Urteil des LG Krefeld vom 11.05.2005
LG Krefeld: gaststätte, zustand, inventar, gerichtsakte, vertragsschluss, aufrechnung, kostenvoranschlag, pachtvertrag, wohnung, kaution
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Landgericht Krefeld, 2 0 408/03
11.05.2005
Landgericht Krefeld
2. Zivilkammer
Urteil
2 0 408/03
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 9.738,85 Euro nebst 5 %
Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2004 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu
vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger verlangt die Rückzahlung einer Mietkaution.
Mit Vereinbarung vom 30.08.1993 trat der Kläger auf Seiten des Pächters in den
ursprünglich zwischen dem Beklagten und dem Zeugen Pa geschlossenen Pachtvertrag
über das Gewerbeobjekt xy in K ein und betrieb dort eine Gaststätte. Gemäß § 12 des
Vertrages sollte die Rückerstattung der gezahlten Kaution nach ordnungsgemäßer
Übergabe des gesamten Pachtobjektes und nach vollständiger Abwicklung der
Geschäftsbeziehung erfolgen. Der Pachtvertrag endete zum 30.09.2002. Das
Kautionsguthaben belief sich auf insgesamt 12.116,90 Euro.
Mit Schreiben vom 20.09.2002 übersandte der Beklagte dem Kläger eine
Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 über einen Nachzahlungsbetrag von 1.300,85
Euro. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 60 der Akte) verwiesen.
In der Folgezeit kam es zwischen den Parteien zu Differenzen über den Zustand des
Pachtobjekts. Der Beklagte monierte mehrere Mängel. Am 01.10.2002 weigerte sich der
Beklagte, die Räumlichkeiten als vertragsgerecht abzunehmen. Der Kläger nahm daraufhin
diverse Arbeiten vor. Am 20.11.2002 kam es zu einem erneuten Ortstermin, an dem sich
der Beklagte nicht mit dem Zustand des Objekts einverstanden erklärte. Im Auftrage des
Beklagten erstellte der am 20.11.2002 ebenfalls vor Ort anwesende Malermeister Wer
einen Kostenvoranschlag, der mit 1.290,76 Euro endete. Hinsichtlich der Einzelheiten wird
auf das Angebot vom 24.11.2002 (Blatt 30 bis 31 der Akte) verwiesen. Der Installateur He
erstellte ein Angebot über Reparaturarbeiten über insgesamt 1.607,30 Euro (Bl. 33 der
Akte). Nachdem sich der Kläger weigerte weitere Arbeiten Auszuführen, ließ der Beklagte
sodann Arbeiten ausführen. Der Malermeister We erstellte eine Rechnung über insgesamt
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1.807,04 Euro, der Installateur He berechnete 1.555,10 Euro. Unter anderem bezog sich
diese Rechnung in den Pos. 1 und 2 auf die Lieferung und Montage eines
Revisionsdeckels in Höhe von 47,60 Euro netto und in den Pos. 7 und 8 über die Lieferung
und Montage einer Sicherheitstüre über 948 Euro netto. Hinsichtlich der Einzelheiten der
Rechnungen wird auf Blatt 55 bis 57 der Akte verwiesen. Der Kläger erkannte lediglich
insgesamt 1.860,41 Euro für Mängelbeseitigungsarbeiten an. Hierbei handelte es sich um
die im Kostenvoranschlag des Malers We in Höhe von 1.290,76 Euro, um die Positionen 3
und 6 aus der Rechnung des Installateurs Hesse in Höhe von 400,20 Euro sowie um
zusätzliche Reinigungskosten in Höhe von 169,46 Euro.
