Urteil des LG Köln vom 31.01.2007
LG Köln: kaution, wohnung, aufrechnung, abrechnung, vermieter, fälligkeit, hauptsache, betriebskosten, nachforderung, rückgabe
Landgericht Köln, 10 S 165/06
Datum:
31.01.2007
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
10. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 S 165/06
Vorinstanz:
Amtsgericht Köln, 222 C 408/05
Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des
Amtsgerichts Köln – 222 C 408/05 – vom 13.04.2006
wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den
Klägern je zur Hälfte auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung seitens der
Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von
120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor
der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des
jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
T a t b e s t a n d :
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Mit Vertrag vom 09.12.2003 vermieteten die Kläger an die Beklagten die Wohnung im
zweiten Obergeschoss links des Objekts C-Straße 1 b in L. Das Mietverhältnis begann
zum 01.01.2004. Im Mietvertrag war bestimmt, dass die Beklagten neben der Kaltmiete –
näher bestimmte – Betriebskosten zu tragen hatten. Auf diese Betriebskosten sollten die
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Beklagten monatliche Vorauszahlungen leisten. Die Kläger verpflichteten sich, über
diese Vorauszahlungen abzurechnen.
Mit Vertrag vom 07.06.2004 mieteten die Beklagten sodann von den Klägern die
Wohnung im fünften Obergeschoss links des Objekts C-Straße 1 in L. Dieses
Mietverhältnis begann zum 01.07.2004. Auch in diesem Mietvertrag war – entsprechend
dem Vertrag vom 09.12.2003 - bestimmt, dass die Beklagten neben der Kaltmiete näher
bezeichnete Betriebskosten zu tragen hatten, auf die die Beklagten Vorauszahlungen
erbringen sollten, über die die Kläger abzurechnen hatten. Bei Mietbeginn zahlten die
Beklagten an die Kläger eine Kaution in Höhe von 1.560.- €.
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Zum 31.08.2004 endete das eingangs genannte Mietverhältnis über die Wohnung im
Objekt C-Straße 1 b.
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Unter dem 08.06.2005 rechneten die Kläger über die Betriebskosten hinsichtlich der
Wohnung im Objekt C-Straße 1 b in Bezug auf den Zeitraum vom 01.01. bis 31.08.2004
ab. Die Abrechnung schloss mit einem Nachforderungsbetrag zu Gunsten der Kläger in
Höhe von 1.219,99 €.
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Bereits unter dem 03.06.2005 hatten die Kläger über die Betriebskosten hinsichtlich der
Wohnung im Objekt C-Straße 1 in Bezug auf den Zeitraum vom 01.07. bis 31.12.2004
abgerechnet. Diese Abrechnung schloss mit einem Nachforderungsbetrag zu Gunsten
der Kläger in Höhe von 49,19 €.
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Das Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 endete im Laufe des Jahres
2005.
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Im August 2005 haben die Kläger gegen die Beklagten Mahnbescheide erwirkt über die
oben genannten Betriebskostennachforderungen in Höhe von 1.219,99 € und 49,19 €,
jeweils zuzüglich Zinsen. Die Beklagten haben Widerspruch gegen die Mahnbescheide
eingelegt.
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Unter dem 22.11.2005 rechneten die Kläger über die wie oben genannt von den
Beklagten bei Anmietung der Wohnung im Objekt C-Straße 1 geleistete Kaution ab. Die
Abrechnung ergab unter Einschluss von Kautionszinsen und nach Abzug von Auslagen
einen Abrechnungsbetrag von 1.568,49 € zu Gunsten der Beklagten.
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Mit ihrer Klagebegründungsschrift vom 02.12.2005 haben die Kläger hinsichtlich ihrer
Forderungen aus den oben genannten Betriebskostenabrechnungen vom 03. und
08.06.2005 die Aufrechnung erklärt gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der
Beklagten gemäß der Abrechnung vom 22.11.2005. Im Hinblick auf diese
Aufrechnungserklärung haben die Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt
erklärt.
