Urteil des LG Karlsruhe vom 23.06.2016
wohnung, mieter, einzug, freizeichnungsklausel
LG Karlsruhe Beschluß vom 23.6.2016, 9 T 56/16
Wohnraummiete: Wirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf
den Mieter; Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Übergabe der Wohnung in
unrenoviertem Zustand
Tenor
1. Die sofortige Beschwerde der Klägerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Karlsruhe vom 03.02.2016, Az.
7 C 2583/15, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I.
1 Die Klägerin begehrt die Gewährung von Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Klage gegen ihre
Vermieterinnen, mit welcher sie Mängelbeseitigung, Zahlung eines Vorschusses für die Selbstvornahme der
Beseitigung von Mängeln sowie die Feststellung begehrt, dass sie aufgrund der von ihr behaupteten Mängel
bis zur Mängelbeseitigung zur Minderung der Miete in Höhe von insgesamt 55% berechtigt ist.
2 Das Amtsgericht hat die begehrte Prozesskostenhilfe mit Beschluss vom 03.02.2016 lediglich in Bezug auf
den Antrag der Klägerin auf Mängelbeseitigung hinsichtlich der undichten Wohnungseingangstür, des
defekten Durchlauferhitzers und des Schimmels an der Wand in der Dusche sowie im Hinblick auf den
Antrag auf Feststellung der Minderung der monatlichen Bruttomiete in Höhe von insgesamt 27% bewilligt.
Ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung bestehe bereits deshalb nicht, weil
schlüssiger Vortrag dazu fehle, dass die Klägerin überhaupt beabsichtige, die behaupteten Mängel in eigener
Verantwortung zu beseitigen. Ein Wille zur Selbstvornahme sei schon deshalb unglaubhaft, da schon dem
Anwaltsschreiben vom 27.05.2015 ein Klageentwurf beigefügt gewesen sei, obwohl zu diesem Zeitpunkt
lediglich zur Mangelbeseitigung unter Anerkennung einer Minderungsberechtigung aufgefordert worden sei.
Hinzu komme, dass die Differenzierung zwischen bzw. die Kumulation von Mängelbeseitigungs- und
Vorschussklage mutwillig sei. Es sei nicht verständlich, weshalb die Klägerin, deren einziges Interesse die
Mängelbeseitigung sein könne, nicht insgesamt Mängelbeseitigung beanspruche. Die Beseitigung des
Schachtes am Ende des Ganges könne die Klägerin deshalb nicht verlangen, da eine hiermit verbundene
Gebrauchsbeeinträchtigung nicht nachvollziehbar dargelegt worden sei. Die pauschale Behauptung, der
Schacht sei nicht unter Beachtung der Brandschutzbestimmungen errichtet worden, sei unbeachtlich.
Soweit die Klägerin eine mit dem Schacht verbundene Hellhörigkeit moniere, sei nicht ersichtlich, ob und in
welcher Weise bezüglich des zuvor bestehenden Zustandes tatsächlich eine Verschlechterung eingetreten
sei. Soweit die Klägerin verschlissenen Dielen- und Korkboden sowie verschlissene Türen und Türrahmen
moniere und Streich- und Tapezierarbeiten für erforderlich halte, rechtfertige der Vortrag weder einen
Anspruch auf Vorschuss noch ein Minderungsrecht. Es handele sich hierbei um Schönheitsreparaturen im
Sinne von § 17 des Mietvertrages, die die Beklagten nicht schuldeten, da sie sich gemäß § 17 Ziffer 1 des
Mietvertrages wirksam von der Vornahme laufender Schönheitsreparaturen freigezeichnet hätten. Diese
Freizeichnung stelle keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB dar und sei eine
eigenständige, von der Übertragung der Schönheitsreparaturen in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages
unabhängige Regelung. Der von der Klägerin geschilderte Zustand der Wandfarbe, der Struktur der Tapete
sowie der unschöne Lackzustand der Türen und Türrahmen hindere einen vertragsgemäßen Gebrauch
genauso wenig wie der beanstandete Bodenbelag. Schließlich schuldeten die Beklagten auch keine
vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, da sie sich im Zeitpunkt der Beauftragung des
Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit der Beseitigung der im Schreiben vom 27.05.2015 aufgeführten
Mängel nicht in Verzug befunden hätten.
