Urteil des LG Krefeld, Az. 5 O 233/05

LG Krefeld: culpa in contrahendo, anspruch auf rechtliches gehör, neues vorbringen, geschäftsführer, allgemeine geschäftsbedingungen, kompetenz, verjährung, sachverständiger, erstellung, verwalter
Landgericht Krefeld, 5 O 233/05
Datum:
02.05.2006
Gericht:
Landgericht Krefeld
Spruchkörper:
5. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
5 O 233/05
Tenor:
Das Versäumnisurteil vom 29.11.2005 wird aufgehoben, soweit die
Klage in Hö-he von 28.246,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basis-zinssatz seit dem 04.02.2005
abgewiesen worden ist. Insoweit wird der Beklagte verurteilt, an die
Klägerin 28.246,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunk-ten über
dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.02.2005 zu zahlen. Im Übri-
gen wird das Versäumnisurteil aufrecht erhalten. Im Höhe von Zinsen in
Höhe von weiteren 3 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus
29.789,58 € seit dem 16.01.2004 wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte mit Ausnahme der durch
die Säumnis der Klägerin und die durch die Anrufung der unzuständigen
Gerichte, Amtsgericht Siegen und Landgericht Siegen entstandenen
Kosten, die die Kläge-rin zu tragen hat.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar für die Klägerin jedoch nur gegen
Sicher-heitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrages.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch den Beklagten durch
Sicherheits-leistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
(Der Beklagte war Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter der X Baugesellschaft
mbH, welche in der Eigentümerversammlung vom 04.10.1999 zur Verwalterin der
Wohnungseigentumsanlage der Klägerin bestellt wurde. Der Verwaltervertrag enthielt
hinsichtlich der Vergütung für die Verwaltung Regelungen hinsichtlich einer
Grundgebühr für Grundleistungen sowie eine gesonderte Honorierung von weiteren
Leistungen.
1
Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf seine zu den Gerichtsakten gereichte
Kopie (Bl. 231 ff d.A.) Bezug genommen. In der Eigentümerversammlung vom
2
04.10.1997 hatten sich mehrere Verwaltungsgesellschaften vorgestellt. Im Rahmen der
Vorstellung der X Baugesellschaft mbH wies der Beklagte darauf hin, dass er selbst als
Sachverständiger der Wohnungswirtschaft und geschäftsführender Vorstand des
Verbandes der Immobilien Verwalter tätig sei; er sei seit 30 Jahren Geschäftsführer
mehrerer Immobilienverwaltungsgesellschaften und seit über 20 Jahren Gesellschafter-
Geschäftsführer mehrerer Baugesellschaften gewesen. Er schriebe das Fachbuch
"Fachverwalter für Wohnungseigentum", welches im Fachverlag der Wohnungswirt-
schaft, dem Hammonia-Verlag in Hamburg erschienen sei; er sei von den Verbänden
der Immobilienverwalter (VIV) als Sachverständiger vereidigt und sei als Schiedsrichter
für die ständigen Schiedsgerichte und Dozent für Miet-, Pacht-, WEG-, privates Bau- und
das Honorarrecht der Architekten und Ingenieure bekannt. Der Rechtsbeistand,
Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Dipl.-Betriebswirt Yr, Vorstand der
Wirtschaftsprüferkammer in Düsseldorf und im Prüfungsausschuss für Steuerberater,
prüfe und testiere seine sachverständigen Arbeiten, soweit für diese ein Prüfattest
gefordert würde; er sei Ehrenvorsitzender des VIV (Verband der Immobilienverwalter)
NRW e.V. und geschäftsführender Vorstand im VIV der Freien und Hansestadt Hamburg
e.V.. Er sei Präsidiumsmitglied des DDIV. Seine Arbeiten würden geliebt und gehasst,
wobei die benachteiligten Eigentümer seine Kompetenzen schätzten. Die X
Baugesellschaft mbH erwähnte der Beklagte so gut wie gar nicht. Ausschließlich wegen
der persönlichen Qualifikation und der von ihm gerühmten Kompetenz des Beklagten
wählten die Eigentümer die X Baugesellschaft mbH mit überwältigender Mehrheit.
Am 17.11.2001 wurde der Verwaltungsvertrag von den Wohnungseigentümern gekün-
digt und die X Baugesellschaft mbH als Verwalterin abberufen. Mittlerweile ist der
Beklagte nicht mehr Geschäftsführer der X Baugesellschaft mbH.
3
Am 17.12.2001 und am 15.01.2002 wurden aufgrund eines Dauerauftrages jeweils
2.818,80 DM (1.441,23 €) als Verwaltergebühr von dem Konto der Klägerin abgebucht.
4
Unter dem 05.01.2001 war vom Konto der Klägerin an die X Bau GmbH unter dem
Verwendungszweck "Vergütung Sonderleistung" ein Betrag in Höhe von 20.392,80 DM
abgebucht worden. Eine weitere Überweisung vom gleichen Tag betraf einen Betrag in
Höhe von 5.498,40 DM. Rechnungen zu diesen Abbuchungen gibt es nicht.
