Urteil des LG Köln vom 23.12.2010
LG Köln (prospekt, anleger, fonds, anlage, höhe, kenntnis, beteiligung, risiko, gutachter, umstände)
Landgericht Köln, 14 O 128/10
Datum:
23.12.2010
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
14. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
14 O 128/10
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils
zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
T A T B E S T A N D:
1
Die Klägerin (im Folgenden auch: die Klägerseite) macht gegen die Beklagten im
Hinblick auf ihre im Jahre 1993 erfolgte Beteiligung an der A-Baubetreuung Immobilien-
Anlage Nr. xx KG (im Folgenden auch: Fondsgesellschaft), einem geschlossenen
Immobilienfonds, Ansprüche auf Schadensersatz aus weiter Prospekthaftung geltend.
2
Die Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH und
A-Fonds-Verwaltungen GmbH sind jeweils Gründungskommanditisten der
Fondsgesellschaft, die Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft
mbH ist darüber hinaus Treuhandkommanditist.
3
Komplementäre der 1992 gegründeten Fondsgesellschaft waren die Herren V und S.
Kommanditisten der Fondsgesellschaft waren die A-Baubetreuung GmbH, die J GmbH,
die Beklagte A-Fonds-Verwaltungen GmbH und die Beklagte Treuhandgesellschaft K &
Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH.
4
Die Komplementäre V und van S waren leitende Mitarbeiter der Beklagten A-Fonds-
Verwaltungen GmbH und der E Deutschland GmbH. Gesellschafter der Beklagten A-
Fonds-Verwaltungen GmbH war Herr K, der auch Inhaber des Stammkapitals der K
Beteiligungsgesellschaft mbH war, die wiederum Gesellschafterin der Beklagten
Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH war. Außerdem
hielt Herr K 25 % der Gesellschaftsanteile der E Deutschland GmbH; die übrigen 75 %
gehörten seinen nahen Angehörigen. Die Gesellschaftsanteile der A-Baubetreuung
GmbH wurden von der Beklagten A-Fonds-Verwaltungen GmbH gehalten, deren
Gesellschafter ebenfalls Herr K war. Dieser war schließlich zugleich Geschäftsführer bei
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der Beklagten A-Fonds-Verwaltungen GmbH, der E Deutschland GmbH sowie der A-
Baubetreuung GmbH.
Die Fondsgesellschaft erwarb mit notariellen Einbringungsverträgen vom 23. Oktober
1992, vom 20. November 1992 und vom 30. April 1993 Grundstücke an der P-Allee in T,
um darauf das "P" mit Hotel-, Laden- und Wohnflächen zu errichten. Es sollten 28.969
m² Büroflächen nebst 1309 m² Büro Nebenflächen sowie 5600 m² Hotelflächen, 5010
m² Ladenflächen und 118 Wohnungen mit 7873 m² sowie insgesamt 796
Tiefgaragenplätze erstellt werden, was eine Gesamt Nutzfläche von ca. 48.761 m²
ausmachte. Verkäuferin war die J GmbH, der Kaufpreis betrug 52.000.000 DM. Weitere
10,3 Millionen DM wurden an die Verkäuferin für Aufwendungen gezahlt, die dieser aus
dem Erwerb des Grundbesitzes hatte. Zeitpunkt der Fertigstellung sollte der 30. Juni
1995 seien.
6
Als Generalübernehmerin der auf dem Fondsgrundstück zu errichtenden Gebäude
wurde die E Deutschland GmbH, Bonn, beauftragt.
7
Darüber hinaus schloss die Fondsgesellschaft verschiedene Verträge mit der Beklagten
Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH über
Projektierungsleistungen, Vertrieb und Platzierung des Eigenkapitals nebst Garantien
für die Eigenkapitaleinzahlung und die Einhaltung der kalkulierten Gesamtkosten, über
die Durchführung und Abwicklung aller Maßnahmen, die Beschaffung der
Zwischenfinanzierung sowie langfristige Bankdarlehen. Die E Deutschland GmbH
übernahm gegenüber der Fondsgesellschaft die Garantie hinsichtlich der Bauzeitzinsen
bis zum 30. Juni 1995. Sie wurde ferner mit der Durchführung der Erstvermietung der zu
errichtenden Flächen beauftragt.
8
Der Prospekt für den streitgegenständlichen Fonds wurde im August 2003
herausgegeben. Auf die Anlage K1 (Blatt 108 der Akte) wird Bezug genommen.
9
Die Abstoß & Wolters Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft
prüfte den Prospekt auf Richtigkeit und Vollständigkeit und bestätigte dies mit ihrem
Bericht vom 26. August 1993. Dieser Prospektprüfungsbericht liegt in Kopie als Anlage
zur Klageerwiderung vom 22. Februar 2010 (Blatt 109 der Akte) vor.
10
Die Klägerin und ihr Ehemann erhielten durch einen Bankberater der O-Bank in einem
Beratungsgespräch im Dezember 1993 den streitgegenständlichen Prospekt für den A
Fonds 28 ausgehändigt. Die Beratung erfolgte auf der Grundlage des Prospektes. Der
Ehemann der Klägerin unterzeichnete unter dem 6. Dezember 1993 die
Beitrittserklärung für Anteile an dem A Fonds 28 in Höhe von 60.000,00 DM zuzüglich
eines Agios in Höhe von 5 %. Die Beitrittserklärung liegt als Anlage 2 (Blatt 113 der
Akte) vor. Der Ehemann der Klägerin verstarb am 1. Dezember 1994. Die Anteile
wurden auf die Klägerin übertragen (Anlage K 2, Blatt 67 der Akte).
11
Die Anleger erhielten den Prospektprüfungsbericht zusammen mit der Bestätigung über
die Annahme der Beitrittserklärung übersandt, soweit er ihnen noch nicht vorlag und
auch nicht angefordert worden war.
12
Die von Klägerseite geschuldeten Einlagen erfolgten vollständig.
13
Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Beitrittserklärung war die Immobilie – bis auf die
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Hotelflächen – noch nicht vermietet. Der Prospekt geht davon aus, dass die Zielmieten
bis zum 15. September 1995 erreicht würden und eine Vollvermietung ebenfalls bis zum
15. September 1995 durchsetzbar sei (Seite 28 des Prospektes). Darauf basiert die
Kalkulation der Mietentwicklung (Seite 38 des Prospektes).
Die im Prospekt für die Zeit ab 1996 vorgesehenen Barausschüttungen erfolgten nicht in
der in dem Prospekt prognostizierten Höhe. Insgesamt schüttete der Fonds bis 2004 nur
etwa 6 % auf den Kapitalanteil der Anleger aus. Im Prospekt bis 1999 war
demgegenüber eine jährliche Ausschüttung von 5 % und ab 2000 in Höhe von 5,25 %
prognostiziert worden. Die Klägerseite erhielt insgesamt Ausschüttungen in Höhe von
613,55 EUR. Auf die Aufstellung auf Blatt 26 f. der Klageschrift wird Bezug genommen.
15
Die Anleger und damit auch die Klägerseite erhielten des Weiteren das Protokoll der
Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft für das Jahr 1996, die am 12. Juni
1997 im Hotel L, T, stattfand. Wegen der Einzelheiten wird auf die Kopie des Protokolls
(Anlage zur Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, Blatt 180 ff. der Akte) Bezug
genommen. Darüber hinaus wurden jährliche Geschäftsberichte erstellt. Auch diese
erhielten die Anleger und auch die Klägerseite. Wegen der Einzelheiten wird auf die
insoweit vorgelegten Geschäftsberichte für das Jahr 2000 (Anlage zur Klageerwiderung
vom 22. Februar 2010, Blatt 114 ff. der Akte), für das Jahr 2003 (Anlage zur
Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, Blatt 142 ff. der Akte) und für das Jahr 2004
(Anlage zur Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, Blatt 162 ff. der Akte) Bezug
genommen.
16
Die Klägerin behauptet, der Bankberater habe die Fondsbeteiligung als risikoarme und
solide Anlageform dargestellt. Er habe eine Verzinsung der Anteile von 5 %
versprochen. Auf Risiken und Nachteile habe er sie und ihren Ehemann jedoch nicht
hingewiesen. So sei die Klägerseite nicht auf das bestehende Totalverlustrisiko
aufmerksam gemacht worden, ferner sei sie nicht auf die gesellschaftsrechtlichen
Haftungsregelungen als Kommanditisten sowie auf die erschwerte Käuflichkeit solcher
Gesellschaftsanteile hingewiesen worden. Die Klägerseite sei auch nicht darüber
aufgeklärt worden, um was es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds handele
und welche Unterschiede zum herkömmlichen Immobilienerwerb bestünden. Die
Entscheidung für die Anlage sei vor allem durch das Argument getragen worden, dass
es sich um eine sichere und risikolose Kapitalanlage handele. Dies sei der Klägerseite
besonders wichtig gewesen. Ebenso habe die den Aussagen des Prospektes, dass die
jährlichen Ausschüttungen garantiert seien, erhebliche Bedeutung zu bemessen.
17
Die Klägerin meint, dass der Prospekt sie und ihren Ehemann in mehrfacher Hinsicht
nicht ausreichend unterrichtet habe. Dazu macht sie folgende einzelne Punkte geltend:
18
Zur Frage der Fungibilität sei im Prospekt auf Seite 37 und 38 unter der Überschrift
"Veräußerbarkeit von Anteilen" nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit dargestellt, dass
eine jederzeitige Veräußerbarkeit der Beteiligung nicht sichergestellt sei. Praktisch sei
es nahezu unmöglich, eine Kommandit-Beteiligung an einem geschlossenen
Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können. Insbesondere sei
der Verweis auf einen möglichen Notverkauf irreführend, da es an einem geregelten
Markt dafür fehle. Zwar sei im Prospekt auf die eingeschränkte Veräußerbarkeit auf
Seite 37 hingewiesen; es werde dennoch darauf hingewiesen, dass der Verkauf
einzelner Fondsanteile möglich sei, zumal die Fondsanteile mit einem erheblichen
Wertsteigerungspotenzial dargestellt würden. Der Verkauf über die Fondsverwaltung sei
19
nur in Einzelfällen möglich gewesen. Die A-Fondsanteile würden nur zu 3 % des
Ausgangswertes gehandelt, was insbesondere den Fonds A 28 betreffe. Auch sei nicht
berücksichtigt worden, dass eine Kündigung erstmals zum 31. Dezember 2015 möglich
sei.
Zur Sicherheit der Kapitalanlage sei nicht ausreichend darauf hingewiesen, dass das
Risiko des zumindest teilweisen oder schlimmstenfalls vollständigen Vermögensverlust
des bestehe. Der Gesamteindruck des Prospektes vermittle dem Anleger vielmehr den
Eindruck, dass seine Beteiligung ein begrenztes Risiko darstelle.