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Die Kläger haben – unter Aufführung von Einzelheiten in tatsächlicher und rechtlicher
Hinsicht - die Auffassung vertreten, ihre auf die beiden vorgenannten
Betriebskostenabrechnungen gestützte Klage sei zunächst begründet gewesen, und sei
aufgrund der unter dem 02.12.2005 erklärten Aufrechnung unbegründet geworden.
Damit habe sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Im Zusammenhang mit
ihrer Aufrechnungserklärung haben die Kläger die Auffassung vertreten, die
ursprünglich gegebene treuhänderische Bindung der Kaution sei mit Eintritt der
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Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs entfallen.
Die Kläger haben beantragt,
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festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
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Die Beklagten haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagten haben – unter Aufführung von Einzelheiten – die beiden
Betriebskostenabrechnungen der Kläger als nicht ordnungsgemäß beanstandet und
demgemäß die Auffassung vertreten, den Klägern stehe aufgrund dieser Abrechnungen
nichts zu. Insbesondere die Abrechnung der – außergewöhnlich hohen - Heizkosten in
der Abrechnung vom 08.06.2005 sei nicht korrekt erfolgt. Die Beklagten haben
behauptet, sie hätten den Nachforderungsbetrag von 49,19 € gemäß der Abrechnung
vom 03.06.2005 durch Überweisung vom 05.07.2005 – ohne Anerkennung einer
Rechtspflicht und unter Vorbehalt – gezahlt. In Bezug auf die von den Klägern erklärte
Aufrechnung haben die Beklagten die Auffassung vertreten, diese Aufrechnung sei
unwirksam; die Kaution sei zweckbestimmt geleistet worden für das Mietverhältnis
Brühler Straße 1, dem gemäß sei es den Klägern verwehrt, die Kaution für –
vermeintliche – Ansprüche aus dem Mietverhältnis C-Straße 1 b zu verwerten.
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Durch das oben genannte Urteil vom 13.04.2006 hat das Amtsgericht die Klage
abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, hinsichtlich der
Betriebskostennachforderung für die Wohnung im Objekt C-Straße 1 b könne offen
bleiben, ob die Klage ursprünglich begründet gewesen sei. Denn es fehle an einem
erledigenden Ereignis. Die Aufrechnung der Kläger gegen den
Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten sei kein solches erledigendes Ereignis,
weil diese Aufrechnung unwirksam gewesen sei. Denn die von den Beklagten gezahlte
Kaution habe allein zur Absicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis über die
Wohnung im Objekt C-Straße 1 gedient. Eine Aufrechnung mit Ansprüchen aus dem
vorangegangenen Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 b sei danach
unzulässig. Hinsichtlich der Betriebskostennachforderung in Höhe von 49,19 € aus der
Abrechnung für die Wohnung im Objekt C-Straße 1 sei die Klage von Anfang an
unbegründet gewesen; denn diese Nachforderung sei nach dem unwidersprochenen
Vortrag der Beklagten von diesen ausgeglichen worden.
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Gegen dieses Urteil, das ihnen zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten am
27.04.2006 zugestellt worden ist, haben die Kläger mit am 11.05.2006 beim hiesigen
Landgericht eingegangenem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten Berufung
eingelegt und diese mit am 20.05.2006 beim hiesigen Landgericht eingegangenem
Schriftsatz begründet.
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Die Kläger wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Namentlich
bekämpfen die Kläger die vorzitierte Rechtsauffassung des angefochtenen Urteils,
wonach die Aufrechnungserklärung vom 02.12.2005 nicht zur Erledigung des
Rechtsstreits geführt habe.
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Die Kläger beantragen,
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unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln –
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222 C 408/05 – vom 13.04.2006 festzustellen, dass der
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Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
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Die Beklagten beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Auch die Beklagten wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Berufung der Kläger ist zulässig. Insbesondere haben die Kläger ihre Berufung
form- und fristgerecht angebracht sowie form- und fristgerecht begründet.