5
Der Beklagte war allein berechtigt gewesen, über das offene Treuhandkonto der
Klägerin bei der Xbank Rhein-Ruhr zu verfügen.
6
An die Ehefrau des Beklagten, Frau Z wurden im Zeitraum von Mai bis Juli 2001
insgesamt 666,02 € vom Treuhandkonto der Klägerin zur Begleichung von
Honorarberechnungen für diverse Mietstreitigkeiten überwiesen. Insoweit wird wegen
der Einzelheiten auf den Schriftsatz vom 09.05.2005 (Bl. 53 f d.A.) Bezug genommen.
Handwerkerrechnungen der Firmen A und B GmbH und C aus Siegen, die
ausschließlich Arbeiten am Sondereigentum betrafen, in Höhe von 1.536,69 € wurden
ebenfalls vom Konto der Klägerin gezahlt. Insoweit wird wegen der Einzelheiten auf den
Schriftsatz vom 09.05.2005 (Bl. 54 f d.A.) Bezug genommen. Schließlich wurden von
dem WEG-Konto der Klägerin im Jahre 2001 an einen Herrn D Zahlungen in einer
Gesamthöhe von 19.408,99 DM vorgenommen, nämlich am 25.01.2001 in Höhe von
4.989,99 DM, am 30.04.2001 in Höhe von 3.903,50 DM, am 09.08.2001 in Höhe von
6.672,00 DM und am 05.06.2001 in Höhe von 3.843,50 DM.
7
Dabei betrafen die den Überweisungen zugrunde liegenden Rechnungen von Herrn D
8
an die X. Baugesellschaft mbH im wesentlichen "Verwaltungstechnische Tätigkeiten".
Wegen der Einzelheiten wird auf die zu den Gerichtsakten gereichten Rechnungskopien
(Bl. 85 ff d.A.) Bezug genommen. Durch Beschluss des Amtsgerichts Siegen vom
24.08.2004 (Az.: 3 II 135/03) wurde die X Baugesellschaft mbH wegen Verletzung ihrer
Verwalterpflichten zur Zahlung von insgesamt 29.798,59 € an die Klägerin verurteilt.
Wegen der Einzelheiten dieser Entscheidung, auf die sich die Klägerin hinsichtlich der
Höhe der Klageforderung berufen hat, wird auf ihre zu den Gerichtsakten gereichte
Kopie (Bl. 130 ff d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin trägt vor, der Beklagte habe ihr die Verwaltungsunterlagen erst am
21.01.2002 übergeben.
9
Durch Versäumnisurteil vom 29.11.2005 hat das Gericht antragsgemäß die auf Zahlung
von 29.798,58 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2002
gerichtete Klage abgewiesen. Gegen dieses, den Prozessbevollmächtigten der Klägerin
am 08.12.2005 zugestelltes Versäumnisurteil haben sie mit Schriftsatz vom 22.12.2005,
eingegangen bei Gericht am gleichen Tag, Einspruch eingelegt.
10
Die Klägerin beantragt,
11
den Beklagten zu verurteilen, unter Aufhebung des Versäumnisurteils des
Landgerichts Krefeld 5 O 233/05 vom 29.11.2005 an sie 29.798,58 € nebst
Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
16.01.2004 zu zahlen.
12
Der Beklagte beantragt,
13
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
14
Er erhebt die Einrede der Verjährung und trägt vor, vor Abwahl der X Baugesellschaft
mbH als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft der Klägerin im November
2001 sei nicht nur eine Prüfung der Abrechnungsunterlagen zur Abrechnung für das
Jahr 2000 durch von der Eigentümergemeinschaft benannte Prüfer durchgeführt
worden, sondern es seien auch die Belege für das Jahr 2001 bis zumindest Oktober
2001 überprüft worden; eine Beanstandung sei nicht erfolgt; hinsichtlich der
"Sonderleistungen" betreffenden Zahlungen stehe zu vermuten, dass es sich um
Sonderleistungen gemäß der Vergütungsvereinbarung gehandelt habe; genaueres
könne er, der Beklagte, nicht mehr nachvollziehen; ihm lägen Unterlagen hierzu nicht
vor. Hinsichtlich der Ausführung eines Dauerauftrages könne es sein, dass dieser
möglicherweise zu spät gekündigt worden sei; es seien mehrere Mitarbeiter der X
Baugesellschaft mbH tätig geworden; bei der Bearbeitung mag es zu Fehlern
gekommen sein; hinsichtlich der Zahlungen an Handwerker und sonstige
Auftragnehmer sei es so, dass diese möglicherweise zu Lasten des einzelnen
Eigentümers oder, sofern dieser Mitglied des Mietpools gewesen sei, zu dessen Lasten
hätte gebucht werden müssen; ganz offensichtlich handele es sich bei den Buchungen
um Fehler der Verwalterin, der X Baugesellschaft mbH. Die alleinige Kontoberechtigung
des Beklagten über das gegenständliche Konto sage nichts über die tatsächliche
Verfügungsmöglichkeit bei der damaligen Verwalterin, der X Baugesellschaft mbH aus;
wie mittlerweile üblich, seien dort im Jahr 2001 Zahlungen im wesentlichen im Wege
von Online Überweisungen durchgeführt worden; die Berechtigung zu solchen
Überweisungen hätten die mit der Buchhaltung beschäftigten Mitarbeiter gehabt.