20
Die Aufschlüsselung der Mittelverwendung (Kostentransparenz) sei unzulänglich.
Insbesondere sei unklar, für welche Zwecke das Agio von 5 % genutzt worden sei.
21
Gestützt auf das von Klägerseite eingeholte Gutachten des Gutachters M vom 3.
Dezember 2009 (als Anlage K3 im Parallel-Rechtsstreit vor dem Landgericht Köln, Az.
14 O 278/10, vorgelegt) meint die Klägerseite, dass der Mittelverwendungsplan
irreführend und nicht transparent sei.
22
So seien Objektkosten doppelt bezahlt worden. Es sei aus dem Prospekt nicht
ersichtlich, welche konkreten Leistungen der Position Grundstücks-,
Erwerbsnebenkosten in Höhe von 63,9 Millionen DM gegenüberstünden. Die
Generalübernehmervergütung sei um mindestens 12,64 Mio. DM überhöht.
23
Die Kosten für die Treuhand und die Steuerberatung sei um insgesamt 6,9 Millionen
überteuert. Die Kostenposition des Agios sei nicht erläutert. Als Fazit bleibe
festzuhalten, dass lediglich knapp 85 % des gezeichneten Kapitals zur Deckung
weiterer Fondskosten und der reinen Objektkosten zur Verfügung stehe.
24
Die Platzierungsverpflichtung und die Eigenkapitaleinzahlungsgarantie in Höhe von
8.000.000 DM seien überflüssig. Der Anleger könne nicht beurteilen, ob die 5.000.000
DM für die Beschaffung der Zwischenfinanzierung und der Finanzierung angemessen
sei. Auch die sonstigen Angaben des Mittelverwendungsplans für Bauzeitbürgschaft,
Bauzeitzinsen, Zinsgarantie, Geschäftsbesorgung, Fondsprojektierung etc. seien
unvollständig und nicht nachvollziehbar. Ebenso seien die weiteren
Gesellschaftskosten von 1,48 Mio. DM intransparent.
25
Insgesamt seien Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung nicht gegeben, vor
allem fehle es an der Transparenz. Etliche Kostenpositionen seien betriebswirtschaftlich
nicht zu rechtfertigen und unsinnig.
26
Hinsichtlich der möglichen Rentabilität vermittle der Prospekt einen falschen Eindruck.
So seien die Anfangsmieten zu hoch angegeben, es werde eine unrealistische
Vollvermietungsprognoserechnung zugrundegelegt, dass Mietausfallwagnis werde
lediglich mit 1 % bis 2 % für Wohnungsmieten angegeben, anstatt richtigerweise mit 6
%. Der Prospekt vermittle den falschen Eindruck, dass das Mietwagnis durch die
Vereinbarung mit E reduziert sei. Eine jährliche Steigerung der Mieteinnahmen von 3,7
% sei unrealistisch; allenfalls hätte eine Steigerungsrate von 2,1 % pro Jahr angegeben
werden können.
27
Die Klägerseite ist ferner der Auffassung, dass die Darstellung auf Seite 42 f. des
Prospektes hinsichtlich der Zinsen nicht geeignet sei, den Anleger klar und verständlich
28
aufzuklären. Insbesondere sei die Methode des internen Zinsfußes irreführend. Aus den
Darstellungen auf den Seiten 42 und 43 des Prospektes werden dem Anleger vielmehr
suggeriert, er habe eine Rendite (Verzinsung) auf seine Einlage in Höhe von 8,6 % bis
14,4 % zu erwarten.
Auch kläre der Prospekt nicht ausreichend über die haftungsrechtlichen Risiken auf. Es
werden nicht ausreichend auf das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung gemäß
§§ 171, 172 HGB im Hinblick auf die Schaffung von Anlaufverlusten bei zugleich
erhaltenen Ausschüttungen hingewiesen.
29
Die Kausalität zwischen den unrichtigen Prospektangaben und der Anlageentscheidung
sei gegeben; die Klägerin und ihr Ehemann hätten im Falle zutreffender Aufklärung von
der Zeichnung einer Beteiligung und dem Beitritt zum A Fonds Nr. 28 Abstand
genommen.
30
Die Klägerseite begehrt zunächst ihre Einlage abzüglich der erhaltenen
Ausschüttungen zurück. Daneben begehrt sie entgangenen Gewinn, wobei sie einen
entgangenen Zinsgewinn von 4 % pro Jahr zu Grunde legt. Die Klägerseite ist ferner der
Auffassung, dass die sich keine Steuervorteile anrechnen lassen müsse. Wegen der
Einzelheiten wird auf die diesbezüglichen Ausführungen in der Klageschrift Bezug
genommen.
31
Die Klägerseite ist der Auffassung, Verjährung sei nicht gegeben. Beim
Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB beginne die Verjährung mit der
Entstehung des Schadens. Dies habe die Beklagtenseite nicht vorgetragen. Darüber
hinaus fehle die Kenntnis der Klägerseite vom Schaden und der Person des
Ersatzpflichtigen. Eine derartige Kenntnis liege erst vor, wenn der Geschädigte alle eine
Aufklärungspflicht begründenden Umstände kenne. Bei mehreren Aufklärungsfehlern
laufe die Verjährungsfrist somit für jeden gesondert. Die bloße Kenntnis von einer
negativen Entwicklung oder vom Scheitern der Kapitalanlage genüge hierfür nicht.
Insbesondere komme den Soll-Ist-Vergleichen keine Bedeutung zu, da die
Fondsgesellschaft darauf verwiesen habe, dass die Entwicklung zyklischen
Schwankungen unterliege und immer wieder eine positive Entwicklung hervorgehoben
habe. Somit hätten die Anleger nichts anderes annehmen können, als dass irgendwann
eine Besserung eintreten und sich das vermeintlich solide Konzept des Fonds A 28
bewähren werde.
32
Die Klägerin beantragt,
33
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin einen
Betrag in Höhe von 31.597,84 EUR nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe
von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. Januar 2010 zu
zahlen.
34
Die Verurteilung erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung der
Kommanditanteile der Klägerin an der im Handelsregister des Amtsgerichts
Düren unter HRA 1496 eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlage
Nr. xx KG mit einem Beteiligungsbetrag von 60.000 DM.
35
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin einen
Betrag in Höhe von 20.615,29 EUR nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe
36
von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. Januar 2010 zu
zahlen.
Die Verurteilung erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung der
Kommanditanteile der Klägerin an der im Handelsregister des Amtsgerichts
Düren unter HRA 1496 eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlage
Nr. xx KG mit einem Beteiligungsbetrag von 60.000 DM.
37
3. festzustellen, dass sich die Beklagten als Gesamtschuldner mit der
Annahme der Übertragung der Kommanditanteile der Klägerin und der ihres
Ehemannes an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA
1496 eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlage Nr. xx KG mit einem
Beteiligungsbetrag von 60.000 DM in Verzug befinden.
38
Die Beklagten beantragen,
39
die Klage abzuweisen.
40
Die Beklagten halten der Klägerseite zunächst entgegen, es sei in der Beitrittserklärung
- unstreitig - in Fettdruck hervorgehoben, dem Zeichner sei bekannt, dass bei
Prospektherausgabe die zum 30. Juni 1995 voraussichtlich fertiggestellte
Fondsimmobilie (bis auf das Hotel) noch nicht vermietet sei. Hingewiesen worden sei
auch, dass die tatsächlichen Ermittlungsergebnisse von den Prognosewerten
abweichen könnten. Darüber hinaus sei die Klägerin durch die Übersendung der
jährlichen Geschäftsberichte, Jahresabschlüsse, Protokolle der
Gesellschafterversammlungen davon in Kenntnis gesetzt worden, dass die
tatsächlichen Mietentwicklung abweichend von den Prognosen des Jahres 1993/1994
verlaufen sei.
41
Das wirtschaftliche Risiko der Beteiligung könne der Zeichner nicht im Nachhinein auf
den Prospektherausgeber oder den Treuhandkommanditisten oder einen
Anlagevermittler abwälzen. Das Risiko, dass sich eine getroffene Anlageentscheidung
im Nachhinein als falsch erweise, trage der Anleger.
42
Die Mietprognose sei zutreffend dargelegt. Sie beruhe auf zum Zeitpunkt der
Prospektherausgabe und der Vermittlung der Beteiligung an die Klägerseite plausiblen
Prämissen. Der Fonds habe – unstreitig – auch nach Fertigstellung der Fondsimmobilie
nicht die gemäß der Mietprognose erwarteten jährlichen Ausschüttungen geleistet.
Schon aus dem nahezu vollständigen Ausbleiben der gegenüber den ab 1996
prognostizierten Ausschüttungen seien der Klägerseite die erheblichen Mindererlöse
spätestens seit dem Jahr 2000 bekannt, da der Fonds - unstreitig - insgesamt nur ca. 6
% auf den Kapitalanteil in der Zeit von 1996-2004 ausgeschüttet habe, während für
diesen Zeitraum eine Ausschüttung von 5 % pro Jahr, ab 2000 eine jährliche
Ausschüttung von 5,25 % prognostiziert worden sei, was ebenfalls unstreitig ist.
43
Im Übrigen seien die Angaben im Prospekt richtig und vollständig aus der bei der
Erstellung des Prospektes maßgeblichen Sicht und Kenntnis gewesen. Die von der
Klägerseite gerügten Unrichtigkeiten im Prospekt bestünden nicht.
44
So sei zur Fungibilität auf die eingeschränkte Veräußerbarkeit der Fondsbeteiligungen
hingewiesen worden. In Bezug auf die von der Beklagten emittierten
45
Fondsbeteiligungen sei eine Veräußerbarkeit zur damaligen Zeit unter Berücksichtigung
der wirtschaftlichen Entwicklung des jeweiligen Fonds plausibel. Dazu verweisen die
Beklagten auf die Aufstellung über Veräußerungen von Kommanditanteilen in den
Jahren 1990-1997 auf Blatt 8 der Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, aus der sich
für jedes Jahr eine dreistellige Zahl von Verkaufsfällen mit einem zweistelligen Millionen
Betrag als Verkaufsvolumen ergeben. Auf diese Darstellung der Beklagten wird Bezug
genommen.
Auch habe der Prospekt nicht auf ein Totalverlustrisiko hinweisen müssen. Der Prospekt
habe den Hinweis enthalten, dass das Fondsobjekt noch weit gehend unvermietet sei
und sich die Vermietungskonditionen auch negativ entwickeln könnten; ferner habe nur
eine Fremdkapitalquote von 25 % bestanden.
46
Die Mittelverwendung sei ordnungsgemäß und übersichtlich aufgeschlüsselt worden;
die Kosten transparent sei gewahrt. Die Einwände der Klägerseite insbesondere auch
im Hinblick auf das Gutachten M seien unzutreffend.
