Urteil des LG Köln vom 08.05.2008
LG Köln: genossenschaft, grundsatz der gleichbehandlung, erworbene rechte, konkretes rechtsverhältnis, widerklage, form, unterlassen, urkunde, ermessensfehlgebrauch, ermessensmissbrauch
Landgericht Köln, 1 S 387/06
Datum:
08.05.2008
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
1. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
1 S 387/06
Vorinstanz:
Amtsgericht Köln, 201 C 194/06
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 6.10.2006 verkündete Urteil
des Amtsgerichts Köln – 201 C 194/06 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
I.
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T a t b e s t a n d
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Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft. Maßgebend sind die
Vereinbarungen in Form eines Nutzungsvertrages vom 27.4.1971 über eine
Genossenschaftswohnung im Hause ########9 in Köln. Die Grundmiete beträgt seit
dem 1.6.2003 341,95 € und seit dem 1.11.2004 376,20 €.
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Die Beklagte hat im Herbst 2005 Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen,
deretwegen die Klägerin die Miete gemindert hat. Die Beklagte wies darauf hin, dass sie
in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass der Modernisierungsmaßnahmen
absehe, aber Mitglieder, die auf ihrem Minderungsrecht bestünden, mit einer Erhöhung
der Nutzungsgebühr zum nächsten zulässigen Zeitpunkt rechnen müssten. Die Klägerin
bestand auf ihrem Recht der Minderung.
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Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 9.3.2006 begehrte die Beklagte von
der Klägerin Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 410,34 €. Mit Schreiben
vom 25.3.2006 forderte die Klägerin die Beklagte auf, das Mieterhöhungsverlangen bis
zum 20.4.2006 zurückzunehmen.
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Die Klägerin hat beantragt,
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festzustellen, dass Mieterhöhungsverlangen der Beklagten, bei denen die Klägerin
gegenüber anderen Mitgliedern der Beklagten ( Genossen ) ohne Rechtsgrund
schlechter gestellt wird, unwirksam sind und die
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Beklagte hieraus keine Rechte ableiten kann. Insbesondere ist das
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Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 9.3.2006 unwirksam und
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Ein Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Zustimmung zu
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Dieser Mieterhöhung besteht daher nicht.
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Die Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen,
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ferner die Beklagte im Wege der Widerklage zu verurteilen, einer
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Erhöhung der von ihr für die Wohnung im 4. OG des Hauses #### 9, #### Köln, zu
zahlenden Grundmiete auf
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410,34 € ab 1.6.2006 zuzustimmen.
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Die Klägerin hat beantragt,
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die Widerklage abzuweisen.
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Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage als unzulässig angesehen und zur
Begründung ausgeführt, die begehrte Feststellung, dass eine Mieterhöhung der
Beklagten, welche die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern der Genossenschaft
schlechter stelle, sei unzulässig, da das Begehren auf die Feststellung eines
allgemeinen Rechtsgrundsatzes gerichtet sei, ohne dass dem ein konkretes
Rechtsverhältnis zu Grunde liege. Wenn im übrigen die überwiegende Anzahl der
Genossen trotz Vorliegens von Minderungsgründen auf eine Mietminderung verzichte,
könne es der Genossenschaft nicht verwehrt sein, die Beträge die sie von den
mindernden Genossen weniger erhalten habe, durch Mieterhöhungen ohne Verstoß
gegen das Gleichbehandlungsgebot wieder zurückzufordern. Die Widerklage sei nach §
558 BGB begründet, wonach der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der
Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne; die Klägerin habe nicht
bestritten, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreite.
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Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die an ihrem
erstinstanzlichen Vortrag festhält.
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Die Berufungsklägerin beantragt,
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unter Abänderung des am 6.10.2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichts
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Köln die Widerklage der Beklagten abzuweisen und der Klage stattzugeben
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unter der Maßgabe, dass der Antrag wie folgt auszulegen war: "Der Beklagten
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wird aufgegeben, es in Zukunft zu unterlassen, individuelle Sanktionen mittels
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Mieterhöhungen von der Klägerin zu verlangen, weil diese zuvor ihre gesetz-lichen
Mieterrechte wahrgenommen hat, zum Beispiel in Form von berechtigten
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Mietminderungen oder Beanstandungen von Jahresabrechnungen.
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Die Berufungsbeklagte beantragt,
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die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
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II.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die Berufung der Klägerin gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des
Amtsgerichts ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet
worden, in der Sache allerdings ohne Erfolg. Das angefochtene Urteil ist unter keinem
rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu beanstanden. Namentlich beruht es
weder auf Rechtsfehlern noch lassen die zu Grund zu legenden Tatsachen eine andere
Entscheidung zu, § 513 ZPO.
