugin M konnte sich an die Versammlung noch gut erinnern, weil es die erste
Versammlung nach dem Erwerb der Wohnung im Jahre 1999 war. Sie kannte den
Antragsteller nicht und hat ausgesagt, dass dessen Bestrafung nicht zur Sprache
gekommen sei. Davon habe sie erst viel später erfahren. Zwar sei die Wiederwahl nicht
völlig glatt gelaufen, weil Bedenken erhoben worden seien. Diese hätten sich aber nicht
auf das Strafverfahren sondern auf eine möglicherweise nicht korrekte Abrechnung
bezogen.
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In ähnlicher Weise hat sich auch der Zeuge W geäußert. Ihm sei erst nachher zu Ohren
gekommen, dass der Antragsteller zu 90 Tagessätzen verurteilt worden war. Bei der
Versammlung sei das jedoch nicht besprochen worden. Die Aussage dieses Zeugen
gewinnt an Überzeugungskraft dadurch, dass der Zeuge keine dem Antragsteller
gegenüber kritische Einstellung hat erkennen lassen, er vielmehr immer Vertrauen zu
ihm gehabt und auch bei der Beschlussfassung am 08.09.2004, als der Antragsteller
abgewählt wurde, für ihn gestimmt hat.
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Schließlich konnte sich auch die Zeugin S nicht daran erinnern, dass die Verurteilung
des Antragstellers zur Sprache gekommen war. Sie wusste allerdings noch, dass über
die Vertragsdauer debattiert worden war.
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Die Aussagen der Zeugen B, der Eheleute H sowie der Zeugen L und W waren dem
gegenüber unergiebig.
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Die Zeugin B, die seinerzeit Beiratsvorsitzende war, war sich bei der Beantwortung der
Beweisfrage nicht sicher. Sie vermochte sich nur noch daran zu erinnern, dass sie
empfohlen hatte, den Antragsteller nicht, allenfalls für 1 Jahr wieder zu wählen. Der
Grund sei gewesen, dass es immer wieder Schwierigkeiten bei der Umsetzung des
Fachwissens von Herrn Z und auch mit seinem Büro gegeben habe. Das Strafverfahren
habe allerdings dabei keine Rolle gespielt. Sie wusste zwar, dass der Antragsteller
wegen der Bestrafung bei Versammlungen wiederholt angegangen worden war, wollte
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oder konnte sich daran nicht erinnern. Sie meinte, dies wohl verdrängt zu haben.
Die Zeugin glaubte allerdings sich zu erinnern, dass es im Vorfeld der Versammlung
Gerüchte über die Verurteilung des Anragstellers gegeben habe. Angesichts der
Aussage der Zeugin M über das mit der Zeugin am 15.02.2000 geführte Telefonat und
das am Ende des Aktenvermerks vom 15.02.2000 wiedergegebene Gespräch des
Antragstellers mit der Zeugin geht die Kammer zwar davon aus, dass es sich nicht nur
um Gerüchte gehandelt hat, die Verurteilung des Antragstellers durch das Landgericht
Krefeld vielmehr im Vorfeld der Versammlung ganz konkret zur Sprache gekommen ist.
Dies ist es jedoch für die Entscheidung unerheblich, weil es – wie oben ausgeführt –
nicht auf die Kenntnis einzelner Miteigentümer vor der Versammlung ankommt, sondern
allein auf die Frage, ob die Teilnehmer der Wohnungseigentümerversammlung am
08.09.2004 von der rechtskräftigen Verurteilung Kenntnis gehabt haben.
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Während die Zeugin H und der Zeuge W nicht wussten, ob sie überhaupt an der
Versammlung teilgenommen hatte, konnte sich der Zeuge H jedenfalls an die
Abstimmung selbst nicht mehr erinnern.
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Schließlich war auch von der Zeugin L Wesentliches nicht in Erfahrung zu bringen. Sie
ist schwerhörig und hat eingeräumt, nicht immer alles mitzubekommen. Sie hat erst über
das Gericht von der Bestrafung erfahren und sei entsetzt gewesen, als sie davon gehört
habe. Sie hätte niemals jemanden gewählt, der vorbestraft ist.
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Angesichts der Tatsache, dass die schriftliche Bemerkung des Antragstellers gegenüber
der Zeugin M, Frau B. möchte nicht, dass er über die Bestrafung in der nächsten
Eigentümerversammlung berichte, Zweifel daran begründet, dass der Antragsteller die
Eigentümerversammlung über seine Verurteilung aufgeklärt hat und dass keiner der
vernommenen Versammlungsteilnehmer die Behauptung des Antragstellers bestätigt
haben, wobei 4 Versammlungsteilnehmer sich dahingehend geäußert haben, dass die
Verurteilung nicht zur Sprache gekommen sei, hält die Kammer die dem
entgegenstehende Behauptung des Antragstellers für nicht erwiesen.
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Die Auffassung des Antragstellers, die Eigentümergemeinschaft habe gegen den
Verwaltervertrag verstoßen, weil die Kündigung mindestens 3 Wochen vor einer
Eigentümerversammlung zu erfolgen habe, was hier nicht geschehen sei, ist
unzutreffend. Eine vor der Eigentümerversammlung auszusprechende Kündigung sieht
der Verwaltervertrag nicht vor. In § 1 Abs. 2 Satz 2 des Verwaltervertrages ist lediglich
geregelt, dass die Kündigung unter konkreter Angabe des Kündigungsgrundes
schriftlich zu erfolgen habe. Diese Kündigung ist mit Schreiben vom 25.09.2004 (Bl.
