Urteil des LG Köln vom 12.04.2010
LG Köln (antragsteller, verwaltung, wirtschaftliche leistungsfähigkeit, durchführung, antrag, wohnung, bezug, eigentümer, miteigentümer, gutachten)
Landgericht Köln, 29 T 72/09
Datum:
12.04.2010
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
29. Zivilkammerr
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
29 T 72/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Köln, 204 II 166/07
Tenor:
Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1) wird der
Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 25.2.2009 – 204 II 166/07 –
aufgehoben und wie folgt abgeändert:
Die Anträge des Antragstellers werden zurückgewiesen.
Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens 1. Instanz und des
Beschwerdeverfahrens trägt der Antragsteller. Der Antragsteller trägt die
außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner zu 2) erster Instanz. Eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Übrigen nicht statt.
Gründe:
1
I.
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Der Antragsteller ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft B-Straße. 14-18,
22-26, Burgstr. 130-138, F-Straße. 1-5, 2-28 in Köln, die aus mehreren
Untergemeinschaften besteht. Das Gebäude C-Straße 130-138 bildet gemäß der
Teilungserklärung vom 28.2.2002 die erste Untergemeinschaft, die aus 55 Wohnungen
besteht. Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohnung in der C-Straße. Die
überwiegende Zahl der Wohnungen dieser Untergemeinschaft steht im Eigentum der C
AG, die die Wohnanlage errichtet hat. Über das Vermögen der C AG ist am 1.11.2005
das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Nach § 2 der Teilungserklärung ist jede
Untergemeinschaft für die Angelegenheiten des betreffenden Hauses zuständig.
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Im Frühjahr 2006 begutachtete der Sachverständige Dipl. Ing. I im Auftrag der
Hausverwaltung die Wohnung des Antragstellers im Hinblick auf die von ihm
beanstandeten Schimmelschäden. Für das Ergebnis wird auf das Gutachten vom
25.3.2006 (Bl.95-102) Bezug genommen. Der Miteigentümer T, in dessen Wohnung
ebenfalls Schimmelbefall aufgetreten war, und der Antragsteller forderten in der
Eigentümerversammlung 2006 die Verwaltung zur Einholung von Kostenvoranschlägen
für die Anbringung einer Wärmedämmung auf.
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Auf der Eigentümerversammlung vom 7.5.2007 wurde unter Tagesordnungspunkt 7 der
Antrag auf Durchführung einer Sanierung der Fassadenfläche unter Anbringung einer
Wärmedämmung auf der C des Angebotes der Fa. N2 GmbH & Co KG, Kosten ca.
270.000,-- €, die durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden sollen,
mehrheitlich durch Beschlussfassung der Untergemeinschaft C-Straße 130-138
abgelehnt, für die Einzelheiten wird auf das Protokoll (Bl.22-25) Bezug genommen.
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Der Antragsteller ficht diesen Beschluss an. In erster Instanz hat er seinen Antrag auf
Ungültigkeitserklärung des Beschlusses sowie den Antrag, die Zustimmung der
Antragsgegner zur Sanierung der Fassadenfläche inklusive Anbringung einer
Wärmdämmung und Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 270.000,-- € zu
ersetzen, gegen die Miteigentümer der Untergemeinschaft - Antragsgegner zu 1)- sowie
die Miteigentümer der Gesamtgemeinschaft - Antragsgegner zu 2)- gerichtet. Auf
Hinweis des Gerichtes hat der Antragsteller seinen Antrag dahingehend abgeändert,
dass er der Antrag zu 2) – Verpflichtungsantrag – nur noch gegen die Mitglieder der
Untergemeinschaft C-Straße 130-138 richtet, im folgenden Antragsgegner.
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Das Amtsgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 23.4.2008 durch
Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen
Dr.Ing.Q vom 22.12.2008 (Bl.124-158), auf das Bezug genommen wird.
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Mit Beschluss vom 25.2.2009 hat das Amtsgericht die Beschlussfassung vom 7.5.2007
zu TOP 9 für ungültig erklärt und die Antragsgegner verpflichtet, einer entsprechend
dem Gutachten Dr. Q vom 17.12.2008 durchzuführenden Fassadensanierung mit
Wärmedämmung zuzustimmen. Für die Begründung und die weiteren Einzelheiten des
Sach- und Streitstandes wird auf die amtsgerichtliche Entscheidung Bezug genommen.
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Gegen diese Entscheidung wenden sich die Antragsgegner mit ihrer sofortigen
Beschwerde. Sie behaupten, es liege kein Baumangel vor, da der bauliche Zustand des
Gebäudes den bei Baufertigstellung maßgeblichen Vorschriften entspreche. Selbst
wenn ein Mangel des Gemeinschaftseigentums anzunehmen sei, könne der
Verpflichtungsantrag des Antragstellers keinen Erfolg haben. Dieser sei zum einen
völlig unsubstantiiert, zum anderen werde in unzulässiger Weise in die
Entscheidungsfreiheit der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Auswahl von
Sanierungsmaßnahmen und deren Durchführung in zeitlicher Hinsicht eingegriffen.