Der Kläger behauptet, dem Beklagten stünden im übrigen keine Gegenansprüche zu. Der
vom Beklagten monierte fehlende Revisionsdeckel sei bereits bei Eintritt in den
Pachtvertrag nicht vorhanden gewesen. Auch die von dem Beklagten bemängelte
Sicherheitstüre sei schon lange vor Übernahme der Gaststätte beschädigt worden. Zu
weitergehenden Mängelbeseitigungsarbeiten und zu weitergehendem Schadensersatz sei
er nicht verpflichtet. Die anerkannten Mängel hätten noch im November beseitigt werden
können. Er habe zudem bereits am 20.11.2002 weitere Nachbesserungsarbeiten
abgelehnt. Eine Weitervermietung sei an den überhöhten Pachtzinsforderungen des
Beklagten, der nicht zeitgemäßen Ausstattung und der verlangten Mitanmietung der
Wohnung gescheitert. Er schulde auch keine Nebenkostennachzahlung. Die
Zusammensetzung und Berechtigung der Nebenkostenabrechnung 2002/2003 sei nicht
dargestellt. Die Ergebnisse der Ablesungen seien nicht bekannt, der
Abrechnungsschlüssel und die Personenanzahl/ Grundfläche nicht nachvollziehbar.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 10.255,49 Euro nebst 5 % Zinsen über dem
Basiszinssatz seit dem 12.01.2004 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, das Objekt, welches sich früher in einem einwandfreien Zustand befunden
habe, habe am Abnahmetermin am 01.10.2002 derart viele Mängel aufgewiesen, dass eine
Abnahme als vertragsgerecht gar nicht möglich gewesen sei. Beim nächsten Termin seien
jedoch annähernd dieselben Mängel festgestellt worden, so dass der Kläger für weitere
Nachbesserungsarbeiten habe sorgen wollen. Bei Übergabe am 20.11.2002 seien immer
noch zahlreiche Mängel festgestellt worden. Dem Kläger sei Gelegenheit gegeben worden,
diese zu beseitigen. Da der Kläger keine Anstalten zur weitergehenden Mängelbeseitigung
unternommen habe, seien die Reparatur- und Nachbesserungsarbeiten ausgeführt und in
Rechnung gestellt worden. Die Differenz zwischen Kostenvoranschlag und Rechnung
resultiere nur aus dem reinen Kostenaufwand. Zudem sei die Metallsicherheitstüre
während der Pachtzeit derart beschädigt und demoliert worden, dass sie nicht mehr zu
reparieren gewesen sei. Letztlich habe der Kläger auch im Vertrag unterschrieben, dass
sich das Objekt in einem einwandfreien Zustand befunden habe. Schließlich sei der Kläger
zur Zahlung von Miet- bzw. Pachtausfallschäden verpflichtet. Den Pachtzins für Oktober
und Novenber schulde der Kläger bereits, weil die Übergabe frühestens am 20.11.2002
erfolgt sei. Bei ordnungsgemäßer Renovierung hätte daher eine Weiterverpachtung erst
zum 01.12.2002 erfolgen können. Der Kläger schulde Entschädigung schließlich auch für
die folgenden Monate bis Ende Februar. Da der Kläger weitere
Mängelbeseitigungsarbeiten verweigert habe, seien die Handwerker Anfang Dezember
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beauftragt worden. Die letzten Arbeiten seien erst Anfang Februar 2003 beendet worden.
Eine frühere Vermietung sei neben der fehlenden Renovierung auch daran gescheitert,
dass der Kläger eine horrende Preisvorstellungen für das klägerische Inventar gehabt
habe. Insoweit habe der Kläger keinerlei Kompromissbereitschaft gezeigt. Ohne Inventar
habe der Zeuge Ba kein Interesse gehabt.
Der Kläger erklärt die Aufrechnung mit den Renovierungskosten und der behaupteten
Pacht- und Mietausfallentschädigung und zwar zunächst mit den Rechnungsbeträgen des
Malermeisters We in Höhe vom 1.807,04 und des Fensterinstallateurs He über 1.555,10
Euro sowie den Kosten der Reinigung in Höhe von 169,46 Euro. Sodann stellt er die
behauptete Mietausfallentschädigung hinsichtlich der Wohnung über 2.045,29 Euro zur
Aufrechnung und schließlich eine Pachtausfallentschädigung über 8.109,05 Euro.