15
Die vorliegende Klage ist zunächst unter dem 22.12.2004 als Antrag in einem Woh-
nungseigentumsverfahren beim Amtsgericht Siegen eingegangen. Auf entsprechende
Anforderung eines Vorschusses unter dem 23.12.2004 ist am 10.01.2005 der entspre-
chende Betrag beim Amtsgericht eingegangen und der Antrag unter dem 04.2.2005 dem
Beklagten zugestellt worden.
16
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten und zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.
17
Entscheidungsgründe:
18
Die Klage hat zum ganz überwiegenden Teil Erfolg.
19
I.
20
Nach dem form- und fristgerecht gegen das Versäumnisurteil vom 28.03.2006 einge-
legten Einspruch war das Verfahren gemäß §§ 338 ff. ZPO ist das Verfahren in den
Stand vor der Säumnis der Klägerin zurückversetzt worden.
21
II.
22
Soweit Kläger ursprünglich die Eigentümer der Eigentumswohnanlage Siegen, Zum
Bernstein 3-7 waren, ist nachdem der BGH in NJW 2005, 2061, die Teilrechtsfähigkeit
der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt hat, das Rubrum dahin zu berichti-
gen, dass Klägerin die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, ohne dass es eines
Parteiwechsels bedürfte (OLG Düsseldorf, NZM, 2006, 182; OLG München, N ZM, 2006,
110).
23
III.
24
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch in der aus dem Tenor ersicht-
lichen Höhe nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (cic). Der Beklagte haftet
der Klägerin wegen Inanspruchnahme besonderen Vertrauens persönlich für den
Schaden, der durch die nicht ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem zwischen der
Klägerin und der X Baugesellschaft mbH geschlossenen Verwaltervertrag, ergebenden
Verwalterpflichten entstanden ist.
25
1.
26
Grundsätzlich treffen die Verpflichtungen aus dem durch die Anbahnung von Ver-
tragsverhandlungen eines Vertreters begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis den
Vertretenen, nicht aber den Vertreter. Dies gilt auch bei der organschaftlichen Vertre-
tung einer GmbH durch ihren Geschäftsführer. Ausnahmsweise kann ein Vertreter für
ein Verschulden bei Vertragsverhandlungen aber haften, wenn er in besonderem Maße
persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat (BGHZ 56, 83, 87, 27; NJW, 1986,
587; ZIP, 1987, 995; NJW, 1990, 506 ff.).
27
Voraussetzung für die Eigenhaftung des Vertreters ist, dass er ein über das – bei
Anbahnung von Geschäftsbeziehungen in der Regel vorhandenen - normale Ver-
28
handlungsvertrauen, hinausgehendes, qualifiziertes Vertrauen in Anspruch nimmt
(Palandt-Heinrichs, 62. Aufl., 2003, § 311 BGB, Rdnr. 63). Der Vertreter muss dem
Verhandlungspartner eine zusätzliche, von ihm persönlich ausgehende Gewähr für den
Bestand und die Erfüllung des in Aussicht genommenen Rechtsgeschäfts geboten
haben, die für den Willensentschluss des anderen Teils bedeutsam war (vgl. BGHZ 56,
84 f; 87, 33). Dabei reicht es aber nicht aus, dass der Vertreter auf besondere
Sachkunde hinweist. Wirbt oder berät der Geschäftsherr seine Kunden durch fach-
kundige Angestellte, Handelsvertreter oder – wie im Fall einer GmbH - durch den
Geschäftsführer, dann erwecken diese allein durch ihre eigene Fachkunde in der Regel
kein über das normale Verhandlungsvertrauen hinausgehendes qualifiziertes Vertrauen,
denn der Geschäftspartner wird ohnehin erwarten können, dass der Geschäftsherr
sachkundige Vertreter einsetzt (BGHZ, 88, 69 f; MDR, 1984, 128; NJW, 1990, 389).
Grundsätzlich ist das dem sachkundigen Vertreter oder Sachverwalter entgegen
gebrachte Vertrauen daher dem Geschäftsherrn zuzuordnen. In besonders gelagerten
Fällen, insbesondere, wenn der Vertreter ganz außergewöhnliche Sachkunde für sich in
Anspruch nimmt, kann dies aber anders sein (BGH, N JW, 1986, 3153; BGH, NJW-RR
1988, 615; NJW-RR, 1990, 615).
