Urteil des LG Kiel vom 13.03.2017
LG Kiel: wohnung, mietvertrag, zustand, beendigung, verzug, auszug, erfüllung, vermieter, vertragsschluss, gestaltung
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Gericht:
LG Kiel 1.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
1 S 274/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 326 BGB, § 326aF BGB, §
535 BGB
Altmietvertrag: Weitergeltung der vertraglich vereinbarten
Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bei unterlassenen
Schönheitsreparaturen nach der Schuldrechtsreform
Leitsatz
1. Um den Mieter mit der Erfüllung seiner Renovierungspflicht nach Auszug in Verzug zu
setzen, ist der Hinweis auf nicht oder nicht fachgerecht ausgeführte
Schönheitsreparaturen, verbunden mit der Aufforderung, "die festgestellten Mängel" zu
beseitigen, nicht hinreichend deutlich. Der Mieter kann daraus nicht entnehmen, welche
Arbeiten im einzelnen von ihm verlangt werden und was an von ihm bereits
durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird. So ist unklar, ob er auch im
Protokoll erwähnten Mängel beseitigen soll, wenn diese nicht zu den
Schönheitsreparaturen gehören. Das gleiche gilt für die Beseitigung des im
Abnahmeprotokoll so bezeichneten "ungepflegten und verwohnten Zustandes" der
Wohnung.
2. Wird in einem Formularmietvertrag hinsichtlich der auf den Mieter übergewälzten
Schönheitsreparaturen Bezug auf die bei Vertragsschluss ohnehin schon geltende
Rechtslage nach § 326 BGB a. F. genommen, so hat diese Klausel Regelungscharakter.
Vertragliche Regelungen ohne Regelungscharakter sind dem Zivilrecht fremd. Auch
vorformulierte Vertragsbestimmungen sind mietvertragliche Vereinbarungen, und zwar
nicht nur, wenn sie vom dispositiven Gesetzesrecht abweichen, sondern auch, wenn sie
die gesetzliche Regelung wiedergeben und dadurch in den Parteiwillen aufnehmen.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29. Oktober 2004 verkündete Urteil
des Amtsgerichts Kiel geändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird
abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist
vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
- abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 ZPO -
I.
Die Klägerin macht Schadensersatzansprüche wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses geltend. Auf den
Mietvertrag vom 21./22.08.1989 (Anlage K 9, Bl. 102-110 d. A.) wird Bezug
genommen. Die Klägerin übersandte der Beklagten ein Abnahmeprotokoll und
eine Aufforderung, die dort aufgeführten Mängel zu beseitigen. Auf das
Abnahmeprotokoll vom 30.04.2004 (Anlage K 3, Bl. 19 d. A.) und das
Aufforderungsschreiben vom 05.05.2005 (Ablage K 2, Bl. 18 d. A.) wird Bezug
genommen. Die Beklagte, die den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß
ansah, führte keine weiteren Arbeiten aus.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug
genommen.
Das Amtsgericht hat der Klägerin einen Teil der geltend gemachten Kosten für
Schönheitsreparaturen, Mietausfallschaden für 2 Monate à 450 € sowie die Miete
für April 2004 in Höhe von 398 € zugesprochen und die Kaution hiervon
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für April 2004 in Höhe von 398 € zugesprochen und die Kaution hiervon
abgezogen. Die Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sei wirksam. Die
Kosten seien im zugesprochenen Umfang erstattungsfähig, weil die zugrunde
liegenden Rechnungspositionen Schönheitsreparaturen umfassten. Die im
Kostenvoranschlag enthaltene Mehrwertsteuer sei erstattungsfähig, weil die
Klägerin die Arbeiten inzwischen durchgeführt habe. Der Mietausfallschaden
ergebe sich daraus, dass die potenzielle Nachmieterin wegen des Zustands der
Wohnung von einer Anmietung Abstand genommen habe.