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In der Sache hat die Berufung der Kläger keinen Erfolg.
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Die Kammer tritt dem angefochtenen klageabweisenden Urteil des Amtsgerichts im
Ergebnis und in der Begründung bei.
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Was die Betriebskostennachforderung für die zunächst angemietete Wohnung im Objekt
C-Straße 1 b angeht, hat die unter dem 02.12.2005 von den Klägern erklärte
Aufrechnung nicht zur Erledigung des Rechtsstreits geführt. Denn diese Aufrechnung
war unwirksam, weil sie gegen ein vertraglich vereinbartes Aufrechnungsverbot
verstieß. Das Aufrechnungsverbot ergibt sich aus der bei Hingabe der Kaution
geschlossenen Sicherungsabrede, unter Berücksichtigung des Zwecks der Kaution,
nämlich die Kläger als Vermieter wegen etwa nach Vertragsbeendigung noch
bestehender Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern, in der Weise, dass die
Kläger sich aus der Kaution durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch der
Beklagten sollten befriedigen können.
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Die Kaution, über die die Kläger unter dem 22.11.2005 abgerechnet haben, bezog sich
allein auf das zeitlich zuletzt abgeschlossene Mietverhältnis über die Wohnung im
Objekt Brühler Straße 1. Hiervon gehen auch die Parteien im hiesigen Rechtsstreit
übereinstimmend aus. Zwar hatten die Beklagten auch für das zunächst zustande
gekommene Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt C-Straße 1 b an die Kläger
eine Kaution gezahlt, wie sich aus dem vorprozessualen Schreiben der Beklagten vom
09.09.2004 ergibt. Diese Kaution aber haben die Kläger, wie sich ebenfalls aus dem
vorgenannten Schreiben ergibt, bei Vertragsbeendigung an die Beklagten
zurückgezahlt. Dies geschah in der Weise, dass die Kaution als Kaution für das neue
Mietverhältnis C-Straße 1 "stehen gelassen" wurde, wobei den Beklagten der
Unterschiedsbetrag – die Kaution für das neue Mietverhältnis war niedriger als die
Kaution für das erste Mietverhältnis – ausgezahlt wurde.
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Bezog sich aber die Kaution, über die die Kläger unter dem 22.11.2005 abgerechnet
haben, allein auf das Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt Brühler Straße 1, so
war Zweck der Kaution, wie sich aus dem Vorgesagten unmittelbar ergibt, allein die
Absicherung der Kläger wegen etwaiger Ansprüche aus d i e s e m Mietverhältnis.
Dagegen sollte die Kaution nicht etwa Ansprüche der Kläger absichern, die sich aus
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anderen Rechtsgründen ergeben konnten, namentlich auch nicht etwa Ansprüche der
Kläger aus dem zunächst abgeschlossenen Mietverhältnis über die Wohnung im Objekt
C-Straße 1 b. Da – wie vorstehend ausgeführt - die Befriedigung des Vermieters aus der
Kaution bei Eintritt des Sicherungsfalls durch Aufrechnungserklärung seitens des
Vermieters erfolgt, ergibt sich aus dem vorerörterten Sicherungszweck der Kaution –
Absicherung etwaiger Ansprüche der Kläger aus dem Mietverhältnis über die Wohnung
im Objekt C-Straße 1 – zwangsläufig, dass die Aufrechung allein mit Ansprüchen aus
diesem Mietverhältnis erfolgen darf, nicht dagegen mit Ansprüchen aus anderem
Rechtsgrund. Hinsichtlich letztgenannter Ansprüche ergibt sich aus dem Zweck der
Kaution ein – konkludent vereinbartes – Aufrechnungsverbot.
