Urteil des LG Karlsruhe vom 08.01.2010
LG Karlsruhe (unternehmer, svg, abnahme des werkes, verjährung, organisation, abnahme, anlage, mangel, ablieferung des werks, treu und glauben)
LG Karlsruhe Urteil vom 8.1.2010, 2 O 234/02
Verjährung beim Bauvertrag: Beweislast für arglistiges Verschweigen eines offenbarungspflichtigen
Mangels; Pflicht zur Vorlage eines Qualitätssicherungssystems 20 Jahre nach Bauerrichtung
Tenor
Die Klage wird auch gegen die Beklagten 1 und 4 abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Streithilfe.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig
vollstreckbar.
Tatbestand
1
Die Klägerin, Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Am XX 5 Karlsruhe, macht im Wege der
Teilklage in gewillkürter Prozessstandschaft Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Errichtung des
Hochhauses Am XX 5 geltend.
2
Die Beklagte 1 ließ als Bauträgerin um 1974 das Hochhausanwesen Am XX 5 errichten. Sie verkaufte die
Wohnungseinheiten mit im Wesentlichen gleich lautenden Verträgen, und zwar entweder mit Verträgen wie in
der dem als Anlage K 3 vorgelegten Kaufvertrag oder auf der Grundlage von Kaufanwärterverträgen wie dem
als Anlage K 4 vorgelegten in anschließend beurkundeten Grundstückskaufverträgen wie dem in Anlage K
5 vorgelegten.
3
Hinsichtlich der Gewährleistung enthalten die Verträge gleich lautend folgende Klauseln:
4
- Kaufvertrag:
5
"Die Verkäuferin wird das Bauvorhaben nach den Grundsätzen eines ordentlichen Kaufmanns
durchführen. Für Mängel in der vertraglichen Bauausführung haftet sie nur insoweit, als sie die mit der
Bauausführung beauftragten Unternehmer mit Erfolg in Anspruch nehmen kann. Mit der Übergabe der
Eigentumswohnung tritt die Verkäuferin ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber den Unternehmern
an den Käufer ab. Die Beseitigung der bei Übergabe festgestellten Mängel wird noch von der
Verkäuferin veranlasst. Diese Mängel werden anlässlich einer Wohnungsabnahme, die etwa 4 - 8
Wochen nach Bezugsfertigkeit nach vorheriger schriftlicher Benachrichtigung des Käufers stattfindet,
festgehalten. Die Verkäuferin wird dem Käufer auch später mit ihrer Verwaltungsgesellschaft mit Rat
und Tat zur Seite stehen.
6
Für die Gewährleistungspflichten der am Bau tätigen Unternehmer gelten die in der
Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) niedergelegten Bedingungen und Fristen, so weit
Einzelfall nichts anderes vereinbart wurde. Bei der Übergabe der Wohnung werden dem Käufer mit
Aushändigung einer Handwerkerliste die jeweiligen Garantiefristen bekannt gegeben. "
7
- Kaufanwärtervertrag:
8
"Für Mängel in der vertraglichen Bauerstellung haftet der Betreuer nur insoweit, wie er mit Erfolg die
am Bau beteiligten Unternehmen in Anspruch nehmen kann und auch nur in der Weise, dass die dem
Betreuer zustehenden Gewährleistungsansprüche mit dem Tag der Übergabe der Wohnung an den
Kaufanwärter an diesen abzutreten sind."
9
Die Beklagte 4 war mit der Ausführung des Rohbaus einschließlich des Schließens der Installationsschächte
beauftragt (Bauvertrag Anl. K 8).
10 Der Beklagte 2 ist Architekt. Er war von der Beklagten 1 mit Architektenleistungen für die Baumaßnahme
beauftragt, insbesondere mit der Bauleitung. Die Beklagte 3, die ein Ingenieurbüro betreibt, war mit der
Projektierung Elektro als Fachplanerin und Fachbauleiterin beauftragt. Die Rechtsvorgängerin der Streithelferin
SH4, die, war mit den Elektroinstallationsarbeiten beauftragt.
11 Das Bauvorhaben wurde auf der Grundlage einer Baugenehmigung der Stadt Karlsruhe vom 13.01.1972
errichtet. Diese enthielt u. a. folgende in der Anlage zur Baugenehmigung (Anlage K 12) aufgeführten Auflagen:
8.12
12
Alle senkrechten Schächte für Installationen, Lüftung und dergleichen sind feuerbeständig
auszuführen; horizontale Kanäle müssen aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen und dürfen
innen weder brennbaren Anstriche noch Auskleidungen erhalten. Etwaige Öffnungen in Schächten
oder Kanälen sind mit feuerhemmenden Türen oder Klappen (DIN 4102 und 18082) zu schließen .
8.13
13
Die Lüftungsschächte sind so auszuführen, dass eine Übertragung von Feuer und rauch von
Stockwerk zu Stockwerk sicher verhindert wird.
14 Die Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgte 1974, die Abnahme spätestens 1976.
15 Das Anwesen umfasst insgesamt 314 Wohneinheiten in 17 Geschossen zuzüglich zwei
Penthousegeschossen. mit insgesamt 314 Wohneinheiten in 17 Geschossen zuzüglich zwei
Penthousegeschossen. In dem Gebäude wurden insgesamt 37 Schächte ausgeführt (32 Schächte von der
Decke des Erdgeschosses bis zu den Dachgeschossen, fünf weitere Schächte vom Untergeschoss bis zur
Decke des 17. Obergeschosses), in denen Wasserleitungen, Heizungsvor- und -rücklauf, Abluftrohre,
Stromleitungen und teilweise Abwasserleitungen geführt werden.
16 Im Protokoll einer Eigentümerversammlung vom 02.11.1976 (Anl. K 15) ist u. a. festgehalten:
17
"Bei dieser Gelegenheit wurde auch die unglückliche Zusammenführung der Elektroinstallationen
und der wasserführenden Leitung in einem Versorgungsschacht angesprochen. Nachdem bereits
mehrfach Undichtigkeiten am Wasserleitungsnetz auftraten, was zur Folge hatte, dass
Kurzschlüsse entstanden und Teile des Hauses mehrere Tage ohne Strom waren, erforderte dies
den Austausch der ausgeschmorten Sicherungskästen. Bei der Abnahme des Gebäudes hat die
Baubehörde der Stadt Karlsruhe wohl festgestellt, dass dies nicht einwandfrei ist, jedoch nichts
dagegen unternommen. Auch hier wurde Herr Rechtsanwalt X beauftragt, in dieser Angelegenheit
noch vor dem 31.12.1976 tätig zu werden."
