Urteil des LG Konstanz vom 09.01.2008
LG Konstanz (abrechnung, verwalter, grobes verschulden, entlastung, wichtiger grund, verwaltung, treu und glauben, grundsatz der prozessökonomie, antragsteller, protokoll)
LG Konstanz Beschluß vom 9.1.2008, 62 T 134/07 A
Wohnungseigentumsverfahren: Örtlich zuständiges Beschwerdegericht in Altverfahren; Ungültigerklärung der Jahresabrechnung;
Nichtfeststellbarkeit des Ergebnisses einer Abstimmung wegen lückenhaften Versammlungsprotokolls; Aufhebung der Entlastung des
Verwalters; Kostenentscheidung zu Lasten des Wohnungseigentumsverwalters in Altverfahren
Leitsätze
1. Für sofortige Beschwerden in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren, die noch dem FG-Verfahren unterliegen, ist nicht das
Konzentrationsgericht nach § 72 GVG, sondern das nach § 19 Abs. 2 FGG übergeordnete Landgericht zuständig (entgegen LG Leipzig NJW 2007,
3791)
2. Die Jahresabrechnung ist vollständig aufzuheben, wenn die Einnahmen in der Abrechnung nicht vermerkt sind und die Abrechnung der
Ausgaben in mehreren Punkten der Gemeinschaftsordnung widerspricht.
3. Ein Beschluss ist aufzuheben, wenn sich das Abstimmungsergebnis nicht ermitteln lässt, weil nur die Enthaltungen oder die Gegenstimmen im
Protokoll ausgewiesen sind.
4. Die Entlastung des Verwalters hat keinen Bestand, wenn die Jahresabrechnung aufgehoben wird.
5. Dem Verwalter sind die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, wenn er es zu verantworten hat, dass die
Jahresabrechnung für ungültig zu erklären ist oder wenn der Beschluss deshalb aufzuheben ist, weil das Protokoll lückenhaft erstellt ist und sich das
Abstimmungsverhältnis nicht ermitteln lässt. § 49 Abs. 2 WEG ist auf Verfahren, die noch dem FG-Verfahren unterliegen, nicht anwendbar. Es gehört
zu den elementaren Aufgaben des Verwalters, die Gemeinschaftsordnung zu beachten.
Tenor
1. Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 27.07.2007 aufgehoben.
2. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.11.2005
zu TOP 5 - Anerkennung der Abrechnung 2004, 2005 -
zu TOP 6 - Entlastung der Verwaltung -
und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.11.2006
zu TOP 5 - Anerkennung der Abrechnung -,
TOP 6 - Entlastung der Verwaltung - und
TOP 9 - Verwalterbestätigung nach Ablauf der gesetzlichen maximalen Laufzeit von 5 Jahren -
werden für ungültig erklärt.
3. Der Beschluss zu TOP 8 - Wirtschaftsplan und Annahme der vorgeschlagenen Hausgeldvorauszahlung vom 01.01.2006 - der Versammlung vom
17.11.2005 ist erledigt.
4. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Antragsteller und die weitere Beteiligte je zur Hälfte zu tragen. Eine Erstattung
außergerichtlicher Kosten der ersten Instanz findet ansonsten nicht statt.
Die weitere Beteiligte hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und die den Antragstellern entstandenen außergerichtlichen
Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens zu erstatten. Eine Erstattung außergerichtlichen Kosten findet ansonsten nicht statt.
5. Der Geschäftswert für das erstinstanzliche Verfahren wird auf 53.540,- EUR und für das zweitinstanzliche Verfahren bis zum 7.12.2007 auf 23.540
EUR und ab 8.12.2007 auf 20.500 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
1
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft .... Die weitere Beteiligte ist die
Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die rechtlichen Beziehungen sind in der Teilungserklärung vom 15.05.1996 (As. 681-709)
enthalten. Dort ist unter anderem geregelt:
2
㤠14 Lasten und Kosten
3
1. In Ergänzung und teilweiser Änderung des § 16 WEG wird folgendes bestimmt:
4
Die Wohnungs- und Teileigentümer müssen alle Betriebskosten gemeinsam, entsprechend der Verhältnisse der Miteigentumsanteile tragen,
sofern nachstehend keine andere Regelung vereinbart ist:
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a) Die Kosten der Beheizung (einschl. Wartung, Reinigung und anteiliger Stromkosten sowie weitere mit dieser Kostenart entstehenden
Aufwendungen) werden zu 30 % im Verhältnis der Wohn-/Nutzfläche und zu 70 % nach der Verbrauchsmessung (Heizkostenverteiler
abgerechnet. Hierbei werden die einschlägigen Vorschriften der Heizkostenverordnung zugrunde gelegt.
6
b) Die Aufteilung der Wasserkosten erfolgt nach den Verbrauchsmessungen der Wasseruhren pro Wohnung. Bei der Warmwasserabrechnung
werden die Aufbereitungskosten (Wärmebedarf) gemäß Heizkostenverordnung angesetzt.
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c) Die gemeinsamen Stromkosten im Treppenhaus sowie sonstigen gemeinschaftlichen Einrichtungen sind auf die Eigentümer im Verhältnis
ihrer Miteigentumsanteile zu verteilen, nachdem vorher ein Anteil für den Heizungsbetrieb (60 % der gesamten allgemeinen Stromkosten)
abgezogen wurde.
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d) Versicherungen
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Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum als Ganzes werden folgende Versicherungen abgeschlossen:
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- Eine Versicherung gegen Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht der Gemeinschaft der Wohnungs-/Teileigentümer aus
dem gemeinschaftlichen Eigentum am Grundstück; die Kosten werden auf die Eigentümer gemäß den angegebenen Wohn- bzw.
Nutzflächen (auch Stellplatz) verteilt;
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- eine Gebäudefeuerversicherung; die Kosten werden gem. den Miteigentumsanteilen verteilt, sofern nicht der Versicherungsträger
bereits eine Aufteilung vorgenommen hat;
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- eine Gebäude-Leitungswasserversicherung; die Kostenverteilung erfolgt auf die Miteigentümer gem. den Miteigentumsanteilen der
Wohnungen;
13
- eine Glasversicherung für die gemeinschaftliche Verglasung am Gebäude; die Kostenverteilung erfolgt im Verhältnis der
Miteigentumsanteile der Wohnungen.
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Für den Abschluss bzw. Unterhalt geeigneter Versicherungen ist der Verwalter verantwortlich, wobei die Eigentümer über den
Abschluss jeweils zu beschließen haben.
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2. Im Übrigen gelten für die Lasten- und Kostentragung ergänzend die Bestimmungen des Gesetzes über das Wohnungs- und Teileigentum
(WEG) sowie das BGB.
16
§ 15 Eigentümerversammlung:
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8. In Ergänzung des § 25 WEG wird bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung außer den dort genannten
Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist.
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Das Protokoll ist vom Verwalter und von einem von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungs-/Teileigentümer zu unterzeichnen.
