Urteil des LG Krefeld, Az. 2 S 56/09

LG Krefeld (betriebskosten, höhe, kläger, mieter, treu und glauben, abrechnung, vermieter, wohnung, restriktive auslegung, gesetzliche vermutung)
Landgericht Krefeld, 2 S 56/09
Datum:
17.03.2010
Gericht:
Landgericht Krefeld
Spruchkörper:
2. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
2 S 56/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Krefeld, 10 C 6/09
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Krefeld
vom 03.09.2009 wie folgt abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger
EUR 284,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.01.2009 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, die weitergehende Berufung
sowie die Anschlussberufung werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 37% und die
Beklagten als Gesamtschuldner zu 63%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen,
die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf
Grund des Urteils zu vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht
die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit gleicher Höhe
leistet.
Die Revision wird zugelassen.
G r ü n d e:
1
I.
2
Der Kläger nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Ausgleich abgerechneter
Betriebskosten für das Jahr 2007 in Höhe von EUR 448,54 in Anspruch. Der Kläger
vermietete den Beklagten mit Vertrag vom 13.07.2007 (Bl. 16 ff. d.A.) zum 01.10.2007
eine Wohnung im Haus X in X. Die Wohnung der Beklagten umfasst eine Wohnfläche
von 107 m², die Gesamtwohnfläche des Hauses 1053 m². Die Parteien vereinbarten in §
3
4 Ziffer 1 des Mietvertrages eine Netto-Kaltmiete in Höhe von EUR 590,00 sowie eine
monatliche Betriebskostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung in Höhe von EUR
180,00. Die Betriebskosten umfassen gemäß § 4 Ziffer 2.11 unter anderem die Kosten
der Gartenpflege gemäß der Betriebskostenverordnung. Ergänzend zu § 4 Ziffer 2
vereinbarten die Parteien in einer Anlage zum Mietvertrag (Bl. 29 d.A.), dass die
Verteilung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach der Wohnfläche erfolgen
solle sowie weiterhin: "Die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, Müllabfuhrgebühren,
Wasser- und Kanalisationsgebühren sowie Abwasser- und Fäkalienkosten/ Abfluß-
Rohrreinigungskosten einschl. Beseitigung von Verstopfungen in Abwasserleitungen
werden nach der Hausbelegungsstärke, d.h. für die einzelne Wohnung nach Kopfzahl
multipliziert mit der m²-Zahl der Wohnungsgröße und der Monatszahl der Bewohnung
pro Jahr abgerechnet, wobei Änderungen der Kopfzahl dem Vermieter oder
Hausmeister unverzüglich mitzuteilen sind".
Mit Schreiben vom 03.11.2007 (Bl. 34 d.A.) rechnete der Kläger die auf den Zeitraum
vom 01.10.2007 bis 31.12.2007 entfallenden Betriebskosten ab. Er legte für die
Beseitigung von Schäden im Garten des Mietobjekts durch den Sturm "Kyrill" zu Lasten
der Beklagten anteilige Kosten in Höhe von EUR 11,14 um und für die Fällung eines
kranken Mammutbaumes anteilige Kosten in Höhe von EUR 33,25. Für die
verbrauchsunabhängigen Kosten ermittelte der Kläger einschließlich dieser Positionen
den Kostenanteil der Beklagten mit insgesamt EUR 311,92. Für die
verbrauchsabhängigen Kosten ermittelte der Kläger den Kostenanteil der Beklagten mit
EUR 282,00. Die verbrauchsabhängigen Kosten betrugen für das Mietobjekt insgesamt
EUR 6.387,95. Hinsichtlich der Berechnungen im Einzelnen wird auf die
Betriebskostenabrechnung (Bl. 35ff. d.A.) Bezug genommen. Insgesamt errechnete der
Kläger einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von EUR 448,54 und bat um Zahlung
innerhalb von 16 Tagen nach Datum der Abrechnung. Die Beklagten verweigerten
jegliche Zahlung mit der Begründung, die Betriebskostenabrechnung sei fehlerhaft. Der
Kläger habe weder den - unstreitig - erhöhten Leerstand im Mietobjekt im Jahr 2007
durch Ansatz einer fiktiven Personenzahl für jede leerstehende Wohnung berücksichtigt,
noch seien die Kosten für die Beseitigung der Sturmschäden sowie für die Fällung
umlagefähig. Mit Schreiben vom 10.11.2008 mahnte der Kläger die Zahlung des
Abrechnungsbetrages bis zum 17.11.2008 an.