18 Mit Anwaltsschreiben vom 30.07.1997 (Anlage K 10) an die Beklagte 1 ließ die
Wohnungseigentümergemeinschaft unter Vorlage eines Gutachtens des TÜV Südwest vom 04.02.1997 Mängel
der Installationsschächte auf allen Stockwerken, ausgehend vom 1. OG nach oben, rügen und für die
Mängelbeseitigung eine Frist bis 30.08.1997 setzen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben
verwiesen.
19 Die Wohnungseigentümer E leiteten am 18.7.1997 ein Beweissicherungsverfahren (2 OH 22/97) ein, in dem
Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. A und Dipl.-Ing. L erhoben wurden. Unter Hinweis auf die
Gerichtsgutachten wurden die Beklagten1, 2 und 3 mit Anwaltsschreiben vom 03.04.2001 erneut zur
Mängelbeseitigung aufgefordert unter Fristsetzung für die Vorlage eines Sanierungskonzept bis 27.April 2001.
20 In der Eigentümerversammlung vom 17.12.2001 (Protokoll Anlage K 2) wurde folgender Beschluss gefasst:
21
"Der Verwalter wird ermächtigt, im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft
bezüglich des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums auf der Grundlage der
Gutachten Dipl.-Ing A., Dipl.-Ing. L und TÜV Süddeutschland gegen sämtliche Baubeteiligte,
insbesondere auch die damalige Verwalterin Firma, Mängelrechte auf gerichtlichem Wege geltend
zu machen.
...
22
Zu diesem Zwecke wird der Verwalter ermächtigt, mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft
einen Fachmann zur Erstellung einer Ausschreibung und Einholung von Handwerkerangeboten zur
sicheren Ermittlung der Mängelbeseitigungskosten zu beauftragen..."
23 Die Klägerin behauptet, in den Installationsschächten, in denen ohne Trennung Wasserleitungen (Kaltwasser-
Niederdruck, Kaltwasser-Hochdruck, Regenwasser, Abwasser, Heizungsvor- und -rücklauf) und Stromleitungen
geführt würden, sei keine brandschutztechnische Trennung im Deckenbereich vorhanden.
24 Die Elektroverteiler seien so eingebaut, dass austretendes Wasser eindringen könne, was zu Lichtbögen und
hierdurch verursachten Bränden führen könne.
25 In ähnlicher Weise seien die Hochstromleitungen nicht verschlossen.
26 Die Abluftrohre seien nicht unterteilt und nicht abgeschottet mit der Folge, dass sich Rauch und Feuer
ausbreiten könnten.
27 Abdichtungen der Rohraußenwände fehlten.
28 Bei der Erstellung des Neubaus seien die Aussparungen für die Schächte mit Holzplatten, die über Bohrungen
für die Leitungsführung verfügten, zur Sicherung und Montagehilfe abgedeckt worden. Die Beklagten hätten
diese Platten nicht vollständig entfernen und die Aussparungen nicht verschließen lassen. Dies widerspreche
den Auflagen in der Baugenehmigung: Nach diesen hätten auch Gipsdielenwände feuerbeständig, d. h. in einer
Stärke von mindestens 8 cm statt wie geschehen 5 cm ausgeführt werden müssen.
29 Die Mängel, die möglicherweise schon bei der Planerstellung verursacht worden seien, hätten jedenfalls im
Zuge der Bauausführung bei den Zwischenabnahmen oder der Endabnahme erkannt werden müssen. Es sei
davon auszugehen, dass die Beklagten die Mängel gekannt hätten, aber bewusst kostensparend gebaut
worden sei.
30 Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte 1 hafte - gegenüber den Zweit- und weiteren Erwerbern aus
abgetretenem Recht - wegen arglistig verschwiegener Mängel auf Schadensersatz gem. § 635 BGB, jedenfalls
aus positiver Verletzung wegen Organisationsverschuldens. Die Beklagte 1 habe sich entgegen der vertraglich
übernommenen Verpflichtung, die Käufer bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu
unterstützen, während der kurzen Gewährleistungsfrist nicht um Brandschäden gekümmert, sei den Ursachen
von Bränden nicht nachgegangen und habe sie verharmlost, obwohl bereits in der Eigentümerversammlung
vom 02.11.1976 die Leitungsführung und bereits erfolgte Kurzschlüsse angesprochen worden seien. Lediglich
wegen der gleichzeitig angesprochenen Mängel der Sprechanlage sei ein Beweissicherungsverfahren
eingeleitet worden, nicht jedoch wegen der hier streitgegenständlichen Mängel.
31 Die Haftung der Beklagten 4 ergebe sich aus § 13 Nr. 7 VOB/B, jedenfalls aber aus positiver
Vertragsverletzung. Die Beklagte 4 habe wesentliche Teile der geschuldeten Leistung nicht erbracht.
32 Die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten beliefen sich - über die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. A im
Beweisverfahren geschätzten Kosten von 1.790.000 DM hinausgehend - auf insgesamt mindestens
9.432.514,20 DM.
33 Die Klägerin beantragt,
34
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin auf das von ihr geführte
Gemeinschaftskonto der Wohnungseigentümergemeinschaft Am XX 5 EUR 1.551.829,47 nebst 4
% Zinsen hieraus vom 30.8.1997 bis zum 01.05.2000 und Zinsen in Höhe von 5 % über dem
Basiszinssatz seit 01.05.2000 zu zahlen.
35
2. die Beklagten Ziffer 1, 2 und 3 als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin auf das von
ihr geführte Gemeinschaftskonto der Wohnungseigentümergemeinschaft Am XX 5 EUR
1.412.527,81 nebst 4 % Zinsen hieraus vom 30.8.1997 bis zum 01.05.2000 und Zinsen in Höhe
von 5 % über dem Basiszinssatz seit 01.05.2000 zu zahlen.
36
3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin jeden weiteren Schaden
infolge höherer Abrechnungen als den kalkulierten Sanierungskosten und eingetretener
Folgeschäden durch Mietminderungen nach und aufgrund der Ausführung der
Sanierungsmaßnahmen zur Erfüllung der Brandschutz technischen Auflagen der Baugenehmigung
der Streitverkündeten Ziffer 2 vom 13.1.1972, Am XX 5 entsprechend dem Brandschutzkonzept
der Brandschutzbehörde der Streitverkündeten Ziffer 2 vom 05.02.2003 zu ersetzen.
37 Die Beklagten und ihre Streithelfer beantragen,
38
die Klage abzuweisen.