19
§ 16 Wirtschaftsplan
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1. Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplatz aufzustellen, der von der Eigentümerversammlung zu beschließen ist.
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2. Die in § 14 Ziff. 1 dieser Teilungserklärung angeführten Kosten sind im Wirtschaftsplan in der für das Geschäftsjahr zu erwartenden Höhe
einzusetzen. Bei den Instandhaltungskosten ist zu berücksichtigen, dass ein angemessener Betrag zur Vornahme späterer großer
Instandhaltungsarbeiten der Bauerneuerungsrückstellung zuzuführen ist.“
22
Die Antragsteller haben unter anderem folgende „Beschlüsse“ der Eigentümerversammlung vom 17.11.2005 angefochten:
23
„
TOP 4:
24
Die Fragen werden sofort beantwortet.
25
Herr ... weißt auf die Bezeichnung der Rücklagen (Wohnung + Keller) hin. Auf den Kesseltausch wird noch kurz eingegangen (siehe
TOP 9).
26
TOP 5:
27
Auf Antrag erfolgt die einstimmige Anerkennung (mit 4 Enthaltungen) der Abrechnungen.
28
TOP 6:
29
Ohne Gegenstimme (4 Enthaltungen) wird die Verwaltung entlastet.
30
TOP 8:
ab 01.01.2006:
31
Die aktuelle Abrechnung wird als Wirtschaftsplan genehmigt und die neuen Hausgelder einstimmig festgelegt.
32
Herr ... möchte für den Keller bis auf weiteres monatlich Euro 2,- bezahlen.“
33
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.11.2006 fassten die Wohnungseigentümer unter anderem folgende Beschlüsse:
34
„
TOP 5:
35
Auf Antrag erfolgt die einstimmige Anerkennung der Abrechnungen (mit 4 Enthaltungen).
36
Der Beschluss wird festgestellt und verkündet.
37
TOP 6:
38
Mit 4 Gegenstimmen wird die Verwaltung entlastet.
39
Der Beschluss wird festgestellt und verkündet.
40
TOP 9:
01.09.2007):
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Es handelt sich hier um die normale gesetzliche Verlängerung/Bestätigung des Verwalters. Frau ... und Herr ... haben hierzu kurz vor
der Versammlung ein Fax geschickt, das zudem unvollständig ankam. Schriftlich wurde auf dieses Fax bereits reagiert. Herr ... führt
wieder aus. Verwaltung und Gemeinschaft bestehen auf Besprechung des formulierten Tagesordnungspunktes und stellen den Antrag.
Mit 4 Gegenstimmen wird die ... bis zum 31.08.2012 als Verwalter bestätigt.
42
Der Beschluss wird festgestellt und verkündet.“
43
In der Wohnungseigentümerversammlung lagen jeweils Abrechnungen vor, auf die wegen der Einzelheiten (As. 249) Bezug genommen wird.
44
Die Antragsteller sind der Meinung, die Abrechnungen würden in mehrfacher Hinsicht nicht den Anforderungen einer
Wohnungseigentumsabrechnung entsprechen. Es würden die Einnahmen fehlen. Das Wohnungseigentum sei nicht korrekt bezeichnet. Die
Berechnung des Allgemeinstroms sei nicht richtig. Die Rücklagen seien nicht nachvollziehbar. Die Abrechnung sei auch nicht verständlich und
nachprüfbar. Die Entlastung der Verwaltung habe jeweils nicht erfolgen können, da die Abrechnung mangelhaft sei. Der Wirtschaftsplan sei
auch, wie die Abrechnung, fehlerhaft.
45
Die Wiederwahl der weiteren Beteiligten stelle keine ordnungsgemäße Verwaltung dar. Die Verwalterin habe nicht ordnungsgemäß die
Mängelbeseitigung durchgeführt. Sie habe sich in zahlreichen Fällen als unfähig gezeigt, korrekt die Wohnungseigentümerversammlung zu
leiten und den Hergang richtig zu protokollieren. Die Protokolle seien laienhaft formuliert. Die Verwaltung habe es versäumt, den Hausmeister
ausreichend zu überwachen. Anderen Wohnungseigentümern sei vom weiteren Beteiligten nicht die Möglichkeit gegeben, sich vorzustellen.
Das Protokoll sei auch nicht, wie es die Teilungserklärung vorschreibe, von den zuständigen Wohnungseigentümern unterschrieben worden.
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Die Antragsteller haben erstinstanzlich unter anderem beantragt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.11.2005 zu
TOP 5 - Jahresabrechnung -, TOP 6 - Verwalterentlastung - und TOP 8 - Wirtschaftsplan - und von der Wohnungseigentümerversammlung Vom
15.11.2006 zu TOP 5, 6, 9, für unwirksam zu erklären.
47
Die weitere Beteiligte und der Antragsgegner zu Ziffer 20 haben beantragt,
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die Anträge zurückzuweisen.
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Sie sind der Meinung, die beschlossene Abrechnung sei nicht zu beanstanden. Die Verwalterbestellung sei ordnungsgemäß erfolgt. Die
Vorwürfe gegen die Verwaltung seien haltlos. In der Zwischenzeit sei die Sanierung abgeschlossen.
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Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 27.07.2007 die Anträge, soweit sie noch streitgegenständlich sind, abgewiesen und zur Begründung
ausgeführt: Zwar sei den Miteigentümern keine Gesamtabrechnung des Objekts zur Verfügung gestellt worden, in der die Einnahmen und
Ausgaben und die Kontensalden am Ende des Abrechnungsjahres vollständig ersichtlich seien. Aus den vorgelegten Abrechnungen ergebe
sich nur, dass den Eigentümern Einzelabrechnungen erteilt worden seien. Dies führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses. Die
Wohnungseigentümer könnten nur Ergänzungen verlangen. Nur bei groben Fehlern und Lücken komme eine Erklärung zur Ungültigkeit des
Beschlusses in Betracht. Da die Abrechnungen nicht für ungültig zu erklären seien, bestehe auch kein Grund, die Verwalterentlastung für
ungültig zu erklären. Dies gelte auch für den Wirtschaftsplan. Die Wiederwahl des Verwalters sei ordnungsgemäß zustande gekommen.
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Gegen diesen ihn am 01.08.2007 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller beim Landgericht Konstanz Beschwerde eingelegt und zur
Begründung ergänzend vorgetragen, die Entscheidung verletze § 15 Ziff. 8 der Teilungserklärung. Eine Gesamtabrechnung liege nicht vor. Der
Mehrheitsbeschluss, den Verwalter zu entlasten, verletze § 21 Abs. 3 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe bei der Wahl des
Wohnungsverwalters den ihm zustehenden Ermessensspielraum bei weitem überschritten. Die Entscheidung des Amtsgerichts laufe darauf
hinaus, dass einzelne Wohnungseigentümer eine unfähige Verwaltung hinzunehmen haben.
