Urteil des LG Krefeld vom 17.03.2010
LG Krefeld (kündigung, allgemeine geschäftsbedingungen, kündigungsfrist, kläger, dauer, klausel, zpo, wirksamkeit, vertragsschluss, zeitpunkt)
Landgericht Krefeld, 2 S 53/09
Datum:
17.03.2010
Gericht:
Landgericht Krefeld
Spruchkörper:
2. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
2 S 53/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Nettetal, 17 C 108/09
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Nettetal
vom 24.08.2009 - Az. 17 C 108/09 - abgeändert und die Klage
abgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht
zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe:
1
I.
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Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von den Klägern ausgesprochenen
Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, das am 1.07.2005 begonnen hat.
Der Mietvertrag der Parteien enthält in § 2 Nr. 2 folgende Regelung:
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"Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ VIII ZR 27/04 vom
06.04.2005 wechselseitig auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht
zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach
Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."
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Die Kläger begehren die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund ihrer
Kündigung vom 12.02.2009 mit Ablauf des 30.06.2009 endete. Wegen des weiteren
tatsächlichen Vorbringens der Parteien wird auf den Tatbestand des angefochtenen
Urteils Bezug genommen, § 540 Abs. 1 ZPO.
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Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der Berufung verfolgen die Beklagten
ihr auf Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter.
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Sie beantragen,
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die Klage unter Abänderung des am 24.08.2009 verkündeten Urteils des
Amtsgerichts Nettetal - 17 C 108/09 - abzuweisen.
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Die Kläger beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
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II.
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Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
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Die Kläger haben keinen Anspruch auf Feststellung, dass das Mietverhältnis mit Ablauf
des 30.06.2009 endete. Der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags (Bl. 4 d.A.) vereinbarte
Kündigungsverzicht ist nämlich wirksam, so dass die Kläger nicht - wie im Schreiben
vom 12.02.2009 geschehen - zum 30.06.2009 kündigen konnten; während des Laufes
der Kündigungsverzichtsfrist ist eine Kündigung unwirksam, sie kann erst danach mit
der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgesprochen werden. Das Mietverhältnis endete
vielmehr - was zwischen den Parteien unstreitig geworden ist - erst zum 30.09.2009.
Dabei kann letztlich dahinstehen, ob die Regelung über den zeitweiligen
Kündigungsverzicht entsprechend der Meinung der Beklagten als
Individualvereinbarung zu qualifizieren ist oder ob es sich hierbei um eine allgemeine
Geschäftsbedingung handelt, wovon die Kammer auf Grund der überzeugenden
Ausführungen in dem angefochtenen Urteil ausgeht. Denn auch unter Zugrundelegung
der strengeren Anforderungen an allgemeine Geschäftsbedingungen ist die
streitgegenständliche Klausel – wie nachfolgend ausgeführt werden wird – nicht wegen
unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB unwirksam.
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1.
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Nach der Rechtsprechung des BGH benachteiligt ein formularmäßiger
Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in
zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für den Mieter erträglich ist (BGH NJW
2005, 1574): Das Gesetz gebe in § 557a Abs. 3 BGB ungeachtet dessen, dass die
Regelung nur für Staffelmietverträge gelte, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung
des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des
Mieters zu ziehen sei; demgemäß sei ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine
Dauer mehr als vier Jahre betrage (BGH a.a.O.).
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In der Literatur (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 575 Rn 89, Blank/Börstinghaus,
Miete, 3. Aufl., § 575 Rn 87; MünchKommBGB, 5. Aufl., § 573c Rn 21) wird aus dieser
Rechtsprechung der Schluss gezogen, eine Kündigungsverzichtsvereinbarung dürfe
zum Nachteil des Mieters nicht über die Regelung des § 557a Abs. 3 BGB hinausgehen;
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die Vierjahresfrist sei deshalb in gleicher Weise zu bestimmen wie in § 557a Abs. 3
BGB und eine Vereinbarung sei unwirksam, wenn der Vertrag nicht nach einer Dauer
von vier Jahren gerechnet ab Vertragsschluss beendet werden könne. Würde man
dieser Auffassung folgen, wäre die Vereinbarung der Parteien in § 2 Nr. 2 des
Mietvertrages unwirksam, weil sich der Beginn des Vierjahreszeitraums nicht nach dem
Vertragsschluss, sondern nach dem Vertragsbeginn bestimmt und weil dem
Vierjahreszeitraum die (gesetzliche) Kündigungsfrist hinzuzurechnen ist. Die Kammer
teilt diese Auffassung allerdings nicht, sie ist vielmehr der Ansicht, dass der Inhalt der
Klausel im Einklang mit den vom BGH (im erwähnten Urteil NJW 2005, 1574)
gemachten Vorgaben zur Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsverzichts
steht.