29
So liegt der Fall nach Auffassung des Gerichtes aber hier. Der Beklagte hat bei der
Vorstellung der von ihm vertretenen X Baugesellschaft mbH auf der Eigentümerver-
sammlung vom 04.10.1997 ganz außergewöhnliche Sachkunde für sich selbst in
Anspruch genommen, in dem er darauf hinwies, dass er als Sachverständiger der
Wohnungswirtschaft und geschäftsführender Vorstand des Verbandes der Immobi-
liarverwalter, seit 30 Jahren als Gesellschaftsgeschäftsführer mehrerer Immobilienver-
waltungs- und Baugesellschaften arbeite, das Fachbuch "Fachverwalter für Wohnungs-
eigentum" schreibe, von den Verbänden der Immobilienverwalter als Sachverständiger
vereidigt und als Schiedsrichter für die ständigen Schiedsgerichte und Dozent für Miet-,
Pacht-, WEG-, privates Bau- und Honorarrecht der Architekten und Ingenieure bekannt
sei. Seine Arbeiten würden geliebt und gehasst, wobei die benachteiligten Eigentümer
seine Kompetenz schätzten. Ausschließlich wegen dieser persönlichen Qualifikationen
wurde die X Baugesellschaft mbH, die der Beklagte vorher so gut wie gar nicht erwähnt
hatte, mit überwältigender Mehrheit gewählt. Dann hat der Beklagte aber gerade ganz
außergewöhnliche Sachkunde und aufgrund der Hinweise seiner Tätigkeiten für
ständige Schiedsgerichte und seiner Stellung als Ehrenvorsitzender des Verbandes der
Immobilienverwalter NRW e.V. und geschäftsführender Vorstand im VIV der freien und
Hansestadt e.V. und als Präsidiumsmitglied des DDIV auch bei verständiger Würdigung
persönliche Gewähr für die Seriösität und den Erfolg des Vertrages übernommen.
Gerade durch die Erwähnung einer Tätigkeit in einem Schiedsgericht und in – und das
in herausgehobenen Positionen – in Verbänden hat der Beklagte den Anschein einer
besonderen Seriösität und Kompetenz erweckt. Dies konnte aus Sicht der Klägerin nur
dahin verstanden werden, dass der Beklagte persönlich aufgrund seiner
herausragenden, sogar von Gegnern geschätzten Kompetenz für eine erfolgreiche
Zusammenarbeit im Rahmen eines dann zwischen der Klägerin und der X
Baugesellschaft mbH Hausverwaltung geschlossenen Verwaltervertrages garantiert.
Angesichts dieses gegenüber der Klägerin erweckten Eindrucks des Beklagten,
verbunden mit dem Umstand, dass die X Baugesellschaft mbH praktisch von ihm gar
nicht erwähnt wurde, war es vorliegend eben gerade nicht so, dass das ihm
entgegengebrachte Vertrauen der GmbH zugeordnet werden konnte. Vielmehr galt das
Vertrauen in die Seriösität und Kompetenz dem Beklagten alleine.
30
2.
31
Kommt nach allem daher vorliegend eine Eigenhaftung des Beklagten nach den
Grundsätzen der culpa in contrahendo in Betracht, sind auch die weiteren Haftungs-
voraussetzungen gegeben. Der Beklagte hat die, wie sich aus dem Vorgesagten ergibt,
ihr selbst treffende außervertragliche Pflichten das Verwalterverhältnis zwischen der
Klägerin und der X Baugesellschaft mbH betreffend verletzt. Dabei kann für den ihr
selbst haftenden Beklagten kein anderer Maßstab hinsichtlich der bestehenden Pflich-
ten aus dem Verwaltervertrag gelten, wie für die X Baugesellschaft mbH Hausver-
waltung als Wohnungseigentumsverwalterin selbst. Insoweit ist es hinsichtlich der einen
Verwalter treffenden Pflichten anerkannt, dass dieser diejenigen Erwägungen anzustel-
len hat, die auch ein Hauseigentümer, der sein Eigentum selbst verwaltet, unternehmen
würde (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdnr. 201 unter Verweis auf bei
BayObLG, WE, 1988, 31; Furmans, NZM, 2004, Seite 202). Dem entspricht es, dass sich
ein Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen überhöhter Auftrags-
kosten schadensersatzpflichtig macht (Klassen/Eiermann, Das Mandat in WEG -
Sachen, Rdnr. 171).
32
Nach diesen Grundsätzen liegen hinsichtlich des sich aus dem Tenor ergebenden
Betrages schuldhafte Pflichtverletzungen vor.
33
a)
34
Dies gilt zunächst hinsichtlich der Nachkündigung des Verwaltervertrages überwie-
senen Verwaltergebühr für Dezember 2001 und Januar 2002 in einer Gesamthöhe von
2.882,46 € (5.637,60 DM). Insoweit führt der Beklagte auch lediglich aus, man habe
gegebenenfalls vergessen den Dauerauftrag zu kündigen. Dieses Vorbringen kann den
Beklagten jedoch nicht entlassen, da es als Geschäftsführer jedenfalls seine Pflicht
gewesen wäre, für eine Kündigung des Dauerauftrages zu sorgen oder aber jedenfalls
sofort die eingegangenen Beträge an die Klägerin zurück zu überweisen. Ihn kann auch
nicht entlasten, dass gegebenenfalls andere Mitarbeiter mit der Sache befasst waren.