52
Der Antrag, den Beschluss zu TOP 2 der Versammlung vom 07.12.2005 gefassten Beschluss, mit den Sanierungs- und
Gewährleistungsarbeiten zu warten und den Antragsgegnern die Beseitigung einzelner Mängel aufzugeben (zu den Einzelheiten des Antrages
(vgl. Beschluss des Amtsgerichtes Seite 4, AS 517) für nichtig zu erklären, wurde in der Beschwerdeinstanz nicht weiterverfolgt.
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Die Antragsteller beantragen zuletzt,
54
den Beschluss des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 27.07.2007 dahingehend abzuändern, dass die Beschlüsse der
Eigentümerversammlung vom 17.11.2005 zu TOP 5 und 6 und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.11.2006zu TOP 5,
6, 9 für ungültig erklärt werden.
55
Die weitere Beteiligte und der Antragsgegner haben im Beschwerdeverfahren keine ausdrücklichen Anträge gestellt.
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Sie tragen vor, die Abrechnungen seien in den letzten Jahren in der gleichen Form vorgenommen worden. Die Mehrzahl der
Wohnungseigentümer sei mit der Arbeit der Verwalterin zufrieden.
57
Die Beteiligten haben übereinstimmend den Rechtsstreit im Termin der mündlichen Verhandlung am 7.12.2007 hinsichtlich der Anfechtung des
Wirtschaftsplanes 2005/2006 für erledigt erklärt.
II.
58
Die zulässige Beschwerde ist, soweit sie sich nicht erledigt hat, zulässig und begründet.
59
1.) Die Beschwerde ist zulässig; sie wurde form und fristgerecht beim zuständigen Landgericht Konstanz eingelegt.
60
Nach der Regelung des § 62 I WEG n.F. ist für alle am 1. 7. 2007 bei Gericht anhängigen Verfahren - somit auch für das hier zur Entscheidung
anstehende Verfahren - die bisherigen Vorschriften des 3. Teils des WEG aF anzuwenden. Dies bedeutet, dass das AG und die
Rechtsmittelgerichte im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit über die in § 43 WEG aF genannten Rechtsstreitigkeiten zu entscheiden
haben. § 45 I WEG a.F. bestimmt, dass gegen die amtsgerichtliche Entscheidung die sofortige Beschwerde als zulässiges Rechtsmittel geführt
werden kann.
61
Auch das WEG aF enthält keine Bestimmung, wer das Beschwerdegericht ist. Dies regelt § 19 II FGG, da § 43 Abs. 1 WEG aF die Verfahren
zwingend der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuwies (Palandt, 63. Aufl. § 43 Rz 1). Hiernach entscheidet über Beschwerden gegen Beschlüsse des
AG „das LG“. Hier ist zunächst über die örtliche Zuständigkeit nichts ausgesagt. Regelmäßig ist somit davon auszugehen, dass das allgemein
für Rechtsmittel gegen Entscheidungen des AG Villingen-Schwenningen das zuständige LG Konstanz zur Entscheidung im
Rechtsmittelverfahren der sofortigen Beschwerde berufen ist.
62
Zwar ordnet § 72 II GVG nunmehr an, dass für die dort genannten Verfahren in Wohnungseigentumssachen das LG zuständig ist, welches am
Sitz des OLG besteht. Die Vorschrift trat am 01.07.2007 in Kraft. Sie enthält keine Übergangsvorschrift. Entgegen der Ansicht des LG Leipzig
(Beschluss vom 5. 9. 2007 - 16 T 635/07 - NJW 2007, 3791) ist aber die Zuständigkeit des sogenannten Konzentrationsgerichtes - in Baden das
LG Karlsruhe - für die Verfahren, die nach den Bestimmungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit durchzuführen sind, nicht gegeben.
63
§ 72 Absatz 2 Satz 1 und 2 GVG lauten nunmehr:
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In Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes ist das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige
Landgericht gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat.
Dies gilt auch für die in§ 119 Abs. 1 Nr. 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b und c genannten Sachen.
65
§ 72 Abs. 2 GVG sieht die Konzentrationszuständigkeit nicht allgemein „für Verfahren in Wohnungseigentumssachen“ (so das LG Leipzig) vor,
sondern in „Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes“. Die Zuständigkeit knüpft damit erkennbar an die
Neuordnung des Verfahrensrechts an, für dessen Anwendbarkeit es auf § 62 Abs. 1 WEG ankommt. § 43 WEG aF hat mehrere Absätze. Die
Zuständigkeitsregelung in § 43 Abs. 1 hat 4 Ziffern und nicht wie in der Neufassung 6 Ziffern.
66
Im ursprünglichen Gesetzentwurf (BTDrucks 16/887) war vorgesehen, dass über Rechtsmittel der Berufung und der Beschwerde bei
Streitigkeiten nach § 43 WEG das OLG entscheidet. Der Gesetzentwurf enthält auch insoweit keine Übergangsvorschrift. Wenn aber das
Oberlandesgericht bereits über Beschwerden nach altem Recht zu entschieden hätte, dann wäre die Regelung für Altverfahren unsinnig
gewesen denn das Oberlandesgericht hätte nach § 27 FGG selbst über die bei ihr eingelegten weiteren Beschwerden gegen ihre
Beschwerdeentscheidungen entscheiden müssen. Dies zeigt bereits, dass der Gesetzgeber für Altverfahren es beim bisherigen
Rechtsmittelzug belassen wollte. Dies folgt auch aus der Begründung zur Übergangsvorschrift des § 62 WEG (BTDrucks 16/887 S. 43), in der
ausdrücklich dargelegt ist, dass die im Entwurf vorgesehene Erstreckung der ZPO-Regelungen die im Zeitpunkt des Inkrafttretens anhängigen
Verfahren nicht berühren sollen. Der Bundesrat hat die Meinung vertreten, es sei kein überzeugender Grund erkennbar, in
Wohnungseigentumssachen eine Berufungszuständigkeit der Oberlandesgerichte zu schaffen. Die Regelung in § 119 GVG sollte daher
entfallen. Auch aus dem Bericht des Rechtsausschusses folgt, dass der Gesetzgeber in § 72 Abs. 2 GVG keine Regelung schaffen wollte, dass
ab 1.7.2007 alle Wohnungseigentumsverfahren vom Konzentrationsgericht zu entscheiden sind. So ist im Bericht des Rechtsausschusses
(BTDrucks 16/3843, S. 60f) von der Befassung des zuständigen Berufungsspruchkörpers mit der komplexen Materie des
Wohnungseigentumsrechts und der Herausbildung einer gleichmäßigen, von der nunmehr vorgesehenen Berufungszuständigkeit des
Landgerichts die Rede. Auch im Bericht des Rechtsausschusses zur Änderung der missglückten Vorschrift des § 72 Abs. 2 GVG durch Art 5 des
Gesetzes zur Vereinfachung des Insolvenzverfahrens wird von einer eindeutigen Bestimmung des gesetzlichen (Berufungs-) Richters
gesprochen. (BTDrucks 16/4194, S. 15).
