Urteil des LG Krefeld, Az. 2 S 98/02

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Landgericht Krefeld, 2 S 98/02
Datum:
26.02.2003
Gericht:
Landgericht Krefeld
Spruchkörper:
2. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
2 S 98/02
Vorinstanz:
Amtsgericht Krefeld, 74 C 221/02
Nachinstanz:
Bundesgerichtshof, VI ZR 81/03
Rechtskraft:
nicht rechtskräftig
Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom
29.08.2002 (Az.: 74 C 221/02) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe:
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Die zulässige Berufung ist unbegründet.
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Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 ZPO auf den
Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.
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Das Amtsgericht hat die Klage wegen Mietzinsforderungen zu Recht und mit
zutreffender Begründung abgewiesen. Auf die Ausführungen in den
Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils wird auch insoweit Bezug
genommen.
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Das Berufungsvorbringen bietet der Kammer keinen Anlass zur Abänderung dieser
Entscheidung.
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Sie folgt der Auffassung des Amtsgerichts, wonach der zwischen den Parteien in § 28
des Mietvertrages vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechtes gegen §
573 c Abs. 4 BGB n. F. verstößt (vgl. Wiek WuM 01, 442 m.w.N.; Palandt 61. Aufl. § 573
c Rn. 3 m.w.N.). Durch die Regelung in § 28 des Mietvertrages haben die Beklagten als
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Mieter für eine Dauer von 60 Monaten auf ihr Recht zur Kündigung des
Mietverhältnisses verzichtet. Eine solche Abbedingung stellt eine für den Mieter
nachteilige Vereinbarung dar, da die ordentliche Kündigung durch ihren, wenn auch nur
zeitweisen, Ausschluss erschwert wird (vgl. Gellwitzki WuM 01, 372). Hierdurch würde
die Absicht des Gesetzgebers, die Flexibilität und Mobilität des Mieters zu stärken, um
sie somit geänderten sozialen und arbeitsmarktpolitischen Anforderungen anzupassen,
unterlaufen.
Die Argumentation der Kläger, dass das Bestandsinteresse der Beklagten ihr
Mobilitätsinteresse überwog und sie sich für einen längeren Zeitraum gegen eine
Beendigung des Mietverhältnisses durch die Vermieter absichern wollten, vermag
dagegen nicht zu überzeugen. Denn dieser Interessenlage kann durch einen
Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter Rechnung getragen werden.
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Der vorliegende Passus des Mietvertrages enthielt indes gerade keinen Verzicht der
Vermieter auf das ihnen zustehende gesetzliche Kündigungsrecht und war damit auch
nicht geeignet, den intendierten Schutz des Bestandsinteresses der Mieter
herbeizuführen.
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Die getroffene Regelung verstößt überdies gegen § 575 BGB, dessen Regelungen
gleichfalls nicht abdingbar sind. Faktisch handelt es sich bei dem zwischen den
Parteien geschlossenen Mietverhältnis um ein solches auf bestimmte Zeit, dessen
Voraussetzungen indes gem. § 575 BGB nicht gegeben sind, denn die zwingend
erforderlichen Befristungsgründe liegen nicht vor.
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Die Gegenmeinung, wonach der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts weder
gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 BGB verstößt ( vgl. Lützenkirchen, MDR
2001, 1388), überzeugt dagegen nicht. Es mag zwar zutreffen, dass rechtlich der hier
gewählte Ausschluss des Kündigungsrechtes etwas anderes darstellt als die
Verlängerung der Kündigungsfrist. Diese rein juristische Unterscheidung ist jedoch dem
Laien kaum verständlich, zumal beides faktisch auf eine Bindung des Mieters über den
vom Gesetzgeber als Höchstkündigungsfrist für den Mieter vorgesehenen Zeitraum
hinausläuft. Nach Auffassung der Kammer stellt diese vertragliche Ausgestaltung eine
formale Umgehung der gesetzlichen Regelung dar.
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Das Schreiben der Beklagten vom 30.10.2001 mit der "Kündigung zum
nächstmöglichen Termin" stellt mithin eine ordentliche Kündigung unter
Zugrundelegung der 3-Monatsfrist dar, die das Mietverhältnis zum Ablauf des Monats
Januar 2002 beendet hat.
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Der Lauf dieser Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung. Dies gilt unabhängig von
der Tatsache, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht
in Vollzug gesetzt war. Denn es hängt zunächst von den zwischen den Vertragsparteien
getroffenen Vereinbarungen ab, ob die Frist für eine vor Beginn des Vollzuges des
Mietvertrages ausgesprochene ordentliche Kündigung bereits mit dem Zugang der
Kündigungserklärung beginnt. Falls die Parteien eine Abrede hierüber nicht getroffen
haben und eine solche auch nicht im Wege der Auslegung des Vertrages anzunehmen
ist, beginnt die Frist mit dem Zugang der Kündigungserklärung (BGHZ 73, 353; bestätigt
durch BGHZ 99, 60).
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Im zugrundeliegenden Mietvertrag fehlt es diesbezüglich an einer ausdrücklichen
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Regelung. Auch im Wege der Vertragsauslegung ist kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich,
dass der Beginn der Kündigungsfrist erst mit dem Vollzug des Mietvertrages zum
01.01.2002 zusammen fallen sollte.
Zweck der Kündigungsfrist in der vorliegenden Konstellation ist es, dem Vermieter im
Falle einer Mieterkündigung Zeit für die Planung von Renovierungsarbeiten und die
Suche eines neuen Mieters zu verschaffen.
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Dieser Zweck ist auch vollumfänglich gewahrt, wenn das Mietverhältnis noch nicht
begonnen hat, da dem Vermieter der zur Verfügung stehende Zeitraum für seine
Dispositionen erhalten bleibt.
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Auch das vorgetragene Argument der Vermeidung verstärkter Abnutzung der Wohnung
durch häufigen Ein- und Auszug von Mietern überzeugt nicht, da die Mieter vorliegend ja
noch nicht einmal eingezogen waren.
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Eine andere Bewertung mag gelten, wenn der Vermieter, für den Mieter erkennbar,
größere Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag gemacht hat und er
erwarten durfte, durch die Mietzahlungen einen wirtschaftlichen Ausgleich zu erhalten
(BGHZ a. a. O.). Derartige Aufwendungen sind jedoch weder vorgetragen worden noch
ersichtlich.
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Auch der Auffassung der Berufungskläger, dass durch die Anerkennung der
ordentlichen Kündigung vor Vollzug des Mietverhältnisses den Parteien ein –gesetzlich
nicht vorgesehenes- Rücktrittsrecht gewährt würde, kann nicht gefolgt werden.
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Eine Kündigung –auch vor Vollzug des Vertrages- bewirkt ausschließlich eine
Auflösung des jeweiligen Vertragsverhältnisses für die Zukunft, wogegen ein Rücktritt,
welcher regelmäßig nur unter strengeren Voraussetzungen möglich ist, zurückwirkt. So
kann es sich bei der Kündigung des Mietverhältnisses schon begrifflich nicht um einen
Rücktritt handeln.
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Damit war die Berufung mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 analog.
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Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO im Hinblick auf die grundsätzliche
Bedeutung der Sache zuzulassen.
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Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.400 € festgesetzt.
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