39 Die Beklagten bestreiten die Aktivlegitimation der Klägerin. Sie weisen darauf hin, dass mehrere Wohnungen
nach dem Ersterwerb von der Beklagten 1 weiter veräußert wurden, einzelne sogar mehrfach; sie sind der
Ansicht, dass allenfalls für die Veräußerung an Zweiterwerber die Vermutung gelte, dass die Erwerber
stillschweigend zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ermächtigt werden. Die
Wohnungseigentümergemeinschaft habe jedoch die Klägerinnen als Verwalterin nur zur gerichtlichen
Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigen können, die ihr auch tatsächlich zustanden. Im übrigen könne
Schadensersatz gem. § 635 BGB statt Nachbesserung oder Minderung nur auf Grund eines Beschlusses der
Wohnungseigentümerversammlung verlangt werden.
40 Die Beklagte 1 ist der Ansicht, sie hafte nicht auf Gewährleistung. Die Subsidiaritätsklauseln, mit denen die
Haftung abbedungen worden sei, so weit sich die Erwerber aus abgetretenen Ansprüchen schadlos halten
können, seien wirksam. Sie hafte danach auch nur insoweit, als sie mit Erfolg gegen die Unternehmer
vorgehen könne, was derzeit nicht der Fall sei.
41 Die Beklagte 1 erhebt die Einrede der Verjährung. Sie ist der Ansicht, eine Arglisthaftung greife nicht ein. Sie
bestreitet, dass wesentliche vertragliche Leistungen nicht erbracht worden seien und dass ein offenkundiger
Mangel vorliege. Jedenfalls falle ihr keine bewusste Pflichtwidrigkeit bei Ablieferung zur Last. Auch später habe
sie keine Pflichtverletzung hinsichtlich der Verfolgung von Gewährleistungsrechten begangen; schließlich habe
die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Rechtsanwalt J. beauftragt. Sie hafte nicht für die Kenntnis von
bei der Herstellung des Bauvorhabens beschäftigten Personen, sondern habe sich insoweit auf den von ihr
eingeschalteten Architekten und die Sonderfachleute verlassen können.
42 Die Beklagte 1 bestreitet mit Nichtwissen, dass die von denen Klägern geltend gemachte Ausführung nicht den
zum Zeitpunkt der Abnahme geltenden Brandschutzvorschriften entsprochen habe. Im übrigen habe es den
80er Jahren Umgestaltungen gegeben.
43 Die Beklagte 1 bestreitet ferner die Höhe des von den Klägern für die Mängelbeseitigung geltend gemachten
Kostenaufwands. Sie wendet ein, es sei ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen.
44 Der (durch Teilurteil ausgeschiedene) Beklagte 2 bestreitet als Streithelfer ebenfalls die von den Klägern
geltend gemachten Mängel. Er trägt vor, bei den angeblichen "Installationsschächten" handele es sich
tatsächlich lediglich um Rohrabteile, die die Leitungen für Wasser, Abwasser (dies allerdings nur in 5 von 60
Schächten), Heizungsvor- und -rücklauf sowie Abluft enthielten und an Decke und Boden jeder Wohnung
zubetoniert seien. Sie seien in den bekannten Brandschutz technischen abgetrennt und entsprächen den bei
der Bauausstellung geltenden Brandschutz technischen Anforderungen.
45 Der Beklagte 2 ist der Ansicht, er hafte nur seiner Auftraggeberin, der Beklagten 1.
46 Auch der Beklagte 2 erhebt die Einrede der Verjährung.
47 Die Beklagte 4 hält das Vorbringen der Klägerin dazu, inwieweit Aussparungen hätten geschlossen werden
müssen und in welchen Bereichen dies nicht bzw. inwieweit dies nicht ordnungsgemäß erfolgt sei, für
unsubstantiiert. Sie trägt vor, das Schließen der Aussparungen durch Zubetonieren sei ausgeführt worden, so
weit von der Bauleitung abgerufen worden sei.
48 Auch die Beklagte 4 erhebt Einwendungen zur Höhe der von der Klägerin geltend gemachten Forderungen und
die Einrede der Verjährung.
49 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen
verwiesen.
50 Die Klägerin hat der Fa. und der Stadt Karlsruhe den Streit verkündet.
51 Die Beklagte 1 hat den Beklagten 3 und 4 sowie der den Streit verkündet. Letztere ist ihr beigetreten und hat
den Beklagten Ziffer 1, 2 und 3 ihrerseits den Streit verkündet. Die Beklagte 1 hat ferner Dipl.-Ing. den Streit
verkündet.
52 Ferner wurde von der Beklagten Ziffer 4 den Beklagten Ziffer 1, 2 und 3 und von dem Beklagten 2 den
Beklagten Ziffer 1, 3 und 4 sowie Dipl.-Ing. B der Streit verkündet.
53 Mit Teilurteil vom 29. März 2005 wurde die Klage gegen die Beklagten 2 und 3 abgewiesen. Der dadurch
ausgeschiedene Beklagte 2 ist dem Rechtsstreit als Streithelfer der Beklagten 1 beigetreten.
54 (Die durch das Teilurteil als Beklagte ausgeschiedenen Beklagten 2 und 3 werden im Folgenden weiterhin als
Beklagte bezeichnet).
55 Die Akten der Beweissicherungsverfahren 2 OH 22/97 und 2 OH 32/04 lagen vor. In dem Beweisverfahren 2
OH 22/97 (Eheleute gg. die hiesigen Beklagten u.a.) haben die Sachverständigen Dipl.-Ing. L und Dipl.-Ing. A
Gutachten erstattet und mündlich erläutert. In dem Beweisverfahren 2 O 32/04, das der Beklagte 2 gegen die
Klägerin angestrengt hatte, wurde ebenfalls ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. L erstattet.
56 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung schriftlicher Gutachten der Sachverständigen Dr.-Ing. P und
Dipl.-Ing. Dr. rer.pol.. Z Beide Sachverständige wurden ergänzend mündlich angehört.
57 Wegen der Einzelheiten des Beweisergebnisses wird verwiesen auf die schriftlichen Gutachten
58 - des Sachverständigen Dr. -Ing. P vom 22.02.2007 (im Folgenden: SVG I) ,
59 - des Sachverständigen Dr. -Ing. P vom 21.11.2007 (SVG II),
60 - des Sachverständigen Dipl.-Ing. Dr. rer.pol. Z vom 25.04.2009 (SVG III)
61 und die Sitzungsniederschriften
62 - vom 05.06.2008 (Anhörung des Sachverständigen Dr. -Ing. P),
63 - vom .30.10.2009 (Anhörung des Sachverständigen Dipl.-Ing. Dr. rer.pol. Z).
