Urteil des LG Köln vom 31.01.2007, 10 S 165/06

Aktenzeichen: 10 S 165/06

LG Köln: kaution, wohnung, aufrechnung, abrechnung, vermieter, fälligkeit, hauptsache, betriebskosten, nachforderung, rückgabe

Landgericht Köln, 10 S 165/06

Datum: 31.01.2007

Gericht: Landgericht Köln

Spruchkörper: 10. Zivilkammer

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 10 S 165/06

Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 222 C 408/05

Tenor: Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des

Amtsgerichts Köln 222 C 408/05 vom 13.04.2006

wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den

Klägern je zur Hälfte auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung seitens der

Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von

120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren

Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor

der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des

jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

T a t b e s t a n d : 1

Mit Vertrag vom 09.12.2003 vermieteten die Kläger an die Beklagten die Wohnung im zweiten Obergeschoss links des Objekts C-Straße 1 b in L. Das Mietverhältnis begann zum 01.01.2004. Im Mietvertrag war bestimmt, dass die Beklagten neben der Kaltmiete näher bestimmte Betriebskosten zu tragen hatten. Auf diese Betriebskosten sollten die 2

Beklagten monatliche Vorauszahlungen leisten. Die Kläger verpflichteten sich, über diese Vorauszahlungen abzurechnen.

3Mit Vertrag vom 07.06.2004 mieteten die Beklagten sodann von den Klägern die Wohnung im fünften Obergeschoss links des Objekts C-Straße 1 in L. Dieses Mietverhältnis begann zum 01.07.2004. Auch in diesem Mietvertrag war entsprechend dem Vertrag vom 09.12.2003 - bestimmt, dass die Beklagten neben der Kaltmiete näher bezeichnete Betriebskosten zu tragen hatten, auf die die Beklagten Vorauszahlungen erbringen sollten, über die die Kläger abzurechnen hatten. Bei Mietbeginn zahlten die Beklagten an die Kläger eine Kaution in Höhe von 1.560.- €.

4Zum 31.08.2004 endete das eingangs genannte Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 b.

5Unter dem 08.06.2005 rechneten die Kläger über die Betriebskosten hinsichtlich der Wohnung im Objekt C-Straße 1 b in Bezug auf den Zeitraum vom 01.01. bis 31.08.2004 ab. Die Abrechnung schloss mit einem Nachforderungsbetrag zu Gunsten der Kläger in Höhe von 1.219,99 €.

6Bereits unter dem 03.06.2005 hatten die Kläger über die Betriebskosten hinsichtlich der Wohnung im Objekt C-Straße 1 in Bezug auf den Zeitraum vom 01.07. bis 31.12.2004 abgerechnet. Diese Abrechnung schloss mit einem Nachforderungsbetrag zu Gunsten der Kläger in Höhe von 49,19 €.

7Das Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 endete im Laufe des Jahres 2005.

8Im August 2005 haben die Kläger gegen die Beklagten Mahnbescheide erwirkt über die oben genannten Betriebskostennachforderungen in Höhe von 1.219,99 und 49,19 €, jeweils zuzüglich Zinsen. Die Beklagten haben Widerspruch gegen die Mahnbescheide eingelegt.

9Unter dem 22.11.2005 rechneten die Kläger über die wie oben genannt von den Beklagten bei Anmietung der Wohnung im Objekt C-Straße 1 geleistete Kaution ab. Die Abrechnung ergab unter Einschluss von Kautionszinsen und nach Abzug von Auslagen einen Abrechnungsbetrag von 1.568,49 zu Gunsten der Beklagten.

10Mit ihrer Klagebegründungsschrift vom 02.12.2005 haben die Kläger hinsichtlich ihrer Forderungen aus den oben genannten Betriebskostenabrechnungen vom 03. und 08.06.2005 die Aufrechnung erklärt gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten gemäß der Abrechnung vom 22.11.2005. Im Hinblick auf diese Aufrechnungserklärung haben die Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

11Die Kläger haben unter Aufführung von Einzelheiten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht - die Auffassung vertreten, ihre auf die beiden vorgenannten Betriebskostenabrechnungen gestützte Klage sei zunächst begründet gewesen, und sei aufgrund der unter dem 02.12.2005 erklärten Aufrechnung unbegründet geworden. Damit habe sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Im Zusammenhang mit ihrer Aufrechnungserklärung haben die Kläger die Auffassung vertreten, die ursprünglich gegebene treuhänderische Bindung der Kaution sei mit Eintritt der

Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs entfallen.

