Urteil des LG Köln vom 22.02.2007, 6 S 378/06

Aktenzeichen: 6 S 378/06

LG Köln: treu und glauben, rechtsgeschäftsähnliche handlung, abrechnung, auflage, fristablauf, umzug, wohnung, disposition, verjährungsfrist, untergang

Landgericht Köln, 6 S 378/06

Datum: 22.02.2007

Gericht: Landgericht Köln

Spruchkörper: 6. Zivilkammer

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 6 S 378/06

Vorinstanz: Amtsgericht Wermelskirchen, 2 C 141/05

Tenor: Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wermelskirchen vom 29.08.2006 - 2 C 141/05 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

G r ü n d e : 1

2Die Beklagten hatten von der Klägerin in der Zeit vom 01.05.2000 bis 31.01.2005 eine Wohnung gemietet. Mit der Klage hat die Klägerin Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2002 (562,65 €) und 2003 (602,84 €) geltend gemacht. Eine Betriebskostenabrechnung für 2002 wurde am 29.10.2004 erstellt und für 2003 eine am 05.11.2004. Da beide Abrechnungen formell nicht ordnungsgemäß waren, sind am 23.03.2005 korrigierte erstellt worden. Die Klage bezüglich der Nebenkostennachforderung für 2002 ist zurückgenommen worden.

3Mit Schreiben vom 25.10.2004 hatten die Beklagten ihre Wohnung zum 31.01.2005 gekündigt und erklärt, dass die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004) ihnen bis Ende März 2005 zukommen sollen.

4Die Klägerin meint, die Beklagten hätten mit dem Schreiben vom 25.10.2004 den Nachzahlungsansprüche dem Grunde nach anerkannt und könnten sich nicht mehr mit Erfolg auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 Satz 2 und 3 BGB berufen. Auf die Ausschlussfrist sei insoweit § 212 Abs.1 Nr.1 BGB anwendbar.

5Die Klägerin behauptet zudem, die Beklagten hätten dem Hausverwalter gegenüber nach Erhalt der Abrechnung vom 05.11.2004 im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesichert, den Rückstand von 602,84 nach ihrem Umzug auszugleichen.

6Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bei der Erstellung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung am 23.03.2005 abgelaufen und die Vorschrift des § 212 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 BGB nicht anwendbar sei. Nichts anders folge aus § 242 BGB.

7Mit der Berufung verfolgt die Klägerin unter Aufrechterhaltung ihrer Rechtsauffassung zur Anwendung des § 212 BGB ihr Begehren weiter.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet. 8

9Die Klägerin hat für das Abrechnungsjahr 2003 ihren Nebenkostennachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 Satz 1 und 2 BGB verloren.

10Unstreitig war die Abrechnung vom 05.11.2004 nicht prüffähig. Die sodann erfolgte Abrechnung vom 23.03.2005 war verfristet. Insoweit kommt es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres Verhaltens, nämlich des Schreibens vom 25.10.2004 und der von der Klägerin behaupteten Zusage an den Hausverwalter, die Rückstände nach dem Umzug auszugleichen, verwehrt ist, sich auf die Ausschlussfrist zu berufen.

11Mit dem Amtsgericht geht die Kammer davon aus, dass für eine analoge Anwendung des § 212 Abs.1 Nr.1 BGB kein Raum ist. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Der Vermieter verliert daher bei Verstreichenlassen der Frist den Anspruch auf Nachzahlung. Die Vorschriften gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (BGH NJW 2006, 903, 904).

12Demgegenüber ist die Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und trägt den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund widersprüchlichen Verhaltens versagt ist, sich gegenüber einer (soeben) anerkannten Forderung auf die Verjährung zu berufen (vgl. BGH WM 2004, 392, 393).

13Das Amtsgericht Wermelskirchen hat die entsprechende Anwendung von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB wegen der Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB, der die Unwirksamkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung anordnet, ausgeschlossen.

14Diesem Auslegungsergebnis steht der Wortlaut der Vorschrift entgegen. Das Anerkenntnis im Sinne von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist nämlich keine Vereinbarung (wie etwa eine Mietvertragsklausel mit negativ abweichendem Abrechnungszeitraum), sondern ein tatsächliches Verhalten, also nur eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Auflage, 2007, § 212, Rn. 2). Vom Wortlaut her ist das Anerkenntnis daher von § 556 Abs. 4 BGB unberührt.