Entscheidungsgründe
I.
64
Die Klage ist auch gegen die Beklagten 1 und 4 zulässig.
65
Die Klägerin ist prozessführungsbefugt. Sie wurde durch Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 17.12.2001 (Protokoll Anlage K 2) ermächtigt, im eigenen Namen
mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft "Baumängelrechte" - darunter sind alle
Gewährleistungsrechte aufgrund von Baumängeln zu verstehen - geltend zu machen. Es ist in der
Rechtsprechung anerkannt, dass der Verwalter Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am
Gemeinschaftseigentum - einschließlich etwaiger hiermit untrennbar verbundener Mängel am
Sondereigentum (BGH BauR 1987, 439, 440; 1991, 606) aufgrund eines Gemeinschaftsbeschlusses als
gewillkürter Prozessstandschafter geltend machen kann (BGHZ 74, 258, 81, 35, BauR 1986,447).
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Die Ermächtigung durch den Gemeinschaftsbeschluss vom 12.12.2001 ist wirksam. Für die Frage der
Prozessführungsbefugnis ist hierbei zunächst unerheblich, dass nur ein Teil der beschlussfassenden
Wohnungseigentümer noch zum Kreis der Ersterwerber gehörte, für den hinsichtlich der vertraglichen
Gewährleistungsrechte eine Rechtsinhaberschaft (aus eigenem Recht) in Frage kommt (Ob
Gewährleistungsrechte bestehen, ist im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung unerheblich) . Auch soweit es
sich um Zweiterwerber handelte, sind diese wie im Regelfall von den Ersterwerbern stillschweigend zur
Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ermächtigt worden (BGH BauR 1997, 488). Dies gilt
auch dann, wenn nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Gewährleistungsansprüche selbst
beim Weiterverkauf abgetreten wurden (vgl. hierzu BGH ZIP 2004, 955). Wegen der
Gemeinschaftsbezogenheit solcher Ansprüchen muss für etwaige Dritt- oder weitere Erwerber Gleiches
gelten.
II.
II.
67
Klage gegen die Beklagte 1
68
Die Klage gegen die Beklagte 1 ist jedoch unbegründet.
69
Die Eigentümer haben keine vertraglichen Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte 1. Die von der
Beklagten 1 erhobene Einrede der Verjährung ist begründet .
70
1. Gewährleistungsansprüche für Mängel, die nicht arglistig verschwiegen wurden, sind verjährt.
71
a) Für Ansprüche gegen die Beklagte 1 wegen Baumängeln ist das werkvertragliche Gewährleistungsrecht
maßgebend, nach Art. 229 § 5 EGBGB in der bis 31.12.2001 geltenden Fassung. Danach ist als mögliche
Anspruchsgrundlage § 635 BGB a.F. in Betracht zu ziehen, für die Verjährung § 638 BGB a.F. (Die
spezielle Übergangsvorschrift des Art. 229 § 6 EGBGB betrifft nur Ansprüche, die am 01.01.2002 noch
nicht verjährt waren).
72
b) Die Gewährleistungsfrist für Mängel an Bauwerken betrug nach § 638 Abs. 1 BGB a.F. grundsätzlich
fünf Jahre. Sie begann bei der Abnahme, § 638 Abs. 1 S. 2 BGB. Im vorliegenden Fall begann die
Verjährung demnach spätestens im Jahre 1976 und lief im Jahre 1981 ab. Verjährungsunterbrechende
Vorgänge in diesem Zeitraum erfolgten nicht.
73
c) Von der kurzen Verjährung des § 638 BGB a.F. ausgenommen sind Ansprüche wegen arglistig
verschwiegener Mängel; diese Ansprüche unterlagen der regelmäßigen 30-jährigen Verjährung nach § 195
BGB a.F.. Diese Frist wäre durch Klagerhebung im Jahre 2002 rechtzeitig unterbrochen worden.
74
2. Es erscheint allerdings im vorliegenden Fall schon fraglich, ob sich die Klägerin auf eine Arglisthaftung
der Beklagten berufen kann. Nach dem der Regelung des § 638 I BGB a.F. zugrunde liegenden
Rechtsgedanken ist eine Ausnahme von der kurzen Verjährung deshalb gerechtfertigt, weil der
Unternehmer den Auftraggeber durch das arglistige Verschweigen eines Mangels gerade an der früheren
Geltendmachung hindert. Dieser Rechtsgedanken, der im Übrigen bei der Neuregelung des
Verjährungsrechts durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz dadurch deutlich Ausdruck gefunden
hat, dass der Beginn der verkürzten regelmäßigen Verjährungsfrist an die Kenntnis der
anspruchsbegründenden Tatsachen geknüpft ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F.), rechtfertigt es, dem
Auftraggeber die Berufung auf die Arglisthaftung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dann zu versagen,
wenn er den Mangel innerhalb der normalen Gewährleistungsfrist erkannt hat, aber über Jahre hinweg
untätig geblieben ist (Werner/Pastor, Bauprozess, 12. Aufl., Rn. 2335 mwN.). Im vorliegenden Fall haben
die Wohnungseigentümer jedenfalls den wesentlichen Kern der jetzt geltend gemachten Mängel bereits
1976 gekannt. Denn im Protokoll einer Eigentümerversammlung vom 02.11.1976 (Anl. K 15) ist " die
unglückliche Zusammenführung der Elektroinstallationen und der wasserführenden Leitung in einem
Versorgungsschacht" erwähnt sowie, dass "mehrfach Undichtigkeiten am Wasserleitungsnetz auftraten,
was zur Folge hatte, dass Kurzschlüsse entstanden"; es wurde sogar die Beauftragung eines
Rechtsanwalts beschlossen.
75
Es kann dahin gestellt bleiben, ob die damit dokumentierte Kenntnis mit der vollständigen Kenntnis der
zur Begründung der Klage herangezogenen Mängel gleichgesetzt werden kann und der Klägerin deshalb
die Berufung auf die Arglisthaftung insgesamt zu versagen ist. Denn wie im Folgenden auszuführen ist,
bleibt die Berufung auf die Arglisthaftung auch aus anderen Gründen ohne Erfolg.