Sollte dies nämlich der Fall gewesen sein, hätte der Beklagte durch organisatorische
Maßnahmen, z.B. Anweisungen an die Mitarbeiter oder Kontrollen sicherstellen müs-
sen, dass ein nach Kündigung nach wie vor bestehender Dauerauftrag nicht weiter
ausgeführt wird bzw. jedenfalls insoweit vereinnahmtes Geld sofort zurückgezahlt wird.
35
b)
36
Der Beklagte hat auch durch Überweisung der "Sonderleistung" in Höhe von 20.392,80
DM sowie der 5.498,40 DM schuldhaft seine Pflicht aus einem vertragsähnlichen
Rechtsverhältnis der Klägerin gegenüber verletzt. Der entsprechende Vortrag des
Beklagten es sei zu vermuten, dass es sich um gesondert zu vergütende Sonderleistun-
gen gemäß dem Verwaltervertrag gehandelt habe, um welche Sonderleistungen es im
einzelnen gehe, könne er, der Beklagte, aber nicht nachvollziehen, ihm lägen hierzu
keine Unterlagen vor, da er nicht mehr Geschäftsführer der vormaligen Verwalterin sei,
ist bereits unsubstantiiert. Es ist daher vom entgegenstehenden Vortrag der Klägerin,
dass es sich bei den Beträgen um reine Verwaltungstätigkeit gehandelt haben muss, die
nicht gesondert zu vergüten war, auszugehen. Zwar ist im Rahmen einer Haftung aus
cic grundsätzlich der Kläger für das Vorliegen einer Pflichtverletzung darlegungsbe-
lastet, hier also dafür, dass es sich um keine Sondervergütung handelt, da nur dann in
der Überweisung der 13.237,96 € eine Pflichtverletzung liegen würde. Zu berücksich-
37
tigen ist jedoch, dass die Frage welche Leistungen diesem Betrag genau zugrunde
liegen letztlich zu dem Bereich gehören, in den die Klägerin, im Gegensatz zum
Beklagten, keinen Einblick hat, was vorliegend umso mehr gilt, als das – unstreitig - von
der X-Baugesellschaft mbH keine Rechnung überreicht worden ist, die sich über diesen
Betrag verhält. Dann hätte es aber den Beklagten oblegen, durch nähere Angaben über
diesen, zu seinem Wahrnehmungsbereich gehörenden Umstand, es der Klägerin
überhaupt erst zu ermöglichen, ihrer grundsätzlichen Beweispflicht nachzukommen (vgl.
BGHZ 86, 29; NJW, 1999, 80; NJW-RR, 1999, 1192). Der Beklagte kann sich insoweit
auch nicht darauf berufen, er sei nicht mehr Geschäftsführer der X Baugesellschaft mbH
gewesen und verfüge deshalb über keine Unterlagen mehr. In der Rechtsprechung ist
es nämlich anerkannt, dass eine Partei im Rahmen einer Informationspflicht verpflichtet
ist, die ihr zugänglichen Informationen von denjenigen Personen einzuholen, die unter
ihrer Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung tätig geworden sind (vgl. BGH, NJW-RR,
2002, 612; NJW, 1999, 54). Dem entsprechend hätte es dem Beklagten oblegen, sich
gegebenenfalls bei der X Baugesellschaft mbH bzw. den damaligen Mitarbeitern über
den Hintergrund für die Überweisung der 13.237,96 € zu unterrichten. Im Übrigen
spricht, wie schon das Amtsgericht Siegen, Az. 3 II 135/03, in seiner Entscheidung vom
24.08.2004 überzeugend ausgeführt hat (Bl. 134 d.A.) aber auch nichts dafür, dass
obigem Betrag tatsächlich Sonderleistungen zugrunde liegen. Alleine die Höhe der
Sonderleistung, die ein Jahresgehalt des Verwalters übersteigt, aber auch der Umstand,
dass hinsichtlich der entsprechenden Tätigkeit der Klägerin weder Belege, noch
sonstige Rechnungen übergeben worden sind, lassen den 13.237,96 € zugrunde
liegende Sonderleistungen sehr unwahrscheinlich erscheinen. Dabei trägt der Beklagte
trotz seiner ihn als damaligen Geschäftsführer treffenden Organisationspflichten nicht
einmal im Ansatz vor, wie es sein kann, dass den Überweisungen keine Belege
zugrunde liegen. Auf die Frage, ob die zwischen den Parteien getroffene Vergütung
über Sonderleistungen, bei denen es sich ersichtlich um allgemeine
Geschäftsbedingungen handelt, nicht wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam
ist, kommt es daher nicht einmal an.