4
Das Amtsgericht Krefeld hat die Beklagten mit Urteil vom 03.09.2009 zur Zahlung in
Höhe von EUR 437,40 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit dem 17.11.2008 verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die
Fällkosten seien umlagefähig. Hierbei handele es sich um aperiodische Betriebskosten,
die nur dann nicht abgerechnet werden dürften, wenn es sich um eine Instandsetzungs-
oder Nachholmaßnahme handele, was hier nicht der Fall sei. Der vereinbarte
Abrechnungsschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten, der Wohnungsleerstand
nicht berücksichtige, sei zulässig. Lediglich die anteiligen Kosten in Höhe von EUR
11,14 für die Beseitigung der Sturmschäden könnten mangels Umlagefähigkeit nicht
ersetzt verlangt werden. Die Schäden stünden im Zusammenhang mit dem Sturm
"Kyrill", der ein ganz außergewöhnliches Naturereignis dargestellt habe. Im Übrigen
wird gem. § 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des
angefochtenen Urteils Bezug genommen.
5
Die Beklagten verfolgen mit der Berufung ihr auf vollständige Klageabweisung
gerichtetes Begehren unter Vertiefung und Ergänzung ihres Vorbringens weiter. Sie
halten darüber hinaus den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel für die
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verbrauchsabhängigen Kosten für unwirksam, weil damit das Risiko des Leerstandes im
Mietobjekt auf die Mieter abgewälzt werde.
Die Beklagten beantragen,
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unter Abänderung des am 03.09.2009 verkündeten Urteils des Amtsgerichts
Krefeld die Klage abzuweisen.
8
Der Kläger beantragt,
9
die Berufung zurückzuweisen.
10
Er ist der Ansicht, das Amtsgericht habe in der angefochtenen Entscheidung zu Unrecht
die Kosten für die Beseitigung der Sturmschäden mangels Umlagefähigkeit abgewiesen
und beantragt im Wege der Anschlussberufung,
11
das angefochtene Urteil dahingehend abzuändern und der Klage in Höhe von EUR
448,54 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit dem 17.11.2008 stattzugeben.
12
Die Beklagten beantragen,
13
die Anschlussberufung zurückzuweisen.
14
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze
sowie den Akteninhalt im Übrigen Bezug genommen.
15
II.
16
Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache teilweise Erfolg. Die Anschlussberufung
ist zulässig, aber unbegründet.
17
1.
18
Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von EUR 284,42 aus
der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 vom 03.11.2008.
19
a.
20
Der Kläger kann den mit der Betriebskostenabrechnung vom 03.11.2008 ermittelten
Kostenanteil für die verbrauchsabhängigen Kosten nicht in Höhe der angesetzten EUR
282,00, sondern nur in Höhe von EUR 162,27 verlangen.
21
Der in der Anlage zu § 4.2 des Mietvertrages durch die Parteien vereinbarte
Umlageschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1
BGB unwirksam. Der Umlageschlüssel stellt eine allgemeine Geschäftsbedingung im
Sinne des § 305 Abs. 1 BGB dar. Das ergibt sich schon aus dem äußeren Anschein der
Klausel; überdies verwendet der Kläger den Umlageschlüssel unstreitig in einer
Vielzahl seiner Mietverträge für die Häuser Dahlienstrasse 41, 45, 49, 53, 61 und 65,
weswegen das Amtsgericht die Berufung zugelassen hat.
22
aa.
23
Es entspricht einhelliger Meinung, dass die Parteien durch Formularvertrag die
verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach dem Verhältnis der Personenzahl umlegen
können (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a Rdn. 9a m.w.N.). Gleiches muss
gelten, wenn die Personenzahl nicht der allein ausschlaggebende Bemessungsfaktor
ist, sondern - wie hier - eine Kombination aus Fläche und Kopfzahl.
