Urteil des LG Karlsruhe vom 23.06.2016, 9 T 56/16

Aktenzeichen: 9 T 56/16

wohnung, mieter, einzug, freizeichnungsklausel

LG Karlsruhe Beschluß vom 23.6.2016, 9 T 56/16

Wohnraummiete: Wirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter; Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Übergabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde der Klägerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Karlsruhe vom 03.02.2016, Az. 7 C 2583/15, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

1Die Klägerin begehrt die Gewährung von Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Klage gegen ihre Vermieterinnen, mit welcher sie Mängelbeseitigung, Zahlung eines Vorschusses für die Selbstvornahme der Beseitigung von Mängeln sowie die Feststellung begehrt, dass sie aufgrund der von ihr behaupteten Mängel bis zur Mängelbeseitigung zur Minderung der Miete in Höhe von insgesamt 55% berechtigt ist.

2Das Amtsgericht hat die begehrte Prozesskostenhilfe mit Beschluss vom 03.02.2016 lediglich in Bezug auf den Antrag der Klägerin auf Mängelbeseitigung hinsichtlich der undichten Wohnungseingangstür, des defekten Durchlauferhitzers und des Schimmels an der Wand in der Dusche sowie im Hinblick auf den Antrag auf Feststellung der Minderung der monatlichen Bruttomiete in Höhe von insgesamt 27% bewilligt. Ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung bestehe bereits deshalb nicht, weil schlüssiger Vortrag dazu fehle, dass die Klägerin überhaupt beabsichtige, die behaupteten Mängel in eigener Verantwortung zu beseitigen. Ein Wille zur Selbstvornahme sei schon deshalb unglaubhaft, da schon dem Anwaltsschreiben vom 27.05.2015 ein Klageentwurf beigefügt gewesen sei, obwohl zu diesem Zeitpunkt lediglich zur Mangelbeseitigung unter Anerkennung einer Minderungsberechtigung aufgefordert worden sei. Hinzu komme, dass die Differenzierung zwischen bzw. die Kumulation von Mängelbeseitigungs- und Vorschussklage mutwillig sei. Es sei nicht verständlich, weshalb die Klägerin, deren einziges Interesse die Mängelbeseitigung sein könne, nicht insgesamt Mängelbeseitigung beanspruche. Die Beseitigung des Schachtes am Ende des Ganges könne die Klägerin deshalb nicht verlangen, da eine hiermit verbundene Gebrauchsbeeinträchtigung nicht nachvollziehbar dargelegt worden sei. Die pauschale Behauptung, der Schacht sei nicht unter Beachtung der Brandschutzbestimmungen errichtet worden, sei unbeachtlich. Soweit die Klägerin eine mit dem Schacht verbundene Hellhörigkeit moniere, sei nicht ersichtlich, ob und in welcher Weise bezüglich des zuvor bestehenden Zustandes tatsächlich eine Verschlechterung eingetreten sei. Soweit die Klägerin verschlissenen Dielen- und Korkboden sowie verschlissene Türen und Türrahmen moniere und Streich- und Tapezierarbeiten für erforderlich halte, rechtfertige der Vortrag weder einen Anspruch auf Vorschuss noch ein Minderungsrecht. Es handele sich hierbei um Schönheitsreparaturen im Sinne von § 17 des Mietvertrages, die die Beklagten nicht schuldeten, da sie sich gemäß § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages wirksam von der Vornahme laufender Schönheitsreparaturen freigezeichnet hätten. Diese Freizeichnung stelle keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB dar und sei eine eigenständige, von der Übertragung der Schönheitsreparaturen in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages unabhängige Regelung. Der von der Klägerin geschilderte Zustand der Wandfarbe, der Struktur der Tapete sowie der unschöne Lackzustand der Türen und Türrahmen hindere einen vertragsgemäßen Gebrauch genauso wenig wie der beanstandete Bodenbelag. Schließlich schuldeten die Beklagten auch keine vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, da sie sich im Zeitpunkt der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit der Beseitigung der im Schreiben vom 27.05.2015 aufgeführten Mängel nicht in Verzug befunden hätten.

