Urteil des LG Köln vom 15.10.2009
LG Köln (grund, materielle rechtskraft, kläger, mehrheit, fenster, kostenverteilung, abänderung, zpo, eigentümer, kostenregelung)
Landgericht Köln, 29 S 102/09
Datum:
15.10.2009
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
29. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
29 S 102/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Köln, 215 C 36/08
Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom
15.5.2008 aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.5.2008 zu TOP 9
wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen werden die Klage und die Berufung des Klägers
zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe:
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(gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO)
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I.
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Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug
genommen.
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Gegen das am 28.5.2009 zugestellte Urteil hat der Kläger mit Schriftsatz vom 5.6.2009,
der am 9.6.2009 bei Gericht eingegangen ist, Berufung eingelegt und diese mit
Schriftsatz vom 18.6.2009, der am 23.6.2009 bei Gericht eingegangen ist, begründet.
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Der Kläger vertritt die Ansicht, dass für die Anwendung der in der Teilungserklärung
vorhandenen Öffnungsklausel ein sachlicher Grund vorhanden sein müsse. Dies sei
durch den Beschluss des Landgerichts Köln in dem Vorverfahren – 29 T 284/04 –
rechtskräftig festgestellt worden. Die Auffassung des Amtsgerichts, dass ein sachlicher
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Grund für die Abänderung der Kostenregelung darin gesehen werden könne, dass jeder
Sondereigentümer allein durch seine Handhabung und Pflege einen entscheidenden
Einfluss auf den Zustand der Fensteranlage habe, sei nicht zutreffend. Aus
Energiespargründen und Gründen der einheitlichen Gestaltung des äußeren
Erscheinungsbildes müssten hier alle Fenster gleichermaßen ausgetauscht werden. Im
Übrigen wiederholt und vertieft der Kläger sein erstinstanzliches Vorbringen.
Der Kläger beantragt,
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das Urteil des Amtsgerichts Köln – 215 C 36/08 – abzuändern und
festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG T-
Straße. 1-11/ S-Straße. 2-10 in 50676 Köln vom 15.5.2008 zu TOP 9
(Kostenverteilung beim Fensteraustausch) nichtig ist, hilfsweise den
Beschluss für unwirksam zu erklären.
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Die Beklagten beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie sind der Ansicht, dass in der langjährigen und tatsächlichen Handhabung des
Fensteraustausches durch die jeweiligen Sondereigentümer ein sachlicher Grund für
die Änderung der Kostenverteilung zu sehen sei.
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II.
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Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
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Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.5.2008 zu TOP 9 (Änderung der
Kostenverteilung- Fensteraustausch) widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und
war daher für ungültig zu erklären. Nichtigkeitsgründe liegen nicht vor.
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Die Kammer hält an der in dem Beschluss vom 30.4.2007 – 29 T 284/06 - geäußerten
Rechtsauffassung, dass die in § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung (Bl.70) enthaltene
Regelung, wonach die Eigentümer mit 2/3 Mehrheit einen anderen
Kostenverteilungsschlüssel bestimmen können, auch auf die Kosten der Instandhaltung
und Instandsetzung anzuwenden ist. Die Kosten der Instandhaltung sind in § 12 Abs. 1
lit c der Teilungserklärung geregelt, auf die § 12 Abs. 2 ausdrücklich Bezug nimmt.
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Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft war daher gegeben.
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Einer erneuten Beschlussfassung über die Frage der Kostenregelung des
Fensteraustausches steht die durch das OLG bestätigte Entscheidung der Kammer vom
30.4.2007 - 29 T 284/06 – auch nicht entgegen. Insoweit weisen die Beklagten
zutreffend darauf hin, dass sich die materielle Rechtskraft der Entscheidung über die
Ungültigkeit eines Beschlusses der Versammlung der Wohnungseigentümer nur auf
den konkreten Beschluss bezieht. Die Eigentümer sind nicht gehindert einen neuen,
inhaltsgleichen Beschluss zu fassen, der dann erneut der Anfechtung unterliegt
(vgl.Bärmann-Wenzel, WEG, § 48 Rn.51; Rieke/Schmid-Abramenko, WEG, § 48 Rn.51).
Im Übrigen geht es im vorliegenden Verfahren auch nicht um denselben
Lebenssachverhalt, da durch die Beschlussfassung zu TOP 9 nur die Frage der
Kostentragung geregelt werden soll.
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Soweit der Kläger die Auffassung vertritt, dass die Beschlussfassung nichtig sei, da die
notwendige Mehrheit im Sinne der Öffnungsklausel von 2/3 Mehrheit bei der
Abstimmung nicht vorgelegen habe, vermag die Kammer dem nicht zu folgen.