Im rechtlichen Ausgangspunkt verkennen die Kläger all dies auch nicht. Die Kläger
meinen aber, der vorerörterte Sicherungszweck der Kaution – und damit das hieraus
folgende vertragliche Aufrechnungsverbot – sei entfallen mit Eintritt der Fälligkeit des
Kautionsrückzahlungsanspruchs der Beklagten; zu diesem Zeitpunkt entfalle der
Treuhandcharakter der Mietkaution und stehe der Kautionsrückzahlungsanspruch zur
Aufrechnung mit beliebigen Forderungen des Vermieters zur Verfügung.
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Dem ist indes nicht zu folgen.
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Vielmehr bestehen die Sicherungsabrede und damit auch das aus ihr folgende
Aufrechnungsverbot im Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses inhaltlich
unverändert fort. Die Kammer schließt sich insoweit – ebenso wie das Amtsgericht im
angefochtenen Urteil – der – soweit ersichtlich – überwiegenden Auffassung in
Rechtsprechung und Literatur an (vgl. etwa AG Schöneberg, WuM 1990, 426; Scheuer
in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Abschnitt V. B.
RN 295 c; Moeser in Lindner-Figura/Opprée/Stellmann, Geschäftsraummiete (2006),
Kap. 12, RN 58; Heintzmann, WiB 1995, 569, 575; grundlegend anderer Ansicht
demgegenüber: Dickersbach, WuM 2006, 595 ff.)). Insbesondere führt entgegen der
Auffassung der Kläger die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs, die
regelmäßig mit Ablauf von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des
Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache eintritt, nicht etwa dazu, dass die
Sicherungsabrede entfällt. Dem steht schon entgegen, dass – nach wohl ganz
allgemein anerkannter Auffassung – die Sicherungsabrede die – vertragliche –
Anspruchsgrundlage des Mieters für die Rückzahlung der Kaution darstellt. Im übrigen
ändert der Zeitablauf nach Mietende und Rückgabe der Mietsache nichts daran, dass
die Kaution – bei Mietbeginn – mit einer bestimmten Zweckrichtung, nämlich eben – nur
– zur Absicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem betreffenden
Mietverhältnis, gestellt worden ist. Auch bezogen auf den Zeitraum nach Mietende und
Rückgabe der Mietsache, wird die Kaution nicht etwa zu einer – umfassenden –
Sicherheit zu Gunsten des Vermieters für alle seine Ansprüche gegen den Mieter, gleich
aus welchem Rechtsgrund. Vielmehr behält die Sicherungsabrede gerade im hier
diskutierten Zeitraum ihre – entscheidende – Bedeutung, verpflichtet sie doch den
Vermieter zur Auszahlung der Kaution, wenn sich nach Ablauf des oben genannten
Überprüfungszeitraums ergibt, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem
abgesicherten Mietverhältnis mehr zustehen.
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Wertungsmäßig verkennt die Auffassung der Kläger entscheidend den Unterschied
zwischen gesicherten und ungesicherten Forderungen: Wäre die Ansicht der Kläger
zutreffend, so könnte der Vermieter - gegen den Willen des Mieters - die Kaution für
ungesicherte Ansprüche verwerten. Es könnte im Einzelfall sogar zu einem – geradezu
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grotesken – Wettlauf zwischen den Vertragsparteien kommen, der darüber entscheiden
würde, ob sich der bei Hingabe der Kaution vereinbarte Sicherungszweck durchsetzt
oder nicht. Gelingt es dem Mieter, bei Eintritt der Fälligkeit die Kaution vom Vermieter
zurück zu erhalten, hätte sich der vereinbarte Sicherungszweck durchgesetzt. Ist
dagegen der Vermieter schneller und rechnet er zuerst mit Ansprüchen auf, für die die
Kaution nicht als Sicherheit gestellt worden war, wäre der Sicherungszweck vereitelt.