c)
38
In den Überweisungen der insgesamt 666,02 € an die Z, die Ehefrau des Beklagten,
vom Treuhandkonto der Kläger zur Begleichung von Honorarforderungen für diverse
Mietstreitigkeiten, das Sondereigentum betreffend, liegt ebenfalls eine schuldhafte
Pflichtverletzung. Dass insoweit ein Fehler vorliegt, räumt der Beklagte auf Seite 2
letzter Absatz seines Schriftsatzes vom 09.09.2004 sogar selbst ein und führt aus, es
handele sich bei diesen Prüfungen um Fehler der Verwalterin, die einerseits für die
Verwaltung des Wohnungseigentums, andererseits auch für die Verwaltung des
gebildeten Mietpools zuständig gewesen sei. Als Geschäftsführer hätte der Beklagte
aber durch organisatorische Maßnahmen sicherstellen müssen, dass Beträge vom
Treuhandkonto der Klägerin nicht zweckwidrig, nämlich für Leistungen Sondereigentum
betreffend, verwendet werden (vgl. OLG Düsseldorf, GmbHR, 1993, 813 f). Gleiches gilt
hinsichtlich der Sondereigentum betreffenden Beträge für Handwerkerrechnungen in
Höhe von insgesamt 1.536,69 €.
39
d)
40
Schließlich liegt auch hinsichtlich der Zahlungen an Herrn D, die addiert allerdings
einen Betrag in Höhe von 19.409,39 € ergeben - insoweit liegt auf Seite 9 des
Schriftsatzes der Klägerin vom 09.05.2005 ein offensichtlicher Rechenfehler vor – eine
41
schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten vor. Insoweit muss dasselbe gelten, wie für
die Einmalzahlung eine Sonderleistung betreffend in Höhe von 20.392,80 DM. Dass
nämlich die entsprechenden Beträge, die im wesentlichen auf Rechnungen beruhen, in
denen eine "Verwaltungstechnische Tätigkeit" in Rechnung gestellt wurde,
vergütungspflichtige Sonderleistungen betreffen, ist nicht ersichtlich. Konkretes
Vorbringen zu den vom Treuhandkonto der Klägerin an Herrn D geleisteten Zahlungen
seitens des Beklagten fehlt ganz. Auch hinsichtlich der Rechnungen vom 19.05.2001,
die Erstellung einer aktuellen Hausordnung, die Auswertung des Vermietungsstandes
und einen Datenabgleich betreffen, ist nicht ersichtlich, dass es vergütungsfähige
Sonderleistungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, in Rede stehen. Im
Gegenteil: Etwa aus der Rechnung vom 05.01.2001 (Bl. 94 d.A.) in der die
Grundreinigung einer Wohnung in Rechnung gestellt worden ist, ergibt sich, dass die
Tätigkeit von Herrn D zumindest auch Sondereigentum zum Gegenstand gehabt haben
muss. Gleiches gilt für die Rechnung vom 19.05.2001, die Erstellung eines aktuellen
Mietvertrages zum Gegenstand hatte (Bl. 106 d.A.). Auch der Inhalt einer weiteren
Rechnung vom 19.05.2001 bei der es um die Erstellung der Auswertung eines
Vermietungsstandes geht spricht eher dafür, dass es nicht um die
Wohnungseigentümergemeinschaft ging, sondern eher um den Mietpool, dessen
Verwalterin die X Baugesellschaft mbH nach eigenem Vorbringen auch war. Auch
insoweit hätte der Beklagte als Geschäftsführer aber organisatorische Maßnahmen in
der Buchhaltung vornehmen müssen, dass Rechnungen, die nicht das
Gemeinschaftseigentum der Klägerin zum Gegenstand haben, auch nicht von deren
Treuhandkonto abgebucht wurden.
3.
42
Ergibt sich aus dem Vorgesagten ein Schaden in Höhe des aus dem Tenor ersicht-
lichen Betrages – dieser liegt bereits im Entzug der Beträge vom Treuhandkonto, so
dass es unerheblich ist, ob Ausgleichsansprüche gegenüber Sondereigentümern
bestehen - kann dahinstehen, ob dem Vortrag der Beklagtenseite gemäß von der
Klägerin benannten Prüfern die Abrechnungsunterlagen für das Jahr 2000 und 2001 bis
zumindest Oktober 2001 vorlagen und keine Beanstandungen erfolgten. Zu einer
Entlastung, die zur Konsequenz haben könnte, dass die Klägerin auch auf mögliche
Ansprüche gegen den Beklagten verzichtet hat, hätte es nämlich eines
Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümerversammlung bedurft, § 28 Abs. 5
WEG. Dass ein solcher Beschluss vorlag, ist aber weder ersichtlich noch vorgetragen.
43
4.