Nach dem Wortlaut der Klausel, die abgesehen von der Dauer des Kündigungsverzichts
weitgehend derjenigen in BGH NJW 2005, 1574 entspricht, verzichten die Parteien auf
die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung, wobei eine
Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig ist. Damit wird zunächst das
Recht zur Erklärung der Kündigung eingeschränkt. Dass hierdurch im Ergebnis - weil
sich nach Ablauf des Verzichtszeitraums noch die gesetzliche Kündigungsfrist
anschließt - eine Mindestbindung der Vertragsparteien von mehr als vier Jahren besteht,
steht der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen. Denn es muss zwischen der
Zulässigkeit einer Kündigungserklärung und der einzuhaltenden Kündigungsfrist
unterschieden werden (BGH NJW 2004, 1448). Auch das Gesetz macht ausdrücklich
diese Unterscheidung, wie sich einerseits aus § 577a BGB für die Zulässigkeit einer
Kündigungserklärung und andererseits aus § 573c BGB für die einzuhaltende
Kündigungsfrist ergibt. Der BGH (in NJW 2005, 1574) macht lediglich Ausführungen zur
zulässigen Länge des Kündigungsverzichts. Anhaltspunkte dafür, dass seiner Ansicht
nach - in Parallele zu § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB - eine Kündigungsverzichtsklausel nur
dann wirksam sein soll, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung
nach Ablauf von vier Jahren möglich ist, lassen sich den Ausführungen nicht
entnehmen. Auch wenn der BGH nicht darüber zu befinden hatte, lässt die klare
Unterscheidung in der genannten Entscheidung zwischen Kündigungsverzicht und
Kündigungsfrist vielmehr darauf schließen, dass die Kündigungsfrist nach Meinung des
BGH der höchstzulässigen Dauer des Kündigungsverzichts hinzuzurechnen ist. Es
kommt hinzu, dass der BGH die Vierjahresfrist - anders als in § 557a Abs. 3 BGB - nicht
als absolute Höchstgrenze ansieht, sondern unter besonderen Umständen einen
längeren Kündigungsverzicht formularvertraglich für möglich hält (BGH NJW 2005, 1574
unter II.2.d. am Ende).
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2.
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Es ist für die Wirksamkeit der Klausel gleichfalls nicht entscheidend, ob für die
Berechnung des vierjährigen Zeitraums auf den Vertragsbeginn oder - wie das
Amtsgericht meint - entsprechend § 557 Abs. 3 BGB auf den Vertragsschluss
abzustellen ist. Beide Zeitpunkte fallen hier auf den 01.07.2005, so dass auch unter
diesem Gesichtspunkt - obwohl nach der Klausel die Frist ab Vertragsbeginn läuft - die
Höchstdauer von vier Jahren nicht überschritten wird.
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Gemäß §§ 145ff. BGB kommt ein Vertag durch Angebot und Annahme zustande.
Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist derjenige des Wirksamwerdens der
Annahmeerklärung, also der Zeitpunkt ihres Zugehens (Palandt, BGB, 68. Aufl., vor §
145 Rn 4). Dem Sachvortrag der Beklagten, den Klägern sei der Mietvertrag erst am
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01.07.2005 ausgehändigt worden, sind diese nicht entgegengetreten. Der Vortrag der
Kläger zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist im Übrigen widersprüchlich und
damit gemäß § 138 ZPO unbeachtlich. Denn die Kläger behaupten einerseits, der
Vertrag sei von allen Parteien bereits am 27.06.2005 unterzeichnet worden, haben dann
aber selbst ein Vertragsformular vorgelegt, das vermieterseits auf den 30. Juni 2005
datiert ist.
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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO im Hinblick auf die grundsätzliche
Bedeutung der Sache zuzulassen.
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Streitwert: 2.505 € (§ 41 Abs. 1, 2 GKG)
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