Urteil des LG Konstanz vom 09.07.2004, 4 O 529/03 H

Entschieden
09.07.2004
Schlagworte
Treu und glauben, Vermieter, Gebäude, Anhörung, Konkurrenzklausel, Beendigung, Bewegungsfreiheit, Auflage, Alleineigentum, Eigentümer
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LG Konstanz Urteil vom 9.7.2004, 4 O 529/03 H

Vermietung von Arztpraxisräumen: Nachwirken einer Konkurrenzschutzklausel nach Verkauf der Praxisräume durch den Vermieter

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für den Beklagten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 EUR abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um Konkurrenzschutz aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

2 Der Kläger, Allgemeinarzt, mietete durch Vertrag vom 13.12.1987 vom Beklagten Räume im 1. OG des Anwesens ... zum Betrieb seiner Allgemeinarztpraxis (damals noch mit seinem inzwischen ausgeschiedenen Partner Dr. ...). Der Vertrag enthält u.a. folgende für den Rechtsstreit bedeutsamen Regelungen:

3 㤠14

4 Veräußerung

5 Der Vermieter ist berechtigt, die Räumlichkeiten an einen Kapitalanleger zu veräußern. Dieser wird verpflichtet, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag voll zu übernehmen.

§ 15

6 Konkurrenzklausel

7 Der Vermieter verpflichtet sich, in demselben Gebäude keine Geschäftsräume an Mitbewerber, wie prakt. Arzt, Internist, Allg. Arzt, Kinderarzt, Orthopäde zu vermieten ...“

8 Zur damaligen Zeit war der Beklagte noch Eigentümer aller Teileinheiten in dem Gebäude, bestehend aus dem Erdgeschoss und zwei Obergeschossen. Die vom Kläger bis heute genutzten Räume im 1. OG verkaufte der Beklagte kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrags an einen Dritten weiter, von welchem dann Mitte der 90er Jahre die Ehefrau des Klägers die Räume zu Alleineigentum erwarb. Seither ist sie bis heute die Vermieterin des Klägers.

9 Im Erdgeschoss wurde schon damals und wird auch noch heute eine Apotheke betrieben. Das 2. OG war zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitgegenständlichen Mietvertrags an einen Physiotherapeuten vermietet. Seit 23.12.2003 sind diese Räumlichkeiten, welche nach wie vor im Alleineigentum des Beklagten stehen, von diesem an einen Herrn Dr. med. ..., ebenfalls Allgemeinarzt, vermietet.

10 In dieser Vermietung sieht der Kläger einen Verstoß gegen die Konkurrenzklausel gem. § 15 des ursprünglichen Mietvertrags vom 13.12.1987. Diese Klausel sei zusammen mit § 14 des Mietvertrags dahingehend auszulegen, dass der Beklagte dem Kläger solange Konkurrenzschutz zu gewähren habe, als dieser seine Räumlichkeiten in dem streitgegenständlichen Anwesen zum Betrieb seiner Allgemeinarztpraxis nutze. Dies folge aus einer entsprechenden Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen. Allein der Beklagte habe es als Eigentümer der übrigen Einheiten in dem Gebäude in der Hand, den damals zugesagten umfassenden Konkurrenzschutz zu gewähren, was eine entsprechende nachvertragliche Pflicht begründe. Zumindest bestehe diese Pflicht während der Dauer der ursprünglich vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages, also 20 Jahre lang (10 Jahre Ursprungslaufzeit sowie weitere 10 Jahre aufgrund des Optionsrechtes des Klägers).

11 Die Arztpraxis des Dr. med. ... stelle auch eine unmittelbare Konkurrenz für den Kläger dar und zwar unabhängig davon, ob Dr. med. ... sich ausschließlich - wie vom Beklagten behauptet - als Spezialist auf dem Gebiet der Krebsnachsorge betätige. Die Tatsache, dass Dr. med. ... ebenfalls ausgebildeter Allgemeinarzt sei und zudem diesen Titel auch auf seinem Praxisschild angebracht habe, genüge für eine Konkurrenzsituation.

12 Der Kläger beantragt daher,

13 1. den Beklagten zu verurteilen, die Gebrauchsüberlassung von Geschäftsräumen im 2. OG des Hauses ..........., an einen Dr. med. ..... zu beenden;

14 2. festzustellen, dass der Beklagte dem Kläger zum Ersatz des infolge o.g. Gebrauchsüberlassung entstehenden Schadens verpflichtet ist.

15 Der Beklagte beantragt,

16 die Klage abzuweisen.

17 Er ist der Auffassung, dass ein Konkurrenzschutz nach so langer Zeit nicht mehr bestehe. Der Beklagte sei bereits seit über 16 Jahren nicht mehr Mietvertragspartei des Klägers, weshalb es auch keinen vertraglichen Konkurrenzschutz mehr gebe. Auch könne man die damals vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel nach Beendigung des Mietvertrags nicht als selbständige Verpflichtung des Beklagten auslegen, für alle Zeiten den Konkurrenzschutz gewähren zu müssen. Eine solche zeitlich unbegrenzte Verpflichtung wäre nichtig, da sie im Ergebnis einem Wettbewerbsverbot gleich komme, zumal lange Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses.