44
Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Der Anspruch aus culpa in contrahendo verjährte
nach altem Recht gemäß § 195 BGB in 30 Jahren. Selbst wenn die Klägerin im
November 2001 Kenntnis von den Pflichtverletzungen des Beklagten gehabt hätte, wäre
die Verjährung erst mit Ablauf des 31.12.2004 eingetreten (Art. 229 EGBGB, § 6 Abs. 4
Satz 1 BGB). Durch Einreichung der Klage als Antrag in Wohnungseigentumssachen
beim Amtsgericht Siegen am 23.12.2004 wäre daher gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §
167 ZPO rechtzeitig Hemmung der Verjährung eingetreten. Dass das Verfahren beim
zunächst unzuständigen Gericht anhängig gemacht wurde – das Verhältnis zwischen
freiwilliger Gerichtsbarkeit, FGG-Verfahren, und ordentlicher Gerichtsbarkeit betrifft
keine Frage des Rechtsweges, sondern der funktionellen Zuständig (BGH, NJW, 1985,
2851) – ist unerheblich, da auch eine unzulässige Klage die Verjährung hemmt
(Palandt-Heinrichs, 62. Aufl., 2003, § 204 BGB, Rdnr. 5). Die Zustellung der Klage ist
45
auch demnächst im Sinne von § 167 BGB erfolgt. Eine Klage ist demnächst im Sinne
dieser Vorschrift zugestellt, wenn der Gerichtskostenvorschuss nach entsprechender
Aufforderung binnen einer Frist von 2 Wochen eingezahlt wird (BGH, NJW, 1986, 1347),
wobei auf die seit Ende der Verjährung verstrichene Zeit, und nicht auf die seit
Einreichung der Klage verstrichene Zeit abzustellen ist (BGH, NJW, 1995, 3380).
Vorliegend wurde aber nach entsprechender Aufforderung der Vorschuss bei Gericht
am 10.01.2005, also innerhalb der 2-Wochenfrist eingezahlt.
46
IV.
47
Die Zinsentscheidung folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Dabei ist bereits der ursprünglich
gestellte Antrag dahin auszulegen, dass 5 Prozentpunkte gemeint sind. Zinsen ab ei-
nem früheren Zeitpunkt konnte die Klägerin nicht verlangen.
48
Insbesondere besteht kein Zinsanspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 266 StGB,
49
849, 246 BGB.
50
Dass nämlich die subjektiven Voraussetzungen einer Untreue in der Person des
Beklagten vorlagen, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Soweit die Klägerin klageer-
weiternd Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz begehre, war
die Klage abzuweisen, da Beklagte als Geschäftsführer der GmbH kein Unternehmer
51
im Sinne von §§ 288, 12 BGB ist.
52
VI.
53
Hinsichtlich von 1.551,79 € war das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.
Substantiierter Vortrag zu einem entsprechenden Schaden bzw. einer Pflichtverletzung
fehlt insoweit.
54
VII.
55
Die mündliche Verhandlung war auch nicht wieder zu eröffnen. Allerdings hat gemäß
56
§ 156 Abs. 2 Nr. 1 das Gericht die Wiedereröffnung anzuordnen, wenn es eine Ver-
letzung der Hinweis- und Aufklärungspflicht, § 139 ZPO feststellt. Eine solche Ver-
letzung ist vorliegend jedoch zu verneinen. Insbesondere bestand kein Anlass, dem
Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 28.03.2006 eine Schriftsatzfrist
zu bewilligen. Allerdings muss Gelegenheit zur Äußerung gegeben werden, wenn
gemäß § 139 BGB eine Hinweispflicht bestand ( Baumbach / Lauterbach / Albers /
Hartmann, ZPO, 62. Aufl., 2004, § 139 ZPO, Rdnr. 44). Die Pflicht zum Hinweis auf
entscheidungserhebliche Umstände, § 139 Abs. 2 ZPO dient dabei vor allem der
Vermeidung von Überraschungsentscheidungen und konkretisiert damit den Anspruch
auf rechtliches Gehör (BVerfG, NJW, 1994, 1274). Vorliegend hatte das Gericht in der
mündlichen Verhandlung vom 29.11.2005 ausweislich des Sitzungsprotokolls (Bl. 164 f.