Das Amtsgericht stützt seine Argumentation jedoch ferner auf den Sinn und Zweck des 15

Verbots abweichender Vereinbarungen. Das Gericht nimmt einen "Erst-Recht-Schluss" in dem Sinne an, dass die Vorschrift aus Gründen des Mieterschutzes erst recht auf einseitige Handlungen anzuwenden sei. Dies wird damit begründet, dass die Ausschlussfrist anders als die Hemmung der Verjährung nicht in der Disposition des Mieters steht, was sich vor allem daraus erkennen ließe, dass die Ausschlussfrist von Amts wegen zu prüfen ist. Alleine die Tatsache, dass die Ausschlussfrist, anders als die Einrede der Verjährung, von Amts wegen zu prüfen ist, verbietet jedoch nicht die Annahme einer wenn auch eingeschränkten - Disposition der Ausschlussfrist durch die Parteien. Die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB soll den Mieter nämlich in erster Linie vor Übervorteilung durch den Vermieter insbesondere durch formularmäßig vorgefertigte Mietvertragsklauseln schützen. Daher sind insbesondere nachträgliche Einigungen auch nicht durch die Vorschrift ausgeschlossen (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 556, Rn. 13). Dies steht ferner in Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, dass dem Mieter, der in Unkenntnis der Ausschlussfrist geleistet hat, ein bereicherungsrechtlicher Anspruch nicht versagt ist (BGH NJW 2006, 903 f.). Die Leistung in Kenntnis der Ausschlussfrist muss demnach zulässig sein und auch einen Rückforderungsanspruch ausschließen. Daher führt die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB nicht grundsätzlich zur Unwirksamkeit eines Anerkenntnisses im Sinne von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB (so auch MünchKomm/Schmid, BGB, Band 3, 4. Auflage 2004, § 556, Rn. 102 f.).

16Nach der Rechtsprechung des BGH ist die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen auch nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (st. Rspr.; vgl. nur: BGH NJW 2006, 903 m.w.N.).

17Zur Frage der analogen Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB hat sich der BGH entgegen der Auffassung der Beklagten - bislang nicht geäußert. In seinem Urteil vom 18.01.2006 (NJW 2006, 903) hat er nämlich lediglich die entsprechende Anwendbarkeit der Vorschrift des § 214 Abs. 2 S. 1 BGB in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall abgelehnt. Der BGH hat dies damit begründet, dass der Ausschluss der Rückforderung gemäß § 214 Abs. 2 BGB darauf beruhe, dass der Anspruch durch die Verjährung nicht erlischt und der Schuldner somit das erhalten hat, worauf er einen wenn auch einredebehafteten - Anspruch besaß. Bei einer Ausschlussfrist geht der Anspruch dagegen unter, weshalb nach Sinn und Zweck der Vorschrift § 214 Abs. 2 BGB nicht anwendbar sei (BGH NJW 2006, 903, 904).

18Eine ähnliche Argumentation wird in der Literatur einer entsprechenden Anwendbarkeit des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf Ausschlussfristen entgegengehalten.

19Der Ablauf einer Ausschlussfrist, der - anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht führt, sondern den Untergang des Rechts zur Folge hat (vgl. auch BGHZ 122, 23, 24), stehe der vollständigen Erneuerung der Frist wie es die Rechtsfolge des § 212 BGB vorsieht - entgegen (vgl. nur Staudinger/Peters, BGB, §§ 164-240 (AT Band 5), Neubearbeitung 2004, § 212, Rn. 34; Palandt/Heinrichs, a.a.o., § 212, Rn. 1; MünchKomm/Grothe, BGB, Band 1, 5. Auflage 2006, § 212, Rn. 1). Ein Neubeginn der Ausschlussfrist würde den Untergang des Rechts und insbesondere auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen (vgl. MünchKomm/Grothe, § 212, Rn. 1; ähnlich Staudinger/Peters, § 212, Rn. 34).

20Wegen dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verjährungsfrist und Ausschlussfrist, die im Hinblick auf die Rechtsfolge des § 212 Abs. 1 BGB vorliegend auch nicht durch den Sinn und Zweck der Vorschriften überwunden werden können, scheidet eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB daher aus.

21Das Verhalten der Beklagten könnte allerdings als deklaratorisches Schuldanerkenntnis oder im Rahmen des § 242 BGB von Bedeutung sein mit der Folge, dass der Anspruch der Klägerin nicht wegen der Ausschlussfrist untergegangen ist. Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Beklagten ihrer Nachzahlungspflicht bewusst waren und auch von dem Fristablauf Kenntnis hatten (vgl. BGH NJW 2006, 903).

22Was das Schreiben vom 25.10.2004 anbelangt, mit dem die Beklagten die Klägerin um Übersendung der Abrechnungen für 2002 bis 2005 gebeten haben, ist dies schon deswegen zu verneinen, weil noch gar keine Abrechnung vorlag und die Beklagten insoweit auch gar kein Bewusstsein hinsichtlich einer Nachzahlungsverpflichtung hatten.

23Hinsichtlich der seitens der Klägerin behaupteten Zahlungszusage an den Hausverwalter lag demgegenüber eine - wenn auch nicht prüffähige - Abrechnung vor. Die Klägerin hat jedoch nicht dargetan, dass die Beklagten Kenntnis von dem Fristablauf hatten- Auch liegen insoweit keinerlei Anhaltspunkte vor, die auf eine Kenntnis der Beklagten schliessen lassen.

24Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr.10 ZPO.

25Die Revision ist gemäß § 543 Abs.2 Nr. 1 ZPO wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache hinsichtlich der Frage der analogen Anwendung des § 212 Abs.1 Satz 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 Satz 3 BGB zuzulassen.

Berufungswert: 602,84 26

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