18 Abgesehen davon sei Herr Dr. med. ... keine (ernsthafte) Konkurrenz für den Kläger. Dr. med. ... sei ausschließlich auf Krebsnachsorge spezialisiert und verkaufe daneben auch medizinische Produkte.

19 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die Schriftsätze derer Prozessbevollmächtigter nebst aller Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

20 Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger kann sich nicht mit Erfolg auf Konkurrenzschutz berufen. Solchen kann es - abgesehen von wettbewerbsrechtlichen Vorschriften, die vorliegend jedoch ersichtlich nicht einschlägig sind - grundsätzlich nur auf vertraglicher Basis geben, sei es in Form des so genannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes oder kraft ausdrücklicher Individualabrede (vgl. die Darstellung zum mietrechtlichen Konkurrenzschutz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B. RN 1240 ff.; OLG Hamm, NJW- RR 1991, 1483).

21 Zwar haben die Parteien im Ursprungsmietvertrag vom 13.12.1987 in § 15 eine Konkurrenzklausel vereinbart, die - wäre der Beklagte noch heute Vermieter des Klägers - unproblematisch das Klagebegehren stützen würde. Allerdings besteht dieser Ursprungsmietvertrag zwischen den Parteien schon lange nicht mehr, nachdem der Beklagte bereits spätestens im Jahr 1988 die vom Kläger noch heute genutzten Räume an einen Dritten veräußert hat.

22 Die Klage könnte daher nur dann Erfolg haben, wenn die Parteien sich ursprünglich dahingehend geeinigt hätten, dass der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz auch nach Beendigung ihres Mietverhältnisses fortwirken sollte und zwar bis heute noch, was der Kläger darzulegen und zu beweisen hat, da er Rechte aus der Konkurrenzschutzklausel geltend macht. Dieser Beweis ist ihm nicht gelungen.

23 Der Kläger selbst hat im Rahmen seiner informatorischen Anhörung zwar angegeben, er sei davon ausgegangen, umfassenden Konkurrenzschutz zu haben. Er habe § 15 des Mietvertrages so verstanden, dass Konkurrenzschutz zu seinen Gunsten so lange bestehen sollte, wie er seine Praxis in dem Gebäude betreibe und zwar unabhängig von einer Vermieterstellung des Beklagten.

24 Der Beklagte ist dem entgegen getreten, eine solch umfassende und weitgehende Klausel hätte er damals nicht unterschrieben.

25 Ob es über diesen strittigen Punkt damals Gespräche zwischen den Parteien gab, ließ sich auch durch die informatorische Anhörung der Parteien nicht mehr feststellen. Auch der Kläger weiß heute nicht mehr, ob damals über den nunmehr eingetretenen Fall gesprochen wurde. Daher ist offen geblieben, ob die Parteien sich hier ausdrücklich im Sinne des Klagvorbringens geeinigt haben.

26 Aber auch eine Auslegung der vertraglichen Regelungen gem. §§ 133, 157 BGB verhilft dem Kläger nicht zum Erfolg. Ausgehend vom Wortlaut der fraglichen Bestimmungen ist der wirkliche Wille der Parteien zu erforschen. Sicherlich wäre es eine zu enge und verkürzte Auslegung, wollte man allein aufgrund der Bezeichnung des Beklagten als „Vermieter“ in § 15 des Mietvertrags schließen, die Klausel und damit jeglicher Konkurrenzschutz entfalle allein schon deswegen, weil der Beklagte heute unstreitig nicht mehr Vermieter des Klägers ist. Die Wortwahl Vermieter sollte lediglich der damaligen Parteistellung dienen.

27 Weitere Auslegungsmaßstäbe sind die damaligen Begleitumstände, die Interessenlage nach Treu und Glauben sowie die Verkehrssitte.

28 Zu weiteren Begleitumständen etwa im Sinne von Absprachen und Äußerungen der Parteien zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen konnte das Gericht keine Feststellungen treffen. Die informatorische Anhörung der Parteien war insoweit unergiebig. Auch der Kläger war nicht in der Lage, im Einzelnen darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass es entsprechende klare Absprachen für den von ihm behaupteten Inhalt des Konkurrenzschutzes gab. Hier hilft auch nicht der Hinweis auf § 14 des Mietvertrags. Dieser hat lediglich rein deklaratorische Bedeutung, da er nur das wiedergibt, was damals wie heute bereits aus dem Gesetz folgte bzw. folgt 571 BGB a.F. bzw. § 566 BGB n.F.). Sie richtet sich ausschließlich an den Erwerber der an den Kläger vermieteten Räume und gibt weder für sich allein noch in Verbindung mit § 15 des Mietvertrages Anhaltspunkte her, die für eine dem Kläger günstige Auslegung sprechen würden.