Die Kläger haben beantragt, 12

festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. 13

Die Beklagten haben beantragt, 14

die Klage abzuweisen. 15

16Die Beklagten haben unter Aufführung von Einzelheiten die beiden Betriebskostenabrechnungen der Kläger als nicht ordnungsgemäß beanstandet und demgemäß die Auffassung vertreten, den Klägern stehe aufgrund dieser Abrechnungen nichts zu. Insbesondere die Abrechnung der außergewöhnlich hohen - Heizkosten in der Abrechnung vom 08.06.2005 sei nicht korrekt erfolgt. Die Beklagten haben behauptet, sie hätten den Nachforderungsbetrag von 49,19 gemäß der Abrechnung vom 03.06.2005 durch Überweisung vom 05.07.2005 ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt gezahlt. In Bezug auf die von den Klägern erklärte Aufrechnung haben die Beklagten die Auffassung vertreten, diese Aufrechnung sei unwirksam; die Kaution sei zweckbestimmt geleistet worden für das Mietverhältnis Brühler Straße 1, dem gemäß sei es den Klägern verwehrt, die Kaution für vermeintliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis C-Straße 1 b zu verwerten.

17Durch das oben genannte Urteil vom 13.04.2006 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, hinsichtlich der Betriebskostennachforderung für die Wohnung im Objekt C-Straße 1 b könne offen bleiben, ob die Klage ursprünglich begründet gewesen sei. Denn es fehle an einem erledigenden Ereignis. Die Aufrechnung der Kläger gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten sei kein solches erledigendes Ereignis, weil diese Aufrechnung unwirksam gewesen sei. Denn die von den Beklagten gezahlte Kaution habe allein zur Absicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 gedient. Eine Aufrechnung mit Ansprüchen aus dem vorangegangenen Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 b sei danach unzulässig. Hinsichtlich der Betriebskostennachforderung in Höhe von 49,19 aus der Abrechnung für die Wohnung im Objekt C-Straße 1 sei die Klage von Anfang an unbegründet gewesen; denn diese Nachforderung sei nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten von diesen ausgeglichen worden.

18Gegen dieses Urteil, das ihnen zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten am 27.04.2006 zugestellt worden ist, haben die Kläger mit am 11.05.2006 beim hiesigen Landgericht eingegangenem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten Berufung eingelegt und diese mit am 20.05.2006 beim hiesigen Landgericht eingegangenem Schriftsatz begründet.

19Die Kläger wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Namentlich bekämpfen die Kläger die vorzitierte Rechtsauffassung des angefochtenen Urteils, wonach die Aufrechnungserklärung vom 02.12.2005 nicht zur Erledigung des Rechtsstreits geführt habe.

Die Kläger beantragen, 20

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln 21

222 C 408/05 vom 13.04.2006 festzustellen, dass der 22

Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. 23

Die Beklagten beantragen, 24

die Berufung zurückzuweisen. 25

Auch die Beklagten wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. 26

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 27

Die Berufung der Kläger ist zulässig. Insbesondere haben die Kläger ihre Berufung form- und fristgerecht angebracht sowie form- und fristgerecht begründet. 28

In der Sache hat die Berufung der Kläger keinen Erfolg. 29

Die Kammer tritt dem angefochtenen klageabweisenden Urteil des Amtsgerichts im Ergebnis und in der Begründung bei.

31Was die Betriebskostennachforderung für die zunächst angemietete Wohnung im Objekt C-Straße 1 b angeht, hat die unter dem 02.12.2005 von den Klägern erklärte Aufrechnung nicht zur Erledigung des Rechtsstreits geführt. Denn diese Aufrechnung war unwirksam, weil sie gegen ein vertraglich vereinbartes Aufrechnungsverbot verstieß. Das Aufrechnungsverbot ergibt sich aus der bei Hingabe der Kaution geschlossenen Sicherungsabrede, unter Berücksichtigung des Zwecks der Kaution, nämlich die Kläger als Vermieter wegen etwa nach Vertragsbeendigung noch bestehender Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern, in der Weise, dass die Kläger sich aus der Kaution durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch der Beklagten sollten befriedigen können.

32Die Kaution, über die die Kläger unter dem 22.11.2005 abgerechnet haben, bezog sich allein auf das zeitlich zuletzt abgeschlossene Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt Brühler Straße 1. Hiervon gehen auch die Parteien im hiesigen Rechtsstreit übereinstimmend aus. Zwar hatten die Beklagten auch für das zunächst zustande gekommene Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 b an die Kläger eine Kaution gezahlt, wie sich aus dem vorprozessualen Schreiben der Beklagten vom 09.09.2004 ergibt. Diese Kaution aber haben die Kläger, wie sich ebenfalls aus dem vorgenannten Schreiben ergibt, bei Vertragsbeendigung an die Beklagten zurückgezahlt. Dies geschah in der Weise, dass die Kaution als Kaution für das neue Mietverhältnis C-Straße 1 "stehen gelassen" wurde, wobei den Beklagten der Unterschiedsbetrag die Kaution für das neue Mietverhältnis war niedriger als die Kaution für das erste Mietverhältnis ausgezahlt wurde.