3Mit Schriftsatz vom 01.03.2016 legte die Klägerin gegen diesen Beschluss sofortige Beschwerde ein, mit dem Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe auch hinsichtlich der weiteren Klageanträge, mit Ausnahme des ursprünglich geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung eines Vorschusses für die Selbstvornahme der Beseitigung von Mängeln, wobei sie bezüglich dieser Mängel nunmehr deren Beseitigung begehrt. Die Klägerin verlange nicht unbedingt die Beseitigung des Schachtes, sondern des ihm anhaftenden Mangels, nämlich erhöhte Brandgefahr sowie Lärmbelästigung. Die erhöhte Brandgefahr resultiere daraus, dass ein im unteren Bereich des Anwesens ausbrechendes Feuer sich den Weg durch den Schacht in die Wohnung der Klägerin suchen würde. Darüber hinaus höre die Klägerin Geräusche aus anderen Wohnungen, die sie vor Einbau des Schachts nicht habe hören können. Wegen der Rechtsfrage der Schönheitsreparaturen werde auf den Hinweisbeschluss des Amtsgerichts Ettlingen vom 16.11.2015 in dem Verfahren 1 C 257/15 verwiesen. Dieser sei auf den vorliegenden Fall zu übertragen. Ungeachtet dessen stelle der geschilderte Zustand sehr wohl einen Mangel dar. Die Wohnung mache einen schäbigen Eindruck. Der Wohngebrauch sei daher in nahezu jedem Raum eingeschränkt. In Bezug auf die Minderung sei der

Antrag auf eine Minderung ab Juni 2015 zu korrigieren.

4Mit Beschluss vom 03.03.2016 half das Amtsgericht der sofortigen Beschwerde insoweit ab, als nunmehr auch Prozesskostenhilfe für den Antrag auf Beseitigung einer von dem Schacht am Ende des Gangs ausgehenden Brandgefahr und für den Antrag auf Feststellung der Mietminderung ab Juni 2015 bewilligt wurde. Aus dem Umstand, dass Staubsauger-, Fernseher- und ähnliche Geräusche aus anderen Wohnungen in Flur und Küche wahrgenommen werden könnten, ergebe sich hieraus keine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Jedenfalls ergebe sich weder aus der Wahrnehmbarkeit solcher Geräusche noch aus der behaupteten Brandgefahr eine mehr als nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung und damit auch keine Minderung der Miete.

II.

5Die sofortige Beschwerde der Klägerin ist zulässig, jedoch unbegründet.

6Da das Amtsgericht der sofortigen Beschwerde mit dem Abhilfebeschluss vom 03.03.2016 im Hinblick auf den klägerischen Antrag auf Beseitigung einer von dem Schacht am Ende des Ganges ausgehenden Brandgefahr sowie in Bezug auf den Antrag auf Feststellung der Mietminderung ab Juni 2015 abgeholfen hat, war über die sofortige Beschwerde der Klägerin durch das Beschwerdegericht lediglich im Hinblick auf die Anträge auf

7* Beseitigung der Mängel betreffend

8* den verschlissenen Dielenboden,

9* die erforderlichen Streich- und Tapezierarbeiten an Decken und Wänden,

10 * die verschlissenen Türen und Rahmen und

11 * betreffend den verschlissenen Korkboden,

12 * auf Feststellung der Minderung wegen

13 * des Schachtes am Ende des Ganges in Höhe von 5%,

14 * der verschlissenen Dielenböden in Höhe von 5%,

15 * der erforderlichen Streich- und Tapezierarbeiten in Höhe von 8%,

16 * der verschlissenen Türen und Rahmen in Höhe von 5% sowie

17 * wegen des verschlissenen Korkbodens in Höhe von 5%

18 * sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten

19 zu entscheiden.

20 Zu Recht hat das Amtsgericht hinsichtlich dieser Anträge die Bewilligung von Prozesskostenhilfe abgelehnt, da die beabsichtigte Klage diesbezüglich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 114 Abs. 1 ZPO.

21 1. Feststellung der Berechtigung zur Minderung wegen des Schachtes am Ende des Ganges

22 Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, fehlt es der beabsichtigten Klage im Hinblick auf die begehrte Feststellung der Berechtigung zur Minderung wegen des Schachtes bereits deshalb an der erforderlichen Erfolgsaussicht, da die Klägerin schon eine zur Annahme eines zur Minderung berechtigenden Mangels erforderliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs nicht hinreichend substantiiert vorgetragen hat.