76
3. Die Beklagte 1 hat die mit der Klage geltend gemachten Mängel nicht arglistig verschwiegen.
77
a) Arglistig handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt (BGH,
Urteil vom 20. Dezember 1973 - VII ZR 184/72, BGHZ 62, 63, 66; Urteil vom 30. November 2004 - X ZR
43/03, BauR 2005, 550). Dieses Bewusstsein fehlt, wenn ein Mangel nicht als solcher wahrgenommen
wird (BGH, Urteil vom 11. Mai 2001 - V ZR 14/00, BauR 2001, 1431, 1432; Urteil vom 12. Oktober 2006 -
VII ZR 72/05, BauR 2007, 114, 115 ). Kenntnis des Mangels ist Voraussetzung der Arglist; bloße
Nachlässigkeit reicht nicht aus (OLG Celle BauR 2007, 2074)
78
b) Ein solches bewusstes Verschweigen hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Soweit sie ausführt,
die Beklagte 1 habe die baugenehmigungswidrige Ausführung gekannt und den Erwerbern bei der
Abnahme verschwiegen und die Vorgehensweise sei nur unter Mitwirkung aller Beklagten unter
Einbeziehung des Bauordnungsamtes der Stadt Karlsruhe zum Zwecke der Einsparung von Baukosten
denkbar, handelt es sich um eine substanzlose Behauptung, die letztlich lediglich auf Vermutungen und
dem Schluss beruht, da die Mängel hätten erkannt werden müssen, seien sie auch erkannt worden.
Dieser Schluss ist keineswegs zwingend. Die Möglichkeit, dass aus bloßer Nachlässigkeit Mängel auch
gravierender Art bei der Planung und/oder Ausführung verursacht und gebotene Kontrollen unterlassen,
unvollständig (etwa nur stichprobenartig) oder unsorgfältig durchgeführt wurden und daher nicht zur
Kenntnis der Beklagten 1 gelangt sind, erscheint jedenfalls nicht weniger naheliegend als ein kollusives
Zusammenwirken von Bauträger, Bauunternehmen, Architekt und Sonderfachleuten.
79
4. Die Verjährung kann auch nicht mit der Begründung verneint werden, die Beklagte 1 habe ihre
Organisationspflichten dadurch verletzt, dass sie den Herstellungsprozess nicht ordnungsgemäß
überwacht und keine ausreichende Endkontrolle vorgenommen.
80
a) Ein Werkunternehmer, der ein Bauwerk arbeitsteilig herstellen lässt, muss die organisatorischen
Voraussetzungen schaffen, um sachgerecht beurteilen zu können, ob dieses bei Ablieferung mangelfrei
ist. Unterlässt er dies und wäre der Mangel bei richtiger Organisation entdeckt worden, verjähren
Gewährleistungsansprüche des Bestellers in gleicher Weise wie in dem Fall, in dem der Unternehmer den
Mangel bei der Abnahme arglistig verschweigt. Denn der Besteller ist dann so zu stellen, als wäre der
Mangel dem Unternehmer bei Ablieferung des Werks bekannt gewesen. Anknüpfungspunkt für die
verlängerte Verjährung ist allein die Verletzung der Organisationspflicht des mit der Herstellung
beauftragten Unternehmers. Dieser kann sich seiner vertraglichen Offenbarungspflicht bei Ablieferung des
fertigen Werkes nicht dadurch entziehen, dass er sich unwissend hält oder sich keiner Gehilfen bei der
Erfüllung dieser Pflicht bedient. Er ist daher gehalten, den Herstellungsprozess angemessen zu
überwachen und das Werk vor Abnahme auf Mangelfreiheit zu überprüfen. Er muss die organisatorischen
Voraussetzungen schaffen, um sachgerecht beurteilen zu können, ob das fertig gestellte Werk bei
Ablieferung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht und keine Fehler aufweist. Diese
Organisationspflicht ist keine vertragliche Verbindlichkeit gegenüber dem Besteller. Sie ist vielmehr eine
Obliegenheit, deren Verletzung zu einer für den Unternehmer nachteiligen Verjährung führt. Es liegt in
seinem eigenen Interesse, seinen Betrieb so zu organisieren, dass er sich nicht dem Vorwurf aussetzt, er
habe durch Arbeitsteilung von vornherein verhindert, arglistig zu werden Die Rechtsprechung zur
Gleichstellung einer Organisation, die Arglist verhindert, mit arglistigem Verhalten schafft keinen neuen
vertraglichen Haftungsgrund mit dreißigjähriger Verjährung, sondern schließt Lücken im Bereich der
Verjährung bei Arglist (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - VII ZR 99/06BGHZ 174, 32; Urteil vom
27.11.2008, VII ZR 206/06 BGHZ 179, 55-71).
81
b) Eine denkbare Verletzung einer Organisationsobliegenheit, die darin besteht, dass ein Unternehmer zur
Erfüllung seiner Offenbarungspflicht sich bei der Abnahme der Leistungen seiner Nachunternehmer
überhaupt keiner Gehilfen bedient, deren Kenntnis er sich zurechnen lassen müsste, scheidet hier aus.
Denn die Beklagte hat zur Erfüllung der Bauüberwachungsleistungen den Beklagten 2 - unbestritten einen
renommierten Architekten - zur Leitung und Überwachung der Bauarbeiten eingesetzt.
82
c) Eine der Arglist gleichstehende Obliegenheitsverletzung kann auch dann vorliegen, wenn ein
Unternehmer die Erfüllungsgehilfen, deren er sich zur Erfüllung der Offenbarungspflicht bedient,
unsorgfältig aussucht oder ihnen keine ausreichende Möglichkeit gibt, Mängel wahrzunehmen, so dass
sie auch nicht in der Lage sind, diese zu offenbaren. Eine Verletzung der Organisationsobliegenheit liegt
aber nicht vor, wenn der Unternehmer seinen Erfüllungsgehilfen sorgfältig aussucht. Eine Gleichsetzung
mit einem arglistigen Verhalten, das zu einer entsprechenden Verjährung führt, kommt auch nicht bei
jedem Fehler des Unternehmers bei der Auswahl seines Personals oder bei der Einsetzung auf der
Baustelle in Betracht. Der Fehler muss vielmehr ein solches Gewicht haben, dass es gerechtfertigt ist,
den Unternehmer demjenigen Unternehmer gleichzustellen, der einen Mangel arglistig verschweigt. Den
Unternehmer muss der Vorwurf treffen, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden
wollen. Dieser Vorwurf ist gerechtfertigt, wenn der Unternehmer Personal zur Erfüllung seiner
Offenbarungspflicht einsetzt, von dem er weiß, dass es dieser Pflicht nicht nachkommen wird oder nicht
nachkommen kann. Gleiches gilt, wenn er zwar ein entsprechendes Wissen nicht hat, er aber die Augen
vor dieser Erkenntnis verschließt (BGHZ 174, 32; 179, 55-71).