3 Mit Schriftsatz vom 01.03.2016 legte die Klägerin gegen diesen Beschluss sofortige Beschwerde ein, mit
dem Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe auch hinsichtlich der weiteren Klageanträge, mit
Ausnahme des ursprünglich geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung eines Vorschusses für die
Selbstvornahme der Beseitigung von Mängeln, wobei sie bezüglich dieser Mängel nunmehr deren
Beseitigung begehrt. Die Klägerin verlange nicht unbedingt die Beseitigung des Schachtes, sondern des ihm
anhaftenden Mangels, nämlich erhöhte Brandgefahr sowie Lärmbelästigung. Die erhöhte Brandgefahr
resultiere daraus, dass ein im unteren Bereich des Anwesens ausbrechendes Feuer sich den Weg durch den
Schacht in die Wohnung der Klägerin suchen würde. Darüber hinaus höre die Klägerin Geräusche aus
anderen Wohnungen, die sie vor Einbau des Schachts nicht habe hören können. Wegen der Rechtsfrage der
Schönheitsreparaturen werde auf den Hinweisbeschluss des Amtsgerichts Ettlingen vom 16.11.2015 in dem
Verfahren 1 C 257/15 verwiesen. Dieser sei auf den vorliegenden Fall zu übertragen. Ungeachtet dessen
stelle der geschilderte Zustand sehr wohl einen Mangel dar. Die Wohnung mache einen schäbigen Eindruck.
Der Wohngebrauch sei daher in nahezu jedem Raum eingeschränkt. In Bezug auf die Minderung sei der
Antrag auf eine Minderung ab Juni 2015 zu korrigieren.
4 Mit Beschluss vom 03.03.2016 half das Amtsgericht der sofortigen Beschwerde insoweit ab, als nunmehr
auch Prozesskostenhilfe für den Antrag auf Beseitigung einer von dem Schacht am Ende des Gangs
ausgehenden Brandgefahr und für den Antrag auf Feststellung der Mietminderung ab Juni 2015 bewilligt
wurde. Aus dem Umstand, dass Staubsauger-, Fernseher- und ähnliche Geräusche aus anderen Wohnungen
in Flur und Küche wahrgenommen werden könnten, ergebe sich hieraus keine Beeinträchtigung des
Mietgebrauchs. Jedenfalls ergebe sich weder aus der Wahrnehmbarkeit solcher Geräusche noch aus der
behaupteten Brandgefahr eine mehr als nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung und damit auch keine
Minderung der Miete.
II.
5 Die sofortige Beschwerde der Klägerin ist zulässig, jedoch unbegründet.
6 Da das Amtsgericht der sofortigen Beschwerde mit dem Abhilfebeschluss vom 03.03.2016 im Hinblick auf
den klägerischen Antrag auf Beseitigung einer von dem Schacht am Ende des Ganges ausgehenden
Brandgefahr sowie in Bezug auf den Antrag auf Feststellung der Mietminderung ab Juni 2015 abgeholfen
hat, war über die sofortige Beschwerde der Klägerin durch das Beschwerdegericht lediglich im Hinblick auf
die Anträge auf
7
* Beseitigung der Mängel betreffend
8
* den verschlissenen Dielenboden,
9
* die erforderlichen Streich- und Tapezierarbeiten an Decken und Wänden,
10 * die verschlissenen Türen und Rahmen und
11 * betreffend den verschlissenen Korkboden,
12 * auf Feststellung der Minderung wegen
13 * des Schachtes am Ende des Ganges in Höhe von 5%,
14 * der verschlissenen Dielenböden in Höhe von 5%,
15 * der erforderlichen Streich- und Tapezierarbeiten in Höhe von 8%,
16 * der verschlissenen Türen und Rahmen in Höhe von 5% sowie
17 * wegen des verschlissenen Korkbodens in Höhe von 5%
18 * sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten
19 zu entscheiden.
20 Zu Recht hat das Amtsgericht hinsichtlich dieser Anträge die Bewilligung von Prozesskostenhilfe abgelehnt,
da die beabsichtigte Klage diesbezüglich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 114 Abs. 1 ZPO.
21 1. Feststellung der Berechtigung zur Minderung wegen des Schachtes am Ende des Ganges
22 Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, fehlt es der beabsichtigten Klage im Hinblick auf die begehrte
Feststellung der Berechtigung zur Minderung wegen des Schachtes bereits deshalb an der erforderlichen
Erfolgsaussicht, da die Klägerin schon eine zur Annahme eines zur Minderung berechtigenden Mangels
erforderliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs nicht hinreichend substantiiert vorgetragen hat.
23 Sofern die Klägerin im Rahmen der Beschwerdebegründung vorträgt, dass sie nunmehr Geräusche aus der
Nachbarwohnung, wie Staubsauger und Fernseher, hören könne, welche sie vor dem Einbau des Schachtes
nicht vernommen habe, vermag dies das Vorliegen einer die Mietminderung berechtigenden
Beeinträchtigung des Wohngebrauchs nicht zu rechtfertigen. Zwar können bestimmte Geräuschimmissionen
grundsätzlich einen zur Minderung berechtigenden Mietmangel darstellen; dies jedoch nur dann, wenn
dadurch die Immissionsrichtwerte der TA Lärm nicht eingehalten werden oder ausnahmsweise auch dann,
wenn die Lärmbelästigungen aufgrund der Eigenart der Geräusche auch bei Einhaltung der Richtwerte der
TA Lärm zu einer objektiven Gebrauchsbeeinträchtigung führen (vgl. LG Heidelberg, Urt.v. 26.02.2010, Az.