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Nach Meinung der Kammer sprechen weiter Sinn und Zweck der Konzentrationszuständigkeit gegen eine Rechtsmittelkonzentration auch für
die nach
bisherigem
Beschwerdekammern, die für FG- Verfahren zuständig sind, weiter betrieben werden. Der Gesetzgeber wollte nur für die ZPO- Verfahren eine
Konzentration erreichen, unter anderem zur Herausbildung einer gleichmäßigen Revisionszulassungspraxis sich herausbildet. Dieser
Gesichtspunkt hat bei den Altverfahren kein Gewicht; es lässt sich auch kein sachlicher Grund erkennen, weshalb eine Beschwerde, die am
2.7.2007 eingelegt wird, beim Konzentrationsgericht entschieden werden muss, eine Beschwerde vom 30.06.2007 aber beim „normalen“
Beschwerdegericht. Da das materielle Recht bereits ab 1.7.2007 zur Anwendung kommt, haben sich die Rechtsmittelgerichte sowohl im FG-
Verfahren als auch im ZPO-Verfahren mit dem neuen Recht zu befassen, so dass auch der Grundsatz der Prozessökonomie nicht greift. Hinzu
kommt, dass auch nicht gewährleistet ist, dass die Kammern, die nunmehr für Wohnungseigentumssachen zuständig sind, bereits mit FG-
Sachen befasst waren und nicht auch ein zusätzlicher Arbeitsaufwand erforderlich wäre. Bei Verfahren, mit der die Beschwerdekammer bereits
befasst war (zurückgewiesene Verfahren, Vollstreckungsbeschwerden, Beschwerden wegen unrichtiger Sachbehandlung), müsste sich das
Konzentrationsgericht bei einem Übergang der Rechtsmittelzuständigkeit erst einarbeiten.
68
2.) Die Beschwerde ist auch begründet.
69
a.) Die Beschlüsse zur Jahresabrechnung 01.09.2004 - 31.08.2005 (TOP 5 der Versammlung vom 17.11.2005), zur Jahresabrechnung
01.09.2005 - 31.08.2006, (TOP 5) waren aufzuheben.
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aa.) Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche (OLG Hamm ZWE 2001, 1001; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282), inhaltlich
zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen (OLG Düsseldorf WE 1991, 251) und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr
ergeben (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161). Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen
Sachverständigen verständlich sein. Die Buchungsvorgänge sind in verständlicher Weise darzustellen. Die Jahresabrechnung ist keine
Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberstellt
(OLG Frankfurt 20 W 231/01 - 08.02 2005; BayObLG WE 1990, 133; WE 1991, 225; 231; NJW-RR 1993, 1166; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252;
OLG Düsseldorf WuM 1999, 357; OLG Zweibrücken ZMR 1999, 66). Da die Abrechnung keine Bilanz ist, gibt es in ihr auch keine
Rechnungsabgrenzungspositionen. Maßgebend ist der Zeitpunkt des Geldflusses, nicht die Periode, in der der Geldfluss seinen Rechtsgrund
hat.
71
Die Jahresabrechnung muss ferner den Stand der gemeinschaftlichen
Konten
2003, 3554; BayObLG – 2Z BR 58/04 – 30.06.04; BayObLG ZMR 2004, 50; OLG Düsseldorf WuM 1999, 357; ZMR 1997, 323; BayObLG –
08.05.2003, 2Z BR 8/03; OLG Köln OLGR Köln 2001, 267), insbesondere der Instandhaltungsrücklagen und die
Zinserträge
(BayObLG – 2Z BR 58/04 – 30.06.04; BayObLG WuM 1989, 530, 531; BayObLG WuM 1994, 568, 569), um zu überprüfen, ob Geld
gewinnbringend angelegt wurde und ob die Rücklagen für zukünftige Maßnahmen ausreichen (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 323).
72
bb.) Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass bereits unklar ist, was die Wohnungseigentümer denn beschlossen habe. Nach dem Wortlauf der
Beschlussfassung wurden die Abrechnungen beschlossen und der Wirtschaftsplan genehmigt. Dem Wortlaut lässt sich damit nicht entnehmen,
ob die Jahresgesamtabrechnung oder nur die Einzelabrechnungen, ob der Jahresgesamtwirtschaftsplan oder die Einzelwirtschaftspläne
beschlossen wurden. Das Amtsgericht ging offensichtlich nur von Einzelabrechnungen aus. Die Einzelabrechnungen sind aus der
Gesamtabrechnung abzuleiten; ohne beschlossene Gesamtabrechnung können die Einzelabrechnungen keinen Bestand haben (BayObLG
WuM 1994, 569). Die Genehmigung eines Wirtschaftsplanes ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH NJW 2005,
2061). Der Beschlussfassung lässt sich nicht entnehmen, was der einzelne Wohnungseigentümer konkret an Vorauszahlungen zu leisten hat.
73
Die Abrechnungen und die darauf basierenden Wirtschaftspläne entsprechen aus mehreren Gründen nicht den Anforderungen an eine
ordnungsgemäße Abrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz:
74
aaa.) Die Abrechnung dürfte bereits deshalb fehlerhaft sein, da sie nicht das gesamte Kalenderjahr umfasst (OLG Düsseldorf, Beschluss v.
26.09.2006 - 3 Wx 120/06). Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des
Kalenderjahres
Abrechnung für den Zeitraum 01.09. - 31.08. ist deshalb bereits fehlerhaft, weil es sich um keine Abrechnung des Kalenderjahres handelt.
75
bbb.) Beschlossen wurden nur die in der Abrechnung beinhalteten Kosten. Ein Beschluss über die Gesamtabrechnung kann darin nicht
gesehen werden.
76
ccc.) Die Einnahmen der Gemeinschaft sind nicht enthalten.
77
ddd.) Auch die Verteilung der angefallenen Kosten ist fehlerhaft. Die Abrechnung widerspricht der Teilungserklärung. § 14 der
Teilungserklärung regelt, dass die Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind, soweit keine andere Regelung vereinbart ist. Eine
Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels
Vereinbarung, nicht durch einen nicht angefochtenen Beschluss erfolgen. Die Teilungserklärung enthält auch keine so genannte
Öffnungsklausel. Die gesetzliche Haftpflichtversicherung ist nach der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen ( § 14 Buchstabe d 1. Absatz). Die
Verwalterkosten werden nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt und nicht, wie von der Gemeinschaftsordnung gefordert, nach
Miteigentumsanteilen. Der Gemeinschaftsordnung widerspricht auch die Verteilung von nur 980/1000 Miteigentumsanteilen. Von der
Gemeinschaftsordnung ist auch nicht gedeckt, dass getrennte Abrechnungen für die Wohnungen und die Garagen erfolgen. Fehlerhaft ist
weiter, die Rücklagen nach Quadratmeter Garagenfläche zu verteilen. Unzutreffend ist weiter die Darstellung der Rücklage WHG. Die
Abrechnung nach qm ist fehlerhaft; die Ausgaben und Einnahmen gehören in die Gesamtabrechnung. Auch die Abrechnung der Stromkosten
ist nicht korrekt. Nach der Teilungserklärung (§ 14 Buchstabe c) sind vorab 60 % des gesamten Verbrauches auf den Heizungsbetrieb zu
verteilen. Stromkosten in Höhe von insgesamt 546,01 EUR sind angefallen (AS 257). Eingestellt wurden nicht 40 % dieses Betrages = 218.40
EUR sondern auf die Wohnanlage werden 480,42 EUR und auf die Garage 65.59 EUR nach einem Schlüssel 7825,0000 (Wohnung) zu
2175,0000 (Garage) verteilt.