24
Dieser Umlageschlüssel benachteiligt die Beklagten als Mieter aber unangemessen,
weil bei der Umlage der verbrauchsabhängigen Betriebskosten etwaige
Leerstandsflächen im Mietobjekt nicht berücksichtigt werden. Leerstand ist im Falle der
Kostenverteilung auf Grund des gesetzlichen Flächenschlüssels grundsätzlich zu
berücksichtigen (BGH NZM 2006, 655). Das ist aus der gesetzgeberischen
Risikoverteilung abzuleiten, die in § 556a Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt. Der
Vermieter hat das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko zu tragen. Auf
Grund dieser Risikoverteilung kann der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen
entfallenden Betriebskosten grundsätzlich nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die
Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur
Gesamtwohnfläche umzulegen sind (Flächenschlüssel). Das gilt für die
verbrauchsunabhängigen genauso wie für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten
(BGH NZM 2006, 655). Die Wohnfläche ist als Regelmaßstab für die Verteilung der
Betriebskosten in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzlich verankert worden. Nur für
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung
durch den Mieter abhängen, gilt dies gem. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht. Dass der
Flächenschlüssel für den Fall einer fehlenden Vereinbarung und vorbehaltlich
anderweitiger Vorschriften gesetzlich vorgeschrieben ist, beruht auf der Wertung des
Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten sachgerecht ist;
das Gesetzt enthält keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass Leerstandsflächen bei der
Umlegung auszuklammern sind (BGH NZM 2006, 655).
25
Die im vorliegenden Fall entscheidungserhebliche Frage, ob etwaiger Leerstand im
Falle der Kostenverteilung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der
Personenzahl zu berücksichtigen ist, wird in Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich
beantwortet und ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Teilweise wird vertreten,
auch bei einer Verteilung der Betriebskosten nach Personenanzahl müsse etwaiger
Leerstand im Mietobjekt (zu Lasten des Vermieters) berücksichtigt werden (AG Köln
WuM 2002, 285; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556a Rdn. 56;
Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 a Rn. 9c; Langenberg, Betriebskostenrecht der
Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rdn. F.59). Nach einer anderen Ansicht soll
das bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten nicht notwendig sein, wenn auf die
leerstehenden Wohnungen kein Verbrauch entfällt und die Verbrauchskosten deshalb
ausschließlich von den verbleibenden Mietern verursacht worden sind (Amtsgericht
Zwickau NJW-RR 2001, 1010). Nach einer dritten Ansicht ist die Konsequenz, dass bei
einer Kostenverteilung nach Personenzahl leere Wohnungen von der Kostenverteilung
faktisch ausgenommen werden (weil ein Bemessungsfaktor von null Personen keinen
Kostenanteil ergibt), hinzunehmen (Schmidt, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl.,
Rdn. 4013).
26
Die Kammer schließt sich der Auffassung an, dass Leerstandsflächen auch bei einer
Umlage der verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach Personenzahl zu
berücksichtigen sind. Es vermag nicht zu überzeugen, warum bei einem
27
Personenschlüssel hinsichtlich der Risikoverteilung etwas anderes gelten soll als bei
der Verwendung des Flächenschlüssels. Das Vermietungsrisiko fällt ebenso allein in
die Sphäre des Vermieters wie der Entschluss, aus anderen Gründen von der
Neuvermietung abzusehen. Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, etwaigen Leerstand
zu seinen Lasten zu berücksichtigen. Insbesondere überzeugt nicht das Argument, die
Betriebskosten würden bei Umlage der verbrauchsabhängigen Kosten nur auf die
tatsächlichen Nutzer verteilt und die Kosten stiegen durch den Leerstand nicht an. Der