Mit der Berufung macht die Beklagte geltend, die Klägerin habe nicht die nach
dem Mietvertrag für einen Schadensersatzanspruch erforderliche Nachfrist mit
Ablehnungsandrohung (§ 326 BGB a. F.) gesetzt; sie habe sich nur pauschal auf
das Abnahmeprotokoll bezogen. Der Auszug der Beklagten sei keine
Erfüllungsverweigerung. Das Abnahmeprotokoll lasse nicht eindeutig erkennen,
welche Arbeiten noch geschuldet seien. Sie habe zudem mit nachgelassenem
Schriftsatz vom 08.10.2004 bestritten, dass die Wohnung in einem Zustand
gewesen sei, der das Leisten von Schönheitsreparaturen erforderlich machte. Sie
wendet sich zudem gegen die Höhe des Schadensersatzanspruchs.
Die Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen,
hilfsweise,
die Revision zuzulassen.
Sie trägt vor, sie habe sich bemüht, die Mängel im Protokoll detailliert darzustellen.
Die Aufforderung vom 5. Mai 2004, die festgestellten Mängel zu beseitigen, sei
hinreichend konkret. § 326 BGB a. F. sei nicht maßgebend. Der bloße Hinweis in §
15 Abs. 4 des Mietvertrages auf § 326 BGB habe keinen Regelungsgehalt. Das
habe die Kammer auch im Verfahren 1 S 56/03 ... so entscheiden, in dem
Schadensersatzansprüche wegen der Beschädigung des Teppichbodens geltend
gemacht worden seien. Wegen dieser Frage sei auch die Revision zuzulassen, da
die Klausel in Schleswig-Holstein vielfach verwendet werde. Im übrigen ergebe sich
die ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten daraus, dass
sie die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen als ausreichend angesehen
habe und sich dementsprechend auch geweigert habe, bei der Erstellung des
Vorabnahmeprotokolls mitzuwirken und dieses zu unterzeichnen. Die Beklagte
habe bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen
durchgeführt.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung ist begründet.
Der Anspruch auf Zahlung der Miete für April 2004 ist mit der Mietkaution
verrechnet worden.
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterbliebener Ausführung der
Schönheitsreparaturen gemäß § 281 Abs. 1 BGB steht der Klägerin nicht zu.
Allerdings ist § 15 des Mietvertrages, der die Verpflichtung zur Vornahme der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt, wirksam. Auf die zutreffenden
Ausführungen des Amtsgerichts wird insoweit Bezug genommen. Keinen
Bedenken begegnet insbesondere Ziffer 8 des Anhangs zum Mietvertrag, wonach
das farbige Streichen der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper sowie das
Streichen der Wände und Decken in Vollton nicht zulässig ist und eine
Endrenovierungsverpflichtung auslöst. Denn auch ohne diese Klausel wäre der
Mieter bei einer derartigen farblichen Gestaltung zu einer Endrenovierung
verpflichtet. Da die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit den Vermieter in
die Lage versetzen sollen, das Mietobjekt weiterzuvermieten, ist die farbliche
Gestaltung so auszuwählen, dass die Wohnung für einen möglichst großen
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Gestaltung so auszuwählen, dass die Wohnung für einen möglichst großen
Interessentenkreis akzeptabel ist (LG Hamburg NZM 1999, 838; Schmidt-
Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 538 Rn. 239, 242).
Der Anspruch aus § 281 Abs. 1 BGB setzt aber voraus, dass die Beklagte zuvor in
Verzug gesetzt, also hinreichend konkret zur Vornahme bestimmter
Schönheitsreparaturen aufgefordert worden ist. Daran fehlt es. Das Bemühen um
Detailgenauigkeit im Abnahmeprotokoll ändert daran nichts. Das
Abnahmeprotokoll ist eine bloße Zustandsbeschreibung ohne Hinweis darauf, wer
für die Beseitigung welcher Mängel verantwortlich ist. Bei der Beseitigung der dort
aufgeführten Mängel handelt es sich auch nicht durchweg um
Schönheitsreparaturen. Das gilt etwa für das defekte Waschbecken, den losen
Toilettendeckel und den fehlenden Putz in der Speisekammer. Deshalb ist der
Hinweis auf nicht oder nicht fachgerecht ausgeführte Schönheitsreparaturen im
Schreiben vom 5. Mai 2004, verbunden mit der Aufforderung, „die festgestellten
Mängel" zu beseitigen, nicht hinreichend deutlich. Die Beklagte kann daraus nicht
entnehmen, welche Arbeiten im einzelnen von ihr verlangt werden und was an den
von ihr durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird. So ist unklar, ob sie
auch die erwähnten Mängel beseitigen soll, die nicht zu den
Schönheitsreparaturen gehören. Das gleiche gilt für die Beseitigung des laut
Abnahmeprotokoll ungepflegten und verwohnten Zustandes der Wohnung.
