Urteil des LG Mainz, Az. 1 O 311/01

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Bürgerliches Recht
LG
Mainz
14.05.2002
1 O 311/01
Vereinbarung der Neufestsetzung der Miete/Pacht bei Ausübung des Optionsrechts
In dem Rechtsstreit
K. Öz., ..str. 10g, in D.
- Kläger -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. B. und Kollegen,
gegen
E. Sch., ...str. 46, in F.
- Beklagte -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte W. & Kollegen,
hat
die 1. Zivilkammer
14. März 2002 durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht Sch. als Einzelrichterin
für Recht erkannt:
1. Es wird festgestellt, dass das Mietvertragsverhältnis zwischen den Parteien bezüglich des Objektes
Erdgeschoss, rechts vom Treppenhaus, des Grundstückes B.str. 17, in M., fortbesteht.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000,-- Euro vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d:
Der Kläger begehrt Feststellung des Fortbestehens des Mietvertragsverhältnisses infolge der Ausübung
der Option.
Die Parteien sind durch einen Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke vom
30.4.1990 verbunden. Die Beklagte ist Eigentümerin des Hausobjektes. Die streitbefangenen Räume
wurden zum Betrieb eines Imbisses angemietet. In dem Mietvertrag heißt es auszugsweise:
"§ 2 Mietzeit, Kündigung
Das Mietverhältnis beginnt am 1. Mai 1990.
a) Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 10 Jahren geschlossen und läuft bis zum 30.4.2000. Er
verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls er nicht spätestens 1 Monat vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.
§ 23 Sonstige Vereinbarungen
Der Pächter erhält nach Ablauf des Pachtvertrages, dem 30. April 2000 eine Option auf Abschluss für
weitere 5 Jahre, wobei die Pacht neu ausgehandelt werden muss. Die Inanspruchnahme der Option muss
der Vermieterin spätestens ein Jahr vor Ablauf des Pachtvertrages schriftlich mit eingeschriebenem Brief
mitgeteilt werden. Sollte von der Option kein Gebrauch gemacht werden, gelten die Kündigungsfristen
gemäß § 2.
... Als Sicherheit für die Mieten gibt der Mieter für die gesamte Laufzeit des Vertrages von 10 Jahren = 120
Monate, für jeden Monat einen Wechsel über DM 8.000,-- fällig gestellt jeweils zum 15. eines Monats. ..."
Auf den Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke vom 30.4.1990 wird zum Zwecke
der näheren Darstellung (Bl. 10 bis 19 GA) Bezug genommen.
Der Mitmieter ist aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Das Mietvertragsverhältnis wurde von dem
Kläger fortgesetzt.
Mit Schreiben vom 26.4.1999 teilte der Kläger der Beklagten mit, dass von dem genannten Optionsrecht
Gebrauch gemacht werde, verbunden mit der Erklärung, dass gegebenenfalls Interesse besteht, den
Vertrag um 10 Jahre zu verlängern. Zugleich teilte er mit, dass als Mitmieter seine Ehefrau in den Vertrag
eintreten möchte. Auf das Schreiben vom 26.4.1999 (Bl. 20 GA) wird verwiesen. Die Beklagte bestätigte
ihrerseits mit Schreiben vom 4.5.1999, dass der Kläger fristgerecht mitteilte, von dem mietvertraglich
vereinbarten Optionsrecht Gebrauch zu machen und erklärte, sich rechtzeitig bezüglich der neuen
Konditionen mit ihm in Verbindung setzen zu wollen. Auf das Schreiben vom 4.5.1999 (Bl. 21 GA) wird
ebenfalls verwiesen.
Verhandlungen fanden zwischen den Parteien nicht statt. Der Kläger zahlte die bisherige Miete weiter.
Ende des Jahres 2000 Anfang 2001 wurde das Objekt mit einem Investitionsvolumen von ca. 430.000,--
DM saniert. Ab Februar/März 2001 wurden von dem Kläger keine Mietzinszahlungen mehr erbracht. Streit
besteht, ob er das Objekt an die Beklagte zurückgegeben hat.
Im Rahmen eines Besprechungstermins vom 21.5.2001 erklärte sich die Beklagte bereit, einem neuen
Vertrag für die Dauer von fünf Jahren zuzustimmen, wenn der Quadratmeterpreis bei 70,-- DM liege und
eine Kaution von 60.000,-- DM vorgelegt werde. Dem Kläger wurde eine Bedenkzeit eingeräumt. Mit
Schreiben vom 28.5.2001 setzte die Beklagte dem Kläger eine Frist zur Annahme des Angebotes bis zum
31.5.2001. Mit Schreiben vom 20.6.2001 erklärte die Beklagte, einen Mietvertrag nicht mehr
abzuschließen. Auf das Telefaxschreiben vom 20.6.2001 (Bl. 30 GA) wird verwiesen.