Personenschlüssel verteilt nämlich auch bei verbrauchsabhängigen Kosten nicht einen
erfassten Verbrauch im Sinne von § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB; hierfür wären
Messeinrichtungen nicht nur für den Gesamtverbrauch, sondern für jede einzelne
Wohneinheit erforderlich. Der Personenschlüssel ist vielmehr eine - vermeintlich -
gerechtere Schätzung als der Flächenschlüssel, aber eben nur eine Schätzung und
keine Verbrauchsmessung. Dass auch dieser Schlüssel zu einer unangemessenen
Verteilung führen kann, zeigt das (zwar extreme, aber zur Verdeutlichung erlaubte)
Beispiel eines Zweifamilienhauses mit zwei Einzelmietern, bei dem der Mieter der einen
Wohnung diese tatsächlich nicht (oder nur wenig) nutzt: Der nicht nutzende Mieter muss
die Hälfte der Kosten tragen, obwohl der andere Mieter sämtlichen Verbrauch verursacht
hat. Hierdurch wird klar, dass der Personenschlüssel den Mehrverbraucher begünstigt
und den Wenigverbraucher benachteiligt (siehe auch Schmid, Handbuch der
Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rdn. 4012). Bei einem Leerstand, den nicht der Vermieter zu
tragen hat, ist das ähnlich. Ein etwaiger erheblicher Mehrverbrauch eines einzelnen
oder weniger Mitmieter wird auf eine geringere Anzahl von Personen verteilt, so dass
die Belastung der Normal- und Wenigverbraucher steigt. Die Umlagegerechtigkeit, die
elementare Grundlage der Verteilung ist (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 a
Rn. 9), erfordert daher eine Leerstandsberücksichtigung, und zwar vorliegend umso
mehr, als nicht ein reiner Personenschlüssel vereinbart ist, sondern ein modifizierter
Flächenschlüssel, der auch die Kopfzahl der Bewohner einbezieht. Nach dem
Flächenschlüssel müsste aber - wie ausgeführt - der Vermieter das Leerstandsrisiko
tragen.
Entscheidend kommt Folgendes hinzu: Die Umlagegerechtigkeit muss sich an Hand
des Flächenschlüssels beurteilen. Dieser ist als gesetzlicher Regelfall zu Gunsten des
Mieters als angemessen anzusehen. Ein vom Flächenmaßstab abweichend
vereinbarter Umlagemaßstab soll dazu dienen, die Verteilungsgerechtigkeit zwischen
den Mietern zu erhöhen, nicht aber dazu, den Vermieter von Kosten freizustellen, die er
nach dem gesetzlichen Maßstab zu tragen hätte. Das würde bei einem
Personenschlüssel geschehen, der den Leerstand nicht (etwa durch eine fiktive
Wohnungsbelegung) berücksichtigt.
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Der vorliegend vereinbarte Umlageschlüssel weicht zu Lasten des Mieters von der
gesetzlich anerkannten Risikoverteilung ab. Nicht der Vermieter, sondern die
Gesamtheit der Mieter trägt danach das Risiko von Leerstandsflächen. Diese
unangemessene Benachteiligung führt nach Auffassung der Kammer zur Unwirksamkeit
der Klausel mit der Maßgabe, dass der gesetzliche Flächenschlüssel gemäß § 556a
Abs. 1 Satz 1 BGB gilt, für den die gesetzliche Vermutung der Angemessenheit spricht
(so auch wohl Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 a Rn. 9c). Die Klausel kann
nicht durch Auslegung auf einen wirksamen Inhalt reduziert werden, indem bei der
Abrechnung der Betriebskosten jeder leerstehenden Wohnung eine fiktive
Bewohnerzahl zugeordnet wird (so aber Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556a Rdn. 76).
Nach dem Gebot der kundenfeindlichsten Auslegung ist nämlich angesichts der in der
Klausel konkret (aber unverständlich) vorgegebenen Berechnungsformel davon
29
auszugehen, dass nur tatsächlich vorhandene Bewohner in die Berechnung
einzubeziehen sind: Wenn keine Bewohner vorhanden sind, ist die Kopfzahl null und
eine Multiplikation mit null führt zu einem Kostenanteil von null. Die Berücksichtigung
einer fiktiven Personenzahl erscheint zwar nicht ausgeschlossen, ist aber weder
naheliegend noch das einzig sinnvolle Auslegungsergebnis. Ob für einen weniger
konkret formulierten Personenschlüssel dasselbe gilt, braucht hier nicht entschieden zu
werden.