47
So seien im Prospekt an mehreren Stellen die Eigenkapitalbeschaffung Kosten
ausgewiesen, wobei auch das Agio von 5 % berücksichtigt sei. Dies sei ausreichend.
Zudem habe die Klägerseite in der Beitrittserklärung die Verbindlichkeit des im Prospekt
abgedruckten Gesellschaftsvertrages anerkannt.
48
Auch die Kosten der Finanzierungsbeschaffung seien zutreffend dargestellt und nicht zu
beanstanden. Die ausgewiesenen Gebührensätze unterschritten sogar die als
abzugsfähig anerkannten Gebührensätze von 2 % des zu vermittelnden Kapitals von
342.500.000 DM deutlich.
49
Die Mittelverwendung sei im Investitionsplan im Prospekt zutreffend aufgeführt. Der
Leser des Prospekts werde über die prognostizierte Rendite auch nicht in die Irre
geführt. So habe der Prospekt unterschiedliche Steuerprogressionssätze
zugrundegelegt. Dies werde insbesondere in den 4 Tabellen auf Seite 42 im Einzelnen
dargestellt. Auch sei die Berechnung der Verzinsung nach der internen
Zinsfußberechnung durch die Richtlinie des Rates zur Ermittlung der Effektivverzinsung
vom 22. Februar 1990 für Europa einheitlich vorgegeben. Entsprechend sehe dies auch
der Erlass des Bundesfinanzministerium der Finanzen vom 5. Juli 2000 für die
Berechnung nach § 2b Einkommensteuergesetz vor. Es handele sich um eine
anerkannte Methode.
50
Auch das Haftungsrisiko sei zutreffend dargestellt. Das Wiederaufleben der
Kommanditistenhaftung sei im Prospekt umfänglich dargestellt; auf die Haftung der
Kommanditisten gegenüber den Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff. HGB sei im
Prospekt auf Seite 47 und 48 sowie im Treuhandvertrag auf Seite 59 und 60
hingewiesen. Die Bezugnahme auf die gesetzliche Regelung in § 172 HGB sei
ausreichend.
51
Die Beklagten sind der Auffassung, dass bei dem von der Klägerseite behaupteten
Schaden in Höhe der Steuervorteile kein entgangener Gewinn vorliege.
52
Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung. Aus den vorgelegten
Geschäftsberichten, dem Bericht über die Prüfung des Prospekts und den
Jahresabschlüssen der KG habe die Klägerin Kenntnis von den mit der Beteiligung
53
verbundenen wirtschaftlichen Risiken und allen weiteren tatsächlichen Umständen
erhalten, auf die ein Schadensersatzanspruch wegen angeblicher
Aufklärungspflichtverletzung an von ihr gestützt werde, und zwar spätestens bis zum 31.
Dezember 2004.
Kenntnis vom negativen Wertverlauf des Fondsanteils habe die Klägerseite zeitnah
durch die jährlichen Geschäftsberichte erlangt. Die angeblich fehlende Fungibilität, die
Darstellung der Rentabilität durch Verwendung der internen Zinsfuß-Berechnung und
die Information über das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung seien behauptete
Aufklärungspflichtverletzungen, die sich auf den Prospekttext selbst stützten und daher
mit Erhalt des Prospektes zum Kenntnisstand der Klagepartei gehörten. Durch das
Nichterreichen der Renditeprognosen habe die Klägerseite auch die tatsächlichen
Umstände im weiteren Verlauf der Beteiligung erfahren. In Kenntnis dieser Umstände
habe die Klägerseite jährlich auf den Gesellschafterversammlungen Entlastung erteilt.
Sie habe mithin gewusst, dass es sich nicht um eine sichere, risikolose und zur
Altersvorsorge geeignete Anlage gehandelt habe. Jedenfalls liege grob fahrlässige
Unkenntnis vor, da die Klägerseite sich die Kenntnis in zumutbarer Weise habe
beschaffen können und sich der Kenntnis missbräuchlich verschlossen bzw. auf der
Hand liegende Erkenntnismöglichkeiten nicht ausgenutzt habe.
54
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze und die von den
Parteien vorgelegten Unterlagen und Schriftstücke Bezug genommen.
55
E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :
56
Die Klage ist unbegründet. Der Klägerseite stehen die geltend gemachten Ansprüche
gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
57
A.
58
In Betracht kommen gegen die Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner
Steuerberatungsgesellschaft mbH sowie der A-Fonds-Verwaltungen GmbH nur
Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinne. Die Voraussetzungen liegen nicht
vor; der im Streitfall der Beteiligung zu Grunde liegende Prospekt ist zutreffend.
Jedenfalls wären etwaige Schadensersatzansprüche verjährt.
59
I. Allerdings ist die Passivlegitimation der beiden Beklagten Treuhandgesellschaft K &
Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH sowie der A-Fonds-Verwaltungen GmbH
gegeben. Beide haften aufgrund ihrer Stellung als Gründungskommanditisten, die
Beklagte Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH darüber
hinaus noch als Treuhandkommanditistin. Nach der Rechtsprechung des BGH, der die
Kammer folgt, haften Kommanditisten, die gleichzeitig Gründungs- und
Treuhandkommanditisten sind, neben der Prospekthaftung im engeren Sinne auch aus
cic = Prospekthaftung im weiteren Sinne (vergleiche BGH, Urteile vom 14. Januar 1985 -
II ZR 41/84; vom 7. Juli 2003 - II ZR 18/01; BGH, Urteile vom 29. Mai 2008 - III ZR 59/07;
vom 13. Juli 2006 - III ZR 361/04; vom 22. März 2007 - III ZR 98/06). Denn der Beitritt
vollzog sich durch Abschluss eines Treuhandvertrags zwischen der Beklagten und dem
Treugeber und der Annahme des Beteiligungsangebots durch die Komplementärin, war
also ohne Mitwirkung der Beklagten nicht möglich. Auch allein die Stellung als
Gründungskommanditist reicht für eine Prospekthaftung im weiteren Sinne aus
60
(vergleiche OLG Frankfurt, Urteil vom 13. Mai 2009 - 23 U 64/07), weil ein
Gründungskommanditist in das vorvertragliche Schuldverhältnis zu den zu werbenden
weiteren Kommanditisten einbezogen ist und den Gründungskommanditisten als
Vertragspartnern der neu eintretenden Gesellschafter die Verpflichtung zur sachlich
richtigen und vollständigen Aufklärung über das mit einem Beitritt verbundene Risiko
obliegt (vergleiche BGH, Urteil vom 14. Juli 2003 - II ZR 202/02).
II. Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Schadensersatz aus Prospekthaftung
liegen nicht vor. Nach den von der Rechtsprechung entwickelten
Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für
einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit
darstellt, den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher
Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten. Dazu
gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder den vom
Anleger verfolgten Zweck gefährden können. Ob ein Prospekt unrichtig oder
unvollständig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen,
sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des
Unternehmens vermittelt. Dabei dürfen die Prospektverantwortlichen allerdings eine
sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts bei den Anlegern voraussetzen
(vergleiche etwa BGH, Urteil vom 6. März 2008 – III ZR 298/05 mit weiteren
Nachweisen). Diesen Anforderungen genügt der streitgegenständliche Prospekt für den
A Fonds 28.
61
Die von der Klägerseite gerügten Prospektfehler liegen nicht vor.
62
Im Einzelnen:
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1. Der die Fungibilität betreffende Hinweis auf S. 37 des Prospekts ist ausreichend. Es
wird in hinreichendem Maße dargelegt, dass die Anteile nicht ohne weiteres und
jederzeit problemlos veräußert werden können. Insbesondere weist der Prospekt darauf
hin, dass anders als etwa der Aktienhandel der Handel mit Kommanditanteilen nicht
institutionalisiert ist. Damit wird hinreichend deutlich zwischen einem Handel, der in der
Regel täglich in einem institutionalisierten Umfeld mit einem potentiell aufnahmefähigen
Markt stattfindet, und einem Verkauf der in Rede stehenden Anteile unterschieden.
Etwas anderes ergibt sich nicht aus der im Prospekt geäußerten Erwartung, dass das
Produkt so attraktiv sei, dass sich in den nächsten Jahren Käufer finden würden. Dass
diese Prognose unvertretbar gewesen ist, ist weder vorgetragen noch erkennbar.
Vielmehr haben die Beklagten im Einzelnen dargelegt, dass in den 1990er Jahren
Verkaufsfälle jeweils im dreistelligen Bereich mit einem Verkaufsvolumen jeweils im
zweistelligen Millionen-DM-Bereich im Zweitmarkt durchgeführt werden konnten. Dieser
Darstellung ist die Klägerseite nicht substantiiert entgegengetreten.
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Soweit die Klägerseite den mangelnden Hinweis auf die fehlende Kündbarkeit der
Beteiligung bis 31. Dezember 2015 verweist, ändert dies an der Bewertung nichts. Die
Kündigung der Anlage ist etwas anderes als ein möglicher Verkauf. Die
Kündigungsbeschränkungen sind im Gesellschaftsvertrag unter § 22 Nr. 2 beschrieben.
65
2. Ausreichend ist auch die Darstellung der Sicherheit der Anlage.
66
Der Prospekt (und der Anlageberater) mussten nicht auf ein Totalverlustrisiko
hinweisen. Nach der zutreffenden Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27. Oktober
67
2009 - XI ZR 338/08, Rn. 28 nach Juris) hängen "Inhalt und Umfang der Beratungspflicht
nicht schematisch von einer bestimmten Fremdkapitalquote der jeweiligen
Kapitalanlage, sondern vielmehr von deren konkreten Risiken und dem individuellen
Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner
Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt (vgl. Senat, BGHZ
123, 126, 128 f.; BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz.
12). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus der
Fremdkapitalquote eines Immobilienfonds kein strukturelles Risiko, das dem Anleger
gegenüber gesondert aufklärungsbedürftig ist. Anders als dies bei einem Filmfonds sein
könnte, bei dem der Misserfolg der Produktion unmittelbar einen entsprechenden
Verlust des eingebrachten Kapitals nach sich ziehen dürfte (vgl. etwa BGH, Urteile vom
14. Juni 2007 - III ZR 125/06, WM 2007, 1503, Tz. 15 und III ZR 300/05, WM 2007, 1507,
Tz. 14), steht bei einem Immobilienfonds, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat,
selbst bei unzureichendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst
der Sachwert der Immobilie gegenüber. Zu einem Totalverlust des Anlagebetrages kann
es also erst dann kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert
der Immobilie vollständig aufzehren. Auch wenn ein (teilweise) fremdfinanzierter Fonds,
wie das Berufungsgericht hervorgehoben hat, zusätzlich Zins- und Tilgungsleistungen
zu erbringen hat und im Fall der Verwertung der Fondsimmobilie das Risiko besteht,
dass der Erlös hinter den Kreditverbindlichkeiten zurückbleibt, so ergibt sich daraus kein
Risiko, auf das die Beklagte zu 1) den Kläger im Rahmen ihrer Beratung hätte gesondert
hinweisen müssen. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit
verbundenen Belastungen - wie hier - im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die
sich daraus ergebenden, vom Berufungsgericht aufgezeigten Risiken allgemeiner Natur,
Anlegern wie dem Kläger regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbedürftig."