78
eee.) Die Abrechnung ist aus sich nicht verständlich und übersichtlich. Die Gebäude-/Leitungsversicherung hat 655,03 EUR gekosten. Hiervon
werden 980,0000 von 10000,0000 verurteilt, hinsichtlich der Garage 118,0000 10,0000, Wo der Rest bleibt, ist unklar. Verwalterkosten werden
auf die Garagen nicht verteilt. Weshalb Schornsteinfegerkosten nicht zu den Betriebskosten der Heizung gehören, erschließt sich nicht.
Übersichtlich wird die Abrechnung auch nicht dadurch, wenn die von der weiteren Beteiligten erstellte Wohnungsübersicht mit
Einnahmen/Ausgaben-Aufstellung betrachtet wird. Ausgewiesen werden nicht die tatsächlichen Zahlungen von 19031,48 EUR sondern die
Sollzahlung (AS 253). Die Gesamtausgaben von 20.059,74 EUR lassen sich nicht in Einklang bringen mit den Gesamtkosten Wohnung
17.083,94 EUR und 5738,72 EUR Garage.
79
fff.) Auch die Abgrenzung diverser Reparaturen/Abgang für Instandhaltung erschließt sich nicht. Es nicht ersichtlich, dass die
Wohnungseigentümer beschlossen haben, die Kosten für die Instandhaltung über die Instandhaltungsrücklage zu finanzieren.
80
cc.) Der Beschluss der Wohnungseigentümer war insgesamt für ungültig zu erklären. Fehlen Bestandteile der Abrechnung, so kann jeder
Wohnungseigentümer eine entsprechende Ergänzung der Abrechnung durch den Verwalter und die Gemeinschaft verlangen (KG ZMR 1997,
541). Der Beschluss ist aber nicht nur in einzelnen Punkten für ungültig zu erklären, wenn die Abrechnung nicht aus sich heraus
nachvollziehbar und verständlich ist (OLG Düsseldorf ZMR 1999, 275. BayObLG – 2Z BR 110/02 – 17.06.03; BayObLG – BayObLG – 2Z BR
150/03 – 17.09.03). Die Abrechnung ist angesichts der großen Fehler und Lücken insgesamt für ungültig zu erklären. Der Wortlaut des
Beschlusses ist nicht eindeutig. Der Verteilungsschlüssel wurde teilweise fehlerhaft angewandt. Die Abrechnung ist auch hinsichtlich der
Instandhaltungsrücklage nur schwer verständlich. Obwohl die Antragsteller bereits mit Schriftsatz vom 14.12.2005 die fehlerhafte Abrechnung
gerügt hatten, hat dies die weitere Beteiligte nicht gehindert, erneut gleich grob fehlerhaft abzurechnen. Auch der Vortrag, die Abrechnungen
seien in der gleichen Form so in den letzten Jahren erstellt worden, ist dies unerheblich. Es gehört zu den elementarsten Aufgaben eines
Verwalters, eine Abrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Teilungserklärung entspricht. Die Anforderungen an eine Abrechnung
und an einen Wirtschaftsplan sind in der Rechtsprechung seit langem geklärt. Das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vor der
weiteren Beschlussfassung angeregt, dass hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels - Form der Rücklagenerhebung - eine Überprüfung
erfolgt. Dies hinderte die Verwalterin aber nicht, erneut gleich falsch abzurechnen.
81
b.) Auch der Beschluss über die Entlastungen Jahr 2005/2006 - Jahr 2006/2007) der Verwalterin war aufzuheben.
82
aa.) Es lässt sich bereits nicht feststellen, ob ein Mehrheitsbeschluss vorliegt. In der Gemeinschaftsordnung wird auf das WEG Bezug
genommen, so dass jeder Wohnungseigentümer/ Teileigentümer eine Stimme hat. Wer vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, kann auch nicht in
Vollmacht anderer Wohnungseigentümer abstimmen (KG, WuM 1989, 102; BayObLG WE 1991, 226,227). Nach 25 Abs. 5 WEG ist der
Verwalter bei seiner Entlastung nicht stimmberechtigt (OLG Karlsruhe, WuM 1988,327). Dies gilt auch dann, wenn Wohnungseigentümer und
Verwalter - beide juristische Personen - wirtschaftlich so stark verbunden sind, dass sie nach Lage ihrer Interessen als Einheit zu betrachten
sind (OLG Düsseldorf, WuM 1999,59). In der Versammlung vom 17.11.2005 waren offensichtlich nur 4 Wohnungseigentümer (...) anwesend. Bei
4 Enthaltungen stellt sich die Frage, wer überhaupt für die Entlastung gestimmt hat, nachdem ansonsten nur „Stimmrechtsübertragungen“ an die
weitere Beteiligte vorhanden sind. Die Beschlussfähigkeit bei diesem Tagesordnungspunkt wurde nicht festgestellt. Es stand auch nicht fest,
dass die Hälfte der Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen waren (KG, NZM 2003,901; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 191), so
dass hier auch nicht von einer sofortigen Beschlussfähigkeit ohne Zweitberufung ausgegangen werden kann (KG NJW-RR 2003, 1596;
BayObLG, ZMR 2002, 527).
83
bb.) Bei der Versammlung am 15. November 2006 waren zwar 8 Wohnungseigentümer anwesend und stimmberechtigt. Die Verwalterin war
nicht stimmberechtigt. Geht man vom Protokoll aus, sind insgesamt 15 Personen überhaupt stimmberechtigt. Da die Anzahl der Ja-Stimmen
nicht ermittelt wurde, 4 Gegenstimmen vorlagen, kann ein Mehrheitsbeschluss zur Entlastung nicht festgestellt werden. Die Vertretung ist auch
nur aufgrund schriftlicher Vollmacht zulässig; dass diese vorlagen und geprüft werden, lässt sich dem Protokoll nicht entnehmen (vgl. hierzu
auch OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 - 34 Wx 91/07).