Hilfsweise rechnet er mit einer Nebenkostenabrechnung vom 10.09.2002 in Höhe von
1.300,85 Euro auf.
Das Gericht hat gemäß den Beschlüssen vom 28.05.2004 (Blatt 110 bis 112 der
Gerichtsakte), vom 23.11.2004 (Blatt 198 der Gerichtsakte), vom 28.01.2005 (Blatt 253 der
Gerichtsakte) und vom 09.03.2005 (Bl. 274 der Akte) Beweis erhoben durch Vernehmung
der Zeugen Pa, Me, De, Schl, Pe, He, Nö Fa, Ma-Ba, We, Ho und Ba. Hinsichtlich des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 31.08.2004
(Blatt 146 bis Bl. 169 der Gerichtsakte), vom 23.11.2004 (Blatt 197 bis 204 der Akte), vom
28.01.2005 (Blatt 252 bis Blatt 258 der Gerichtsakte) und vom 08.04.2005 (Blatt 287 ff. der
Akte) verwiesen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm
gezahlten Kaution nebst Zinsen aus § 12 des Pachtvertrages in Höhe von 9.738,85 Euro.
Nach § 12 des Pachtvertrages erfolgt die Rückerstattung der Kaution nach
ordnungsgemäßer Übergabe des gesamtes Pachtobjektes und nach vollständiger
Abwicklung der Geschäftsbeziehung.
Die Voraussetzungen liegen hier vor. Das Pachtverhältnis zwischen den Parteien wurde
mit Wirkung zum 30.09.2002 beendet. Der Kläger hat Gegenansprüche des Beklagten in
Höhe von insgesamt 1.860,42 Euro anerkannt und bereits von seinem eingeklagten
Kautionsrückzahlungsanspruch abgezogen.
Der Anspruch des Klägers ist lediglich in Höhe weiterer 516,64 Euro durch Aufrechnung
des Beklagten erloschen. Dem Beklagten steht nur in dieser Höhe ein aufrechenbarer
Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten aus der Rechnung des Malermeisters
We zu.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass
die in der Rechnung "We" enthaltenen Arbeiten lediglich notwendige
Nachbesserungsarbeiten der vom Kläger geschuldeten Schönheitsreparaturen betrafen.
Der Zeuge We bekundete glaubhaft, dass alle ausgeführten Arbeiten notwendig waren. Bei
genauerer Betrachtung habe er festgestellt, dass eine weitere Wand gestrichen, die
Treppenhauszwischentüre und weitere Fußleisten bearbeitet werden mussten. Es sei
zudem ein weiteres Türblatt erforderlich gewesen. Eine Position habe er im Angebot
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schlicht vergessen. Der Anspruch ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Beklagte
dem Kläger keine eindeutige Frist mit Ablehnungsandrohung setzte. Dieser bedurfte es im
vorliegenden Fall nicht. Die Parteien haben übereinstimmend erklärt, der Kläger habe
letztlich weitere Arbeiten abgelehnt. Ob dies bereits am 20.11.2002 erfolgte oder aber erst
kurz vor Beauftragung der Handwerker, kann dahinstehen. Jedenfalls hat der Beklagte den
Auftrag erst nach endgültiger Ablehnung weiterer Arbeiten durch den Kläger erteilt. Der
Anspruch des Klägers besteht in Höhe der angefallenen Kosten von 1.807,04 Euro, wovon
der Kläger selbst bereits 1.290,76 Euro anerkannte und von der Forderung abzog. Es
verbleibt damit ein Betrag von 516,64 Euro.
Dem Beklagten stehen gegen den Kläger keine weiteren aufrechenbaren Gegenansprüche
zu.
Der Beklagte kann nicht mit den weiteren Kosten aus der Rechnung des Installateurs
Hesse in Höhe der restlichen 995,60 Euro netto aufrechen.