Der Anteil der Fremdfinanzierung ist im Prospekt ausgewiesen (vergleiche etwa Seite
34 des Prospekts). Dass diese Angaben unzutreffend wären, trägt auch die Klägerseite
nicht vor. Insbesondere lag der Anteil der Fremdfinanzierung anders als in der zitierten
Entscheidung des BGH nicht bei 50 %, sondern nur bei rund 25 %. Anhaltspunkte dafür,
dass die bestehenden Verbindlichkeiten den Wert der Fondsimmobilie übersteigen
könnten, sind angesichts dessen nicht erkennbar und von der Klägerseite auch nicht
vorgetragen.
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Auch das Risiko eines Teilverlustes einer Einlage ist im Fondsprospekt ausreichend
dargestellt, um dem Anleger auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Auf Seite 47 des
Prospektes ist dargelegt, dass die Beteiligung des Zeichners am Gewinn und Verlust
der Fondsgesellschaft sowie am Gesellschaftsvermögen teilnimmt. Insbesondere ist
auch darauf hingewiesen, dass der Treugeber den Treuhänder freizustellen hat, wenn
der Treuhänder durch Gläubiger der Fondsgesellschaft in Anspruch genommen wird.
Damit musste der Klägerseite klar sein, dass ihre Einlage als Haftungsmasse für
Verbindlichkeiten der Gesellschaft zur Verfügung stand. Daraus folgt jedoch zugleich,
dass die Klägerseite auch einen (teilweisen) Verlust ihrer Einlage erleiden könnte.
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Der Prospekt ist ferner auch nicht deshalb fehlerhaft, weil auf das Wiederaufleben der
Kommanditistenhaftung nicht ausreichend hingewiesen worden wäre. Das Gegenteil ist
der Fall. Ausreichend ist grundsätzlich der Hinweis auf die gesetzliche Regelung der §§
171 ff. HGB (vergleiche BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 30 nach
Juris). Der Regelungsgehalt insbesondere von § 172 HGB ist im Prospekt richtig
erläutert. Zu Recht verweisen die Beklagten insoweit darauf, dass das Wiederaufleben
der Haftung des Kommanditisten bis zur Höhe des gezeichneten Beteiligungsbetrages
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auf Seite 47 und 48 des Prospektes sowie auf Seite 59 und 60, dort in § 5 des
Treuhandvertrages, zutreffend dargestellt ist.
3. Ein Prospektfehler ist entgegen der Auffassung der Klägerseite, die sich dazu auf das
Gutachten M stützt, auch nicht deshalb gegeben, weil es dem Prospekt an der
erforderlichen Kostentransparenz fehle. Vielmehr sind die Kosten im Prospekt
ausreichend differenziert dargestellt, um dem Anleger die Informationen zu geben, damit
er die Anlage prüfen kann.
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Zu den einzelnen Kritikpunkten der Klägerseite:
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Grundstück/Erwerbsnebenkosten in Höhe von 63.900.000 DM
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Soweit die Klägerseite gestützt auf den von ihr herangezogenen Gutachter meint, die
Kosten für Grundstück/Erwerbsnebenkosten, die insgesamt mit 63.900.000 DM
angegeben sind (Seite 35 des Prospektes), lasse die Beurteilung der Angemessenheit
dieser Kosten nicht zu (Seite 12 des Gutachtens), kann dem nicht gefolgt werden. Der
Anleger ist vielmehr sehr wohl in der Lage, die Höhe dieser Summe in Relation zum
Grundstück und den damit verbundenen Erwerbsnebenkosten zu beurteilen. Lage und
Größe des Grundstücks ergeben sich im Einzelnen aus dem Prospekt. Insbesondere
hätte der Anleger keine bessere Beurteilungsgrundlage, wenn er etwa die – von dem
Gutachter M vermissten – einzelnen Grundstücks(parzellen)preise kennen würde.
Unabhängig davon, dass es derartige Einzelpreise im Zweifel gar nicht gibt, weil ein
einheitlicher Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen worden sein dürfte,
könnte der Anleger auch in diesem Falle letztlich nur den Kaufpreis für die
zusammenhängenden Grundstücke addieren und abwägen, ob ihm dies angemessen
erscheint oder nicht.
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Dass zu einem Grundstückserwerb immer auch Erwerbsnebenkosten gehören, ist
ebenso selbstverständlich wie allgemein bekannt. Zu bewerten hat der Anleger im
Ergebnis immer die Summe der Erwerbskosten, also der Kaufpreis für das Grundstück
zuzüglich der damit verbundenen Nebenkosten. Hinzu kommt, dass der Prospekt selbst
auf Seite 45 zur "Grundstücksituation" darlegt, dass von der J GmbH, der vormaligen
Eigentümerin, nicht nur der Grundbesitz, sondern auch die damit verknüpften
Investitionsverpflichtungen gegenüber der Treuhandanstalt T abgegolten hat. Weitere
Angaben sind nicht erforderlich, da der Anleger somit wusste, um welche
Gesamtsumme es sich handelte. Die Ausschlüsselung ist explizit in dem
Prospektprüfungsbericht aufgeführt, und zwar - wie von dem Gutachter M der
Klägerseite zutreffend angegeben - auf Seite 7 und auf Seite 30 des Prüfungsberichts.
Insbesondere ist in dem Prüfungsbericht die Investitionsverpflichtung mit 10,3 Millionen
DM explizit ausgewiesen. Unstreitig ist den Anlegern im Übrigen der
Prospektprüfungsbericht mit der Bestätigung über die Annahme der Beitrittserklärung
zugesandt worden.
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Unzutreffend ist die von Klägerseite auf die Ausführungen des von ihnen beauftragten
Gutachters M gestützte Behauptung, die Aufwendungen von 10,3 Millionen DM seien
doppelt bezahlt worden, und zwar einmal beim Erwerb des Grundstücks und zum
anderen im Rahmen des Generalübernehmervertrages mit der E Deutschland GmbH.
Vielmehr ist im Prospekt dargelegt, dass der Generalübernehmer, die E Deutschland
GmbH, "sich zur schlüsselfertigen Errichtung der Baumaßnahmen verpflichtet" hat und
er "alle dazu erforderlichen Planungsleistungen und Erschließungsmaßnahmen" zu
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erbringen hatte (Seite 45 des Prospektes). Daraus folgt, dass dem Generalübernehmer
im Verhältnis zur Fondsgesellschaft auch die Planungsleistungen des
Baugenehmigungsverfahrens zufallen sollten, die darauf entfallenden (Planungs-
)Kosten also nicht von der Fondsgesellschaft, sondern von dem Generalübernehmer zu
tragen waren. Nun war aber ausweislich des Prospektes ebenfalls auf Seite 45 die
Gesamtbaugenehmigung bereits am 23. November 1992 erteilt worden, während die
Generalübernehmerverträge erst am 10. Februar 1993 abgeschlossen wurden. Die
Leistungen im Zusammenhang mit dem Baugenehmigungsverfahren (vergleiche Phase
4 aus § 15 HOAI) hatten also bereits vorher erbracht werden müssen. So ist es
erkennbar auch gewesen, da im Prospekt unmittelbar im Anschluss an die Darstellung,
dass der Generalübernehmer sämtliche Planungsleistungen übernimmt, mitgeteilt wird,
dass der Generalübernehmer, also die E Deutschland GmbH, an die Z Industriebau
Glas Manufaktur AG "vorgelegte Kosten für u. a. Planung und Betreuung des
Baugenehmigungsverfahrens vergütet" hat (Seite 45 des Prospekts). Daraus ergibt sich,
dass die Z Industriebau Glas Manufaktur AG die Planungsleistungen im Hinblick auf die
Baugenehmigung erbracht hat und der Generalübernehmer der Z Industriebau Glas
Manufaktur AG diese von ihr "vorgelegten" Kosten erstattet hat. Dabei kennzeichnet die
Bezeichnung als "vorgelegte" Kosten diese Kosten ersichtlich als solche, die von der Z
Industriebau Glas Manufaktur AG (zunächst) ausgelegt bzw. verauslagt. Dies ergibt bei
Betrachtung des Zeitablaufs auch Sinn. Denn spätestens mit der notariellen
Beurkundung der so genannten "Einbringungsverträge" am 23. Oktober 1992 war die
grundstückseinbringende J GmbH nicht mehr für den Ausgleich der Kosten zuständig,
sondern die Fondsgesellschaft. Die Baugenehmigung ist jedoch erst einen Monat
später, nämlich am 23. November 1992, erteilt worden. Die Planung und Betreuung im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens war somit bei Erwerb und Eintritt in die
Verantwortlichkeit durch die Fondsgesellschaft noch nicht abgeschlossen, so dass das
entsprechende Honorar auch noch nicht fällig war. Der Generalübernehmer, die E
Deutschland GmbH, konnte zu diesem Zeitpunkt auch noch keine Planungsleistungen
übernehmen, da sie erst mit Verträgen vom 10. Februar 1993 beauftragt worden ist.
Diese Kosten konnten mithin nicht zu den 10,3 Millionen DM gehören, welche die
Fondsgesellschaft der J GmbH erstattet hat. Denn hierbei handelt es sich nach den
Angaben im Prospekt um solche Kosten, welche der J GmbH bei ihrem Erwerb des
Grundbesitzes im Jahr 1991 gegenüber der Treuhandanstalt T entstanden waren.
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Generalübernehmerverträge
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Auch soweit der von Klägerseite beauftragte Gutachter M die
Generalübernehmerverträge rügt, greift diese Kritik nicht.
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Offenbar ist dem Gutachter die Begrifflichkeit des Generalübernehmers nur
eingeschränkt vertraut oder hat er sie jedenfalls nur bruchstückhaft wiedergegeben.
Soweit er nämlich ausführt, dass der Generalübernehmer die Bau- und
Architektenleistungen nicht selbst ausführe, sondern die für das Bauwerk erforderlichen
Leistungen nur koordiniere (Seite 13 des Gutachtens), trifft dies so nicht zu. Nur die
Koordinierung und Leitung des Bauvorhabens übernimmt der so genannte
Generalunternehmer, und zwar der Generalunternehmer "im engeren Sinne".
Übernimmt ein solcher Generalunternehmer zusätzlich ganz oder teilweise die
Bauausführung, so bezeichnet man ihn als Hauptunternehmer bzw.