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cc.) Selbst wenn man mit dem Amtsgericht davon ausginge, dass die Verwalterin nur eine Ergänzung der Abrechnung schuldete, entspricht die
Entlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG Düsseldorf, NZM 2007, 165; BayObLG ZMR 2003, 760). Werden die Gesamtabrechnung
und die Einzelabrechnungen für ungültig erklärt, hat auch die Entlastung keinen Bestand (BayObLG, ZWE 2002, 32,33; ZMR 1997, 256, 258).
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c.) Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters war ebenfalls aufzuheben.
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aa.) Es lässt sich bereits nicht feststellen, ob ein Mehrheitsbeschluss gefasst wurde. Der Versammlungsleiter hat den Beschluss zwar festgestellt
und verkündet. Da aber weder die Jastimmen ausgezählt noch Feststellungen enthalten sind, wer sich der Stimme enthalten hat, und vier
Gegenstimmen vorlagen, kann trotz der Feststellung des Versammlungsleiters nicht von einem Mehrheitsbeschluss ausgegangen werden.
Hinzu kommt, dass im Eingang des Protokolls die Miteigentumsanteile aufgelistet sind, aber nach der Teilungserklärung jeder
Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Unklar ist auch, ob und mit welcher Stimmenanzahl die weitere Beteiligte von der Stimmübertragung
Gebrauch gemacht hat und es bereits aus diesem Grund es zur Wahl der weiteren Beteiligten zum Verwalter kam. Beschlussfähigkeit wurde nur
aufgrund der vorliegenden Vollmachten festgestellt.
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bb.) Aber selbst wenn man von einer wirksamen Wahl ausgehen würde, wäre der Beschluss aufzuheben.
88
aaa.) Ein wichtiger Grund für die Aufhebung des Beschlusses der Verwalterbestellung ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter
Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter, auch wenn die Umstände
nicht vom Verwalter verschuldet sind, nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH,
NJW 2002, 3249; BayObLG, WuM 1989, 264; WuM 1999, 354 = ZMR 1999, 269; OLG Düsseldorf, ZMR 2006,144; WuM 1998, 311; OLG
Karlsruhe, WE 1998, 189; OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2003 – 20 W 302/01; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 53; BayObLG, ZMR 2005,
301). Die Überprüfung ist auf Missbrauchsfälle beschränkt; ein
Beurteilungsspielraum
Düsseldorf, ZMR 2006,144; OLG Hamburg ZWE 2002, 483). In der Rechtsprechung wurde beispielsweise eine erneute fehlerhafte
Jahresabrechnung trotz gerichtlicher Aufhebung der vorangegangenen Abrechnung als wichtiger Grund angesehen.
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Die Rechtsprechung (OLG Frankfurt, OLGR Frankfurt 2006, 136) stellt allerdings bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses
höhere
Anforderungen
zwingende Notwendigkeit nicht in die Mehrheitsentscheidung eingegriffen werden soll (OLG Frankfurt, OLGR Frankfurt 2005, 378). Als Gründe
für die Anfechtung dürfen nur die
Tatsachen
der Kammer allerdings unzutreffend, denn dies hätte zur Konsequenz, dass bei weiteren Gründen jeweils ein Antrag auf Abberufung gestellt
und beschlossen werden müsste). Das BayObLG (ZMR 2005, 561) geht zutreffend davon aus, dass die weitere Entwicklung der
Verwaltungsführung berücksichtigt werden kann.
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bbb.) Die Antragsteller rügen zu Recht, dass die Protokolle mangelhaft erstellt sind. Es erschließt sich nicht, wie die Gemeinschaft, ohne dass
ein Beschluss gefasst wurde, darauf bestehen kann, dass nach erfolgter Rechnungsprüfung keine erneute Prüfung in der Versammlung
stattfinden kann. Aufgabe des Verwalters ist es, mit der Einladung die Gesamtabrechnung und die jeweilige Einzelabrechnung den
Wohnungseigentümern zu übersenden (OLG Oldenburg, ZMR 2006, 72). Aufgrund des Verwaltervertrages ist der Verwalter gemäß §§ 675, 666
BGB verpflichtet, auf Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand seiner Verwaltungsverhandlungen zu erteilen (OLG Frankfurt, OLGR
Frankfurt 2005, 783). Es gehört daher zu den elementaren Rechten eines Wohnungseigentümers, noch in der
Wohnungseigentümerversammlung dem Verwalter Fragen zur Abrechnung oder zum Wirtschaftsplan zu stellen. Das Prüfungsrecht in der
Versammlung lässt sich nicht einschränken; von einem „Profi- Verwalter“ lässt sich erwarten, dass er die Versammlung darüber aufklärt.
91
Das Protokoll ist weitgehend unpräzise. Bei der Neuwahl der Verwaltungsbeiräte wird nur eine Person gewählt. Die Beschlüsse sind entweder
unbestimmt gefasst oder unzutreffend protokolliert. Die Verwalterin hat nicht einmal dafür Sorge getragen, dass der Wohnungseigentümer, der
das Protokoll zu unterschreiben hat, vorher bestimmt wird. Besonders deutlich lässt sich die fehlerhafte Arbeit der Verwalterin am TOP 9
feststellen. Die Jastimmen werden nicht ermitteln. Bei der Entlastung lässt sich damit dem Protokoll nicht einmal entnehmen, ob ein
Mehrheitsbeschluss vorliegt. Die weitere Beteiligte hat sich auch nicht damit beschäftigt, wer jeweils stimmberechtigt ist. Dass dem besondere
Aufmerksamkeit zu widmen ist, ist angesichts der Verflechtung der weiteren Beteiligten mit dem Bauträgern und einzelnen
Wohnungseigentümern offensichtlich. Eine normale gesetzliche Verlängerung gibt es nicht sondern die Verwalterin wurde für die Höchstzeit
erneut bestellt.
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Die Passage
93
Herr ... führt wieder aus. Verwaltung und Gemeinschaft bestehen auf Besprechung des formulierten Tagesordnungspunktes und stellen den
Antrag.“
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ist unverständlich. Welcher Antrag gestellt wurde, lässt sich dem Protokoll nicht entnehmen.
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ccc.) Es ist auch unklar, was beschlossen wurde. Die Bestellung erfolgt, ohne dass die wesentlichen Bedingungen des Verwaltervertrages
besprochen oder ein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Der weitere Beteiligte wurde als Verwalterin auch nicht bestätigt sondern erneut
gewählt. Der vorgelegte Verwaltervertrag datiert vom 06. November 1997. Es ist bereits höchst unklar, ob dieser nach wie vor in Kraft ist. Da
dieser Verwaltervertrag beispielsweise die Kompetenz zur Anstellung eines Hausmeisters enthält und auch in Angelegenheiten der laufenden
Verwaltung eine Vertretungsregelung enthält, muss auch sicher gestellt sein, welche Rechte die weitere Beteiligte als Verwalter weiterhin hat.