33

Bezog sich aber die Kaution, über die die Kläger unter dem 22.11.2005 abgerechnet haben, allein auf das Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt Brühler Straße 1, so war Zweck der Kaution, wie sich aus dem Vorgesagten unmittelbar ergibt, allein die Absicherung der Kläger wegen etwaiger Ansprüche aus d i e s e m Mietverhältnis. Dagegen sollte die Kaution nicht etwa Ansprüche der Kläger absichern, die sich aus 30

anderen Rechtsgründen ergeben konnten, namentlich auch nicht etwa Ansprüche der Kläger aus dem zunächst abgeschlossenen Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 b. Da wie vorstehend ausgeführt - die Befriedigung des Vermieters aus der Kaution bei Eintritt des Sicherungsfalls durch Aufrechnungserklärung seitens des Vermieters erfolgt, ergibt sich aus dem vorerörterten Sicherungszweck der Kaution Absicherung etwaiger Ansprüche der Kläger aus dem Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 zwangsläufig, dass die Aufrechung allein mit Ansprüchen aus diesem Mietverhältnis erfolgen darf, nicht dagegen mit Ansprüchen aus anderem Rechtsgrund. Hinsichtlich letztgenannter Ansprüche ergibt sich aus dem Zweck der Kaution ein konkludent vereinbartes Aufrechnungsverbot.

34Im rechtlichen Ausgangspunkt verkennen die Kläger all dies auch nicht. Die Kläger meinen aber, der vorerörterte Sicherungszweck der Kaution und damit das hieraus folgende vertragliche Aufrechnungsverbot sei entfallen mit Eintritt der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs der Beklagten; zu diesem Zeitpunkt entfalle der Treuhandcharakter der Mietkaution und stehe der Kautionsrückzahlungsanspruch zur Aufrechnung mit beliebigen Forderungen des Vermieters zur Verfügung.

Dem ist indes nicht zu folgen. 35

Vielmehr bestehen die Sicherungsabrede und damit auch das aus ihr folgende Aufrechnungsverbot im Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses inhaltlich unverändert fort. Die Kammer schließt sich insoweit ebenso wie das Amtsgericht im angefochtenen Urteil der soweit ersichtlich überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur an (vgl. etwa AG Schöneberg, WuM 1990, 426; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Abschnitt V. B. RN 295 c; Moeser in Lindner-Figura/Opprée/Stellmann, Geschäftsraummiete (2006), Kap. 12, RN 58; Heintzmann, WiB 1995, 569, 575; grundlegend anderer Ansicht demgegenüber: Dickersbach, WuM 2006, 595 ff.)). Insbesondere führt entgegen der Auffassung der Kläger die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs, die regelmäßig mit Ablauf von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache eintritt, nicht etwa dazu, dass die Sicherungsabrede entfällt. Dem steht schon entgegen, dass nach wohl ganz allgemein anerkannter Auffassung die Sicherungsabrede die vertragliche Anspruchsgrundlage des Mieters für die Rückzahlung der Kaution darstellt. Im übrigen ändert der Zeitablauf nach Mietende und Rückgabe der Mietsache nichts daran, dass die Kaution bei Mietbeginn mit einer bestimmten Zweckrichtung, nämlich eben nur zur Absicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem betreffenden Mietverhältnis, gestellt worden ist. Auch bezogen auf den Zeitraum nach Mietende und Rückgabe der Mietsache, wird die Kaution nicht etwa zu einer umfassenden Sicherheit zu Gunsten des Vermieters für alle seine Ansprüche gegen den Mieter, gleich aus welchem Rechtsgrund. Vielmehr behält die Sicherungsabrede gerade im hier diskutierten Zeitraum ihre entscheidende Bedeutung, verpflichtet sie doch den Vermieter zur Auszahlung der Kaution, wenn sich nach Ablauf des oben genannten Überprüfungszeitraums ergibt, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem abgesicherten Mietverhältnis mehr zustehen.