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Im Hinblick auf die Feststellungsklage teilt die Kammer die Auffassung des
Amtsgerichts, dass die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 256 ZPO nicht gegeben
sind. Nach der vorbezeichneten Vorschrift kann Klage auf Feststellung des Bestehens
oder Nichtbestehens eine Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder
auf Feststellung ihrer Unechtheit erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches
Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der
Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Keine
Rechtsverhältnisse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO liegen vor, wenn das Begehren des
Klägers auf eine Klärung abstrakter Rechtsfragen gerichtet ist ( RG Z 148, 100; Greger
in Zöller, 26. Aufl., § 256, Rdnr. 5 ). So liegt aber der Fall gerade hier. Die Kammer
braucht nicht zu entscheiden, ob die Auslegung des Klageantrags, so wie er im
Berufungsverfahren seitens der Klägerin vorgegeben worden ist, zwingend ist. Denn
wie bereits im erstinstanzlichen Rechtsstreit seitens des Amtsgerichts zutreffend
dargelegt, richtet sich der Antrag auf eine abstrakte Rechtsfrage, ob nämlich es der
Beklagten verwehrt ist, individuelle Sanktionen zu verhängen, wenn die Klägerin zuvor
von Mietminderungen Gebrauch gemacht oder Beanstandungen von
Jahresabrechnungen erhoben hat. Der Klageantrag ist zu weit gefasst und lässt außer
acht, dass die Problematik einer Rechtmäßigkeit von Mietminderungen von weiteren
Voraussetzungen abhängt, die allerdings im Klageantrag nicht erwähnt sind. Daher ist
es der Kammer verwehrt, abstrakt festzustellen, dass der Beklagten aufgegeben wird, in
Zukunft zu unterlassen, individuelle Sanktionen mittels Mieterhöhungen zu verhängen,
wenn die Klägerin von ihren gesetzlichen Mieterrechten Gebrauch gemacht hat oder
Beanstandungen von Jahresabrechnungen erhoben hat.
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Das Amtsgericht hat zu Recht die Widerklage zugesprochen. Die gegen das Urteil
gerichteten Angriffe vermögen nicht durchzudringen, da die Voraussetzungen für eine
Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB vorliegen. Dass die ortsübliche Vergleichsmiete
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durch die seitens der Beklagten geforderte Erhöhung der Miete überschritten worden
wäre, wird nicht von der Klägerin behauptet. Sie hat sich allein auf die Problematik
zurückgezogen, dem Genossenschaftsgedanken widerspreche die individuelle
Sanktion in Form einer Mieterhöhung zu Lasten eines einzelnen
Genossenschaftsmitglieds. Zutreffend ist, dass die Klägerin Mitglied der
Genossenschaft ist und daher der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz zu gelten
hat. Der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz wird als oberster, beherrschender
Grundsatz im Verhältnis der Genossenschaft zu den Mitgliedern bezeichnet. Er
beherrscht nicht nur die mitgliedschaftliche Stellung als solche, sondern ist auch von der
Genossenschaft im Nutzungsverhältnis zu beachten ( Möhlenkamp in Münchener
Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48, Rdnr. 99 ). Der
genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz kann demgemäß das Nutzungsverhältnis
über eine Genossenschaftswohnung prägen. Der Gleichheitsgrundsatz erfordert im
Mietverhältnis eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte
Behandlung der Mitglieder, die den unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung trägt (
Eisenschmid in Schmidt – Futterer, 9. Aufl., § 535, Rdnr. 83 ). Dabei sind bei
Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche
Maßstäbe zu Grunde zu legen. Der Grundsatz der Gleichbehandlung basiert auf dem
genossenschaftlichen Treueverhältnis ( vgl. LG Offenburg, Urteil vom 10.3.1998 – 1 S
191/97 – WuM 1998, 289 ).
