Urteil des LG Köln, Az. 85 O 68/06

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Landgericht Köln, 85 O 68/06
Datum:
08.05.2007
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
5. Kammer für Handelssachen
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
85 O 68/06
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu
vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
1
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die von der Klägerin an die
Beklagte vermieteten Büroräume in dem Bürogebäude "B" in der F-Strasse in L, kraft
dessen die Beklagte 3 €/m² p.m. an Nebenkostenvorauszahlungen entrichtete.
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Die Parteien streiten über die von der Klägerin geforderte Nebenkostennachzahlung für
2005.
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Entsprechend einer ihr nach § 5 Nr. 4 des Mietvertrags unter der Voraussetzung, dass
dies nicht unwirtschaftlich ist, vorbehaltenen Befugnis nimmt die Klägerin die
Versorgung des Objekts mit Strom, Wasser und Heizung durch einen Contractor vor.
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Die Klägerin legt ihrer Nebenkostennachforderung Energiekosten in Höhe von
785.155,81 € zu Grunde, welche unterfallen in verbrauchsabhängige Arbeitskosten in
Höhe von 160.392,02 € und verbrauchsunabhängige Leistungskosten in Höhe von
624.763,79 €.
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Wie sich im Verlauf des Rechtsstreits durch Vorlage der Anlage K 15 herausgestellt hat,
sind in den Leistungskosten neben einer Position Energiebezug in Höhe von 28.210,68
€ eine Position Wartung/Instandhaltung in Höhe von 129.996 €, eine Position
Eigenleistung/Administration (des Constractors) in Höhe von 28.125 € sowie
Versicherungskosten in Höhe von 3.675 € noch enthalten ein vom Contractor für die
Versorgungsanlage an die Klägerin gezahlter Pachtanteil in Höhe von 335.400€ sowie
ein Deckungsbeitrag des Constractors in Höhe von 99.363,14 € (alles Nettobeträge).
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Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Umlage dieser Kosten sei vertragsgemäß und
nicht unwirtschaftlich. Auf Grund der Verpachtung der Anlage sei der Contractor nämlich
verpflichtet, die Anlage mit eigenem oder fremdem Personal zu betreiben, regelmäßig
zu warten, zu inspizieren und in Stand zu setzen. Die Belastung des Mieters durch die in
Rechung gestellten Leistungskosten werde kompensiert durch Synergieeffekte wie
einen sachkundigen Betrieb der Anlage, Energieeinsparung, Schadstoffreduzierung und
den Ausschluss von Versorgungsstörungen. Eine Verpflichtung der Klägerin, die
notwendigen Entsorgungsanlagen selbst vorzuhalten, sei dem Mietvertrag nicht zu
entnehmen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 59.281,74 € nebst Zinsen in
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Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.03.2006
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zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die Akte verwiesen.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist unbegründet.
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Der Nebenkostennachforderung fehlt es an der erforderlichen vertraglichen Grundlage.
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Die Klägerin hat die überlassenen Gewerberaumflächen nach § 1 Nr. 1.1, Nr. 3.1 des
Vertrags zum Betrieb eines Büros vermietet. Zu dem vereinbarten Mietzweck (Nutzung
als Büroraum und für die EDV-Entwicklung sowie Schulungszwecke und
Rechenzentrum) gehört der Anschluss der Räume an die zu diesem Zweck
vorzuhaltende Energieversorgung. In der Gewährung, der Überlassung und Erhaltung
der Räume in diesem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand besteht die
Hauptpflicht des Vermieters, vgl. § 535 Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann sich, was die
Erfüllung dieser Hauptpflicht angeht, eines Erfüllungsgehilfen bedienen, dies ändert
aber nichts daran, dass es ihm im Verhältnis zum Mieter obliegt, den Energiebezug zu
gewährleisten und die hierfür erforderlichen Anlagen vorzuhalten. Weil dies Bestandteil
seiner Hauptpflicht ist, steht dem Vermieter hierfür ein über die Miete hinausgehendes
Entgelt nicht zu. Soweit die Klägerin sich zur Erfüllung ihrer Hauptpflicht eines
Constractors bedient, ist dies ihr unbenommen, eine Umlagefähigkeit des von ihr hierfür
an den Constractor gezahlten Entgelts folgt daraus jedoch nicht. Die Einberechnung des
Pachtzinsanteils in die Nebenkostenabrechung scheitert darüber hinaus schon daran,
dass es sich hierbei nicht um Kosten, sondern um Einnahmen der Klägerin handelt.
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Auch die mit Schriftsatz vom 27.4.2007 weitschweifig nachgeschobenen Ausführungen
führen nicht daran vorbei, dass die Pachten nicht Kosten, sondern Einnahmen der
Klägerin sind.
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Auch wenn nicht die Klägerin, sondern eine dritte Person Eigentümerin/Verpächterin der
Energieanlage wäre, würde eine Inrechnungstellung der vom Constractor an diese dritte
Person gezahlten Pachten und ihre Umlegung durch die Klägerin auf die Mieter daran
scheitern, dass der Anschluß der Räume an die zu diesem Zweck vorzuhaltende
Energieversorgung zum vertraglich vereinbarten Mietzweck gehört, von der Klägerin als
Hauptpflicht geduldet und daher durch die Miete abgegolten ist.
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Unabhängig hiervon ist der von der Klägerin herangezogene Vergleichsfall aus dem
Grunde schon verfehlt, weil konstitutive Teile des Gebäudes und Räume, die dem
gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gar nicht sonderrechtsfähig sind, wie aus § 5 Abs.
2 WEG folgt und in der Rechtsprechung allgemein anerkannt ist, vgl. BGH NJW 1979,
2391, BGH NJW 1991, 1909.
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Etwas Abweichendes folgt auch nicht aus § 5 Nr. 4 des Vertrags, denn hiernach hat die
Beklagte sich mit dem Einfließen der Kosten der Medien wie Heizung, Kälte, Wasser,
Strom und des dafür benötigten Personals durch einen Grundpreis in die
Nebenkostenabrechnung nur unter der Voraussetzung einverstanden erklärt, dass das
hierdurch ausgeübte Bestimmungsrecht des Vermieters nicht nach § 315 BGB grob
unbillig ist. Dies ist jedoch der Fall, wie daraus hervorgeht, dass die Arbeitskosten
gerade 20 % und die verbrauchsunabhängigen Kosten annähernd 80 % der geltend
gemachten Energiekosten ausmachen. Soweit die Klägerin dies mit Synergieeffekten zu
rechtfertigen sucht, ist nicht zu erkennen, dass die von ihr aufgezählten Effekte einen
Vorteil für den Mieter begründen, der über den vom Vermieter ohnehin geschuldeten
Pflichtenkreis hinausgeht.
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Da die von der Klägerin in die Leistungskosten einbezogenen, vom Vermieter nicht
geschuldeten Positionen die Nebenkostennachforderung übersteigen, ist die Klage
abzuweisen. Soweit mit den bezogenen Pachtzinsen in verschleierter Form Einnahmen
als Kosten in die Nebenkostenabrechnung einbezogen sind, ist wegen Evidenz
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der Unzulässigkeit einer derartigen Abrechung an der im Termin vorgenommenen
Wertung uneingeschränkt festzuhalten.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.
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