Aber selbst wenn die Aufforderung hinreichend konkret wäre, fehlte es an einer
Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, die nach § 15 Nr. 6 des Mietvertrages, §
326 BGB a. F. erforderlich ist. Auch wenn diese Klausel Bezug auf die bei
Vertragsschluss ohnehin schon geltende Rechtslage nach § 326 BGB a. F. nimmt,
hat sie Regelungscharakter. Vertragliche Regelungen ohne Regelungscharakter
sind dem Zivilrecht fremd. Auch vorformulierte Vertragsbestimmungen sind
mietvertragliche Vereinbarungen, und zwar nicht nur, wenn sie vom dispositiven
Gesetzesrecht abweichen, sondern auch, wenn sie die gesetzliche Regelung
wiedergeben und dadurch in den Parteiwillen aufnehmen (BGHZ 155, 178). Da
diese Frage höchstrichterlich entschieden ist, bedarf es keiner Zulassung der
Revision.
Die Kammer hat auch in dem von der Klägerin zitierten Verfahren 1 S 56/03 nichts
gegenteiliges entschieden. Dort ging es nämlich nicht - wie hier - um
Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (§ 326 BGB a. F.
bzw. § 281 Abs. 1 BGB n. F.), sondern um Schadensersatz wegen Beschädigungen
der Mietsache (positive Forderungsverletzung bzw. § 280 Abs. 1 BGB), für die auch
nach alter Rechtslage regelmäßig keine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung
erforderlich war.
Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war auch nicht ausnahmsweise
entbehrlich. Das wäre zwar der Fall, wenn die Beklagte die Erfüllung der
Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig
verweigert hat, so dass sie eine bloße Förmelei wäre. An die Ausnahme sind aber
hohe Anforderungen zu stellen. Eine ernsthafte und endgültige
Erfüllungsverweigerung stellt es noch nicht ohne weiteres dar, dass der Mieter
auszieht, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Etwas anderes
würde nur gelten, wenn der Mieter bei Nacht und Nebel ausgezogen ist, ohne
seine neue Anschrift zu hinterlassen, weil er dann zu erkennen gegeben hat, dass
er mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will. Das ist hier aber nicht der Fall.
Die Beklagte ist ordnungsgemäß nach Beendigung des Mietverhältnisses
ausgezogen.
Von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung kann man zudem
nicht ausgehen, wenn der Mieter, der bereits Malerarbeiten vorgenommen hat,
sich bei der Wohnungsabnahme zu weiteren Arbeiten nicht verpflichtet sieht und
den Vermieter darauf hinweist, er habe nach seiner Ansicht schon ordnungsgemäß
erfüllt (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 538 Rn. 315 m. w. N.). So liegen die Dinge
hier. Die Beklagte hatte - nach Ansicht der Klägerin allerdings unfachmännisch -
bereits Arbeiten durchgeführt und mit Schreiben vom 18. Mai 2004 (Anlage K 4)
lediglich mitgeteilt, sie sehe den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß an. Das
lässt nicht den Schluss zu, dass die Beklagte unter keinen Umständen zur
Durchführung weiterer Arbeiten in der Wohnung bereit war.
Der neue Vortrag der Klägerin, die Beklagte habe keine Schönheitsreparaturen
durchgeführt, ist in diesem Zusammenhang nicht mehr zu berücksichtigen, da
Gründe für eine Zulassung gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Er steht
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Gründe für eine Zulassung gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Er steht
außerdem im Widerspruch zu dem bisherigen Vortrag der Klägerin, die noch mit
Schriftsatz vom 5. April 2005 bestätigt hat, dass es „richtig ist, dass die Beklagte
in der Wohnung Schönheitsreparaturen vorgenommen hatte". Zudem ist auch in
dem Schreiben vom 5. Mai 2004 zu den Schönheitsreparaturen ausgeführt, „wo es
gemacht war, war es nicht fachgerecht".
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.