Zudem könne ein Sanierungsbeschluss nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung
entsprechen, wenn auch die Finanzierung der Maßnahme gesichert sei. Dies sei nicht
der Fall. Der Antragsteller selber habe in der Eigentümerversammlung erklärt, dass er
die Sonderumlage nicht aufbringen könne bzw. dies nicht wolle.
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Der Antragsteller behauptet, es seien insgesamt 17 Wohnungen – entsprechend der
Aufstellung im Schriftsatz vom 23.12.2009 – von Schimmelbildung betroffen. Die
Wärmedämmungsmaßnahmen seien daher dringend erforderlich. Es sei den einzelnen
Wohnungseigentümern auch zuzumuten, die überschaubaren Mittel für die
Finanzierung aufzubringen.
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Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten
Schriftsätze und die zur Akte gereichten Unterlagen Bezug genommen.
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II.
12
Die gem. § 45 Abs. 1 WEG a.F. statthafte sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist
zulässig, sie hat auch in der Sache Erfolg.
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Entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes kann der Antragsteller die Durchführung
der von ihm begehrten Sanierungsmaßnahme, Fassadensanierung mit Anbringung
einer Wärmedämmung, nicht verlangen.
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Dass hier ein Mangel im gemeinschaftlichen Eigentum vorliegt, ergibt sich aus den
Ausführungen des Sachverständigen Dr. Ing. Q in seinem Gutachten vom 22.12.2008.
Der Sachverständige hat nachvollziehbar dargelegt, dass durch den späteren Einbau
doppelt verglaster und sehr dichter Fenster die bauphysikalische Situation in dem
Gebäude entscheidend verändert worden ist. In der Wohnung des Antragstellers liegen
an den Außenwänden im Fenster- und Türbereich Wärmebrücken nach DIN 4108- 2
vor, die zu Tauwasser und Schimmelpilzbildung in diesen Bereichen führen können.
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Das jedem Eigentümer zustehende Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21
Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG umfasst die ordnungsgemäße Instandsetzung
Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, mithin auch die Beseitigung von
Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum. Jedoch hat die Gemeinschaft grundsätzlich
einen Ermessensspielraum, ob und welche Maßnahmen sie zur Beseitigung von
Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum vornimmt (vgl. BGH MDR 1999,28;
Hans.OLG ZMR 2003,441; Bärmann-Merle, WEG, § 21 Rn. 90). Bei der Beurteilung ist
auch immer die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu berücksichtigen.
Daher ist in jedem Fall eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen und darauf zu
achten, dass die beabsichtigte Maßnahme die einzelnen Wohnungseigentümer in
finanzieller Hinsicht nicht überfordert (vgl. BayObLG NZM 2002,531; Jennißen-
Heinemann, WEG, § 21 Rn. 76f). Dabei mag es – im Einzelfall – auch
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, aus wirtschaftlichen Gründen, keine
schadensbeseitigenden Maßnahmen zu ergreifen oder diese zurückzustellen.
Andererseits ist es möglich, dass trotz hoher finanzieller Belastung der
Wohnungseigentümer das Verschieben von Instandsetzungsmaßnahmen angesichts
einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes nicht in Frage kommt
(vgl.Bärmann-Merle, WEG, § 21 Rn.90, Bay ObLG WE 1996,476).
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Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Entscheidung der
Wohnungseigentümerversammlung, die Durchführung einer Fassadensanierung mit
Anbringung einer Wärmedämmung zu geschätzten Kosten von 270.000,-- €
abzulehnen, nicht zu beanstanden, da sie ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der
Ermessenspielraum der Wohnungseigentümer für eine Beschlussfassung war nicht auf
null reduziert (vgl.OLG München BauR 2010,511), so dass ein klagbarer Anspruch des
Antragstellers auf Durchführung der von ihm begehrten Sanierungsmaßnahme nicht
besteht.