Generalunternehmer "im weiteren Sinne". Übernimmt der Generalunternehmer alle
Leistungen einschließlich der Architektenleistungen und der Leistungen der Fachleute,
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wird er als so genannter Totalübernehmer oder eben als Generalübernehmer
bezeichnet (vergleiche Werner/Pastor, Der Bauprozess, 12. Aufl., Rn. 1050 mit weiteren
Nachweisen). Wie ein solcher Generalübernehmer dann seine Leistungen erbringt, ist
offen. Ob er sie teils selbst erbringt oder vollständig an Subunternehmer delegiert, liegt
allein in seiner Entscheidung. Kennzeichnend ist, dass der Generalübernehmer
gegenüber dem Bauherrn der Schuldner für sämtliche Bau- und Architektenleistungen
ist.
Da nach den Angaben im Prospekt im Rahmen der beiden abgeschlossenen
Generalübernehmerverträge jeweils Pauschalfestpreise vereinbart worden sind, kann
mit einer weiteren Aufschlüsselung auch nicht gerechnet werden. Der Pauschalfestpreis
ist für einen derartigen umfassenden Generalübernehmervertrag die in der Praxis
übliche Form der Vereinbarung. Der große Vorteil des Pauschalfestpreises für den
Bauherrn besteht darin, dass er nur diesen Preis zahlen muss, während der
Generalübernehmer mit sämtlichen Schwierigkeiten zurechtkommen muss, die sich
gegebenenfalls im Rahmen der Bauausführung ergeben. Dies gilt insbesondere auch
dann, wenn - wie vom klägerischen Gutachter vermutet - die Baubeschreibung sich auf
allgemeine Angaben, wie im Prospekt auf Seite 62 ff. dargestellt, beschränkt. Je weniger
die Baubeschreibung an konkreten Vorgaben für den Bauunternehmer enthält und je
mehr sie die zu erbringenden Leistungen lediglich funktional beschreibt, desto mehr fällt
das Risiko von Unwägbarkeiten dem Generalübernehmer zu. So war es hier. Das
(Kosten-) Risiko der Errichtung lag daher grundsätzlich bei dem Generalübernehmer,
während der Fonds und damit die Gesellschafter/Anleger durch die Pauschalfestpreise
gesichert waren.
81
Weshalb nicht zu erkennen sein soll, wie hoch die reinen Baukosten sein sollen (Seite
15 des Gutachtens M), erschließt sich vor diesem Hintergrund nicht. Sämtliche mit dem
Bau verbundenen Kosten sind durch die beiden Generalübernehmerverträge
abgedeckt. Eine Aufgliederung für die wesentlichen Leistungsarten ist bei derartigen
Generalübernehmerverträgen mit Pauschalfestpreis zumindest für den Bauherrn auch
gar nicht möglich. Wie gesagt, gilt dies insbesondere dann, wenn die Baubeschreibung
im Wesentlichen funktional gefasst ist, und - wovon auch die Klägerseite ausgeht -
gerade kein detailliertes Leistungsverzeichnis enthält.
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Wenn die Klägerseite wiederum gestützt auf das von ihr vorgelegte Gutachten M des
Weiteren einwenden will, dass die konkreten Angaben pro Kubikmeter umbautem Raum
fehlten, musste dies im Prospekt nicht im Einzelnen angegeben werden. Insbesondere
wird dies von der Stellungnahme WFA 1/1987, auf deren Grundlage auch der
klägerischen Gutachter M den Prospekt überprüft hat, nicht gefordert. Gefordert ist nach
den Zusatzanforderungen an den Inhalt von Prospekten zu Angeboten über
Bauherrenmodelle, Erwerbermodelle und geschlossene Immobilienfonds ums (Anlage 1
B III zu der Stellungnahme WFA 1/1987), dass der Prospekt alle Angaben enthalten
muss, "die die Berechnung des Gesamtbetrages der Investitionen und der Kosten pro
Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche ermöglichen". Dies ist unschwer möglich.
Insbesondere konnte der Gutachter M dies selbst berechnen, wie sich auf Seite 16
seines Gutachtens zeigt. Darüber hinaus ist in Teil 1 des Prospektes nebst
Geschossplänen für alle Geschosse des Bauwerks im einzelnen angegeben, welche
Flächen mit welcher Größe vorhanden sind, und zwar unterteilt in Büroflächen, wobei
hier nochmals zwischen Büronutzflächen und Büronebenflächen unterschieden wird, in
Ladenflächen - unter Angabe der Anzahl der Ladenlokale - sowie in Wohnflächen,
wobei hier ebenfalls die Zahl der Wohnungen angegeben wird, sowie die zugehörigen
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Tiefgaragenflächen. Schließlich werden die Hotelflächen und die im Gesamtobjekt
vorhandenen, nochmals unterteilten Tiefgaragenplätze, angegeben.
Weitere Angaben benötigte der Anleger zur Prüfung des Anlageobjektes insoweit nicht.
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Hoteleinrichtung 2.340.000 DM
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Nicht stichhaltig ist auch die Bemängelung durch den klägerischen Gutachter, dass
Kosten für die Einrichtung des Hotels im Prospekt mit 2.340.000 DM angegeben seien,
während der Generalsübernehmer auch "die Lieferung eines funktionsfähigen,
bezugsfertigen Hotels mit Nebeneinrichtungen für Gastronomiebereiche und
Konferenzräume" schulde (Seite 17 des Gutachtens). Unerheblich sind diese
Ausführungen bereits deshalb, da der Gutachter hier schon nach eigenen Angaben
Vermutungen anstellt, indem er vage ausführt, dass durch diese Passage in der Bau-
und Ausstattungsbeschreibung "insofern die Hotelausstattung mit dem GÜ-Preis auch
abgegolten sein müsste" (Seite 17 des Gutachtens). Auf reine Vermutungen lässt sich
jedoch ein Fehler des Prospektes nicht stützen.
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Zudem ist diese Vermutung des Gutachters der Klägerseite auch unzutreffend. Es
entspricht in keiner Weise der Üblichkeit, dass in einer Baubeschreibung
Einrichtungsgegenstände aufgeführt werden. Aus der Baubeschreibung ergeben sich
vielmehr die baulichen Maßnahmen, die von dem Bauunternehmer auszuführen sind.
Welche Betten, Schränke, Tische, Fernseher etc. in die Zimmer kommen, obliegt jedoch
nicht dem Bauunternehmer, sondern dem Bauherrn bzw. - gegebenenfalls - dem
Innenarchitekten bzw. dem Inneneinrichter. Aus dem Prospekt oder auch sonst ergeben
sich für eine Einbeziehung der Einrichtungsgegenstände in die Baubeschreibung auch
keinerlei Anhaltspunkte.
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Vor diesem Hintergrund trifft es nicht zu, dass "mit hoher Wahrscheinlichkeit" 12,64
Millionen DM in der Generalunternehmervergütung enthalten sind, die von der
Fondsgesellschaft bereits außerhalb des Generalübernehmervertrages bezahlt worden
sind (Seite 18 des Gutachtens). Vielmehr ist davon auszugehen, dass das nicht der Fall
ist.
88
Treuhandvertrag 4.600.000 DM
89
Soweit sich die Klägerseite gestützt auf das von ihr vorgelegte Gutachten (Seite 19 des
Gutachtens) darauf bezieht, dass die Angabe im Treuhandvertrag, ein Angebot zum
Abschluss eines Steuerberatungsvertrages annehmen zu können, während bereits der
Treuhänder die steuerliche Beratung übernommen habe, verfängt dieser Einwand nicht.
Richtig ist zwar, dass der Treuhänder im Rahmen der prospektierten Einmalvergütung
von 4.600.000 DM auch für seine laufenden Tätigkeiten inklusive der Steuerberatung
eine Vergütung erhält, § 19 des Treuhandvertrages, Blatt 56 des Prospektes. Dies
betrifft jedoch ausdrücklich den Zeitraum von 1996-1999, während die 2.300.000 DM
Steuerberatungskosten entsprechend dem Angebot sich auf den Zeitraum bis zum 31.
Dezember 1995 beziehen. So ist es auch im Prospektprüfungsbericht aufgegliedert
(vergleiche dort Blatt 29 und Blatt 35). § 8 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages ist
entgegen der Auffassung der Klägerseite auch nicht unsinnig (Seite 19 des Gutachtens),
da hier klargestellt ist, dass die steuerliche Beratung gemäß gesondertem Vertrag
wahrgenommen wird. Dies entspricht der Vertragslage sowohl des Treuhandvertrages
als auch des Gesellschaftsvertrages. Eine Unklarheit ist insofern nicht gegeben.
90
Angemessenheit der Steuerberatungskosten
91
Entgegen der Auffassung der Klägerseite kann sie sich auch nicht auf die Ausführungen
des Gutachters M auf Seite 22 ff. des Gutachtens stützen, wenn dieser meint, die
angesetzten Kosten von 4.600.000 DM und 2.300.000 DM seien nicht angemessen. Die
Angemessenheit von im Prospekt angegebenen Kosten ist eine Frage, die der Anleger
zu beurteilen hat. Maßgeblich für die Richtigkeit des Prospektes und für eine Haftung
der Beklagten ist lediglich, dass der Anleger durch den Prospekt zutreffend über die zu
Grunde liegenden Tatsachen informiert wird, die ihm eine derartige Beurteilung
ermöglichen. Ob der Gutachter M diese angegebenen Kosten für angemessen hält, ist
damit für die Frage der Haftung der Beklagten aber ohne Bedeutung. Der Anleger
musste die Angemessenheit bewerten. Dies konnte er, da die Kosten im Einzelnen für
die jeweiligen Zeiträume dargelegt sind.
92
Eigenkapitalbeschaffungskosten und Agio sind im Prospekt entgegen der Auffassung
der Klägerseite zutreffend dargestellt. Denn nach der hier maßgeblichen
Rechtsprechung des BGH (vergleiche etwa Urteil vom 25. September 2007 - XI ZR
320/06, Rn. 16 nach Juris) sind "zur Akquisition verwendete Prospekte allgemein darauf
ausgerichtet, die angebotene Anlage als (besonders) werthaltig und rentabel
herauszustellen. Sie erwecken regelmäßig den Anschein, dass der Preis der Anlage
jedenfalls in einem angemessenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten
sachlichen Leistungen steht (BGHZ 158, 110, 120). Deshalb sind Innenprovisionen, die
als solche keine Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und auf
eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Anlage schließen lassen
(BGHZ 158, 110, 118), dem Anleger offen zu legen. Dafür reicht es aber nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 158, 110, 121) aus, dass die
Innenprovision im Prospekt als "Kosten der Eigenkapitalbeschaffung" bezeichnet wird."