29 Auch aus der Interessenlage und den Grundsätzen von Treu und Glauben folgt nichts Abweichendes. Die Interessen der Parteien in Bezug auf einen Konkurrenzschutz waren vom Ausgangspunkt her gegensätzlich. Der Kläger hatte zweifellos ein starkes Interesse an einem möglichst umfassenden Konkurrenzschutz sowohl inhaltlich als auch zeitlich. Insofern ist aus seiner Sicht plausibel und nachvollziehbar, dass er für sich einen zeitlich derart lang andauernden und auch von der Vermieterstellung des Beklagten unabhängigen Konkurrenzschutz beansprucht. Demgegenüber hatte der Beklagte damals als Vermieter ein Interesse daran, sich weitestgehend seine Dispositionsbefugnis über sein Eigentum zu erhalten. Aus den Äußerungen im Rahmen seiner informatorischen Anhörung wurde deutlich, dass er nicht bereit war, einen grenzenlosen und uneingeschränkten Konkurrenzschutz auf Dauer zu gewähren, was unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit ebenfalls plausibel und nachvollziehbar ist. Nicht zuletzt deshalb hat die Rechtsprechung zum mietrechtlichen Konkurrenzschutz immer wieder betont, die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Vermieters dürfe diesem nicht in räumlich-zeitlich größerem Umfang genommen werden, als es durch die schutzwürdigen Interessen des Mieters geboten ist; gerade auch dann, wenn der Konkurrenzschutz über die Mietzeit hinausreichen soll, bedarf es einer angemessenen zeitlichen Begrenzung, um wirksam zu sein (BGH NJW 1964, 2203; Bub/Treier a.a.O. RZ 1254). Andererseits hat der BGH auch klargestellt, dass infolge der Vertragsfreiheit auch umfassende Konkurrenzschutzvereinbarungen zulässig sind (BGH NJW-RR 1986, 9). Gleichwohl fehlen für einen solch gewollten unbegrenzten Konkurrenzschutz im vorliegenden Fall - wie ausgeführt - konkrete Anhaltspunkte. Allenfalls für einen überschaubaren Zeitraum nach Veräußerung der Räume im Jahr 1988 durch den Beklagten wird man aus einer nachvertraglich wirkenden Pflicht unter Umständen Konkurrenzschutz zugestehen können, gerade auch zur Vermeidung dessen, dass ansonsten der Beklagte durch einen Verkauf der Räume unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages mit dem Kläger das Konkurrenzverbot ohne Weiteres umgehen könnte. Im vorliegenden Fall war es aber so, dass der Beklagte erst knapp 16 Jahre nach dem Verkauf der vom Kläger genutzten Räume das 2. OG im selben Anwesen an einen anderen Arzt vermietete. Zu dieser Zeit konnte der ursprünglich vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz aber nicht mehr nachwirken.

30 Schließlich gebietet auch die Verkehrssitte keine zwingende Auslegung im Sinne des Klagvorbringens. Keinesfalls kann es als weit verbreitet angenommen werden, dass es zeitlich unbegrenzten und auch vertraglich nachwirkenden Konkurrenzschutz gibt. Eher das Gegenteil dürfte der Fall sein. Dies folgt nicht zuletzt auch aus der oben näher dargelegten Interessenlage, die eher für eine Kompromisslösung spricht als für eine einseitige und quasi ausschließlich den Vermieter belastende Konkurrenzschutzklausel.

31 Damit führt die vorgenommene Auslegung der vertraglichen Bestimmungen letztlich nicht zu dem vom Kläger behaupteten und für ihn günstigen Ergebnis. Er ist insoweit aber darlegungs- und beweispflichtig (BGH NJW 1999, 1702; OLG Saarbrücken NJW-RR 1999, 1197; Palandt, BGB, 63. Auflage, § 133 Rn. 29).

32 Schließlich hilft auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht weiter. Bereits das Vorliegen einer Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit (BGHZ 90, 69; 127, 138; BGH NJW 2002, 2310) ist fraglich. Ebenso gut könnte man aus den obigen Ausführungen den Schluss ziehen, die Parteien hätten sich in § 15 des Mietvertrags abschließend auf einen lediglich während der Zeit des Bestehens eines Mietvertrages zwischen ihnen wirkenden Konkurrenzschutz geeinigt. Diese Unklarheit würde wiederum mit dem Kläger heimgehen, kann letztlich aber dahinstehen. Denn Grundlage für die ergänzende Vertragsauslegung ist stets der hypothetische Parteiwille, d.h. es ist darauf abzustellen, was die Parteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (BGH a.a.O.). Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen, zugleich sind mit Treu und Glauben sowie der Verkehrssitte auch objektive Maßstäbe zu berücksichtigen. Eine zweifelsfreie Feststellung eines solchen hypothetischen Parteiwillens ist dem Gericht jedoch nicht möglich. Hierzu kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden, die sinngemäß gelten. Die - unterstellte - Vertragslücke könnte in verschiedener Weise geschlossen werden; keinesfalls ist eine Lösung hier ausschließlich durch einen grenzenlosen Konkurrenzschutz möglich. Bei einer solchen Konstellation scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung aus (BGHZ 90, 69; Bub/Treier, a.a.O., II RZ 615).

33 Die Klage war damit abzuweisen.

34 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

35 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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