5 S 95/09; im Hinblick auf die Immissionsrichtwerte ähnlich auch: BGH, Urt.v. 23.09.2009, Az. VIII ZR
300/08). Beides wurde von Klägerseite nicht einmal vorgetragen. Ganz abgesehen davon, dass schon
fraglich ist, inwieweit die geschilderten Geräuschimmissionen in den hier betroffenen Räumlichkeiten Küche
und Flur, die zwar auch dem Aufenthalt, überwiegend aber der Verrichtung von Haushaltstätigkeiten
dienen, überhaupt zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führen können, lässt sich allein aus dem Vortrag,
dass Gespräche, Sauggeräusche und Fernsehgeräusche der Nachbarn zu hören seien, weder herleiten, dass
diese Geräusche so stark wären, dass sie die Richtwerte der TA-Lärm überschreiten würden, noch dass sich
eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung ausnahmsweise aus der Eigenart der vorgetragenen Geräusche
ergeben würde. Fehlt es jedoch an einem dahingehenden Vortrag, können die vorgetragenen Geräusche
keinen Mietmangel begründen. Sie sind vielmehr als wohnungstypische Geräusche hinzunehmen (Ebenso
zur Gewerberaummiete: OLG Dresden, Urt.v. 10.02.2009, Az. 5 U 1336/08).
24 2. Mängelbeseitigung und Feststellung der Berechtigung zur Minderung im Hinblick auf Dielen- und
Korkböden, Türen und Türrahmen sowie Streich- und Tapezierarbeiten
25 Auch im Hinblick auf die klägerseits beanstandeten verschlissenen Dielen- und Korkböden, Türen und
Türrahmen sowie in Bezug auf die für erforderlich gehaltenen Streich- und Tapezierarbeiten rechtfertigt der
klägerische Vortrag - wie das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend feststellt - weder einen
Mängelbeseitigungsanspruch noch einen Anspruch auf Feststellung der Minderung.
26 Es kann dahinstehen, ob allein anhand des Klägervortrages sowie aufgrund der vorgelegten Lichtbilder
überhaupt von einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die verschlissenen Böden,
Türen und Türrahmen sowie die für erforderlich gehaltenen Streich- und Tapezierarbeiten ausgegangen
werden kann. Denn bei den zur Beseitigung dieser behaupteten Beeinträchtigungen erforderlichen Arbeiten
handelt es sich um laufende Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme die Beklagten nicht verpflichtet
sind. Die Beklagten haben sich vielmehr nach § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages wirksam von der Verpflichtung
zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen freigezeichnet. Eine solche Freizeichnungsklausel stellt
dabei - wie das Amtsgericht zutreffend ausführt - keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307
BGB dar und ist grundsätzlich - jedenfalls isoliert betrachtet - wirksam (vgl. hierzu:
Lützenkirchen, NZM
2016, 113, 115). Dabei kommt es vorliegend - wie vom Amtsgericht angenommen und von der Klägerin in
der Beschwerdeschrift gerügt - letztlich auch nicht darauf an, ob die in § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages
enthaltene Freizeichnungsklausel eigenständig ist und auch dann wirksam bleibt, wenn die in § 17 Ziffer 2
des Mietvertrages vorgesehene Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter
unwirksam wäre (eine Eigenständigkeit der Freizeichnungsklausel wird jedenfalls von der Literatur verneint,
vgl.
Lützenkirchen, NZM 2016, 113, 116; Artz, NZM 2015, 801, 805). Denn auch die vorliegend in § 17
Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den
Mieter ist wirksam.
27 Zwar ist die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH auch
bei Verwendung einer angemessenen Fristenregelung lediglich dann wirksam, wenn die Wohnräume bei
Überlassung an den Mieter renoviert übergeben wurden oder wenn dem Mieter bei Überlassung eines
unrenovierten Mietobjekts ein angemessener Ausgleich zur Verfügung gestellt wurde (vgl. BGH, Urt.v.
18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Beruft sich der Mieter jedoch auf die Unwirksamkeit der
Schönheitsreparaturklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die
Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde (BGH, a.a.O.). Dieser
Darlegungs- und Beweislast ist die Klägerin vorliegend in keinster Weise nachgekommen.