Nach dem Flächenschlüssel, der wegen der Unwirksamkeit des vereinbarten
Schlüssels gem. § 306 Abs. 2 BGB anzuwenden ist, ist der Kostenanteil der Beklagten
für die verbrauchsabhängigen Kosten wie folgt zu berechen: Die Höhe der gesamten
verbrauchsabhängigen Kosten geteilt durch die Gesamtfläche des Mietobjektes mal die
Wohnfläche der Wohnung. Der Betrag ist dann durch die Anzahl der Monate zu teilen,
die die Beklagten die Wohnung bewohnten. Es ergibt sich aus der Berechnung EUR
6.387,95 / 1.053 m² x 107 m² / 4 ein zu berücksichtigender Kostenanteil in Höhe von
EUR 162,27.
30
bb.
31
Die Frage, ob der Umlageschlüssel darüber hinaus wegen Verstoßes gegen das
Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist, kann nach Auffassung
der Kammer vorliegend dahinstehen. Bei Verstoß gegen das Transparenzgebot ergibt
sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners daraus, dass die
Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Verwender allgemeiner
Geschäftsbedingungen sind nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten
der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen; tatbestandliche
Voraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen sind so genau zu
beschreiben, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten
Beurteilungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte
und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann (BGH NJW
2008, 1438). Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche
Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen
gefordert werden kann; abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeit eines
durchschnittlichen Vertragspartners (BGH NZM 2007, 516).
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Der vereinbarte Umlageschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten dürfte
intransparent sein, da hiernach für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, wie er die Höhe
der verbrauchsabhängigen Betriebskosten errechnen muss bzw. welchen Rechenweg
der Vermieter vornehmen wird; die Formel ist für einen durchschnittlichen Mieter
unverständlich. Auch mit Hilfe der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung
wird die mögliche Intransparenz nicht beseitigt, die Abrechnung ist vielmehr hinsichtlich
der verbrauchsabhängigen Kosten ebenfalls in sich unverständlich und nicht
nachvollziehbar und damit nicht formell ordnungsgemäß. Es erhellt sich nämlich schon
nicht ohne Weiteres, ob der Betrag der Gesamtkosten von EUR 6.387,95 mit dem Bruch
des Umlageschlüssels (963/21.814) multipliziert oder eine andere Rechenart
angewendet werden muss.
33
Ob ein durchschnittlich gebildeter Mieter sich dies noch erschließen oder durch
Ausprobieren herausfinden kann, kann hier aber letztlich ebenso dahinstehen wie die
Transparenz der Klausel, weil die Beklagten mit diesen Einwendungen gem. § 556 Abs.
3 Satz 6 BGB ausgeschlossen wären. Die Beklagten rügten nämlich zu keiner Zeit eine
34
mangelnde Nachvollziehbarkeit oder Verständlichkeit der Vereinbarung oder der
Abrechnung selbst. Die Unwirksamkeit der Klausel wegen mangelnder Transparenz ist
dabei lediglich ein materieller Fehler ähnlich wie eine gänzlich fehlende
Umlagevereinbarung (siehe dazu BGH NZM 2008, 81), für die der
Einwendungsausschluss ohne Weiteres gilt. Nach Auffassung der Kammer wäre die
zwölfmonatige Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB aber auch bei einer
formell unzureichenden Abrechnung bzw. bei einzelnen formell unzureichenden
Abrechnungspositionen (hier wären das die verbrauchsabhängigen Kosten) zu wahren.
Das Berufen auf die formelle Unwirksamkeit einer Abrechnung ist sprachlich gesehen
eine Einwendung. Hierbei macht es grundsätzlich keinen Unterschied, ob die Forderung
des Vermieters aus formellen oder materiellen Gründen unberechtigt ist. Zudem lässt
sich nur bei einem solchen vollständigen Einwendungsausschluss die
gesetzgeberische Intention, möglichst schnell Klarheit über die Richtigkeit der
Abrechnung zu schaffen, verwirklichen (siehe zur näheren Begründung sowie zur
Gegenansicht Streyl NZM 2009, 809).
b.
35
Auch der vom Kläger mit der Betriebskostenabrechnung vom 03.11.2008 ermittelte
Kostenanteil für die verbrauchsunabhängigen Kosten in Höhe von EUR 311,92 ist
fehlerhaft. Der Kläger war nach Auffassung der Kammer weder berechtigt, die
Fällkosten für den Mammutbaum in Höhe von EUR 33,25 noch die Kosten für die
Beseitigung der durch den Sturm "Kyrill" bedingten Schäden in Höhe von EUR 11,14 im
Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Beklagten zu berücksichtigen. Es
ist daher lediglich ein Kostenanteil in Höhe von EUR 267,53 anzusetzen. Weitere
Abzüge sind nicht zu machen.