Soweit die Kläger demgegenüber darauf verweisen, der Kautionsrückzahlungsanspruch
des Mieters sei pfändbar, ist dies zutreffend, für die hier zu erörternde Problematik indes
belanglos. Entscheidend ist vorliegend allein, ob wegen der zwischen den
Vertragsparteien bestehenden Sonderverbindung, nämlich der bei Hingabe der Kaution
getroffenen Sicherungsabrede, eine Aufrechnung ausgeschlossen ist. Diese Frage stellt
sich indes nicht, wenn ein nicht an dem Mietverhältnis beteiligter Gläubiger des Mieters
in der Zwangsvollstreckung auf den Kautionsrückzahlungsanspruch zugreift. Umgekehrt
würde sich diese Frage in gleicher Weise wie vorliegend stellen in dem von den
Klägern gebildeten Fall, dass nämlich der Vermieter selbst einen Titel gegen den Mieter
wegen nicht aus dem Mietverhältnis resultierender Forderungen hat, und hierauf
gestützt in der Zwangsvollstreckung den – gegen ihn selbst gerichteten –
Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters pfänden lassen würde. Denn auch ein
solches Vorgehen des Vermieters wäre geeignet, den – auf das betreffende
Mietverhältnis beschränkten – Sicherungszweck der Kaution zu vereiteln.
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Was die Betriebskostennachforderung für die zuletzt angemietete Wohnung im Objekt
C-Straße 1 angeht, kann die von den Klägern beantragte Feststellung, dass der
Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, ebenfalls nicht erfolgen. Denn insoweit war
die Klage von Anfang an unbegründet. Die Klageforderung insoweit war bereits vor
Beginn des Mahnverfahrens durch Erfüllung erloschen (§ 362 I BGB).
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Die Beklagten haben bereits in erster Instanz unter Vorlage eines Kontobelegs
vorgetragen, dass sie diese Nachforderung unter dem 05.07.2005 durch Überweisung
ausgeglichen haben. Soweit die Kläger den Ausgleich ihrer Nachforderung – einfach -
bestritten haben, ist dies prozessual unbeachtlich. Jedenfalls nachdem die Beklagten –
wie vorgenannt – den Kontobeleg in den Rechtsstreit eingeführt hatten, waren die
Kläger gehalten, nachzuprüfen, ob das Geld – der belegten Überweisung entsprechend
– auf ihrem Konto eingegangen ist, und zum Ergebnis dieser Überprüfung näher
vorzutragen. Dies ist indes weder in erster, noch in zweiter Instanz geschehen. Vielmehr
haben sich die Kläger im Berufungsverfahren, ohne näheren Vortrag in tatsächlicher
Hinsicht zu einer etwa erfolgten Überprüfung, darauf zurückgezogen, ein
Zahlungseingang bei ihnen habe nicht verzeichnet werden können, möglicherweise
habe eine Rückbuchung stattgefunden. Letzteres aber stellt keinen ordnungsgemäßen
Prozessvortrag dar, vielmehr äußern die Kläger insoweit lediglich eine nicht belegte
Vermutung.
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Soweit die Beklagten die Überweisung vom 05.07.2005 ausweislich ihres
vorprozessualen Schreibens vom 20.06.2005 "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht
und unter Vorbehalt" vorgenommen haben, steht dies der Erfüllungswirkung der
Überweisung nicht entgegen. Denn die Beklagten haben mit der vorzitierten
Formulierung ihre Überweisung nicht etwa unter die Bedingung gestellt, dass die von
den Klägern geltend gemachte Nachforderung berechtigt ist; nur ein solch weit
reichender Vorbehalt, aufgrund dessen die Beweislast für das Bestehen der Forderung
beim Gläubiger verbleibt, kann im Einzelfall der Erfüllungswirkung entgegen stehen (vgl.
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Grüneberg in Palandt, BGB, 66. Aufl., § 362, RN 11, m. w. N.).
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 I, 100 I ZPO.
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Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1
und 2 ZPO.
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Die Kammer hat die Revision gegen ihr Urteil gem. § 543 II S. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen,
mit Blick auf die oben erörterte grundsätzliche Rechtsfrage, welche Bedeutung der bei
der Hingabe einer Mietkaution getroffenen Sicherungsabrede im Zeitraum nach
Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs zukommt.
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Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.269,18 €
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