83
Im vorliegenden Fall kann der Beklagten 1 ein solcher Vorwurf nicht gemacht werden. Sie hat den
Beklagten 2 - unbestritten einen renommierten Architekten - zur Leitung und Überwachung der
Bauarbeiten und mit der Beklagten 3 als Fachplanerin und Fachbauleiterin für das Gewerk Elektro
namhafte Sonderingenieure sowie mit der Beklagte 4 als Rohbauunternehmer ein namhaftes Unternehmen
eingesetzt.
84
Die Beklagte 1 hat demnach keine eigene Organisationspflicht verletzt.
85
5. Die Beklagte 1 haftet auch nicht wegen mangelhafter Bauüberwachung durch die Beklagten 2 und 3.
86
a) Der Beklagten 1 wäre allerdings als Verletzung ihrer Überwachungs- und Offenbarungspflichten
zuzurechnen, wenn die von ihr hierzu eingesetzten Beklagten 2 und 3 ihre Pflicht, den
Herstellungsprozess angemessen zu überwachen und das Werk vor Abnahme auf Mangelfreiheit zu
überprüfen, arglistig verletzt hätten. Deren Kenntnis von einer mangelhaften Bauüberwachung, die den
Vorwurf der Arglist begründen würde (vgl. BGH Beschluss vom 17. Juni 2004 - VII ZR 345/03, BauR
2004, 1476), hätte sich die Beklagte nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen
zurechnen lassen müssen. Die Bauleiter sind nicht nur diejenigen, die die Bauüberwachungsaufgaben
erfüllen, sondern sie sind kraft ihrer Aufgabenstellung auch Erfüllungsgehilfen bei der Verpflichtung,
erkannte Mängel der Bauüberwachung zu offenbaren. Allein die Kenntnis dieses kompetenten Personals
versetzt die Beklagte in die Lage, ihrer Offenbarungspflicht bei der Abnahme des Werks zu genügen (vgl.
BGH, Urteil vom 12. Oktober 2006 - VII ZR 272/05, BGHZ 169, 255, 260 m.w.N.).
87
b) Dass die Beklagten 2 und 3 die geltend gemachten Mängel vor Abnahme des Werkes erkannt, aber
nicht offenbart haben, hat die Klägerin nicht nachgewiesen. Welche Kontroll- und
Überprüfungsmaßnahmen vorgenommen wurden, ist nicht bekannt. Die Darlegungs- und Beweislast trifft
grundsätzlich die Klägerin. Soweit in diesem Zusammenhang vom Unternehmer, Architekten und
Sonderfachmann im Rahmen der sekundären Darlegungslast die Darlegung eines dokumentierten
Qualitätssicherungssystems verlangt wird (vgl. hierzu Werner/Pastor Rn. 2334), kann dies im
vorliegenden Fall nicht gelten. Denn hier ist die Besonderheit zu berücksichtigen, dass die Erwerber erst
nach mehr als 20 Jahren erste rechtliche Schritte in die Wege geleitet haben, zu einem Zeitpunkt, als alle
Aufbewahrungspflichten für die geschäftlichen Unterlagen der Beklagten aus den 1970er Jahren längst
abgelaufen waren und die Beklagten auch nicht aus sonstigen Gründen noch mit einer Inanspruchnahme
rechnen mussten. Dass die Beklagte 1 deshalb nicht mehr zu detailliertem Vortrag zur Bauüberwachung
in der Lage ist, geht nicht zu ihren Lasten.
88
c) Die bestehenden Mängel belegen für sich allein noch nicht, dass die Beklagte 1 gegen ihre
Organisationsobliegenheiten verstoßen hätte.
89
aa) Auszugehen ist von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.3.1992 (VII ZR 5/91 – BGHZ
117, 318). Danach kann die Art des Mangels ein überzeugendes Indiz für eine fehlende oder nicht richtige
Organisation sein. Ein gravierender Mangel an besonders wichtigen Gewerken kann ebenso den Schluss
auf eine mangelhafte Organisation von Überwachung und Überprüfung zulassen wie ein besonders
augenfälliger Mangel an weniger wichtigen Bauteilen (BGHZ 117, 318, 322). Der sich dieser Entscheidung
anschließenden Rechtsprechung der Instanzgerichte (Übersicht z.B.: Werner/Pastor, Rn. 2333 – 2337)
kann als verbindendes Element entnommen werden, dass es sich um krasse, gravierende und
augenfällige Mängel handeln muss (Werner/Pastor a.a.O., Rn. 2335 m.w.N.). Nach BGHZ 179, 55-71
bedarf es zur Annahme eines solchen Anscheins jedoch mehr als des Vorliegens eines Baumangels, der
bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung festgestellt worden wäre. Allein von dem durch einen Baumangel
erzeugten Anschein einer Bauüberwachungspflichtverletzung kann nicht auf den Anschein einer
fehlerhaften Organisation der Bauüberwachung geschlossen werden. Nur ausnahmsweise kann die Art
des Baumangels den Anschein begründen, dass der mit der Bauüberwachung beauftragte Unternehmer
seine mit der Bauleitung beauftragten Mitarbeiter unsorgfältig ausgesucht oder eingesetzt hat. Denn
erfahrungsgemäß unterlaufen auch sorgfältig ausgesuchten oder auf der Baustelle eingesetzten
Bauleitern immer wieder Fehler im Rahmen ihrer Tätigkeit. Die Aufgabe eines Bauleiters ist derart
komplex, dass es eine Vielzahl von Fehlerquellen gibt, die nicht in einer fehlerhaften Organisation der
Bauüberwachung liegen. Ein einmaliges Versagen des Bauleiters wird deshalb regelmäßig aller
Lebenserfahrung nach nicht den Schluss zulassen, die Bauüberwachung sei fehlerhaft organisiert.
90
bb) Die Beweisaufnahme hat nicht ergeben, dass Mängel des Baus, soweit solche festgestellt wurden, so
krass und offenkundig sind, dass hieraus der Schluss auf eine fehlerhafte Organisation der
Bauüberwachung gezogen werden könnte.
91
Dabei ist zunächst festzuhalten, dass für die Beurteilung die zum Zeitpunkt der Errichtung des Baus
geltenden baurechtlichen Bestimmungen, technischen Normen und üblichen Anforderungen maßgeblich
sind. Dass die Ausführung heutigen Anforderungen und Erkenntnissen auf brandschutztechnischem
Gebiet bei Weitem nicht genügt (SVG II, 21), ist insoweit nicht erheblich.