Der Beklagte hat gegen den Kläger nämlich keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für
eine neue Metallsicherheitstüre in Höhe von 948 Euro netto.
Dabei ist unerheblich, ob der Kläger tatsächlich vertraglich erklärte, dass Objekt sei
mangelfrei. Mangelfreiheit lag nämlich nicht vor. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
steht fest, dass diese Türe bereits beim Vorpächter grundlegend beschädigt war. Alle
Zeugen bestätigten, dass die fragliche Türe Einbruchsspuren aufwies. Inwieweit sich der
vorhandene Schaden während der Pachtzeit verschlimmerte, konnte in der
Beweisaufnahme nicht geklärt werden. Der Zeuge Pa bekundete, die Feuerschutztüre sei
schon bei seiner eigenen Übernahme beschädigt gewesen. Er habe die Türe dann noch
einmal gesehen, als der Kläger die Gaststätte dem Beklagte übergeben habe. Damals
habe sich die Türe in dem gleichen Zustand befunden, wie zur Zeit seines eigenen
Gatstsättenbetriebes. Bestätigt wird dies durch die Aussage des Zeugen Me, der vor dem
Zeugen Pa Pächter der Gaststätte war. Er konnte sich daran erinnern, dass die
Feuerschutztüre im Jahre 1987 oder 1988 einmal von der Polizei aufgebrochen worden
war. Die Türe sei dann nur notdürftig repariert worden. Insoweit habe er von innen eine
Leiste angebracht; die Beschädigungen seien auch nachher noch zu sehen gewesen. Der
Zeuge Fa bestätigte diese Bekundungen ebenfalls. Er wohnte bis 1991 in dem Haus und
kam ständig an der Türe vorbei. Bereits vor der Pachtzeit des Klägers sei die Türe durch
einen Einbruch "demoliert" worden. Dabei sei auch das Schloss beschädigt worden, so
dass der damalige Pächter eine Strebe angebracht habe. Er habe die Türe auch in der
Pachtzeit des Klägers gesehen. An dem Zustand habe sich nichts geändert. Gravierende
Schäden seien nicht hinzugekommen. Die Aussage der Zeugin Pe steht dem nicht
entgegen. Die Zeugin konnte zu dem Zustand der Türe zu früheren Zeiten keine Angaben
machen, da sie hierauf nicht geachtet hatte. Aus eigener Anschauung konnte sie keine
Aussage treffen. Auch der Zeuge He konnte nicht sagen, wann die Türe beschädigt worden
war. Er sah sie beim Abnahmetermin das erste Mal. Der Zeuge Schl bestätigte zunächst,
dass an der Feuerschutztüre bereits Gebrauchs- und Einbruchsspuren vorhanden gewesen
seien, als der Kläger das Restaurant übernommen habe. Die Türe habe aber noch
einwandfrei funktioniert. Sie sei nach Pachtbeendigung durch den Kläger durch das
jahrelange Schleifen nicht mehr zu retten gewesen. Der Zeuge Nö bestätigte ebenfalls
Schäden an der Tür. Diese hätten aus Einbrüchen resultiert. Die Funktion der Türe sei
damals jedoch nicht beeinträchtigt gewesen. Während der Pachtzeit des Klägers habe ein
weiterer Einbruch stattgefunden. Damals habe er die Türe jedoch nicht gesehen. Das
Gericht ist nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon überzeugt, dass sich der Schaden
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an der Türe verschlimmerte. Die Zeugenaussagen widersprechen sich hinsichtlich der
Funktionsfähigkeit der Türe. Da das Gericht keine Anhaltspunkte dafür hat, dass einem
dem Zeugen mehr zu glauben ist, als dem anderen, geht diese Ergebnis zu Lasten des
beweisbelasteten Beklagten.