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Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Regelung in der Teilungserklärung
dahingehend auszulegen ist, dass eine Mehrheit von 2/3 aller stimmberechtigten, nicht
der erschienenen Eigentümer einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssel
zustimmen muss, führt dies nicht dazu, dass für den Beschluss der
Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz vorlag. Aufgrund der Öffnungsklausel
in der Teilungserklärung steht den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für
die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels sowohl für die Betriebskosten wie
auch für die Instandhaltungskosten zu. Verstößt der im Rahmen der
Beschlusskompetenz gefasste Beschluss gegen die gesetzlichen oder vereinbarten
Regelungen – hier das nach der Teilungserklärung erforderliche Stimmenquorum wird
nicht erreicht – handelt es sich um einen gesetzes- oder vereinbarungswidrigen
Beschluss, der nur auf fristgerechte Beschlussanfechtung hin, für ungültig zu erklären ist
(vgl. Bärmann-Merle, WEG, § 23 Rn.143).
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Die Frage, ob die Beschlussfassung mit der erforderlichen Mehrheit gefasst worden ist,
kann hier jedoch dahinstehen, da für die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels
kein sachlicher Grund bestand und die Beschlussfassung bereits aus diesem Grund für
ungültig zu erklären ist.
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Die Kammer hält insoweit an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ
95,137) zum Wohnungseigentumsgesetz vor der Novellierung fest, dass auch von einer
Öffnungsklausel nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn ein sachlicher Grund
vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht
benachteiligt werden (vgl. Bärmann-Becker, WEG, § 16 Rn.37; Bärmann-Merle, WEG, §
23 Rn.19; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten-Niedenführ, WEG, § 16 Rn.22; teilweise
zustimmend: Jennißen-Jennißen, WEG, § 16 Rn.70).
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Die gegenteilige Auffassung (vgl. Rieke/Schmid-Elzer, WEG, § 16 Rn. 122 und
Häublein, ZMR 2007,417), wonach ein sachlicher Grund für die Änderung des
Kostenverteilungsschlüssel nicht vorliegen muss, da ansonsten die Privatautonomie der
Wohnungseigentümer grundlos eingeschränkt werde, ist abzulehnen.
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Auch für die Neuregelung in § 16 Abs. 3 WEG, bei der es sich um eine gesetzliche
Öffnung der Gemeinschaftsordnung handelt, sieht die Gesetzesbegründung (BT-
Drucksache 16/887 S.23) vor, dass ein sachlicher Grund gegeben sein muss. Auf das
Kriterium des sachlichen Grundes kann daher für die Anwendung der
rechtsgeschäftlichen Öffnungsklauseln, die, wenn sie geringe Anforderungen an die
Wirksamkeit einer Beschlussfassung stellen, gem. § 16 Abs. 5 WEG in Kraft bleiben
(vgl. Bärmann-Becker, WEG, § 16 Rn.129, 102,137) nicht verzichtet werden. Nur über
das Kriterium des sachlichen Grundes kann ein vernünftiger Interessenausgleich
herbeigeführt werden und ein Minderheitenschutz gewährleistet werden. Dass der
Gesetzgeber auch bei der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes dem
Minderheitenschutz einen hohen Stellenwert eingeräumt hat, ergibt sich insbesondere
aus der Regelung des § 16 Abs. 4 WEG, der für sogar für eine nur im Einzelfall vom
Kostenverteilungsschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG oder dem Verteilungsschlüssel in
der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelung für die Verteilung der Kosten der
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Instandsetzung und Instandhaltung eine doppelt qualifizierte Mehrheit vorsieht.
Ein sachlicher Grund für die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich
der Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster ist hier entgegen der Auffassung des
Amtsgerichts nicht gegeben.
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Dass die nunmehr beschlossene Kostentragungsregelung, wonach jeder
Sondereigentümer für den Austausch der Fenster in seinem Sondereigentum allein
aufkommt, der tatsächlich seit Jahren in der Wohnungseigentümergemeinschaft
praktizierten Regelung entspricht, stellt keinen sachlichen Grund dar, denn ansonsten
würde die bisherige Übung, die der Kostenverteilung in der Teilungserklärung
widerspricht, im nachhinein sanktioniert.
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Auch die Argumentation der Beklagten, dass die nunmehr beschlossene
Kostenregelung daran anknüpft, dass die Sondereigentümer durch den Gebrauch und
die Pflege der Fenster maßgeblich für deren Erhaltungszustand verantwortlich sind und
somit eine Kostenreduzierung zu erreichen ist, überzeugt nicht. Dieser Gesichtspunkt
könnte dann einen sachlichen Grund darstellen, wenn die einzelnen Sondereigentümer
auch in alleiniger Verantwortung über den Austausch ihrer Fenster bestimmen könnten.
Dies sieht die Beschlussfassung aber ausdrücklich nicht vor, so dass unabhängig von
dem Erhaltungszustand einzelner Fensteranlagen die Gemeinschaft eine Teil- bzw.
Gesamtsanierung der Fenster beschliessen um z.B. eine einheitliche
Fassadengestaltung herzustellen oder eine bessere Wärmedämmung zu erhalten.
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III.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
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Dass der Kläger hier im Hinblick auf den Antrag zur Feststellung der Nichtigkeit der
Beschlussfassung teilweise unterliegen ist, wirkt sich kostenmäßig nicht aus, da der
Streitgegenstand der Anfechtungsklage und der Nichtigkeitsklage identisch sind.
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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.
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Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen hier vor. Die Rechtssache
hat grundsätzliche Bedeutung, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
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