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Wertungsmäßig verkennt die Auffassung der Kläger entscheidend den Unterschied zwischen gesicherten und ungesicherten Forderungen: Wäre die Ansicht der Kläger zutreffend, so könnte der Vermieter - gegen den Willen des Mieters - die Kaution für ungesicherte Ansprüche verwerten. Es könnte im Einzelfall sogar zu einem geradezu 36

grotesken Wettlauf zwischen den Vertragsparteien kommen, der darüber entscheiden würde, ob sich der bei Hingabe der Kaution vereinbarte Sicherungszweck durchsetzt oder nicht. Gelingt es dem Mieter, bei Eintritt der Fälligkeit die Kaution vom Vermieter zurück zu erhalten, hätte sich der vereinbarte Sicherungszweck durchgesetzt. Ist dagegen der Vermieter schneller und rechnet er zuerst mit Ansprüchen auf, für die die Kaution nicht als Sicherheit gestellt worden war, wäre der Sicherungszweck vereitelt.

Soweit die Kläger demgegenüber darauf verweisen, der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters sei pfändbar, ist dies zutreffend, für die hier zu erörternde Problematik indes belanglos. Entscheidend ist vorliegend allein, ob wegen der zwischen den Vertragsparteien bestehenden Sonderverbindung, nämlich der bei Hingabe der Kaution getroffenen Sicherungsabrede, eine Aufrechnung ausgeschlossen ist. Diese Frage stellt sich indes nicht, wenn ein nicht an dem Mietverhältnis beteiligter Gläubiger des Mieters in der Zwangsvollstreckung auf den Kautionsrückzahlungsanspruch zugreift. Umgekehrt würde sich diese Frage in gleicher Weise wie vorliegend stellen in dem von den Klägern gebildeten Fall, dass nämlich der Vermieter selbst einen Titel gegen den Mieter wegen nicht aus dem Mietverhältnis resultierender Forderungen hat, und hierauf gestützt in der Zwangsvollstreckung den gegen ihn selbst gerichteten Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters pfänden lassen würde. Denn auch ein solches Vorgehen des Vermieters wäre geeignet, den auf das betreffende Mietverhältnis beschränkten Sicherungszweck der Kaution zu vereiteln.

39Was die Betriebskostennachforderung für die zuletzt angemietete Wohnung im Objekt C-Straße 1 angeht, kann die von den Klägern beantragte Feststellung, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, ebenfalls nicht erfolgen. Denn insoweit war die Klage von Anfang an unbegründet. Die Klageforderung insoweit war bereits vor Beginn des Mahnverfahrens durch Erfüllung erloschen 362 I BGB).

40Die Beklagten haben bereits in erster Instanz unter Vorlage eines Kontobelegs vorgetragen, dass sie diese Nachforderung unter dem 05.07.2005 durch Überweisung ausgeglichen haben. Soweit die Kläger den Ausgleich ihrer Nachforderung einfach - bestritten haben, ist dies prozessual unbeachtlich. Jedenfalls nachdem die Beklagten wie vorgenannt den Kontobeleg in den Rechtsstreit eingeführt hatten, waren die Kläger gehalten, nachzuprüfen, ob das Geld der belegten Überweisung entsprechend auf ihrem Konto eingegangen ist, und zum Ergebnis dieser Überprüfung näher vorzutragen. Dies ist indes weder in erster, noch in zweiter Instanz geschehen. Vielmehr haben sich die Kläger im Berufungsverfahren, ohne näheren Vortrag in tatsächlicher Hinsicht zu einer etwa erfolgten Überprüfung, darauf zurückgezogen, ein Zahlungseingang bei ihnen habe nicht verzeichnet werden können, möglicherweise habe eine Rückbuchung stattgefunden. Letzteres aber stellt keinen ordnungsgemäßen Prozessvortrag dar, vielmehr äußern die Kläger insoweit lediglich eine nicht belegte Vermutung.

41

Soweit die Beklagten die Überweisung vom 05.07.2005 ausweislich ihres vorprozessualen Schreibens vom 20.06.2005 "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt" vorgenommen haben, steht dies der Erfüllungswirkung der Überweisung nicht entgegen. Denn die Beklagten haben mit der vorzitierten Formulierung ihre Überweisung nicht etwa unter die Bedingung gestellt, dass die von den Klägern geltend gemachte Nachforderung berechtigt ist; nur ein solch weit reichender Vorbehalt, aufgrund dessen die Beweislast für das Bestehen der Forderung beim Gläubiger verbleibt, kann im Einzelfall der Erfüllungswirkung entgegen stehen (vgl. 38

Grüneberg in Palandt, BGB, 66. Aufl., § 362, RN 11, m. w. N.).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 I, 100 I ZPO. 42

43Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1 und 2 ZPO.

44Die Kammer hat die Revision gegen ihr Urteil gem. § 543 II S. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen, mit Blick auf die oben erörterte grundsätzliche Rechtsfrage, welche Bedeutung der bei der Hingabe einer Mietkaution getroffenen Sicherungsabrede im Zeitraum nach Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs zukommt.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.269,18 45

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