Der Beklagte kann zudem nicht Ersatz der Kosten für einen Revisionsdeckel in Höhe von
47,60 Euro verlangen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nämlich zur Überzeugung des Gerichts
fest, dass ein handelsüblicher Revisionsdeckel in dem Mietobjekt nie vorhanden war. Die
Zeugen Pe He, Pa und Me konnten sich zwar nicht daran erinnern, ob früher ein
Revisionsdeckel vorhanden war oder nicht. Der Zeuge De, der vor ca. 20 Jahren die
Gaststätte betrieb, erinnerte sich jedoch an ein Loch. Sie hätten öffters Reparaturen
ausgeführt und dabei den Deckel kaputt gemacht. Nach seiner Erinnerung wurde der
Deckel dann herausgenommen und weggeworfen. Dem steht die Aussage des Zeugen
Schl nicht entgegen. Dieser bekundete zwar, ihm sei bezüglich des Revisionsdeckels
nichts aufgefallen. Da er sein Augenmerk darauf richte, ob alles in Ordnung ist, schließe er
daraus, dass der Deckel noch früher vorhanden gewesen sei. Daran, wie es dort genau
aussah, konnte er sich jedoch nicht erinnern. Zudem bekundete der Zeuge Nö, dass kein
richtiger Revisionsdeckel vorhanden gewesen sei. Vielmehr sei eine einfache
Spanholzplatte auf eine Verlattung geschraubt worden.
Der Kläger hat schließlich gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz eines Miet-
oder Pachtausfalles.
Bis Dezember 2002 kann der Beklagte keinen Anspruch aus § 546 a BGB (n.F.) herleiten.
Voraussetzung des Anspruchs ist nämlich, dass dem Beklagten das Objekt vorenthalten
worden sein muss. Dies war vorliegend nicht der Fall, da dem Kläger damit einverstanden
war, dass der Beklagte Nachbesserungsarbeiten ausführen sollte.
Aber auch für die spätere Zeit bis Februar 2003 steht dem Beklagten kein Ausfallanspruch
zu. Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches ist, dass das Objekt wegen seines
Zustandes oder eines von Kläger zu vertretenden Umstandes nicht weiter verpachtet
werden konnte. Dazu ist es erforderlich, dass der Beklagte darlegt und beweist, dass
konkrete Interessenten wegen eines vom Kläger zu vertretenen Umstandes von einem
Vertragsschluss abgesehen haben.
Dem Beklagten ist der erforderliche Beweis nicht gelungen. Nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme steht nicht mit der erforderlichen Sicherheit fest, dass ein Vertragsschluss
am Zustand des Objekts oder an übersteigerten Forderungen für das Inventar gescheitert
sei.
Der Zeuge Ba nahm nicht wegen eines vom Kläger verschuldeten Umstandes von der
Anpachtung abstand. Die Zeugin Pe konnte hierzu aus eigener Anschauung nichts
aussagen. Sie wusste lediglich, dass mit dem Zeugen Ba über die Pacht gesprochen
worden sei. Zwar bekundete der Zeuge Ma-Ba, der Zeuge Ba habe die Gaststätte zunächst
anmieten wollen. Der Zeuge sei mit der Pacht einverstanden gewesen. Der Kläger habe
jedoch einen zu hohen Preis für das ihm gehörige Inventar verlangt. Die feste
Preisvorstellung des Klägers habe bei 15.000 Euro gelegen, was viel zu hoch gewesen
sei. Dies sei schließlich der Grund gewesen, warum der Zeuge Ba die Gaststätte nicht
gemietet habe. Dem steht jedoch die Aussage des Zeugen Ba selbst entgegen. Dieser
bekundete glaubhaft, er habe die Gaststätte zwar pachten wollen. Insoweit sei er sich
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hinsichtlich des Inventars auch mit dem Kläger einig gewesen. Nach seiner Erinnerung
habe er sich mit dem Kläger auf einen Betrag von 8.000 Euro geeinigt. Der Beklagte habe
jedoch verlangt, dass er die Wohnung mitmieten müsse. Dies habe er nicht benötigt und
auch nicht gewollt. Hieran sei dann letztlich ein Vertragsschluss gescheitert. Als er darüber
informiert worden sei, dass seine Vorstellungen in Ordnung seien, habe er bereits ein
anderes Objekt gepachtet. Das Gericht folgt insoweit der Aussage des Zeugen Ba. Er hat
im einzelnen geschildert, warum er die Gaststätte letztlich nicht gepachtet hatte. Da er
selbst als Vertragspartner in Betracht kam, konnte er genau schildern, welche Gründe ihn
daran hinderten, dass Objekt zu pachten. Das Gericht davon überzeugt, dass er hier seine
inneren Beweggründe richtig dargestellt hat. Anhaltspunkte dafür, dass er bewußt unrichtig
ausgesagt hat, bestehen nicht.