92
cc) Der Sachverständige Dr. P hat, gestützt auf die Feststellungen, die der Sachverständige in dem
vorausgegangenen Beweisverfahren getroffen hat sowie aufgrund eigener Besichtigung, in seinem
Gutachten ausgeführt, dass von 70 besichtigten Schächten 65 einen annähernd 20 cm starken
Mörtelverguss aufwiesen und damit den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Anforderungen an eine
brandschutztechnische Trennung genügten (SVG I, 25 - 28); bei fünf Schächten fehlte ein Mörtelverguss.
Auch waren verlorene Holzverschalungen in den Aussparungen für die Schächte vorhanden und im
Bereich der Leitungsdurchführungen vorhandene Aussparungen nicht verschlossen (SVG I, 29 - 31). Die
Ummantelung der Abluftrohre hat der Sachverständige als den damaligen Anforderungen genügend
beurteilt (SVG I, 32 - 34, SVG II, 19/20), ebenso die Ausführung der Rohrumhüllungen (SVG I, 36 - 38),
brandschutztechnisch wirksame Deckenschotte der Abluftrohr bzw. Abschottungen in Deckenebene
jedoch nicht vorhanden (SVG I, 35), die Auflage in der Baugenehmigung, Öffnungen in den Schächten mit
feuerhemmenden Türen oder Klappen zu versehen, nicht erfüllt wurde (SVG II, 17 -199).
Zusammenfassend hat er dargelegt, dass die Ausführung der Installationsschächte allenfalls
unwesentlich von den Auflagen der Baugenehmigung abwich (SVG II, 20) und deren Abschottung zum
Großteil in der zu Zeitpunkt der Errichtung des Baus allgemein üblichen Weise ausgeführt wurde (SVG II,
21). Nachvollziehbar hat der Sachverständige ferner dargelegt, dass die festzustellenden
brandschutztechnischen Mängel wie insbesondere Schächte, die in Deckenebene keinen oder
unzureichenden Betonverguss aufweisen, oder partielle Schwächungen der Schachtwandung, bei
Objekten der hier fraglichen Größenordnung durchaus übersehen werden können (SVG II, 22/23).
93
dd) Auch die Mängel der elektrotechnischen Anlage lassen nicht den Schluss darauf zu, dass die zur
Erfüllung der Überwachungspflicht eingesetzten Beklagten 2 und 3 (hier vor allem die Beklagte 3 als
Sonderfachmann) diese Mängel gekannt haben oder nur wegen fehlender oder mangelhafter Organisation
nicht gekannt haben.
94
Der Sachverständige Dipl.-Ing. Dr. Z hat in seinem Gutachten allerdings ausgeführt, es lägen
elektrotechnische Mängel vor, die als krass im Sinne von schwerwiegend zu bewerten seien (SVG III,
24/24). Als solche Mängel hat er die Fehleinschätzung möglicher Einwirkungen des Schachtklimas (SVG
III; 7 – 10, 19/20, 23), die nicht normenkonforme Auswahl der Schutzart des Verteilers oder ersatzweiser
Sonderausrüstungen für wasserdichte Anschlusstechnik (SVG III; 18 – 21, 24), umfangreiche
Abisolierungen (SVG III; 9 – 11, 20, 24), fehlende Zugentlastungen (SVG III; 6 -8, 20, 24) ungeordnete
und unbefestigte Verlegung der energieeinspeisenden Hauptleitungen (SVG III; 6/7, 18 – 20, 24), und
Wärmestau fördernde Bündelung der Leitungen (SVG III; 6/7, 24), sowie einen an Wärme abgebenden
Systemen anliegender Einbau (SVG III; 24) angeführt und ausgeführt, bei Wahrnehmung der
erforderlichen und üblichen Überwachungsmaßnehmen hätten diese Mängel nicht übersehen werden
können..
95
Das Gericht kann sich jedoch nicht davon überzeugen, dass die Mängel der elektrotechnischen Anlage
darauf schließen lassen, dass die zur Erfüllung der Überwachungspflicht eingesetzten Beklagten 2 und 3
(hier vor allem die Beklagte 3 als Sonderfachmann) die ihnen obliegenden Überprüfungen nicht
vorgenommen (oder sie vorgenommen und die Mängel festgestellt, aber verschwiegen) haben.
96
Zwar hält das Gericht den Sachverständigen Dr. Z als ehemals öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen für elektrische Anlagen für unzweifelhaft sachkundig. Dass er seit etlichen Jahren
keine Gutachten mehr erstattet hat, steht nicht entgegen; der Sachverständige wurde gerade wegen
seiner weit zurückreichenden Erfahrung ausgewählt, nachdem sich mehrere kontaktierte Sachverständige
außer Stande erklärten, die hier erforderliche Bewertung nach den in den 1970er Jahren geltenden
technischen Normen und Maßstäben vorzunehmen. Unerheblich ist auch der Einwand der Beklagten und
Streithelfer, dass der Sachverständige sich bei der Begutachtung auf den Akteninhalt, insbesondere auf
die in den Beweisverfahren von den Sachverständigen L. und A. getroffenen Feststellungen stützt und
von einer eigenen Besichtigung des Objekts abgesehen hat; bei den zahlreichen inzwischen
vorgenommenen Veränderungen in den Installationsschächten (Einbau von Wasserzählern, Arbeiten nach
Kurzschlüssen, Sanierungsarbeiten), auf die die Beklagten selbst abheben, um die Feststellungen des
Sachverständigen in Frage zu stellen, waren von einem Ortstermin keine weiter führenden Erkenntnisse
zu erwarten.
97
Die Mängelfeststellungen des Sachverständigen beruhen jedoch auf einer zu schmalen tatsächlichen
Grundlage, um die weit gehenden Schlussfolgerungen des Sachverständigen als zuverlässig erscheinen
zu lassen:
98
- Der Sachverständige hat zwar das umfangreiche Akten- und Bildmaterial insbesondere der
Beweisverfahren und die als Anlage vorgelegten Dokumente und Beweisstücke sorgfältig ausgewertet. Es
begegnet jedoch Bedenken, dass er bei seiner Bewertung dieses Material als weitgehend repräsentativ
angesehen und wenig kritisch daraufhin geprüft hat, in welchem Umfang die aufgeführten
Ausführungsmängel vorlagen. Dass die Bilddokumentation der in den Beweisverfahren tätigen
Sachverständigen und vor allem die von ihnen als mangelhaft angesehenen Details zeigen und nicht die
nicht zu beanstandenden, liegt auf der Hand. Bei einem Bau der hier vorhandenen Größe kann jedoch
nicht von einzelnen, auch mehrfach gleichartig vorliegenden Zuständen auf das ganze Bauvorhaben
geschlossen werden. Zur Bewertung ist daher eine Quantifizierung unerlässlich.