Das Objekt wurde zwischenzeitlich anderweitig vermietet.
Der Kläger vertritt die Auffassung, dass das Mietvertragsverhältnis fortbesteht. Hiervon sei auch die
Beklagte bis zum Juni 2001 ausgegangen. Er habe Anspruch auf Verlängerung des Mietvertrags-
verhältnisses um fünf Jahre. Die Option habe er rechtzeitig ausgeübt, was die Beklagte anerkannt habe.
Die Beklagte habe erst im Mai 2001 Bedingungen gesetzt, die für den Abschluss eines mehrjährigen
Vertrages nicht vorgesehen seien. Lediglich die Höhe der Pacht habe neu ausgehandelt werden müssen.
Erstmals werde nun eine Kaution von 60.000,-- DM verlangt. Eine derartige Kaution sei in dem
Ursprungsvertrag nicht vorgesehen. Mangels entsprechender Vereinbarung bestehe auch kein Anspruch
auf Stellung einer Kaution über 60.000,-- DM. Das Objekt sei auch nicht an die Beklagte zurückgegeben
worden. In einem zwischen seiner Ehefrau und der Beklagten geführten Telefonat sei vereinbart worden,
dass er -Kläger- in der Zeit von Februar 2001 an bis zum Abschluss der Renovierungsarbeiten keine
Miete zahlen müssen. Infolgedessen habe er – unstreitig - ab Februar 2001 keine Zahlungen mehr
erbracht.
Der Kläger beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte, die zunächst in der Klageerwiderung die fristgerechte Ausübung der Option einräumte, rügt
nunmehr die Klagebefugnis des Klägers und verneint das Feststellungsinteresse. Erkennbar gehe es dem
Kläger nur noch um Schadensersatz, so dass er Leistungsklage erheben könne. Im Übrigen aber sei das
Mietvertragsverhältnis am 30.4.2000 beendet worden. Eine vertragliche Fortsetzung habe nicht
stattgefunden. Ihm habe kein Optionsrecht zugestanden. Eine Verlängerungsoption läge nur dann vor,
wenn eine Vertragspartei berechtigt sei, durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis auf unbestimmte
oder bestimmte Zeit zu verlängern. Da eine solche Verlängerung unter dem Vorbehalt der Neuverein-
barung des Pacht- und/oder Mietzinses gestanden habe, sei eine einseitige Verlängerung des Klägers
nicht möglich. Die Regelung des § 23 des Mietvertrages stelle lediglich eine Art Absichtserklärung dar. Im
Übrigen ergebe sich auch aus dem Schreiben des Klägers vom 26.4.1999, dass dieser das alte
Mietverhältnis als abgelaufen angesehen habe, so dass es einer Neubegründung bedurft habe. Eine
derartige Neubegründung sei nicht erfolgt. Es sei keine Einigung zustande gekommen. Erst nachdem der
Kläger die ortsübliche und angemessene Miete/Pacht nicht habe zahlen wollen, sei das Objekt
anderweitig angeboten und zu den von dem Kläger angelehnten Konditionen vermietet worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M. Ö. und Ch. und W. Sch.. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die vom 5.2.2002 und 14.3.2002 verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Beide Parteien haben nicht nachgelassene Schriftsätze zu den Akten gereicht.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Die Feststellungsklage ist zulässig. Das
Rechtsschutzbedürfnis besteht. Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, dass das
Optionsrecht von ihm wirksam ausgeübt worden ist und das Mietverhältnis fortbesteht. Er hat auch ein
rechtliches Interesse an alsbaldiger Feststellung.
Der Kläger ist klagebefugt. Er ist Vertragspartner der Beklagten gemäß dem Mietvertrag vom 30.4.1990.
Der Einwand der Beklagten, der Kläger sei deshalb nicht klagebefugt, da er mit seiner Ehefrau eine
Gesellschaft bürgerlichen Rechtes bilde, greift nicht durch. Aus dem Schreiben des Klägers vom
26.4.1999 ergibt sich lediglich, dass anstelle des früheren Mieters nunmehr -in der Zukunft- seine Ehefrau
Mitmieterin werden sollte. Der frühere Mitmieter und Teilhaber war ausgeschieden, ohne dass dies
seitens der Beklagten beanstandet worden war. Vertragspartner blieb allein der Kläger.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietvertragsverhältnis wurde nicht zum 30.4.2000 beendet. Der
Kläger betrieb nach diesem Zeitpunkt den Imbiss. Er zahlte die Miete/Pacht. Diese wurde unbeanstandet
von der Beklagten entgegengenommen.