36
aa.
37
Weitere Abzüge bei den verbrauchsunabhängigen Kosten ergeben sich insbesondere
nicht daraus, dass der Kläger über diese Kosten nicht formell ordnungsgemäß
abgerechnet hat. An einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung der nicht
verbrauchsabhängigen Kosten fehlt es deshalb, weil der Kläger in der Abrechnung
einen wesentlichen Rechenschritt nicht mitgeteilt hat. Wenn man nämlich von den
Gesamtkosten von EUR 12.278,71 mit Hilfe des Flächenschlüssels (107/1053) den
Anteil der Beklagten berechnet, ergibt dies einen Betrag von EUR 1.247,69 und nicht,
wie in der Abrechnung ausgewiesen, von EUR 311,92. Letztere Summe errechnet sich
erst, wenn man 1.247,69 durch 4 teilt, also die Anzahl der Monate des Jahres 2007, in
denen die Beklagten in der Wohnung gewohnt haben.
38
Auch diesen formellen Mangel haben die Beklagten nicht gerügt, er ist daher gem. den
vorstehenden Ausführungen vom Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6
BGB erfasst. Er war allerdings insofern zu berücksichtigen, als er die Fälligkeit des
Abrechnungssaldos betrifft. Bei einem formellen Fehler der Abrechnung wird diese nicht
schon mit Übersendung fällig, sondern erst nach Ablauf der Einwendungsfrist. Erst ab
diesem Zeitpunkt konnten die Beklagten wirksam in Verzug gesetzt werden.
39
bb.
40
Das Amtsgericht geht nach Auffassung der Kammer zu Unrecht von der Umlagefähigkeit
der Fällkosten für den Mammutbaum aus. Die Frage, ob die Kosten für das Fällen von
41
Bäumen im Rahmen der Gartenpflegekosten vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt
werden können oder nicht, wird in Literatur und Rechtssprechung uneinheitlich
beantwortet und kontrovers diskutiert. Teilweise werden die Kosten für das Fällen eines
Baumes unter Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Rahmen der Kosten für die
Gartenpflege für umlagefähig erachtet (LG Frankfurt a.M. NZM 2005, 338; AG Spandau
GE 2005, 1255; AG Köln NZM 2001, 41; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn-
und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rdn. A.85). Nach anderer Ansicht sollen die Kosten
nur dann nicht umlagefähig, wenn es sich nicht um eine Pflegemaßnahme handelt, wie
beispielsweise bei einer Entfernung auf Grund von Beschwerden durch Bewohner des
Nachbarhauses wegen Sicht- oder Lichtmangels (AG Düsseldorf MDR 2002, 498).
Demgegenüber wird nach einer dritten Ansicht die Kostenumlage auf den Mieter für
gänzlich unzulässig gehalten mit der Begründung, die Kosten für das Fällen eines
Baumes entstünden nicht laufend und stellten eine nicht umlagefähige
Instandsetzungsmaßnahme dar (LG München, Urteil vom 12.02.2008, Az. 12 S 3615/07
zu finden bei juris; AG Hamburg WuM 1989, 641; AG Reutlingen WuM 2004, 95; LG
Tübingen WuM 2004, 669; AG Dinslaken WuM 2009, 115). In zahlreichen weiteren
Entscheidungen wird die Umlagefähigkeit lediglich für einen konkreten Sachverhalt
verneint. Die Fällkosten seien etwa dann nicht umlegbar, wenn der Baum eine
Gefahrenquelle darstelle und der Vermieter durch das Entfernen seiner
Verkehrssicherungspflicht genüge (AG Neustadt a.d. Weinstrasse ZMR 2009, 456; AG
Gelsenkirchen/Buer DWW 2005, 205), wenn die Fällung durch Sturmschäden
verursacht wurde (AG Mönchengladbach DWW 2003, 262) sowie wenn sie auf Grund
nicht fachgerechter Ausführung der erforderlichen Rückschnitte in der Vergangenheit
entstanden seien (AG Schöneberg ZMR 2003, 198; LG Hamburg WuM 1994, 695). Der
Bundesgerichtshof hat die Frage, ob das Fällen von Bäumen zur Gartenpflege zählt, in
seiner Entscheidung vom 29.09.2008 (NZM 2009, 27) offen gelassen.