93
Da die Kosten der Eigenkapitalbeschaffung in dem Prospekt als solche ausgewiesen
sind, war die Beklagte nicht verpflichtet, von sich aus ungefragt eine weitere Aufklärung
über diese Kosten vorzunehmen. Insbesondere war das Agio sowohl im Fließtext auf
Seite 35 des Prospekts in Höhe von 5 % angegeben und dargelegt, dass das Agio und
12,22 % des Investitionsvolumens für drei - auf Seite 35 näher dargestellte -
Dienstleistungspakete den Beteiligten zukommen sollte. Ferner war der diesbezügliche
Betrag in D-Mark, nämlich 18.425.000 DM, als "weitere
Eigenkapitalbeschaffungsaufwendungen" in dem Investitions- und Finanzierungsplan
auf Seite 34 des Prospektes ausgewiesen. Die von den Klägern - gestützt auf das
Gutachten M - behauptete Irreführung ist nicht gegeben, da der Anleger aus diesen
Angaben des Prospekts eindeutig die Eigenkapitalbeschaffungskosten, wozu eben
auch die Vermittlungsprovision angehören, entnehmen kann.
94
Nicht gefolgt werden kann auch der Auffassung, dass die Platzierungsverpflichtung mit
4.000.000 DM und die Eigenkapitaleinzahlungsgarantie ebenfalls mit 4.000.000 DM der
Eigenkapitalbeschaffung hätten zugewiesen werden müssen und der Prospekt aus
diesem Grunde falsch sei. Bereits der Ansatz des Gutachters und der Klägerseite ist
unzutreffend. Denn sowohl Eigenkapitaleinzahlungsgarantie als auch die
Platzierungsverpflichtung sind im Investitions- und Finanzierungsplan korrekt
ausgewiesen und - unstreitig - auch gezahlt worden. Dies reicht aus (vergleiche etwa
BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 31 nach Juris). Vor diesem
Hintergrund ist ein Fehler des Prospekts nicht ersichtlich. Ob der Gutachter M und damit
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auch die Klägerseite die Zahlungen insoweit für überflüssig und wirtschaftlich schädlich
erhält, ist für den vorliegenden Rechtsstreit ohne Belang. Maßgeblich ist allein, dass der
Anleger die Kosten kannte. Die Frage, ob sie überflüssig oder vielleicht sogar schädlich
waren, konnte und musste er dann im Rahmen seiner Anlageentscheidung selbst zu
beurteilen.
Ebenso wenig leidet der Prospekt an einem Fehler, soweit die
Finanzierungsbeschaffungskosten betroffen sind. Nach den Vorgaben der
Stellungnahme WFA 1/1987 und der Anlage 1 "Anforderungen an den Inhalt von
Prospekten zu Angeboten über Kapitalanlagen" wird insoweit unter III Nr. 2 verlangt,
dass zwischen Zwischenfinanzierungsmitteln und Endfinanzierungsmitteln zu
unterscheiden sei. Dies leistet der Prospekt bereits in der Auflistung der
Mittelverwendung (Seite 34). Auch wird auf Seite 39 unter "Kapitaldienst" erläutert, auf
welcher Basis die Zahlen für Zins und Tilgung angesetzt wurden. Ob dies angemessen
erscheint oder nicht ist wiederum eine Frage, die der Anleger selbst zu beantworten hat.
Die erforderliche Beurteilungsgrundlage, nämlich die Angabe dieser unterteilten Kosten,
liefert der Prospekt.
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Auch die "sonstigen Angaben des Mittelverwendungsplanes" sind nicht zu
beanstanden. Insbesondere kommt es nicht darauf an, ob die Klägerseite - heute -
einzelne Posten wie Bauzeitbürgschaft, Bauzeitzinsen, Geschäftsbesorgung,
Zinsgarantie und Fondsprojektierung für wirtschaftlich sinnlos hält. Die einzelnen
Kostenstellen und die dafür angesetzten Beträge sind im Prospekt korrekt ausgewiesen.
Dies gilt entgegen der Auffassung der Klägerseite auch für die "diversen
Gesellschaftskosten" in Höhe von 1.480.000 DM. Denn diese sind nicht nur auf Seite 34
des Prospektes in der Aufstellung enthalten, sondern auf Seite 39 des Prospektes näher
erläutert. Insbesondere sind die Steuerberatungskosten nicht doppelt angesetzt,
sondern handelt es sich hierbei um die Kosten der Prüfung des Jahresabschlusses,
während die Kosten für die Aufstellung des Jahresabschlusses von den
Steuerberatungskosten abgedeckt ist. Damit lag eine ausreichende
Beurteilungsgrundlage für die Klägerseite vor Beteiligung an der Anlage vor. Hätte die
Klägerseite den Ansatz dieser Punkte bereits im Rahmen der Anlageentscheidung - wie
der Gutachter M - als sinnlos angesehen, hätte sie sich gegen die Anlage entscheiden
müssen. Ersichtlich hat sie aber diese Kosten akzeptiert, da sie andernfalls - nach der
gebotenen sorgfältigen und eingehenden Lektüre des Prospekts (vgl. BGH, Urteil vom 6.
März 2008 - III ZR 298/05) - die Anlage nicht gezeichnet hätte.
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Entgegen der Auffassung der Klägerseite ist somit auch die Unterscheidung zwischen
objektbedingten und fondsbedingten Kosten nicht zu beanstanden. Wie dargelegt, ist
auch das Agio zutreffend ausgewiesen. Vor diesem Hintergrund trifft auch nicht zu, dass
die Objektkosten 368.000.000 DM betragen haben, sondern sind die im Prospekt
angegebenen Kosten von 411.260.000 DM zugrundezulegen gewesen. Auch hier gilt,
dass die (heutige) Auffassung der Klägerseite und ihres Gutachters M, der Aufwand sei
unangemessen gewesen, unerheblich ist. Da die Zahlen im Einzelnen ausgewiesen
sind, war es Sache des Anlegers und in diesem Falle der Klägerseite, die Prüfung der
Angemessenheit vor der Zeichnung der Anlage durchzuführen.
98
4. Unzutreffend ist die Auffassung der Klägerseite, die Renditeprognosen im Prospekt
berechtigten sie zu Schadensersatzansprüchen gegen die Beklagten. Derartige
Ansprüche stehen der Klägerseite nicht zu, da die Renditeprognosen entgegen der
Auffassung des von der Klägerseite herangezogenen Gutachtens M vertretbar
99
erscheinen, jedenfalls aber insoweit Verjährung eingetreten ist.
a) Dies gilt zunächst für die von der Klägerseite kritisierte Berechnung der Rendite über
den so genannten internen Zinsfuß (IRR- Methode). Im Prospekt ist auf den Seiten 42
und 43 zum einen in Tabellenform und dann im Fließtext dargestellt, wie die "Erfolgs-
Prognose" der Beteiligung sich errechnen soll. Insbesondere wird die Methode der
Berechnung, nämlich die Methode des internen Zinsfußes, benannt. Des Weiteren wird
zunächst in 4 Tabellen schrittweise dargelegt, welche Zahlen – ausgehend von einem
fiktiven Verkaufserlös – den Berechnungen zu Grunde liegen. Unzutreffend ist, dass
sich daraus der Eindruck ergibt, der Anleger würde eine Verzinsung in Höhe von 8,6 %
bis zu 14,4 % (je nach persönlichem Steuersatz) erlangen. Vielmehr wird in Tabelle 2
dargestellt, welcher durchschnittliche Ertrag nach Steuern bei einem Prognosezeitraum
von 21,78 Jahren zu erlangen ist. Hierbei handelt es sich um durchschnittlichen Ertrag
zwischen 4,6 % und 5,1 % nach Steuern. Lediglich ergänzend wird dann die Rentabilität
(Effektivverzinsung) nach der Methode des internen Zinsfußes dargestellt. Die von der
Klägerseite in Bezug genommenen Werte beziehen sich zudem auf die vor Steuern
erzielbare Rentabilität.
100
b) Nicht zu einer Haftung der Beklagten führen ferner die Einwände der Klägerseite
gegen die Vermietungsprognosen im Prospekt.
101
Soweit die Klägerseite die prognostizierte Steigerung der Mieteinnahmen von 3,7 % für
unrealistisch und auch die Steigerungsrate von 2,5 % in der Alternativrechnung noch für
zu hoch hält, überzeugt dies nicht. Die durchschnittliche Inflationsrate der letzten 20
Jahre lag bei den angesetzten 3,7 %; dem diesbezüglichen Vortrag ist die Klägerseite
nicht entgegengetreten. Weshalb es dann nicht vertretbar sein soll, diesen
Durchschnittswert der Prognose zugrunde zu legen, ergibt sich nicht. So mag es sein,
dass insgesamt seit 1978 die jährliche Preissteigerungsrate eher gesunken ist, wie das
von der Klägerseite zitierte Gutachten M auf Seite 61 ausführt. Daher ist auch
konsequent, wenn im Prospekt auch mit einer Rate von 2,5 % gerechnet worden ist.
102
Nicht berücksichtigt ist bei der Bewertung durch die Klägerseite und das Gutachten M
vor allem die besondere Situation der Wiedervereinigung in T. Ausdrücklich und
ausführlich stützt sich aber der Prospekt genau auf die besondere Situation in T nach
der Wiedervereinigung. Im Teil I des Prospektes werden diese besondere Situation und
die darauf gründenden prognostizierten Steigerungsraten bei den Mieteinnahmen und
auch der Vermietungsmöglichkeit wegen des prognostizierten steigenden Bedarfs
insbesondere an Büroflächen in T ausführlich dargelegt.
103
Wenn die Klägerseite in diesem Zusammenhang meint, dass eine Steigerungsrate
allenfalls von 2,1 % pro Jahr zulässig gewesen wäre, und schon die im Prospekt
angegebene Alternativrechnung auf Basis von 2,5 % Steigerung unrealistisch sei, kann
dem nicht gefolgt werden. Denn bei einer Prognose über einen derart langen Zeitraum
von über 20 Jahren wie im vorliegenden Fall überzeugt es nicht, eine Steigerungsrate
von 2,1 % noch für zulässig zu halten und die im Prospekt angesetzte, lediglich 0,4 %
höhere Rate von 2,5 % jedoch nicht mehr. Vielmehr war nach den damals gegebenen
Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken die
Prognose von 2,5 % vertretbar. Denn sie gründete sich darauf, dass die
Bevölkerungszahl Ts und damit auch der Bedarf an Büroraum stark steigen würden.
Gemäß der Rechtsprechung des BGH durfte diese optimistische Erwartung der
Prognose einer zukünftigen Entwicklung zu Grunde gelegt werden, da dies damals
104
allgemein so gesehen worden ist (vergleiche BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR
338/08, Rn. 24 nach Juris). Denn dass zum Zeitpunkt ihrer Erstellung vertretbare
Prognosen immer mit dem Risiko einer abweichenden negativen Entwicklung behaftet
sind und sich die Entwicklung der Rentabilität einer Kapitalanlage nicht mit Sicherheit
voraussagen lässt, gehört zum Allgemeinwissen und bedarf keiner besonderen
Aufklärung (vergleiche BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 25 nach
Juris).