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Auch § 16 der Teilungserklärung wird keine Aufmerksamkeit geschenkt. Dort ist ausdrücklich geregelt, dass der Wirtschaftsplan für ein
Kalenderjahr, wie dies auch dem WEG entspricht, aufzustellen ist. Auch aus dieser Regelung lässt sich nicht der geringste Anhaltspunkt für eine
getrennte Ansammlung der Instandhaltungsrücklage entnehmen.
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Der Beschluss zur Verwalterwahl war daher sowohl aus formellen als auch aus materiellen Gründen aufzuheben.
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3.) Bei der Kostenentscheidung nach § 47 Satz 1 WEG ist der Ausgang des Verfahrens von maßgeblicher, aber nicht allein ausschlaggebender
Bedeutung (BayObLG WuM 2003, 349 = NZM 2003, 317 = Rpfleger 1972, 144). Es entspricht im Regelfall billigem Ermessen, dass der
unterlegene Beteiligte die Gerichtskosten zu tragen hat. (OLG Schleswig – 2 W 78/04 – 07.07.04 – unter Hinweis auf BGHZ 111, 148, 153).
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a.) Die Gerichtskosten der ersten Instanz haben jeweils die Antragsteller und die weitere Beteiligte jeweils zur Hälfte zu tragen.
100 aa.) § 49 Abs. 2 WEG n.F. ist auf den vorliegenden Rechtstreit nicht anzuwenden. Nach dieser Vorschrift können dem Verwalter nur
Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn
er nicht Partei des Rechtsstreits ist.
101 Die Gesetzesmaterialien (BTDrucks 16/887) führen zur Kostenbelastung des Verwalters aus:
102 "Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er an dem Rechtsstreit nicht (als Partei) oder nur als Nebenintervenient beteiligt ist. Nach derzeitiger
Rechtslage können dem Verwalter Verfahrenskosten auferlegt werden, soweit er deren Anfall wegen Verletzung seiner Vertragspflichten zu
vertreten hat (BayObLGZ 1975, 369, 371; BGH ZMR 1997, 531, 533). Dies soll aus Gründen der Prozessökonomie weiterhin möglich bleiben,
da anderenfalls die Wohnungseigentümer ihren materiellrechtlichen Schadensersatzanspruch in einem gesonderten Verfahren durchsetzen
müssten. Jedoch erscheint es geboten, die Kostentragung auf grobes Verschulden zu begrenzen. Hiermit wird dem Umstand Rechnung
getragen, dass dem Verwalter künftig auch dann Verfahrenskosten auferlegt werden können, wenn er nicht als Partei an dem Rechtsstreit
beteiligt ist. Der Entwurf übernimmt insoweit den Ansatz des § 13a Abs. 2 Satz 1 FGG, der auch im Rahmen der FG-Reform beibehalten werden
soll.
103 Nach § 62 WEG sind für die am 1. Juli 2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentums- oder in Zwangsversteigerungssachen
die durch die Artikel 1 und 2 des Gesetzes vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) geänderten Vorschriften des III. Teils dieses Gesetzes in ihrer bis
dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.
104 § 49 Abs. 2 WEG erweitert den Anwendungsbereich der Kostenbelastung des Verwalters, indem er regelt, dass dieser auch mit Kosten belastet
werden kann, wenn er nicht Beteiligter ist. Anderseits wird die Haftung auf grobes Verschulden beschränkt. Dies zeigt, dass aufgrund des
unterschiedlichen Regelungsgehaltes bei. Alt- bzw Neuverfahren § 49 Abs. 2 WEG nicht auf vor dem 1.7.2007 anhängige Verfahren - auch
nicht analog - anwendbar ist.
105 bb.) Nasch § 47 S. 1 WEG aF kann eine Kostenbeteiligung des Verwalters der Billigkeit entsprechen, wenn er in Wahrnehmung eigener
Interessen oder wegen eines eigenen Verschuldens am Verfahren beteiligt war (BayObLG, WuM 1992, 91; BayObLG 1985, 63, 71; OLG
Frankfurt, OLGZ Frankfurt 1980, 74; OLG Celle, DWE 1990, 137), wenn ein Beschluss aufgrund formeller Fehler aufzuheben ist (OLG München,
ZMR 2006, 230) oder wenn der Verwalter den Anfall der außergerichtlichen Kosten wegen Verletzung seiner Vertragspflicht gemäß §§ 675, 276
BGB zu vertreten hat (BGH, NJW 1997, 2956, 2957 = WuM 1997, 520 mAnm Wangemann = JZ 1998, 415 mablAnm Lüke; BGH, NJW 1998, 756;
OLG München, NZM 2006, 934; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 47., Rdnr. 5; Niedenführ/Schulze, 7. Aufl., WEG, § 47 Rdnr. 18).
106 Die weitere Beteiligte hat als Verwalterin pflichtwidrig gehandelt. Es gehört zu den elementaren Aufgaben des Verwalters, die
Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung anzuwenden. Wie dargelegt, ist die angefochtene Abrechnung aus mehrerer Gründen
fehlerhaft. Die Abrechnung ist nicht nur unvollständig sondern widerspricht der Teilungserklärung. Das Handeln der weiteren Beteiligten wird
auch nicht dadurch gerechtfertigt, dass die Handhabung über Jahre so erfolgt ist. Bei der weiteren Beteiligten handelt es sich um eine Profi-
Verwalterin, so dass erwartet werden kann, dass sich mit den einschlägigen Vorschriften beschäftigt hat. Auch bei der Verwalterbestellung hat
sie die Aufhebung des Beschlusses zu verantworten, da sie es zugelassen hat, dass ein unbestimmter Beschluss gefasst wurde und zudem
auch das Abstimmungsergebnis nicht ordnungsgemäß festgehalten wurde.
107 Die weitere Beteiligte hat daher die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu tragen, soweit die Beschlüsse aufgehoben wurden bzw.
sich erledigt haben. Der Wirtschaftsplan wäre, soweit sich die Anfechtung nicht erledigt hätte, aufzuheben gewesen.
108 b.) Die weitere Beteiligte hat die Gerichtskosten des zweitinstanzlichen Verfahrens zu tragen. Die weitere Beteiligte ist im vollem Umfang
unterlegen, so dass es billigem Ermessen entspricht, sie mit den Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu belasten. Auch insoweit liegt es
in ihrem Verantwortungsbereich, dass die Beschlüsse aufzuheben waren. Auf die Ausführungen zu a wird ergänzend Bezug genommen.
109 c.) Bei den außergerichtlichen Kosten geht § 47 Satz 2 WEG von dem Grundsatz aus, dass jeder - auch der obsiegende Beteiligte seine
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat (OLG Karlsruhe Die Justiz 1983, 416; KG ZMR 1988, 110); die Anordnung der Kostenerstattung
bedarf einer besonderen Rechtfertigung durch die Lage des Einzelfalls. Dies ist hinsichtlich der erstinstanzlichen Verfahrens nicht gegeben. Es
bestand keine Veranlassung, ausnahmsweise die Erstattung außergerichtlicher Kosten erster Instanz anzuordnen (vgl. hierzu auch die
Entscheidung des KG, NJW 2006, 1529) Das Obsiegen- und Unterliegen ist ungefähr gleichgewichtig.