d.A.) darauf hingewiesen, dass die Klage nach bisherigem Sach- und Streitstand keine
Aussicht auf Erfolg habe; der Vorsatz hinsichtlich der Untreue dürfe nicht nachgewiesen
sein; es dürfe auch kein Anspruch aus c.i.c. in Betracht kommen. Daraufhin ist der
Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung vom 29.11.2005 nicht aufgetreten und
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hat ein Versäumnisurteil gegen sich ergehen lassen. Trotz dieser Hinweise und des
klageabweisenden Versäumnisurteils war dem Beklagtenvertreter in der Sitzung vom
28.03.2006 gleichwohl keine Schriftsatzfrist einzuräumen. Dass der Klage im wesent-
lichen stattgebende Urteil beruht nämlich letztlich auf neuem substantiierten Vorbringen
der Klägerseite den Hergang der Versammlung vom 04.10.1997 betreffend aufgrund
dessen nach Auffassung des Gerichtes die Voraussetzungen einer Eigenhaftung des
Beklagten als Geschäftsführer der X Baugesellschaft mbH gegeben sind. Auf diesen auf
den 22.11.2005 datierenden Schriftsatz hat die Beklagtenseite mit Schriftsatz vom
24.03.2006 erwidert. Dabei hat er diesen klägerseits vorgetragenen Hergang der Eigen-
tümerversammlung nicht bestritten. Dann bedurfte es nach Auffassung des Gerichtes
aber keiner Bewilligung einer Schriftsatzfrist für die Beklagtenseite. Zwar ist ein Hinweis
und damit gegebenenfalls auch die Bewilligung einer Schriftsatzfrist, wenn eine Äuße-
rung hierzu im Termin nicht erfolgen kann geboten, wenn das erkennende Gericht den
Eindruck erweckt hat, auf einen jetzt für maßgeblich gehaltenen Gesichtspunkt komme
es nicht an (BGH, NJW-RR, 1994, 566). So liegt der Fall hier indessen nicht, da die
Entscheidung letztlich auf nichts Anderem beruht, als neuem unstreitigen Vorbringen
der Klägerseite. Dabei geht es nicht um die zu bejahende Frage, ob einer Partei zur
Erwiderung auf neues Vorbringen der Gegenseite eine Schriftsatzfrist bewilligt werden
muss. Vielmehr ist entscheidend, ob eine Partei deshalb eine Schriftsatzfrist erhalten
muss, damit sie nach Schluss der mündlichen Verhandlung noch in die Lage versetzt
wird, bisher nicht bestrittenes neues Vorbringen der Klägerseite von dem sie bereits seit
fast drei Monaten Kenntnis hat (zugestellt wurde der Schriftsatz mit dem neuen Vorbrin-
gen der Beklagtenseite am 30.12.2005) nach Schluss der mündlichen Verhandlung
noch substantiiert bestreiten zu können. Diese Frage ist nach Auffassung des erken-
nenden Gerichtes zu verneinen. Es kann auch keine Überraschungsentscheidung
darstellen, die ebenfalls einen Hinweis und Bewilligung einer Schriftsatzfrist erforderlich
gemacht hätte (vgl. BGH, in VersRZ 99, 216), wenn das erkennende Gericht der Klage
unter dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo im wesentlichen stattgibt.
Ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 29.11.2005 war diese Anspruchsgrundlage
bereits seinerzeit Gegenstand der mündlichen Verhandlung, wobei das erkennende
Gericht die Voraussetzungen dieses Rechtsinstituts seinerzeit noch nicht als gegeben
ansah. Hierauf hat die Klägerseite mit Schriftsatz vom 22.12.2005 (Bl. 179 ff d.A.)
substantiiert zum Hergang der Eigentümerversammlung vom 04.10.1997 vorgetragen.
Wenn die Beklagtenseite dieses Vorbringen nicht bestreitet, also unstreitig werden lässt,
ist nicht ersichtlich, warum sie nach einem entsprechenden Hinweis des Gerichtes im
Termin vom 28.03.2006, dass die Voraussetzungen der culpa in contrahendo auf-grund
des neuen Vortrages gegeben seien einen Anspruch auf Einräumung einer
Schriftsatzfrist haben soll.
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Die Ausführungen der Beklagtenseite im Schriftsatz vom 24.04.2006 rechtfertigen keine
andere Betrachtung, abgesehen davon, dass auch in diesem Schriftsatz der von der
Klägerseite vorgetragene Hergang der Eigentümerversammlung und der sich hieraus
ergebende Grund für die X Baugesellschaft mbH nicht substantiiert bestritten wird.
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Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite bedurfte es auch hinsichtlich der Frage, ob die
Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens bestritten ist, keines Hinweises.
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Zwar muss ein Gericht in Zweifelsfällen aufklären, ob bestritten werden soll (Zöller-
Greger, ZPO, § 138 ZPO, Rdnr. 10a). Auf der anderen Seite ist das Gericht aber
genauso wenig befugt bei unzweifelhaft unstreitigem Vorbringen durch Hinweise eine
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Partei zum Bestreiten zu veranlassen, wie es durch Hinweise unschlüssiges Vorbringen
schlüssig machen darf (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 62. Aufl., §
139 ZPO, Rndr. 82). So liegt der Fall hier. Vor dem Schriftsatz der Klägerseite vom
22.12.2005 fehlte es im Hinblick auf eine Haftung nach c.i.c. angeglichen substantiier-
ten Vorbringen. Insoweit hat die Beklagtenseite im Termin vom 29.11.2005 auch die
Inanspruchnahme von persönlichem Vertrauen bestritten. Angesichts des substantiier-
ten Vortrages im Schriftsatz vom 22.12.2005 war dieses pauschale Bestreiten aber
ersichtlich nicht mehr ausreichend (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO,
62. Aufl., § 138 ZPO, Rdnr. 39), zumal im Schriftsatz der Beklagtenseite vom 24.03.2006
der neue Vortrag nicht einmal mehr pauschal bestritten wird. Dann war aber insoweit
kein Hinweis veranlasst.
VIII.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 344 ZPO, §
17 b Abs. 2 GVG, §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
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Streitwert: 29.798,58 €
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.)
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