23 Sofern die Klägerin im Rahmen der Beschwerdebegründung vorträgt, dass sie nunmehr Geräusche aus der Nachbarwohnung, wie Staubsauger und Fernseher, hören könne, welche sie vor dem Einbau des Schachtes nicht vernommen habe, vermag dies das Vorliegen einer die Mietminderung berechtigenden Beeinträchtigung des Wohngebrauchs nicht zu rechtfertigen. Zwar können bestimmte Geräuschimmissionen grundsätzlich einen zur Minderung berechtigenden Mietmangel darstellen; dies jedoch nur dann, wenn dadurch die Immissionsrichtwerte der TA Lärm nicht eingehalten werden oder ausnahmsweise auch dann, wenn die Lärmbelästigungen aufgrund der Eigenart der Geräusche auch bei Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm zu einer objektiven Gebrauchsbeeinträchtigung führen (vgl. LG Heidelberg, Urt.v. 26.02.2010, Az. 5 S 95/09; im Hinblick auf die Immissionsrichtwerte ähnlich auch: BGH, Urt.v. 23.09.2009, Az. VIII ZR 300/08). Beides wurde von Klägerseite nicht einmal vorgetragen. Ganz abgesehen davon, dass schon fraglich ist, inwieweit die geschilderten Geräuschimmissionen in den hier betroffenen Räumlichkeiten Küche und Flur, die zwar auch dem Aufenthalt, überwiegend aber der Verrichtung von Haushaltstätigkeiten dienen, überhaupt zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führen können, lässt sich allein aus dem Vortrag, dass Gespräche, Sauggeräusche und Fernsehgeräusche der Nachbarn zu hören seien, weder herleiten, dass

diese Geräusche so stark wären, dass sie die Richtwerte der TA-Lärm überschreiten würden, noch dass sich eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung ausnahmsweise aus der Eigenart der vorgetragenen Geräusche ergeben würde. Fehlt es jedoch an einem dahingehenden Vortrag, können die vorgetragenen Geräusche keinen Mietmangel begründen. Sie sind vielmehr als wohnungstypische Geräusche hinzunehmen (Ebenso zur Gewerberaummiete: OLG Dresden, Urt.v. 10.02.2009, Az. 5 U 1336/08).

24 2. Mängelbeseitigung und Feststellung der Berechtigung zur Minderung im Hinblick auf Dielen- und Korkböden, Türen und Türrahmen sowie Streich- und Tapezierarbeiten

25 Auch im Hinblick auf die klägerseits beanstandeten verschlissenen Dielen- und Korkböden, Türen und Türrahmen sowie in Bezug auf die für erforderlich gehaltenen Streich- und Tapezierarbeiten rechtfertigt der klägerische Vortrag - wie das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend feststellt - weder einen Mängelbeseitigungsanspruch noch einen Anspruch auf Feststellung der Minderung.

26 Es kann dahinstehen, ob allein anhand des Klägervortrages sowie aufgrund der vorgelegten Lichtbilder überhaupt von einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die verschlissenen Böden, Türen und Türrahmen sowie die für erforderlich gehaltenen Streich- und Tapezierarbeiten ausgegangen werden kann. Denn bei den zur Beseitigung dieser behaupteten Beeinträchtigungen erforderlichen Arbeiten handelt es sich um laufende Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme die Beklagten nicht verpflichtet sind. Die Beklagten haben sich vielmehr nach § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages wirksam von der Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen freigezeichnet. Eine solche Freizeichnungsklausel stellt dabei - wie das Amtsgericht zutreffend ausführt - keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB dar und ist grundsätzlich - jedenfalls isoliert betrachtet - wirksam (vgl. hierzu: Lützenkirchen, NZM 2016, 113, 115). Dabei kommt es vorliegend - wie vom Amtsgericht angenommen und von der Klägerin in der Beschwerdeschrift gerügt - letztlich auch nicht darauf an, ob die in § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages enthaltene Freizeichnungsklausel eigenständig ist und auch dann wirksam bleibt, wenn die in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages vorgesehene Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam wäre (eine Eigenständigkeit der Freizeichnungsklausel wird jedenfalls von der Literatur verneint, vgl. Lützenkirchen, NZM 2016, 113, 116; Artz, NZM 2015, 801, 805). Denn auch die vorliegend in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist wirksam.

27 Zwar ist die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH auch bei Verwendung einer angemessenen Fristenregelung lediglich dann wirksam, wenn die Wohnräume bei Überlassung an den Mieter renoviert übergeben wurden oder wenn dem Mieter bei Überlassung eines unrenovierten Mietobjekts ein angemessener Ausgleich zur Verfügung gestellt wurde (vgl. BGH, Urt.v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Beruft sich der Mieter jedoch auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde (BGH, a.a.O.). Dieser Darlegungs- und Beweislast ist die Klägerin vorliegend in keinster Weise nachgekommen.