Die rechtliche Gleichstellung der Mitglieder ist allerdings nicht absolut. Inhalt des
Gleichbehandlungsgrundsatzes ist vielmehr, einzelne Mitglieder der Genossenschaft
nicht ohne sachlichen Grund anders zu behandeln als andere Mitglieder. Der
Gleichheitsgrundsatz des Genossenschaftsrechts verlangt mithin einen einheitlichen
Gleichbehandlungsmaßstab ( vgl. Möhlenkamp in Münchener Anwaltshandbuch
Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48, Rdnr. 100 ). Der Vorstand der Genossenschaft hat
in diesem Rahmen einen weiten Ermessensspielraum, welche tatsächlichen Umstände
er als gleich oder ungleich ansehen will, dass sie eine gleiche oder ungleiche
Behandlung rechtfertigen. Diesen Ermessenspielraum muss der Vorstand im Sinne des
§ 27 Abs. 1 Satz 1 GenG eigenverantwortlich ausfüllen. Der Ermessenspielraum des
Vorstands findet seine Schranken im Ermessensmissbrauch oder im
Ermessensfehlgebrauch ( vgl. Möhlenkamp a.a.O. mit weiteren Nachweisen ).
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Im vorliegenden Fall hat die Klägerin wegen der mit den Modernisierungsmaßnahmen
einhergehenden Beeinträchtigungen von ihrem Recht auf Minderung der Miete nach §
536 BGB Gebrauch gemacht. Wie sich auf § 536 Abs. 4 BGB ergibt, kann dieses Recht
der Klägerin nicht eingeschränkt werden. Indem die Klägerin ihre Miete gemindert hat,
während andere Mitglieder der Genossenschaft im Interesse der Genossenschaft von
einer möglichen Minderung gerade abgesehen haben, hat die Klägerin selbst einen
Unterschied geschaffen zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft, an den diese
unterschiedliche Folgen knüpfen kann, ohne gegen das Verbot von Willkür zu
verstoßen. Denn unterschiedliche Tatbestände erfordern unterschiedliche
Beurteilungen, während gleich liegende Tatbestände gleich behandelt werden müssen.
Die unterschiedliche Behandlung im Wege einer Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die
Klägerin selbst geschaffen, weil sie im Gegensatz zu den übrigen Mitgliedern der
Genossenschaft einen Unterschied gesetzt hat. Aus der Sicht der Beklagten hat diese
sodann von den gesetzlichen Möglichkeiten des § 558 BGB durch die
Erhöhungserklärung vom 9.3.2006 in zulässiger Weise Gebrauch gemacht. Namentlich
kann nicht angenommen werden, dass durch die Erhöhungserklärung auf einen
Ermessensfehlgebrauch oder ein Ermessensmissbrauch geschlossen werden könnte.
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Der Beklagten kann auch kein Satzungsverstoß zur Last gelegt werden. Die
Erhöhungserklärung vom 9.3.2006 ist durch die Prozessbevollmächtigten der Beklagten
abgegeben worden, die von der Beklagten selbst mandatiert worden sind. Nach § 21
Abs. 1 der Satzung vertritt der Vorstand die Genossenschaft gerichtlich und
außergerichtlich. Nicht ersichtlich ist, dass die dem Erhöhungsschreiben beigefügte
Originalvollmacht nicht auf den Vorstand der Beklagten zurückzuführen ist.
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Die Kammer tritt nicht der Auffassung der Klägerin bei, der Verzicht aller Genossen auf
Minderung der Miete während der Modernisierungsmaßnahmen stelle eine
Gemeinschaftshilfe im Sinne des § 15 b der Satzung dar und könne nur durch die
Mitgliederversammlung beschlossen werden. Die Klägerin lässt außer acht, dass jedes
Mitglied in eigener Zuständigkeit entscheidet, ob es von seinen Rechten auf
Mietminderung Gebrauch macht oder nicht. Keinesfalls kann generell durch
Mehrheitsbeschluss ein Mitglied genötigt werden, auf seine Rechte nach § 536 BGB zu
verzichten, wenn die Voraussetzungen der vorbezeichneten Vorschrift tatsächlich
vorliegen. Dies würde zu einer Aushöhlung des § 536 Abs. 4 BGB führen, was schon
von Gesetzes wegen nicht hingenommen werden kann. Auch im Genossenschaftsrecht
besteht keine allgemeine Verpflichtung, auf einmal erworbene Rechte zu verzichten (
vgl. Lang/Weidmüller/Metz/Schaffland, GenG, Kommentar, 33. Aufl., 1997, § 1 Rdnr. 117
h; Möhlenkamp, Münchener Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48 Rdnr.
103 ). Angesichts dessen hat die Beklagte in zulässiger Weise von ihrer Befugnis zur
Erhöhung der Miete durch Erklärung vom 9.3.2006 Gebrauch gemacht, so dass die
Berufung der Klägerin als unbegründet zurückzuweisen war.
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Die Kostenentscheidung basiert auf § 97 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10 ZPO.
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Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.641,36 €
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Wegen der besonderen Bedeutung der Rechtsfragen des vorliegenden Falles hat die
Kammer die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
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