Urteil des LG Köln vom 20.02.2002
LG Köln: fristlose kündigung, klageänderung, vermieter, abgabe, räumung, leistungsklage, teilzahlung, zustellung, prozesskosten, zugang
Landgericht Köln, 10 S 325/01
Datum:
20.02.2002
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
10. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 S 325/01
Vorinstanz:
Amtsgericht Köln, 212 C 43/01
Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom
2.10.2001 -212 C 43/01 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Kosten
des Rechtsstreits zu tragen haben.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten ebenfalls als
Gesamtschuldner.
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
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Entscheidungsgründe:
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Die verfahrensrechtlich bedenkenfreie Berufung hat in der Sache Erfolg.
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Die Klageänderung durch den Kläger ist in Übereinstimmung mit der angefochtenen
Entscheidung, auf die verwiesen wird, als zulässig, da sachdienlich anzusehen.
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Auch gegen die Feststellungsklage bestehen keine Bedenken. Zwar dürfte
zwischenzeitlich der Schadensersatzanspruch des Klägers bezifferbar sein, so dass an
sich die Leistungsklage vorrangig ist. Das war zum Zeitpunkt der Klageänderung indes
noch nicht der Fall. Der Kläger konnte daher die Feststellung der Kostentragungspflicht
beantragen und war nicht gehalten, im Verlaufe des Rechtsstreits auf die
Leistungsklage überzugehen (hierzu: Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 256, Rz. 7c).
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Soweit die Kostentragungspflicht betreffend den Räumungsantrag (Klageantrag zu 1) im
Streit steht, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kündigungen bereits
deshalb formell unwirksam waren, weil diese inhaltlich nicht begründet waren. Die
Kammer folgt in ständiger Rechtsprechung der als überwiegend zu bezeichnenden
Auffassung (hierzu: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564a, Rz. 24), dass
eine fristlose Kündigung keine inhaltliche Begründung erfordert. Das folgt wiederum aus
§ 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F., wonach in dem Kündigungsschreiben die Gründe der
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Kündigung angegeben werden "sollen".
Es bestand ein Kündigungsrecht des Klägers gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F., da
die Beklagten mit der Entrichtung der Mieten für Februar und März 2001 im Verzug war.
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Entgegen der Auffassung der Beklagten war die vereinbarte Vorfälligkeit der
Mietzinszahlung nicht unwirksam, so dass die Zahlungen bis zum 27.3.2001 nicht
rechtzeitig für die Miete März 2001 waren. Es liegt keine im Hinblick auf § 9 AGBG a.F.
unzulässige Kombination von Vorfälligkeits- und Aufrechnungsklausel vor (vgl. hierzu:
Schmit-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 551, Rz. 11). § 5 Abs. 1 des Mietvertrages genügt
sowohl § 552a BGB a.F. als auch § 11 Nr. 3 AGBG a.F. Zudem ist ausdrücklich die
Aufrechnung mit Mietminderungsansprüchen zugelassen. Bedenken gegen eine
unzulässige Klauselkombination werden vornehmlich bei einer Einschränkung der
Aufrechnungsbefugnis mit Minderungsansprüchen vorgebracht, die nicht gegeben ist.
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Bestand ein Rückstand mit 2 Monatsmieten, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung
nicht erforderlich, dass der relevante Rückstand noch im Zeitpunkt des Zugangs der
Kündigung bestand (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 554, Rz. 35).In Ergänzung zum
Urteil der Kammer vom 16.10.1991 - 10 S 207/91 - (WuM 1992, 123) erfordert die
Wirksamkeit der Kündigung nicht, dass zum Zeitpunkt der Abgabe der
Kündigungserklärung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist. Es reicht vielmehr aus,
dass der Kündigungsbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung erfüllt war. § 554
BGB a.F. lässt sich eine anderweitige Einschränkung nicht entnehmen. Danach entsteht
vielmehr mit dem Kündigungstatbestand das Kündigungsrecht, das wiederum gemäß §
554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. im Hinblick auf nachträgliche Zahlungen nur dann
ausgeschlossen ist, wenn der Rückstand vollständig (vgl. Schmidt-Futterer/Blank,
a.a.O., § 554, Rz. 54) getilgt wird. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter nach
Entstehung des Kündigungstatbestands längere Zeit mit der Kündigungserklärung
zuwartet, braucht nicht entschieden zu werden, da hier jedenfalls die Kündigung
zeitnahh erklärt worden ist ( so auch BGH BB 1987, 2123). Die Teilzahlungen der
Beklagten berührten das entstandene Kündigungsrecht daher nicht.
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Soweit die Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. ausgeschlossen ist, wenn
der Vermieter vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird, kann hiervon
bezogen auf die letzte Teilzahlung nicht ausgegangen werden. Diese Zahlung ist am
27.3.2001 bei dem Kläger eingegangen. Die Zustellungen der Kündigungen an die
Beklagten erfolgten am 26.3.2001 und 27.3.2001. Es ist weder konkret dargelegt noch
sonst ersichtlich, dass der Zahlungseingang am 27.3.2001 zumindest zeitlich vor der
Zustellung vom 27.3.2001 lag. Das geht zu Lasten der für den Kündigungsausschluss
darlegungspflichtigen Beklagten.
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Es kann entgegen der Annahme der Beklagten auch nicht von einer Rücknahme der
Kündigungen in einem Telefonat mit dem Kläger vom 26.3.2001 ausgegangen werden.
Selbst wenn der Kläger sich dahin geäußert haben sollte, dass er aus den Kündigungen
nicht mehr vorgehen werde, woran er sich auch gehalten hat, läge hierin keine Zusage,
dass den Beklagten auch keine Kosten bezogen auf den zu diesem Zeitpunkt bereits
anhängigen Prozess treffen. Hierauf kommt es aber nach der Klageänderung an.
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Es kann dahin stehen, ob die Klageänderung deshalb entbehrlich war, weil die in der
Klageschrift hilfsweise ausgesprochene Kündigung wirksam war und von der
Heilungswirkung der Zahlungen nicht erfasst wurde. Der Kläger kann
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schadensersatzrechtlich nicht schlechter stehen, wenn er zugunsten des Mieters von
der weiteren Durchsetzung der Räumung Abstand nimmt, anstatt die Räumung weiter
mit Erfolg - auch hinsichtlich der Prozesskosten - durchzusetzen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
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Streitwert für das Berufungsverfahren: Kosten des Verfahrens erster Instanz, soweit
diese nicht von dem Feststellungsausspruch des Urteils des Amtsgerichts vom
2.10.2001 erfasst sind.
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