110 d.) Die Erstattung außergerichtlicher Kosten war aber hinsichtlich des Beschwerdeverfahrens anzuordnen. Zur Begründung wird auf oben a
Bezug genommen. Die weitere Beteiligte ist dafür verantwortlich, dass die Beschlüsse aufzuheben waren. Sie hat ihre Vertragspflichten verletzt.
Sie mußte erkennen, dass die Abrechnung und die Wirtschaftspläne nicht den Anforderungen des WEG und der Rechtsprechung genügen.
Sollten die Wohnungseigentümer tatsächlich auf der entsprechenden Abrechnung bestanden haben, war die weitere Beteiligte verpflichtet
darauf hinzuweisen, dass die Beschlüsse fehlerhaft sind und dies im Protokoll zu vermerken. Die Verwalterin hat aufgrund der mangelhaften
Protokollierung und weiterer formaler Fehler aber darüber hinaus dazu beigetragen, dass die Beschlüsse aufzuheben waren. Es entspricht
daher billigem Ermessen, sie mit den außergerichtlichen Kosten der Antragsteller zu belasten. Da die übrigen Wohnungseigentümer sich am
Verfahren nicht beteiligt haben, bzw. wie der Antragsgegner Ziffer 20 die Beschlüsse verteidigt haben, war insoweit nicht anzuordnen, dass
ihnen die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zu erstatten sind.
111 5.) Der Geschäftswert bemisst sich in Wohnungseigentumssachen gemäß § 48 Absatz 3 Satz 1 WEG nach dem Interesse der Beteiligten an der
Entscheidung. Dabei kommt es wegen der Rechtskraftwirkung der angestrebten Entscheidung für und gegen alle Beteiligten auf das Interesse
aller Beteiligten an (BayObLG WE 1997, 116; WE 1999,197,198).
112 a.) Ziffer 3 des Beschlusses des Amtsgerichtes war abzuändern. Der Geschäftswert kann durch das Beschwerdegericht von Amts wegen, auch
wenn nur ein Teil in der Rechtsmittelinstanz hängt (BayObLG ZMR 2004, 833), nach § 31 Abs. 1 S. 2 KostO geändert werden.
113 Für das erstinstanzliche Verfahren war der Geschäftswert wie folgt festzusetzen:
114 aa.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2004/2005
20 % aus 17.083,94 EUR
gerundet
3.416 EUR
bb.) Entlastung
1.000 EUR
cc.) Wirtschaftsplan 2005/2006
20 % aus 17.083,94 EUR
gerundet
3.416 EUR
dd.) Abwicklung Gewährleistungsrechte
30.000 EUR
ee.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2005/2006
20 % aus 17.968 EUR
gerundet
3.993 EUR
ff.) Entlastung
1.000 EUR
gg.) Wiederwahl Verwalter 5 x 2.143,68 EUR
10.715 EUR
Gesamt
53.540 EUR
115 Zu den oben festgelegten Gegenstandswerten ist erstinstanzlich der Gegenstandswert für die Abwicklung der Gewährleistungsrechte
festzusetzen. Dieser war entsprechend der Festsetzung des Amtsgerichtes, die kein Beteiligter angegriffen hat, auf 30.000 EUR festzusetzen.
116 Für das Beschwerdeverfahren war der Geschäftswert bis zur Erledigung wie folgt festzusetzen:
117 aa.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2004/2005
20 % aus 17.083,94 EUR
gerundet
3.416 EUR
bb.) Entlastung
1.000 EUR
cc.) Wirtschaftsplan 2005/2006
20 % aus 17.083,94 EUR
gerundet
3.416 EUR
ee.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2005/2006
20 % aus 17.968 EUR
gerundet
3.993 EUR
ff.) Entlastung
1.000 EUR
gg.) Wiederwahl Verwalter 5 x 2.143,68 EUR
10.715 EUR
Gesamt
23.540 EUR
118 und ab Erledigung
119 aa.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2004/2005
20 % aus 17.083,94 EUR
gerundet
3.416 EUR
bb.) Entlastung
1.000 EUR
ee.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2005/2006
20 % aus 17.968 EUR
gerundet
3.993 EUR
ff.) Entlastung
1.000 EUR
gg.) Wiederwahl Verwalter 5 x 2.143,68 EUR
10.715 EUR
und anteilige Kosten für erledigten Teil
376 EUR
Gesamt
20.500 EUR
120 Zur Begründung des Geschäftswertes im Einzelnen:
121 Zu aa und ee:
122 Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten, so ist zunächst von dem Gesamtvolumen auszugehen. Als Geschäftswert ist aber
jedenfalls dann, wenn keine konkreten Beanstandungen erhoben werden, nur ein Bruchteil festzusetzen; nach der Rechtsprechung des
BayObLG in der Regel 1/5 bis 1/4 (BayObLG WE 1997,392,393; WE 1999,197,198). Das BayObLG setzt dann die Summe der zuletzt
erhobenen Einzelbeanstandungen zuzüglich ca. 20 % des Gesamtvolumens der Jahresabrechnung an (zuletzt BayObLG WuM 2003, 413 =
ZMR 2003, 692 unter Hinweis BayObLG WE 1990, 62/63; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 48 Rn. 40; so schon Kammer Beschluss vom
12.09.1999 6 T 114/99 W =12 WEG UR II 2/99; AG Konstanz; Beschluss vom 23.04.1999 6 T 55/99 Wie 13 WEG UR II 71/98 AG Konstanz). Bei
einem Volumen von ca. 17.083 bzw. 17.968 EUR und angesichts der erheblichen Einzelbeanstandungen ist der Geschäftswert mit jeweils 20 %
anzusetzen.
123 Zu cc
124 Hier gelten die entsprechenden Erwägungen wie bei der Abrechnung, so dass der Geschäftswert hier auch auf 20 % des Volumens
festzusetzen war. Nach Erledigung im Beschwerdeverfahren war der Geschäftswert zu reduzieren und nur noch nach den anteiligen
Verfahrenskosten festzusetzen (376 EUR).
125 Zu bb und ff - Entlastung
126 Angesichts der Größe der Gemeinschaft setzte die Kammer den Wert auf 1.000 EUR jeweils an (so auch KG, Z; MR 2006, 224; aA OLG
München NZM 2006, 587; ZWE 2002, 272,273 - jeweils 500 EUR; BGH WE 1991,132 - 2.5000 EUR).
127 Zu gg - Wiederwahl Verwalterin
128 Der Gegenstandwert richtet sich nach der für die fragliche Zeit der Wiederwahl zu entrichtenden Verwaltervergütung (OLG Frankfurt, Beschluss
vom 24.08.2006 - 20 W 215/06 OLG Zweibrücken ZMR 1999, 663).