Das Mietvertragsverhältnis ist auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt einverständliche beendet und das
Objekt der Beklagten übergeben worden. Die Ehefrau des Klägers, die Zeugin Ö., hat glaubhaft bekundet,
dass die Einstellung der Miet-/Pachtzinszahlung zum Februar 2001 das Ergebnis einer zwischen ihr und
der Beklagten getroffenen Vereinbarung gewesen war. Bei dem Telefonat habe man sich dahingehend
geeinigt, dass der Kläger seinen Imbiss schließt, um die zügigen Arbeiten in dem Objekt zu ermöglichen
und er deshalb in der Zeit ab Februar 2001 bis zum Abschluss der Arbeiten keine Miete zahlt. Von einer
Beendigung des Mietvertragsverhältnisses ist die Beklagte nach ihrem eigenen Vortrag nicht
ausgegangen. Im Mai 2001 unterbreitete sie dem Kläger die Konditionen für die Fortsetzung des
Mietvertrages. Dies wird von den Zeugen Ch. und W. Sch. bestätigt. Eines Neuabschlusses des Vertrages
bedurfte es nicht. Vielmehr war der bestehende Mietvertrag fortzusetzen. Der Kläger hatte mit Schreiben
vom 26.4.1999 von dem ihm eingeräumten Optionsrecht Gebrauch gemacht. Dies wurde von der
Beklagten, die eine Hausverwaltung betreibt, ebenso gesehen. Sowohl mit ihrem Schreiben vom 4.5.1999
als auch mit dem vorprozessualen Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 9.7.2001
bestätigt sie dem Kläger, dass die Option wirksam ausgeübt worden ist (Bl. 21, 23 GA). Noch in der
Klageerwiderung vom 24.9.2001 wird ihrerseits die Wirksamkeit der Option nicht in Frage gestellt. Erst im
Verlauf des Rechtsstreits -Schriftsatz vom 18.1.2002- wird die Regelung des § 23 des Mietvertrages
lediglich als eine Absichtserklärung interpretiert. Dem kann nicht gefolgt werden. Der Beklagten als
Hausverwalterin ist der Begriff einer Option durchaus geläufig. Im Übrigen aber ist die Vereinbarung der
Neufestsetzung der Miete/der Pacht bei Ausübung des Optionsrechtes nicht ungewöhnlich (vgl. BGH NJW
1992, 2281 und die dort zitierte Rechtsprechung). Vorliegend haben die Parteien in § 23 des
Mietvertrages ausdrücklich vereinbart, dass für die Zeit nach dem 30.4.2000 über den Pachtzins neu
verhandelt werden muss, sofern der Kläger von seinem Optionsrecht Gebrauch macht. In diesem Fall ist
die Beklagte berechtigt, den Mietzins nach Maßgabe der §§ 315, 316 BGB festzusetzen, falls eine
Einigung der Parteien, wie vorliegend, nicht zustande kommt. Da nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme und der Bekundung sämtlicher Zeugen feststeht, dass eine Einigung nicht zustande
kam, hätte die Beklagte den ortsüblichen Pachtzins bestimmen können. Ihr Bestimmungsrecht umfasste
nicht die Festsetzung einer Kaution. Dies ist in dem Vertrag nicht vorgesehen. Es leitet sich auch nicht
daraus ab, dass die Beklagte Investitionen in Höhe von ca. 430.000,-- DM getätigt hat. Unerheblich ist, ob
ein vorangegangener Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft gestellt hat oder ob sie, wie die Zeugen Ch.
und W. Sch. bekundet haben, dem Kläger eine Brücke bauen wollten dergestalt, dass dieser die Kaution
in Form einer Bankbürgschaft beibringen kann. Auch dies ist in dem Vertrag vom 30.4.1990 nicht
vorgesehen. Insoweit ist auch für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum. Die Kaution auch in
der Form einer Bürgschaft stellt eine wesentliche Änderung des bestehenden Mietvertrages dar. Bei
vernünftiger Betrachtungsweise kann dem Sicherungsbedürfnis der Beklagten weiterhin durch die
bisherige Regelung in Form der Hingabe eines monatlichen Wechsels entsprochen werden.
Infolge der Ausübung des Optionsrechtes besteht der Mietvertrag zwischen den Parteien fort.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
der Streitwert beträgt 84.000,-- DM = 42.948,52 Euro.
Sch.
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