Urteil des LG Kiel, Az. 1 S 252/05

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Gericht:
LG Kiel 1.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
1 S 252/05
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 558d BGB, § 558e BGB, §
287 ZPO
Wohnraummiete: Berechtigung zur Erhöhung der Miete
einer sehr einfach ausgestatteten Wohnung; Ermittlung der
Vergleichsmiete durch Schätzung unter Verwendung des
Kieler Mietspiegels
Leitsatz
Auch für die Prüfung der Berechtigung zur Erhöhung der Miete einer sehr einfach
ausgestatteten Wohnung ("Substandardwohnung") ist der Kieler Mietspiegel (hier: 2004)
als Schätzgrundlage heranzuziehen. In diesen Fällen sind Abzüge nach den
Anwendungshinweisen des Mietspiegels (Seiten 11, 13) vorzunehmen und die
Vergleichsmiete durch Schätzung zu ermitteln.Die Berufung ist mit Schriftsatz vom 18.
Januar 2007 zurückgenommen worden.
Tenor
[Anmerkung der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tenor wurde
vom Gericht nicht mitgeteilt]
Gründe
Der Berufungsführer wird gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf Folgendes
hingewiesen:
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung vom 17. November 2005 nach § 522 Abs.
2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung keine
Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung
eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert.
Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die
Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO
zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
Nach § 529 ZPO sind dabei die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten
Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der
Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen
begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.
Die Voraussetzungen des § 513 ZPO sind hier nicht erfüllt.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den
Beklagten zu Recht verurteilt, der mit der Klage verfolgten Mieterhöhung
zuzustimmen. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass es sich bei seiner
Entscheidung maßgeblich am Kieler Mietspiegel orientiert und davon abgesehen
hat, ein kostspieliges Sachverständigengutachten einzuholen. Es entspricht der
ständigen Rechtsprechung der Kammer, Mieterhöhungsstreitigkeiten grundsätzlich
allein auf der Grundlage des Kieler Mietspiegels und ohne die Einholung eines
Sachverständigengutachtens zu lösen (vgl. LG Kiel WuM 1999, 292). Hierfür spricht
letztlich auch die Vorschrift des § 558 d Abs. 3 BGB, wonach dem qualifizierten
Mietspiegel im Prozess eine Vermutungswirkung zukommt. Ausweislich der Seite 2
des Kieler Mietspiegels handelt es sich hier um einen solchen qualifizierten
Mietspiegel.
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Dieses Vorgehen entspricht im Übrigen auch der höchstrichterlichen
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Denn ein Sachverständiger müsste im
Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden
Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große,
repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln. Dies stellt einen
erheblichen Aufwand dar, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung
unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe in
aller Regel außer Verhältnis steht. Die Verwendung eines qualifizierten
Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß §
287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und
vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens
den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können.
Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, dass ordnungsgemäß
aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis
beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und
Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in
einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. BGH NJW 2005, 2074).
Nach alledem durfte das Amtsgericht von der Einholung eines
Sachverständigengutachtens absehen und konnte den Rechtsstreit auf der
Grundlage des Kieler Mietspiegels entscheiden. Dem steht auch nicht entgegen,
dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine relativ schlichte
Behausung, eine so genannte „Substandardwohnung" handelt, die in der
Mietspiegeltabelle nicht ausgewiesen wird. Denn nach dem von dem Institut für
Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) erstellten Endbericht zum Kieler
Mietspiegel 2000 ist für solche Wohnungen von der Spalte 1 (Baualter vor 1976
und Küche und Bad normal) ein Abschlag von der im jeweiligen Mietspiegelfeld
ausgewiesenen Nettokaltmiete zu ermitteln (Seite 8 des Endberichts). Das
bedeutet also, dass in diesen Fällen Abzüge nach den Anwendungshinweisen des
Mietspiegels (Seite 11, 13) vorzunehmen sind und die Vergleichsmiete durch
Schätzung zu ermitteln ist.
Das ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO eröffnete Schätzermessen hat das Amtsgericht
ohne Rechtsfehler ausgeübt. Es hat sich zutreffend bei seiner Entscheidung auf die
Tabelle 2, Feld 1 a für die Spanneneinordnung gestützt, was als Orientierungshilfe
auch hinreichend aussagekräftig ist, weil es sich um ein vergleichsweise gut
belegtes Feld handelt. Die vorgenommenen Abzüge sind ebenfalls sachgerecht
und nicht zu beanstanden, so dass sich im Ergebnis eine Vergleichsmiete
errechnet, die noch immer deutlich über dem liegt, was mit der Klage beansprucht
wird.
Der Berufungsführer erhält Gelegenheit, hierzu binnen 2 Wochen Stellung zu
nehmen.