Gleiches gilt für die prognostizierten Werte für das Mietausfallwagnis von ein Prozent für
den gewerblichen Teil der Mietflächen und von 2 % der Jahresmiete für die Wohnungen.
Wenn die Klägerseite dazu meint, dass richtigerweise ein Wert von 6 % hätte angesetzt
werden müssen, ergibt sich die optimistischere Prognose des Prospekts ersichtlich
ebenfalls aus der im Teil I ausführlich dargestellten Sondersituation in T, insbesondere
Ost-T und damit dem Standort des Investitionsobjektes.
105
5. Jedenfalls sind aber etwaige Prospekthaftungsansprüche der Klägerseite verjährt,
auch wenn man sich mit der Klägerseite auf den Standpunkt stellt, dass die Angaben im
Prospekt fehlerhaft waren und damit eine von den Beklagten zu vertretende
Pflichtverletzung vorlag.
106
Maßgebend für die Verjährung ist im vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4
EGBGB die regelmäßige Verjährungsfrist aus § 195 BGB n.F.. Die Frist beginnt gemäß
§ 199 Abs. 1 BGB n.F. mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist
und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person
des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
107
Diese Voraussetzungen liegen vor. Denn dass die Annahmen im Prospekt hinsichtlich
der Vermietungsmöglichkeit - sowohl was die Höhe der mit Einnahmen als auch was
den Umfang der vermietbaren Flächen angeht - weit verfehlt worden sind, ist der
Klägerseite jedenfalls in der 2. Hälfte der Neunzigerjahre des letzten Jahrhunderts
bekannt gewesen. Dazu verhält sich insbesondere das der Klägerseite unstreitig
zugegangene und von ihr zur Kenntnis genommene Protokoll der
Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 1996 vom 12. Juni 1997 im Hotel L in
T (Anlage 4, Blatt 180 der Akte). Darin wird unter Tagesordnungspunkt 3 im Bericht der
Komplementäre der Fondsgesellschaft ausführlich dargelegt, dass die - auch für den
Prospekt zugrundegelegten - Einschätzungen der Marktexperten zu Beginn der
Neunzigerjahre unzutreffend gewesen sein, sie sich vielmehr geirrt hätten. Für diese
Fehleinschätzung sei eine Vielzahl von Faktoren bestimmend gewesen. So seien zum
Beispiel 1/3 weniger Unternehmer am Markt tätig als noch vor 5 Jahren. Nach einer
Untersuchung der Zeitschrift "Capital" in der Ausgabe 6/1997 seien die Prognosen für
98 von 100 untersuchten Immobilienfonds nicht realisiert worden, vielmehr die
prognostizierten Mietansätze bis zu 60 % unterschritten worden. Im Anschluss daran
wird der erhebliche Angebotsüberhang von circa 1.300.000 m² Büroflächen dargelegt.
Angesichts derart drastischer Fehleinschätzungen musste den Anlegern und damit auch
der Klägerseite klar sein, dass sämtliche Prognosen des Prospektes zur Rendite, die ja
gerade nach der Darstellung im Prospekt auf den Einschätzungen der so genannten
Marktexperten zu Beginn der Neunzigerjahre beruhte, nicht nur nicht zu halten sein,
sondern die tatsächlichen Ergebnisse weit dahinter zurückbleiben würden.
108
Besonders plastisch ist den Anlegern dies durch die weitere Darlegung auf der
Gesellschafterversammlung vor Augen geführt worden, in dem mitgeteilt wurde, dass
109
das Mietniveau in T-Mitte zwischen 32,50 DM und 37,50 DM pro Quadratmeter betrage
und damit das zu Beginn der Neunzigerjahre erwartete Mietniveau von bis zu 80,00 DM
pro Quadratmeter deutlich, also um mehr als die Hälfte, unterschritten werde. Dies gelte
auch für die Stadtteillagen, die bei einem Mietniveau von 18,00 DM bis 25,00 DM pro
Quadratmeter die ursprünglichen Mieterwartungen bei weitem nicht erfüllten.
Darüber hinaus wurde ausführlich die Frage erörtert, dass und warum keine
Ausschüttung erfolgen könne. Auch auf wiederholte Anfragen von Gesellschaftern
wurde der Gesellschafterversammlung immer wieder mitgeteilt, dass für eine
Ausschüttung kein Spielraum bestehe. Damit war den Gesellschaftern klar, dass es (für
1996) keine Ausschüttung geben würde, geschweige denn eine solche in der
prognostizierten Höhe von 5 % jährlich.
110
Hinzu kommt jedoch maßgeblich, dass auf der Gesellschafterversammlung vom 12. Juni
1997 den Anlegern eröffnet wurde, dass die Immobilie zurzeit lediglich zu 47 % bezogen
auf die Gesamtfläche vermietet sei (Seite 3 des Protokolls), die Büroflächenvermietung
im Objekt 1996 gar nur 4 % betragen habe und nunmehr (1997) auf 20,7 % gestiegen
sei. Damit war die im Prospekt prognostizierte Vollvermietung bis zum 15. September
1995 (vergleiche Seite 28 und 29 des Prospektes) rund zwei Jahre nach diesem
Zeitpunkt auch nicht annähernd erreicht worden. Verstärkt wird dies darüber hinaus
erheblich durch Angabe, dass die nach der ursprünglichen Immobilienkonzeption
vorgesehene großflächige Vermietung am Markt nicht realisierbar sei, weil
Großflächennachfragen nahezu nicht feststellbar seien (Seite 4 des Protokolls).
111
Damit wurde jedoch den Anlegern nichts anderes mitgeteilt, als dass das dem Prospekt
zu Grunde liegende Vermietungskonzept als solches nicht umgesetzt werden konnte,
mit anderen Worten gescheitert war! Dies gilt vor allem für die Büroflächen, deren Anteil
mit rund 30.000 m² den weitaus größten Anteil der zu vermietenden Flächen an der
Gesamtfläche von ca. 50.000 m² ausmacht. Scheitert das vorgesehene
Vermietungskonzept und erfüllen sich auch hinsichtlich der übrigen Flächen die
Erwartungen an den erzielbaren Quadratmeterpreis nicht, war für die Klägerseite
offenkundig, dass die Annahmen im Prospekt unzutreffend waren.
112
Dementsprechend dürftig waren auch die tatsächlichen Ergebnisse. So kam es
überhaupt nur in 2 Jahren, nämlich 1998 und 1999 zu Ausschüttungen, nach Angaben
der Klägerseite in Höhe von insgesamt 613,55 EUR. Dies ergibt bei einer
Gesamtbeteiligung von 32.211,39 EUR eine "Rendite" von 1,9 % für den gesamten
Zeitraum von 1993-2009, was durchschnittlich weniger gerade einmal knapp 1 % pro
Jahr ausmacht, wenn man nur die beiden "Ausschüttungsjahre" berücksichtigt, wobei
dann in den verbleibenden Jahren allerdings 0 % Rendite erzielt wurde.
113
Gleiches gilt für den Umfang der Vermietung. Statt der Vollvermietung bereits Ende
1995 betrug der Vermietungsstand 1996 wie dargelegt gerade einmal 47 %.
Ausweislich des Geschäftsberichts für 2000 waren zum 31. Dezember 2001 vermietet
62,4 % und per 1. März 2002 78 %. Dieser Vermietungsstand steigerte sich danach
offenbar zunächst nicht mehr. Denn per Juni 2004 soll der Vermietungsstand 76 %
betragen haben (Geschäftsbericht 2003) und im Mai 2005 soll es ausweislich des
Geschäftsberichts für 2004 einen Vermietungsstand von 77 % gegeben haben. Weshalb
bei einem Vermietungsstand von lediglich rund 3/4 der Gesamtfläche ein Spitzenwert
erreicht worden sei, wie die Klägerseite auf Seite 8 ihres Schriftsatzes vom 14. Juli 2010
meint, ist der Kammer nicht nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere vor dem
114
Hintergrund, dass die Berechnungen im Prospekt auf einer Vollvermietung seit 1995 mit
einem Mietausfallwagnis von 2% beruhen; nach den Angaben der Klägerseite ist die
Vollvermietung bis heute nicht erreicht, sondern beträgt der Vermietungsstand auch 15
Jahre nach der prognostizierten Vollvermietung erst 86 % (Seite 5 des Schriftsatzes vom
14. Juli 2010).
Diese schlechten Ergebnisse führten zwangsläufig dazu, dass der Fonds insgesamt
weit hinter den prognostizierten Werten lag. Auch dies war der Klägerseite frühzeitig
bekannt. Mitgeteilt wurden die Zahlen in den Soll-ist-Vergleichen. So war
beispielsweise dem Geschäftsbericht für das Jahr 2000 ein Soll-ist-Vergleich in der
Anlage beigefügt. Daraus ergab sich für die Jahre 1993-2000, dass die tatsächlichen
Gesamteinnahmen mit 91.000.000 DM nicht einmal 2/3 der geplanten
Gesamteinnahmen von 145.000.000 DM erreichen konnten. Dafür waren die die
tatsächlichen Gesamtausgaben mit 83.000.000 DM doppelt so hoch wie die geplanten
Gesamtausgaben von 42.000.000 DM. Der geplante Überschuss von gut 100.000.000
DM war nicht nur nicht erreicht worden, sondern es war bis zum Jahr 2000
einschließlich ein Defizit in fast gleicher Höhe (94.000.000 DM) erwirtschaftet worden.
Wie vor diesem Hintergrund die Klägerseite ernsthaft behaupten kann, dass den Soll-ist-
Vergleichen keine Aussagekraft zukommen könne, ist unerfindlich. Insbesondere kann
die Klägerseite sich nicht darauf zurückziehen, dass im Geschäftsbericht 1999 von
Beklagtenseite darauf hingewiesen worden sei, es dürften nicht nur Einzelgrößen
analysiert werden und es komme zu zyklischen Schwankungen zwischen stärkeren und
schwächeren Zeiten. Denn angesichts der Entwicklung der Zahlen war klar, dass sich in
jedem Jahr eine beträchtliche negative Abweichung von den geplanten Zahlen ergab.