28 In § 8 des Mietvertrages ist ausdrücklich festgehalten: "Wohnung wird bei Einzug renoviert". Zwar geht aus dieser Erklärung nicht eindeutig hervor, ob Renovierungsarbeiten durch die Beklagte oder durch die Klägerin durchgeführt wurden; auf die diesbezügliche Rückfrage des Amtsgerichts mit Verfügung vom 08.10.2015, ob und durch wen etwaige Renovierungsmaßnahmen bei Einzug in die streitgegenständliche Wohnung vorgenommen wurden, erklärte sich die Klägerin jedoch lediglich dahingehend, dass die Wohnung bei Einzug nach ihrem Geschmack gestrichen worden sei. Auf die hieran anschließenden Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 13.11.2015, dass die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert und nicht renovierungsbedürftig übergeben worden sei, und im Schriftsatz vom 11.01.2016, dass die Beklagte auch nach entsprechendem Hinweis durch das Amtsgericht in der Verfügung vom 15.12.2015 bei ihrem bisherigen Vortrag in puncto Renovierungszustand bei Mietbeginn bleibe und dass sich aus der Erklärung in § 8 des Mietvertrages ebenfalls nichts Gegenteiliges ergebe, ging die Klägerin in der Folge mit keinem Wort ein. Selbst wenn man trotz dieser fehlenden Erklärung nicht davon ausgehen würde, dass der Vortrag der Beklagten in der Folge gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt, würde jedenfalls die bloße Behauptung der Klägerin, dass die Wohnung bei Einzug nach ihrem Geschmack gestrichen worden sei, nicht die Anforderungen an eine hinreichend subtantiierte Darlegung des Renovierungszustandes der streitgegenständlichen Wohnräume bei Mietbeginn erfüllen. Denn allein aus dieser Behauptung geht weder hervor, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietbeginns unrenoviert übergeben worden wäre, noch dass sie sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hätte. Sie lässt vielmehr die Vermutung zu, dass das Streichen der Wohnung durch die Klägerin lediglich zur Verwirklichung ihrer Geschmacksvorstellungen erfolgte. Ist jedoch anzunehmen, dass die Klägerin die streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten nur entsprechend ihrem Geschmack gestrichen hat, spricht dies im Umkehrschluss dafür, dass die in § 8 des Mietvertrages vorgesehene Renovierung bei Einzug nicht durch die Klägerin, sondern durch die Beklagte durchgeführt wurde, die Wohnung mithin renoviert übergeben wurde. Gegenteiliges wurde von der Klägerin indes zu keinem Zeitpunkt behauptet.

29 Ist die Klägerin ihrer Darlegungs- und Beweislast im Hinblick darauf, dass die streitgegenständliche Wohnung bei Mietvertragsbeginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben worden sei, die Klausel in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages mithin unwirksam wäre, demnach nicht hinreichend nachgekommen, ist davon auszugehen, dass die Mieträumlichkeiten bei Mietbeginn renoviert waren und somit die in § 17 Ziffer 2 geregelte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter - da die vorgesehene Fristenregelung den Vorgaben des BGH entspricht und angemessen ist - wirksam ist.

30 Auf die Frage, ob die in § 18 des Mietvertrages enthaltene Abgeltungsklausel wirksam ist, kommt es entgegen der Ansicht der Klägerin hingegen nicht an. Denn die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt gerade nicht über einen Summierungseffekt zur gleichzeitigen Unwirksamkeit der ansonsten wirksamen Schönheitsreparaturklausel (vgl. BGH, Hinweisbschl. v. 18.11.2008, Az. VIII ZR 73/08 m.w.N.).

31 Aufgrund der wirksamen Freizeichnungsklausel ist die Beklagte daher nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entsprechend begründet die Nichtvornahme solcher Schönheitsreparaturen auch keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung oder auf Minderung des Mietzinses.

32 3. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten

33 Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht schließlich auch einen Anspruch der Klägerin auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren verneint und die Bewilligung von Prozesskostenhilfe auch diesbezüglich abgelehnt. Die Klägerin hat zu keinem Zeitpunkt konkret dargelegt, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass die von ihr gerügten Mängel bereits vor dem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 27.05.2015 angezeigt worden wären, mithin, dass sich die Beklagten mit der Beseitigung der in dem Schreiben vom 27.05.2015 aufgeführten Mängel in Verzug befunden hätten.

III.

34 Die Entscheidung zu den Kosten folgt aus §§ 97, 127 Abs. 4 ZPO. Die Gerichtsgebühr beträgt 60 EUR (KV 1812).

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