Die Kammer schließt sich der Auffassung an, die eine grundsätzliche Umlagefähigkeit
von Fällkosten verneint. Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten,
die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den
bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen,
Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Nicht zu den Betriebskosten
gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur
Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die
durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder
sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten). Das Fällen eines kranken oder abgängigen Baumes stellt
bereits nach der Art der Maßnahme eine nicht umlagefähige
Instandsetzungsmaßnahme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV dar, da durch das
Fällen insoweit ein am Grundstück bestehender sonstiger Mangel beseitigt wird. Eine
Umlagefähigkeit wäre von daher zu verneinen.
42
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 2 Nr. 10 BetrKV. Zu berücksichtigen ist
dabei, dass nach dieser - und anderen - Vorschriften ausnahmsweise auch periodisch
anfallende Instandsetzungskosten umlegbare Betriebskosten sein können. Die
Legaldefinition der Betriebskosten in § 1 BetrKV wird nämlich konkretisiert durch die
Aufstellung in § 2 BetrKV. Die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV umfasst dem Wortlaut
nach die Kosten der Gartenpflege, wozu die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter
Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von
Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen,
Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen, gehören. Der
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Ausnahmecharakter der Vorschrift gebietet aber eine restriktive Auslegung im Lichte der
allgemeinen Definition der Betriebskosten gem. § 1 BetrKV.
Einer Umlagefähigkeit der Fällkosten steht bei dieser Grundannahme der allgemeine
Betriebskostenbegriff des § 1 Abs. 1 BetrKV entgegen, wonach nur die laufend
entstehenden Kosten zu den Betriebskosten zählen. Für die Umlagefähigkeit von
Betriebskosten ist es danach erforderlich, dass sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit
anfallen; ein bestimmter Rhythmus ist nicht notwendig, ebenso wenig eine jährliche
oder mehrmals jährliche Entstehung, es genügt eine wiederkehrende, wenn auch
unregelmäßige Belastung (siehe BGH NZM 2004, 417 für die Dachrinnenreinigung;
BGH NZM 2007, 1356 für die Revision der Elektroanlage; BGH NZM 2010, 79 für die
Erdöltankreinigung). Dem wohnt ein Element der Erwartbarkeit inne. Gerade an dieser
Erwartbarkeit fehlt es bei den Fällkosten. Bäume habe ganz überwiegend eine lange
Lebensdauer, so dass eine Fällung eher durch Zufall oder Krankheit, als durch eine
Regelmäßigkeit bestimmt ist. Die meist lange Lebensdauer von Bäumen steht
insbesondere derjenigen von Gebäuden oder sonstigen Grundstücksbestandteilen
kaum nach. Daher ist nicht zu erkennen, warum für Bäume als wesentliche
Grundstücksbestandteile ein anderer Maßstab als für andere Gebäude- oder
Grundstücksbestandteile gelten soll.
44
Die Aufstellung in § 2 Nr. 10 BetrKV stellt lediglich eine Konkretisierung des
allgemeinen Betriebskostenbegriff dar. Der Anwendungsbereich darf nicht dadurch
unzulässig ausgedehnt werden, dass nicht laufend entstehende Kosten als
Betriebskosten umgelegt werden können. Eine Ausnahme wäre nur dann zu machen,
sofern ausdrücklich angeordnet würde, auch nicht laufend entstehende Kosten seien
Betriebskosten; eine solche ausdrückliche Anordnung gibt es aber nicht, auch nicht in
der Regelung in § 2 Nr. 10 BetrKV, nach der die Kosten für die Erneuerung von
Pflanzen und Gehölzen als Betriebskosten gelten. Zwar mag zu einer "Erneuerung" die
Beseitigung alter und die darauf folgende Neuanpflanzung von Gehölzen zählen, so
dass zunächst die Annahme möglich scheint, auch die Kosten für das Fällen von
Bäumen müssten darunter fallen. Dieser Schluss ist jedoch keineswegs zwingend, auch
diese Teilregelung ist vielmehr im Lichte des allgemeinen Betriebskostenbegriffs
auszulegen und enthält gerade keine ausdrückliche Anordnung dahingehend, dass
jegliche und nicht nur die regelmäßig wiederkehrende Erneuerung von Pflanzen (etwa
in einem Blumenbeet) gemeint ist.