292) ausgesprochen worden. Dass in diesem Schreiben nicht ausdrücklich die
Kündigungsgründe aufgeführt sind, ist unerheblich. Denn es wird Bezug genommen auf
die Abberufung mit Beschluss vom 08.09.2004. Bei dieser Versammlung war der
Antragsteller persönlich zugegen, er hatte deshalb Kenntnis von den einzelnen in der
Versammlung vorgetragenen Kündigungsgründen, die sich aus dem verlesenen
Schreiben des Miteigentümers H vom 07.09.2004 ergeben. Eine Wiederholung der
Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben war deshalb entbehrlich.
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Der Rechtmäßigkeit der Kündigung steht entgegen der Auffassung des Antragstellers
auch nicht die Bestandskraft des Beschlusses vom 24.08.2000 entgegen. Denn hier
geht es nicht um die Rechtmäßigkeit dieses Beschlusses. Die Wirksamkeit der
Verlängerung des Verwaltervertrages wird von den Antragsgegnern nicht in Zweifel
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gezogen. Der Antragsteller war Verwalter der Wohnungseigentumsanlage und hat bis
einschließlich November 2004 sein Verwalterhonorar erhalten. Im vorliegenden
Verfahren geht es vielmehr um die Rechtmäßigkeit des Beschlusses vom 08.09.2004,
mit welchem der Antragsteller vom Amt des Verwalters abberufen worden ist und um die
Berechtigung seines Anspruches auf Verwaltervergütung.
Da somit die Abberufung des Antragstellers als Verwalter und die Kündigung des
Verwaltervertrages rechtmäßig waren, war der Beschlussanfechtungsantrag von
vornherein unbegründet und ist deshalb durch das Amtsgericht mit Recht
zurückgewiesen worden. Die dagegen vom Antragsteller eingelegte sofortige
Beschwerde ist mithin unbegründet.
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Auf die weiteren von den Antragsgegnern vorgetragenen Kündigungsgründe kommt es
nicht mehr an.
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2. Zahlungsantrag
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Nachdem der Antragsteller wegen Ablaufs des Verwaltervertrages zum 31.01.2006
seinen Beschlussanfechtungsantrag für erledigt erklärt hatte, hat er im Wege der
Antragsänderung Zahlung seiner Verwaltervergütung von Dezember 2004 bis
einschließlich Januar 2006 in Höhe von insgesamt 12.778,92 € geltend gemacht. Dieser
Antragsänderung haben die Antragsgegner zwar widersprochen, die Antragsänderung
ist jedoch in entsprechender Anwendung von § 263 ZPO auch in der
Beschwerdeinstanz zulässig, weil die Kammer sie für sachdienlich erachtet (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rdn. 60). Denn durch die Zulassung der
Antragsänderung wird der Streit zwischen den Beteiligten im vorliegenden Verfahren
endgültig entschieden und ein neues Verfahren vermieden. Auch der Kern des Streites
wird durch die Antragsänderung nicht verändert, weil es sowohl für den
Beschlussanfechtungsantrag wie auch den Zahlungsantrag darauf ankommt, ob die
außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages rechtmäßig ist.
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Da sich die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung gegen
die einzelnen Wohnungseigentümer richtet, während demgegenüber die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, soweit es um die Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums geht (BGH, NJW 2005, 2061-2069), ist durch die
Antragsänderung auch ein Beteiligtenwechsel auf der Antragsgegnerseite eingetreten.
Dem wurde im Rubrum Rechnung getragen.
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Wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, hat die
Wohnungseigentümergemeinschaft mit Recht den Verwaltervertrag mit Schreiben vom
25.09.2004 fristlos gekündigt, so dass der Antragsteller für den von ihm geltend
gemachten Zeitraum von Dezember 2004 bis Januar 2006 seinen Anspruch auf
Zahlung des Verwalterhonorars verloren hat. Der Zahlungsantrag war deshalb
zurückzuweisen.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass der
Antragsteller die den Antragsgegnern im Beschwerdeverfahren entstandenen
außergerichtlichen Kosten erstattet. Denn es handelt sich hier um ein dem
zivilprozessualen Klageverfahren vergleichbares echtes Streitverfahren, in welchem der
Antragsteller zu Unrecht sofortige Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss
eingelegt und die Antragesgegnerin auf Zahlung in Anspruch genommen hat.
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Gegen diese Entscheidung ist die sofortige weitere Beschwerde zulässig. Sie kann bei
dem Amtsgericht Viersen, dem Landgericht Mönchengladbach oder dem
Oberlandesgericht Düsseldorf eingelegt werden. Geschieht dies schriftlich, so muss die
Beschwerdeschrift von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein. Die sofortige weitere
Beschwerde muss innerhalb einer Frist von 2 Wochen, die mit der Zustellung dieses
Beschlusses beginnt, bei einem der vorgenannten Gerichte eingegangen sein. Mit der
weiteren Beschwerde kann nur geltend gemacht werden, dass die Entscheidung auf
einer Verletzung des Gesetzes beruht.
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Jopen zum Bruch Dr. Biermann
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