Urteil des LG Mainz vom 12.02.2003
LG Mainz: treu und glauben, kaution, sicherheit, mietrecht, beendigung, rückzahlung, aushändigung, abrechnung, aufrechnung, rechtshängigkeit
Bürgerliches Recht
Mietrecht
LG
Mainz
12.02.2003
3 S 227/02
Zur Rückforderung der Mietkaution bei teilweiser Aushändigung der Kaution an den Erwerber des
Mietobjekts.
In dem Rechtsstreit
R......... Sch.........., in M......,
- Beklagter und Berufungskläger -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. P......... & E......., in M........
gegen
1. E........ K........., in W.........,
- Klägerin und Berufungsbeklagte -
2. S........ T........., in M......,
- Kläger und Berufungsbeklagter -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte M...... & M.........., in M........,
w e g e n Kautionsrückzahlung
hat
die 3. Zivilkammer
Vorsitzenden Richter am Landgericht B......., Richterin am Landgericht H........ und Richter am Landgericht
Sch..........
für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 13.6.2002 teilweise
abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 392,70 Euro und Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 23.2.20002 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 72 %, der Beklagte 28 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
G r ü n d e :
Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache zum überwiegenden Teil Erfolg.
Die Kammer nimmt auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug; von der
Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird abgesehen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2; §
313 a Abs. 1 ZPO).
Die Kläger können die an den Beklagten gezahlte Mietkaution von diesem nach Beendigung des
Mietverhältnisses in Höhe von 360,61 Euro (705,30 DM) zurückverlangen; hinzu kommen anteilige
Kautionszinsen bis zum 10.2.2002 in Höhe von 32,09 Euro. Soweit der Beklagte die Kaution - in Höhe von
insgesamt 1.794,70 DM (917,62 Euro) - im Zusammenhang mit der Veräußerung des Mietobjekts an den
Erwerber ausgehändigt hat, steht den Klägern dagegen ein Rückzahlungsanspruch gegenüber dem
Beklagten nicht zu.
Richtig ist, dass nach der angeführten Rechtsprechung des BGH (NJW 99, 1857) der Veräußerer eines
Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, der die von dem Mieter geleistete Sicherheit dem Erwerber
ausgehändigt hat, grundsätzlich neben diesem zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des
Mietverhältnisses verpflichtet bleibt. Wie in dieser Entscheidung ausgeführt, ist der Mieter allerdings
angesichts der getroffenen Sicherungsabrede nach Treu und Glauben grundsätzlich gehalten, zunächst
den Erwerber als dem gegenwärtigen Sicherungsnehmer und Mietvertragspartner in Anspruch zu
nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (a.a.O., Seite 1859 a.E.). Diese Grundsätze gelten auch
bei teilweiser Aushändigung der Kaution hinsichtlich des den Erwerber übergebenen Teilbetrags. Die
Kammer verkennt nicht, dass der Mieter dadurch gezwungen ist, sich wegen der Rückzahlung der Kaution
unter Umständen mit Veräußerer und Erwerber auseinander zu setzen. Macht der Erwerber - wie im
vorliegenden Fall - ihm zustehende Gegenansprüche geltend, so erscheint dies unter Berücksichtigung
des Sicherungszwecks der Kaution jedoch nicht unbillig; insofern hält die Kammer ihre zunächst
geäußerten Bedenken nicht aufrecht. Anderenfalls wäre der Veräußerer zur Rückzahlung des
weitergeleiteten Kautionsteils nämlich selbst dann verpflichtet, wenn den Erwerber tatsächlich
entsprechende Gegenansprüche zustehen; dies ist mit der Sicherungsfunktion der Kaution unvereinbar.
Ob die von dem Erwerber geltend gemachten Ansprüche begründet sind, ist im Verhältnis Mieter-
Erwerber zu klären. Lediglich zur Klarstellung sei darauf hingewiesen, dass nach dem Sach- und
Streitstand im vorliegenden Verfahren ein Mietzinsanspruch des Erwerbers für März 1998, wie ihn dieser
geltend gemacht hat, zu bejahen wäre. Das Mietverhältnis begann am 1.7.1996 und war auf drei Jahre
befristet; eine einverständliche vorzeitige Vertragsaufhebung zum 28.2.1998 - die der Beklagte
ausdrücklich bestritten hat - ist von den Klägern nicht näher dargetan.
Soweit es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer vorherigen Inanspruchnahme des
Erwerbers nicht bedarf, wenn diese aussichtslos ist, so bezieht sich dies lediglich auf Fälle, in denen der
Vermieter, wie in dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Sachverhalt (Konkurseröffnung),
zur Rückerstattung nicht in der Lage ist (allgemein in diesem Sinne auch Schmidt-Futterer/Blank,
Mietrecht, 7. Auflage, § 572 Randnr. 17). Nicht gemeint ist der Fall, dass der Erwerber - wie hier - wegen
von ihm geltend gemachter Gegenansprüche hierzu nicht bereit ist. Ansonsten wäre das Erfordernis, dass
der Mieter grundsätzlich zunächst den Erwerber in Anspruch zu nehmen hat, praktisch gegenstandslos.
Soweit der Beklagte die Kaution an den Erwerber ausgehändigt hat, müssen sich die Kläger danach an
den Erwerber des Mietobjekts halten.
Hinsichtlich des bei dem Beklagten verbliebenen Kautionsteils (705,30 DM = 360,61 Euro) zuzüglich
anteiliger Kautionszinsen ist die Klage demgegenüber begründet. Die von dem Beklagten im zweiten
Rechtszug insoweit erklärte Aufrechnung ist aus den in dem Hinweis des Kammervorsitzenden vom
19.8.2002 dargelegten verfahrensrechtlichen Gründen nicht zulässig; hierauf wird Bezug genommen.
Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 23.9.2002 - nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist -
behauptet, dass er zur Aufrechnung schon in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht
vorgetragen habe, ist dies zum einen verspätet, zum anderen nicht unter Beweis gestellt. Unabhängig
hiervon fehlt es hinsichtlich der nunmehr geltend gemachten Nebenkostennachforderung auch in der
Sache an hinreichendem Vortrag. Der Beklagte hat die betreffende Abrechnung selbst nicht vorgelegt und
ist hierzu nach seinem eigenen Vorbringen in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer auch nicht
mehr in der Lage.
Zu dem von dem Beklagten zurückzuzahlenden Kautionsrest kommen anteilige Kautionszinsen
entsprechend der Berechnung der Kläger in der Anlage zur Klageschrift bis zum 10.2.2002 hinzu, dies
sind (360,61 Euro : 1.278,23 Euro) x 113,76 Euro = 32,09 Euro. Die Klage ist nach alledem in Höhe von
insgesamt 392,70 Euro begründet.
Der Zinsanspruch ab Rechtshängigkeit ergibt sich aus den §§ 288 Abs. 1 Satz 1, 291 BGB.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf entsprechender Anwendung der §§ 708
Nr. 10, 711, 713 ZPO (LG Landau NJW 2002, 973).
Die Revision wird nicht zugelassen, da ein gesetzlicher Grund hierfür (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht vorliegt.
B........ H......... Sch.......
VRLG R'inLG RLG