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Dieses Ergebnis wird durch eine historische Auslegung unterstützt. Der Bundesrat
stellte im Zuge des Verfahrens zum Erlass der Betriebskostenverordnung in seiner
Drucksache vom 15.08.2003 (BR-Dr 568/03, S. 32 zu § 2 Nr. 10 - WuM 2003, 678, 682)
klar, dass zu den Kosten der Gartenpflege auch die Kosten für das Schneiden und
Ausasten von Bäumen zählen. Trotz Ansehung der uneinheitlichen Rechtsprechung
wurden die selten anfallenden Fällkosten gerade nicht erwähnt.
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Gegen die Umlagefähigkeit von Fällkosten sprechen ferner die schutzwürdigen
Interessen des Mieters. Das Entstehen der Kosten ist für den Mieter überraschend und
rein zufällig. Insbesondere auf Grund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen
rechnet ein Mieter nicht damit, mit eventuellen Fällkosten - die überdurchschnittlich hoch
ausfallen können - belastet zu werden.
47
cc.
48
Das Amtsgericht hat die Umlagefähigkeit der Kosten für die Beseitigung der Schäden
durch den Sturm "Kyrill" zu Recht verneint. Die Anschlussberufung war als unbegründet
zurückzuweisen. Wie dargelegt gehören nach der Legaldefinition in § 1 Abs. 1 BetrKV
zu den Betriebskosten grundsätzlich nur diejenigen Kosten, die laufend, d.h.
wiederkehrend entstehen. Bei den von dem Kläger geltend gemachten Kosten handelt
es sich aber um solche, die durch ein singulär schweres Ereignis, den Jahrhundertsturm
"Kyrill" verursacht wurden. Derartige schwere Stürme sind in dieser Region eine
Seltenheit und hierdurch verursachte Schäden nicht fortlaufend und mit einer gewissen
Regelmäßigkeit zu erwarten. Das erforderliche Kriterium der fortlaufenden
Wiederholbarkeit fehlt. Eine abweichende Entscheidung ist nicht dadurch rechtfertigt,
dass in anderen Regionen, wo mit einer gewissen Regelmäßigkeit Sturmschäden
aufgrund der geografischen Lage auftreten, gegenteilig zu entscheiden wäre (LG
Hamburg, WM 1989, 640). Stellt sich ein schwerer Sturm als für die Region
ungewöhnliches Naturereignis dar, können anfallende Kosten nicht berücksichtigt
werden.
49
c.
50
Unter Berücksichtigung der festgestellten Kostenanteile für die
verbrauchsunabhängigen Kosten in Höhe von EUR 267,53 und für die
verbrauchsabhängigen Kosten in Höhe von EUR 162,27 ergibt sich an Hand der
Betriebskostenabrechnung vom 03.11.2008 (Bl. 35 d.A.) unter Addition und
Verrechnung der unstreitigen Positionen Heizkosten, Abrechnungskosten nach § 1 Satz
1 BetrKV und Vorauszahlungen der ausgeurteilte Betrag von EUR 284,42.
51
2.
52
Da es gem. den obigen Ausführungen unter II.1.b.aa. an einer wirksamen
Inverzugsetzung fehlte, waren dem Kläger nur Rechtshängigkeitszinsen gem. § 291
BGB zuzusprechen.
53
3.
54
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
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Die Revision war zuzulassen, denn die Frage der Notwendigkeit der
Leerstandsberücksichtigung, der Anwendbarkeit des Einwendungsausschlusses auf
formell nicht ordnungsgemäße Abrechnungspositionen und die Abwälzbarkeit von
Baumfällkosten sowie von Sturmschadensbeseitigungskosten hat grundsätzliche
Bedeutung.
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Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt EUR 448,54.
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