28 In § 8 des Mietvertrages ist ausdrücklich festgehalten: "Wohnung wird bei Einzug renoviert". Zwar geht aus
dieser Erklärung nicht eindeutig hervor, ob Renovierungsarbeiten durch die Beklagte oder durch die Klägerin
durchgeführt wurden; auf die diesbezügliche Rückfrage des Amtsgerichts mit Verfügung vom 08.10.2015, ob
und durch wen etwaige Renovierungsmaßnahmen bei Einzug in die streitgegenständliche Wohnung
vorgenommen wurden, erklärte sich die Klägerin jedoch lediglich dahingehend, dass die Wohnung bei Einzug
nach ihrem Geschmack gestrichen worden sei. Auf die hieran anschließenden Ausführungen der Beklagten
im Schriftsatz vom 13.11.2015, dass die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert und nicht
renovierungsbedürftig übergeben worden sei, und im Schriftsatz vom 11.01.2016, dass die Beklagte auch
nach entsprechendem Hinweis durch das Amtsgericht in der Verfügung vom 15.12.2015 bei ihrem
bisherigen Vortrag in puncto Renovierungszustand bei Mietbeginn bleibe und dass sich aus der Erklärung in §
8 des Mietvertrages ebenfalls nichts Gegenteiliges ergebe, ging die Klägerin in der Folge mit keinem Wort
ein. Selbst wenn man trotz dieser fehlenden Erklärung nicht davon ausgehen würde, dass der Vortrag der
Beklagten in der Folge gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt, würde jedenfalls die bloße Behauptung
der Klägerin, dass die Wohnung bei Einzug nach ihrem Geschmack gestrichen worden sei, nicht die
Anforderungen an eine hinreichend subtantiierte Darlegung des Renovierungszustandes der
streitgegenständlichen Wohnräume bei Mietbeginn erfüllen. Denn allein aus dieser Behauptung geht weder
hervor, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietbeginns unrenoviert übergeben worden wäre, noch dass
sie sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hätte. Sie lässt vielmehr die Vermutung zu,
dass das Streichen der Wohnung durch die Klägerin lediglich zur Verwirklichung ihrer
Geschmacksvorstellungen erfolgte. Ist jedoch anzunehmen, dass die Klägerin die streitgegenständlichen
Mieträumlichkeiten nur entsprechend ihrem Geschmack gestrichen hat, spricht dies im Umkehrschluss dafür,
dass die in § 8 des Mietvertrages vorgesehene Renovierung bei Einzug nicht durch die Klägerin, sondern
durch die Beklagte durchgeführt wurde, die Wohnung mithin renoviert übergeben wurde. Gegenteiliges
wurde von der Klägerin indes zu keinem Zeitpunkt behauptet.
29 Ist die Klägerin ihrer Darlegungs- und Beweislast im Hinblick darauf, dass die streitgegenständliche
Wohnung bei Mietvertragsbeginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben worden sei, die Klausel
in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages mithin unwirksam wäre, demnach nicht hinreichend nachgekommen, ist
davon auszugehen, dass die Mieträumlichkeiten bei Mietbeginn renoviert waren und somit die in § 17 Ziffer
2 geregelte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter - da die vorgesehene Fristenregelung den
Vorgaben des BGH entspricht und angemessen ist - wirksam ist.
30 Auf die Frage, ob die in § 18 des Mietvertrages enthaltene Abgeltungsklausel wirksam ist, kommt es
entgegen der Ansicht der Klägerin hingegen nicht an. Denn die Unwirksamkeit einer
Quotenabgeltungsklausel führt gerade nicht über einen Summierungseffekt zur gleichzeitigen
Unwirksamkeit der ansonsten wirksamen Schönheitsreparaturklausel (vgl. BGH, Hinweisbschl. v.
18.11.2008, Az. VIII ZR 73/08 m.w.N.).
31 Aufgrund der wirksamen Freizeichnungsklausel ist die Beklagte daher nicht zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entsprechend begründet die Nichtvornahme solcher
Schönheitsreparaturen auch keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung oder auf Minderung des Mietzinses.
32 3. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten
33 Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht schließlich auch einen Anspruch der
Klägerin auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren verneint und die Bewilligung von
Prozesskostenhilfe auch diesbezüglich abgelehnt. Die Klägerin hat zu keinem Zeitpunkt konkret dargelegt,
geschweige denn unter Beweis gestellt, dass die von ihr gerügten Mängel bereits vor dem Schreiben ihres
Prozessbevollmächtigten vom 27.05.2015 angezeigt worden wären, mithin, dass sich die Beklagten mit der
Beseitigung der in dem Schreiben vom 27.05.2015 aufgeführten Mängel in Verzug befunden hätten.
III.
34 Die Entscheidung zu den Kosten folgt aus §§ 97, 127 Abs. 4 ZPO. Die Gerichtsgebühr beträgt 60 EUR (KV
1812).