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Nach den Ausführungen sowohl des Sachverständigen Dr. Ing. Q wie auch den
Sachverständigen Dipl.Ing. I ist das Außenmauerwerk normal trocken. Da eine
Verschlechterung des Bauzustandes der Anlage in absehbarer Zeit nicht droht, ist eine
sofortige Anbringung der Wärmedämmung zur Erhaltung der Anlage mithin auch nicht
erforderlich. Darüber hinaus hat der Sachverständige Dr. Ing.Q anlässlich des ersten
Ortstermins in der Wohnung des Antragstellers am 1.8.2008 festgestellt, dass in der
Küche, im Wohnzimmer und im Schlafzimmer keine Feuchtemerkmale vorhanden
waren, was dafür spricht, dass bei ausreichender Beheizung (Wärme) der Wohnung
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sich keine Feuchtigkeit im Bereich der vorhandenen Wärmebrücken niederschlägt. Es
ist daher davon auszugehen ist, dass bei einem geänderten Heiz- und
Lüftungsverhalten in der Winterzeit der Bildung von Schimmel durch die Nutzer wirksam
begegnet werden kann, so dass die sofortige Anbringung einer Wärmedämmung nicht
erforderlich ist. Im Übrigen spricht auch die Tatsache, dass neben dem Antragsteller
sich allein der Eigentümer T gegenüber der Verwaltung über die Bildung von Schimmel
in den Wohnungen beschwert hat, dass das Problem der Tauwasserbildung an den
bestehenden Wärmebrücken kein grundsätzliches Problem ist, das das gesamte
Gebäude betrifft. Soweit der Antragsteller mit Schriftsatz vom 23.12.2009 behauptet,
dass nach einer Umfrage weitere 16 Wohnungen von Schimmelbildung betroffen sind,
sind seine Darlegungen völlig unsubstantiiert. Die Antragsgegner haben bereits
erstinstanzlich unwidersprochen vorgetragen, dass lediglich der Antragsteller und der
Eigentümer T Schimmelschäden gegenüber der Verwaltung angezeigt haben, die
diesen Beanstandungen durch Einschaltung des Sachverständigen Dipl.Ing.K auch
nachgegangen ist.
Weiter hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bei ihrer Entscheidung zu Recht auch
die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft berücksichtigt. Ein Beschluss über die
Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme entspricht nur dann ordnungsgemäßer
Verwaltung, wenn die beschlossene Maßnahme auch finanziert werden kann. Unstreitig
verfügt die Gemeinschaft über eine völlig unzureichende Instandhaltungsrücklage, so
dass eine Finanzierung der Maßnahme nur durch die Erhebung einer Sonderumlage
erfolgen kann. Dass diese Sonderumlage im Hinblick auf die Insolvenz der
Mehrheitseigentümerin von den übrigen Eigentümern allein aufgebracht werden kann,
ist nicht ersichtlich. Selbst der Antragsteller hat auf den Vorhalt der Antragsgegner, dass
auch er geäußert habe, die Sonderumlage nicht aufbringen zu können bzw. zu wollen,
nicht konkret dargelegt, dass er gewillt ist, seinen Anteil in Höhe von geschätzten
11.000,-- € - bei Ausfall der Mehrheitseigentümerin - zu zahlen. Die Ausführungen des
Antragstellers, dass es bei Anbringung einer Wärmedämmung zu Energieeinsparungen
kommt und öffentliche Fördergelder genutzt werden können, sind insoweit auch völlig
ohne Substanz. Ohne Vorlage einer konkreten Kosten-Nutzen-Analyse kann überhaupt
nicht abgeschätzt werden, inwieweit der einzelne Wohnungseigentümer von einer
möglichen Einsparung von Heizenergie profitiert. Im Hinblick auf die schlechte
finanzielle Situation kann daher auch eine provisorische, preisgünstige Lösung z. B.
Aufbringung eines speziellen Putzes in den betroffenen Wohnungen ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprechen.
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Schließlich hat das Amtsgericht bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt, dass der
Antrag des Antragstellers viel zu unbestimmt ist. Den Ausführungen des
Sachverständigen Dr. Q in seinem Gutachten ist nicht zu entnehmen, welche Art von
Wärmedämmung im vorliegenden Gebäude geeignet und notwendig wäre, so dass
anhand des Gutachtens Dr.Q eine Festlegung auf eine bestimmte Sanierungsvariante
nicht erfolgen konnte. Schließlich liegt die Entscheidung, welche der technisch
möglichen Lösungen gewählt wird, im Ermessen der Eigentümer, so dass durch die
Entscheidung des Amtsgerichtes auch insoweit in unzulässiger Weise in den
Entscheidungsspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft eingegriffen worden
ist.
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Da ein Anspruch des Antragsteller auf Durchführung der von ihm begehrten
Sanierungsmaßnahme gem. § 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG nicht besteht, hat auch die
Anfechtung des ablehnenden Beschlusses aus der Eigentümerversammlung vom
21
7.5.2007 keinen Erfolg.
III.
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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG a.F..
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Es entspricht billigem Ermessen dem Antragsteller die gerichtlichen Kosten des
Verfahrens 1. Instanz und des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, da er unterlegen ist.
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Im Hinblick darauf, dass der Antragsteller seinen Antrag gegen die ursprünglichen
Antragsgegner zu 2), die übrigen Miteigentümer der Gesamtgemeinschaft,
zurückgenommen hat, entspricht es billigem Ermessen ihn mit den außergerichtlichen
Kosten dieser Beteiligten zu belasten.
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Im Übrigen bestand keine Veranlassung von dem wohnungseigentumsrechtlichen
Grundsatz der Nichterstattung außergerichtlicher Kosten abzuweichen.
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Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren: 270.000,-- €
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(entsprechend der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht)
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