Dies änderte sich auch in den Folgejahren nicht, wie sich aus den Soll-ist-Vergleichen
im Anhang zu den Geschäftsberichten für die Jahre 2003 und 2004 ergibt. Schon auf der
Einnahmenseite (im Geschäftsbericht 2003 für die Jahre 1999-2003 einschließlich -
64.000.000 EUR; im Geschäftsbericht 2004 für die Jahre 1999-2004 einschließlich -
75.000.000 EUR) blieben erhebliche Defizite dauerhaft bestehen. Dass die Anleger
nichts anderes hätten annehmen können, "als dass irgendwann eine Besserung
eintreten und sich das vermeintlich solide Konzept des Fonds A xx bewähren werde",
erscheint angesichts dieser Umstände mehr als fernliegend. Im Gegenteil führten ihnen
diese Zahlen mehr als deutlich vor Augen, dass das Konzept mit den im Prospekt
angegebenen Renditen nicht aufgegangen war und auch nicht mehr – jedenfalls nicht
wie prospektiert – aufgehen konnte.
115
Daran ändert auch der Hinweis der Klägerseite nichts, dass in den Geschäftsberichten
an einigen Stellen darauf hingewiesen wurde, die Gesamtsituation für die
Fondsimmoblilie habe sich verbessert und es gebe positive Signale für die Zukunft.
Denn diese Hinweise erfolgten etwa zur Vermietungssituation, wobei es natürlich eine
Verbesserung der wirtschaftlichen Lage des Fonds darstellte, wenn der
Vermietungsstand um 21.869 m² in den Jahren 2000 und 2001 gesteigert werden
konnte. Dies ändert jedoch nichts daran, dass man mit dem dann erreichten
Vermietungsstand von 62,4 % auch 6 Jahre nach dem geplanten Zeitpunkt in 1995 die
Vollvermietung noch in keiner Weise erreicht hatte und dies auch nicht absehbar war.
Dass die für die Geschäftsführung des Fonds Verantwortlichen (Komplementäre,
Treuhänder etc.) ihre Tätigkeit in den Geschäftsberichten auch bei kleineren Erfolgen
dennoch positiv dargestellt haben, liegt in der Natur der Sache.
116
Nach allem besaßen die Anleger und damit auch die Klägerseite schon aufgrund der
Offenlegung der erheblichen Fehleinschätzungen im Prospekt auf der
117
Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 1996 am 12. Juni 1997, jedenfalls
aber März 2002, als der Geschäftsbericht 2000 vorlag, sichere Kenntnis darüber, dass
die Renditeprognosen im Prospekt falsch waren. Sie besaßen vor allem auch sichere
Kenntnis über die Gründe, die dazu geführt haben, dass nämlich die im Prospekt
getroffenen Prognosen auf falschen Annahmen hinsichtlich der möglichen Mieten,
Mietsteigerungsraten, Mietausfallquoten etc. beruhten und eine wirkliche Besserung, die
auch nur in die Nähe der prognostizierten Zahlen führen würde, nicht in Sicht war.
Vor diesem Hintergrund lag ausreichende Kenntnis der Klägerseite schon 1997 vor,
auch wenn die Grundsätze zum Umfang der Kenntnis aus dem Urteil des BGH vom 3.
Juni 2008 (Az. XI ZR 318/06) herangezogen werden. In dieser Entscheidung hat der
BGH eine ausreichende Kenntnis des Anlegers im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB
verneint, weil die Ursache für das Auseinanderfallen der versprochenen und der
erzielten Miete offen geblieben war. Dies ist im vorliegenden Fall anders; wie dargelegt
hatten die Anleger und damit auch die Klägerseite nach der Gesellschafterversammlung
im Jahre 1997 umfassende Kenntnis über die ausbleibenden Renditen und die
Ursachen dafür. Sie hätten die fehlerhaften Prognosen schon anhand des Protokolls der
Gesellschafterversammlung für 1996 im Einzelnen darlegen können. Weitere
tatsächliche Umstände, die die Klägerseite den Beklagten haftungsbegründend
vorwerfen könnten, finden sich auch in der Klageschrift nicht. Die rechtliche Einordnung
allein, welche die Prozessbevollmächtigten der Klägerseite vorgenommen haben
mögen, ist unerheblich. Denn auf die zutreffende rechtliche Würdigung kommt es in aller
Regel nicht an; vielmehr genügt aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit die
Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (vergleiche
etwa BGH, Urteil vom 3. Juni 2009 - XI ZR 318/06, Rn. 26 nach Juris mit weiteren
Nachweisen).
118
Der Klägerseite war auch zum damaligen Zeitpunkt bekannt, wer sie hinsichtlich der
Beteiligung an dem streitgegenständlichen Fonds beraten bzw. diesen vermittelt hat.
Auch der Treuhandkommanditist und die Gründungskommanditisten, mithin die
Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH
einerseits und die A-Fonds-Verwaltungen GmbH, waren der Klägerseite als für den
Prospekt und die darin enthaltenen Angaben (Mit-) Verantwortliche bekannt.
119
Die Verjährungsfrist für etwaige Schadensersatzansprüche der Klägerseite begann
mithin mit Kenntniserlangung dieser auf der Gesellschafterversammlung vom 12. Juni
1997 offengelegten Umstände, so dass sie jedenfalls am 31. Dezember 2004
abgelaufen war. Selbst wenn auf die Kenntniserlangung im Hinblick auf die Information
durch die Geschäftsberichte 2000, 2003 und 2004, wobei Letzterer im Jahre 2005
überreicht wurde, abgestellt wird, konnte die Klageerhebung Ende 2009 die Verjährung
nicht hemmen, da diese Frist bereits verstrichen war.
120
In Anbetracht dieser Gesamtsituation sind die von der Klägerseite geltend gemachten
Schadensersatzansprüche insgesamt verjährt, auch soweit sie Angaben im Prospekt
betreffen, die nicht unmittelbar mit den Prognosen zur Renditeerzielung
zusammenhängen. Dabei ist sich die Kammer bewusst, dass nach der Rechtsprechung
des BGH (vergleiche BGH, Urteil vom 9. November 2007 – V ZR 25/07), grundsätzlich
die Verjährung vertraglicher Schadensersatzansprüche hinsichtlich des Verschweigens
mehrerer, voneinander abgrenzbarer offenbarungspflichtiger Umstände oder mehrerer
Beratungsfehler jeweils gesondert zu betrachten ist, also für jede Pflichtverletzung die
Verjährungsfrist eigenständig läuft. Dies hat seinen Grund darin, dass jede Handlung,
121
die eigene Schadensfolgen zeitigt und dadurch zum Gesamtschaden beiträgt,
verjährungsrechtlich eine neue selbstständige Schädigung darstellt. Der BGH ist daher
der Auffassung, dass es dem Gläubiger in einem solchen Fall unbenommen bleiben
muss, eine ihm bekannt gewordene Aufklärungspflichtverletzung – selbst wenn eine
darauf gestützte Klage auf Rückabwicklung des Vertrages Erfolg versprechend wäre –
hinzunehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass deshalb Ansprüche aus weiteren, ihm
zunächst aber noch unbekannten Aufklärungspflichtverletzung zu verjähren beginnen.
Denn jede Pflichtverletzung sei mit weiteren Nachteilen für das Vermögen des
Gläubigers verbunden, was es rechtfertige, sie verjährungsrechtlich selbstständig zu
behandeln (vergleiche BGH, Urteil vom 9. November 2007 – V ZR 25/07).
Diese grundsätzliche rechtliche Einordnung muss jedoch für Sachverhalte wie im
vorliegenden Fall eine Einschränkung erhalten. Das nach der zitierten Entscheidung
des BGH maßgebliche Argument, dass jede Pflichtverletzung mit weiteren Nachteilen
für das Vermögen des Gläubigers verbunden sei und es ihm deshalb freistehen müsse,
die eine Pflichtverletzung hinzunehmen, ohne in die Gefahr zu geraten, dass andere,
noch nicht bekannte Pflichtverletzungen und darauf gestützte Ansprüche verjähren
könnten, trägt im vorliegenden Fall nicht. Denn wie auch die Klägerseite nicht verkennt
(vergleiche Seite 22 im Schriftsatz vom 14. April 2010), bestehen die Einkünfte des
streitgegenständlichen Fonds ausschließlich aus Mieterträgen und liegt daher das
Verlustrisiko im Wesentlichen in der Gefahr der Verschlechterung der
Vermietungssituation und des Ausfalls von Mietern. Und genau dieses Risiko hat sich
im vorliegenden Fall von Anfang an in erheblichem Maße verwirklicht. Wie dargelegt,
waren die Prognosen zur Vermietung nicht ansatzweise einzuhalten und bleiben die
vom Fonds erwirtschafteten Ergebnisse dauerhaft beträchtlich hinter den geplanten
Zahlen zurück. Das Vermietungskonzept als tragende Säule für die Möglichkeit, Rendite
zu erzielen, ist nicht aufgegangen, wodurch – wie der Klägerseite bekannt – kaum
Ausschüttungen erfolgen konnten und damit keine nennenswerte Rendite erzielt worden
ist. Die ganze Vermögensanlage kann somit in keiner Weise die prognostizierte Rendite
erbringen. Auch für die Zukunft ist dies derzeit kaum absehbar, da – auf der Grundlage
der Angaben der Klägerseite – der Vermietungsstand auch im Jahre 2010 erst 86 %
erreicht hat, also auch 15 Jahre nach der für die Möglichkeit der Erzielung Renditen im
Prospekt vorausgesetzten Vollvermietung Letztere noch nicht erreicht ist.
122
Stellt man sich auf den Rechtsstandpunkt der Klägerseite, dass die Beteiligung der
Klägerseite auf den den Beklagten vorwerfbaren fehlerhaften Angaben im Prospekt
beruht, und nimmt die Klägerseite diese Aufklärungs- und Beratungsfehler hin, ist für
eine gesonderte Verjährung etwaiger weiterer Pflichtverletzungen der Beklagten kein
Raum. Ein schützenswertes Interesse des Anlegers, der das (fast vollständige)
Scheitern des mit der Anlage verfolgten Zwecks, nämlich der Renditeerzielung,
hinnimmt, ist nicht gegeben. Denn eigene Schadensfolgen etwa durch nach der
Behauptung der Klägerseite unübersichtliche Angaben zur Finanzierung oder ähnliches
sind nicht zu erwarten oder bleiben in Anbetracht der in hohem Maße ausbleibenden
prognostizierten Mieteinnahmen derart unbedeutend, dass sie nicht gesondert zu
berücksichtigen sind.
123
B.
124
Soweit der Vortrag der Klägerseite so verstanden werden soll, dass Berater der
Dresdner Bank vom Prospekt abweichende Angaben gemacht haben könnte, kommt es
darauf im vorliegenden Fall nicht an. Die Klägerseite behauptet nicht, dass die
125
Beklagten sich der Dresdner Bank zum Vertrieb des Fonds bedient, von derartigen
Äußerungen auch nur Kenntnis gehabt oder diese gar veranlasst hätten. Eine
Zurechnung etwaiger Erklärungen scheidet auch auf der Grundlage des Vortrags der
Klägerseite aus.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.
126
Streitwert: 52.213,13 EUR
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