Auch weitere Interessenten sahen nicht wegen eines vom Kläger verschuldeten
Umstandes von der Anpachtung ab. Der Zeuge Ho bekundete zwar, er sei im Jahre 2002
mit drei Interessenten vor Ort gewesen. Die Verträge seien jedenfalls nicht an der
Pachtforderung des Beklagten, sondern an den Inventarforderungen des Klägers
gescheitert, der für das Inventar 15.000 Euro verlangt habe. Seine Firma sei an der
Finanzierung beteiligt und bräuchte Sicherheiten. Ihm sei das vorhandene Inventar nicht
als ausreichende Sicherheit erschienen. Er habe dem Kläger 5.000 Euro bis 7.000 Euro
angeboten, was der Kläger jedoch abgelehnt habe. Der Zeuge erinnerte sich zudem daran,
dass ein Interessent bereit gewesen sei, die 15.000 Euro zu zahlen, wenn die Firma des
Zeugen dies finanziert hätte. Dies sei für ihn jedoch nicht in Betracht gekommen. Der
Zeuge bekundete, dass mit weiteren Sicherheiten vielleicht auch eine Finanzierung zu
15.000 Euro hätte erfolgen können. In seiner ergänzenden Vernehmung hat der Zeuge
zudem ausgeführt, dass im vorliegenden Fall letztlich die Finanzierung und damit ein
Vertragsschluss daran scheiterte, dass die Interessenten keine weitergehenden
Sicherheiten zu bieten hatten. Insoweit habe er nur auf die gebrauchten
Inventargegenstände zurückgreifen können. Dieses Risiko sei ihm zu hoch erschienen.
Nach Aussage dieses Zeugen ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass eine
Verpachtung an einer übersteigerten Forderung scheiterte. Vielmehr war der Zeuge Ho
nicht zur Finanzierung ohne weitere Sicherheiten bereit. Letztlich scheitere eine
Verpachtung daher an der Finanzlage der Interessenten und deren fehlenden Sicherheiten.
Ein Verschulden des Klägers ist darin aber nicht zu sehen.
Der Beklagte kann gegen den Anspruch des Klägers nicht hilfsweise mit einer
Nebenkostennachzahlung in Höhe von 1.300,85 Euro aufrechnen.
Einen entsprechenden Anspruch hat der Beklagte bereits nicht schlüssig dargetan. Der
Kläger hat hier die Nebenkostenabrechnung substantiiert bestritten. Insbesondere hat er
dezidiert dargelegt, dass der Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar ist und die
Ableseergebnisse nicht bekannt seien. Der Beklagte hat daraufhin lediglich ein
Anlagenkonvolut überreicht. Dieses ersetzt jedoch nicht einen substantiierten Vortrag.
Insbesonder ersetzt es keine Ausführungen zur Zusammensetzung und berechnung der
Nebenkostennachforderung. Da der Kläger bereits im Einzelnen die Abrechnung bestritten
hat, bedurfte es keines zusätzlichen Hinweises des Gerichts.
Der Zinsanspruch folgt §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 2 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.
Streitwert: 11.556,34 Euro.