99
- Bedenken begegnet auch, dass der Sachverständige ohne Weiteres davon ausgeht, der aus dem
vorliegenden Bildmaterial sich ergebende Zustand sei mit dem zum maßgeblichen Zeitpunkt der Abnahme
vorliegenden identisch. Diese Annahme ist nur teilweise gerechtfertigt. Die Bilddokumentationen der
Sachverständigen und sind mehr als 20 Jahre nach der Abnahme gefertigt worden. Jedenfalls hinsichtlich
der beanstandeten mangelhaften Befestigungen der Leitungen müssen insoweit auch die bereits
erwähnten inzwischen vorgenommenen Veränderungen in Betracht gezogen werden. Der Sachverständige
hat bei seiner mündlichen Anhörung insoweit eingeräumt, dass nicht auszuschließen ist, dass "da und
dort einmal ein Leitungsbündel zur Seite gedrückt wurde".
100
- Zu weit gehend erscheint auch, dass der Sachverständige Aussagen in klägerischen Schriftsätzen
sowie in einer Eigentümerversammlung (SVG III, 6) als feststehende Tatsachen behandelt, aus den
eingeholten Angeboten für die Sanierungsarbeiten Schlüsse auf die bei Abnahme vorhandenen Mängel
zieht (AS. 2769) und seine Begutachtung auch hierauf stützt.
101
Bei seiner mündlichen Anhörung hat der Sachverständige zwar überzeugend ausgeführt, bei
ordnungsgemäßer Durchführung der erforderlichen Kontrollen wären die wesentlichen von ihm angeführten
Mängel festgestellt worden. Auch dies lässt jedoch nicht mit der erforderlichen Zuverlässigkeit darauf
schließen, dass die zur Erfüllung der Überwachungspflicht eingesetzten Beklagten 2 und 3 (hier vor allem
die Beklagte 3 als Sonderfachmann) die ihnen obliegenden Überprüfungen nicht vorgenommen (oder sie
vorgenommen und die Mängel festgestellt, aber verschwiegen) haben.
102
- Zunächst ist festzuhalten, dass nicht aufgrund des vom Sachverständigen beklagten Umstands, das
keine Prüfprotokolle vorgelegt werden konnten, der Schluss gezogen werden kann, die erforderlichen
Prüfungen seien nicht vorgenommen worden. Auch insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Erwerber
erst nach mehr als 20 Jahren erste rechtliche Schritte in die Wege geleitet haben, zu einem Zeitpunkt, als
alle Aufbewahrungspflichten für die geschäftlichen Unterlagen der Beklagten aus den 1970er Jahren
längst abgelaufen waren und die Beklagten auch nicht aus sonstigen Gründen noch mit einer
Inanspruchnahme rechnen mussten. Dass die Beklagte und die Streithelfer deshalb nicht mehr zu
detailliertem Vortrag zu erfolgten Prüfungen in der Lage ist, geht nicht zu ihren Lasten.
103
- Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Überprüfung durch Besichtigungen im Zuge des Baufortschritts
durch die Schließung der Schächte erschwert wurde. Zutreffend meint der Sachverständige hierzu zwar,
dass durch die Organisation der Kontrollmaßnahmen jedenfalls gewährleistet sein müsse, dass solche
Kontrollen rechtzeitig vorgenommen werden. Es kann jedoch nicht aus dem von dem durch einen oder
mehrere Baumängel erzeugten Anschein einer Bauüberwachungspflichtverletzung auf den Anschein einer
fehlerhaften Organisation der Bauüberwachung geschlossen werden. Wie ausgeführt bedarf es zur
Annahme eines solchen Anscheins mehr als des Vorliegens von Baumängeln, die bei ordnungsgemäßer
Bauüberwachung festgestellt worden wären, da erfahrungsgemäß auch sorgfältig ausgesuchten oder auf
der Baustelle eingesetzten Bauleitern immer wieder Fehler im Rahmen ihrer Tätigkeit unterlaufen und ein
einmaliges Versagen des Bauleiters regelmäßig aller Lebenserfahrung nach nicht den Schluss zulässt,
die Bauüberwachung sei fehlerhaft organisiert. Bei der Größe des hier streitgegenständlichen
Bauvorhabens reicht auch nicht aus, dass festgestellt wird, dass zahlreiche Mängel vorliegen.
104
- Insbesondere ist aber zu berücksichtigen, dass nach den Ausführungen des Sachverständigen die
erforderlichen Prüfungen zunächst vom Errichter der elektrotechnischen Anlage vorzunehmen waren;
dieser hatte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, nach den damals geltenden Vorschriften eine
Isolationsmessung und eine Schleifenwiderstandsmessung durchzuführen. Die der Beklagten 1 (und den
von ihr hierfür eingesetzten Beklagten 2 und 3) obliegende Überwachung konnte sich daher auf
stichprobenartigen Kontrollen und die Überprüfung der vom ausführenden Unternehmen gefertigten
Messprotokolle beschränken. Schließlich konnte der Sachverständige auch nicht ausschließen, dass
Messungen von der Stadt (gemeint: Stadtwerke) vorgenommen wurden, als die Zähler gesetzt wurden; er
hielt dies deshalb für möglich, weil das Bauvorhaben eine eigene Trafostation hatte.
105
6. Die Beklagte 1 haftet nicht für eine etwaige mangelhafte Bauüberwachung durch die Beklagte 4 und die
mit der Elektroinstallation Fa. C beauftragte.
106
a) Es kann hierbei offen gelassen werden, ob eine derartige Haftung schon deshalb ausgeschlossen ist,
weil die Beklagte 1 die Wohnungseinheiten auf der Grundlage im wesentlichen gleich lautender
Kaufverträge nach dem als Anlage K 3 vorgelegten Beispiel verkauft hat und in diesen vereinbart ist, die
Verkäuferin hafte "f ür Mängel in der vertraglichen Bauausführung ... nur insoweit, als sie die mit der
Bauausführung beauftragten Unternehmer mit Erfolg in Anspruch nehmen kann", wobei mit der Übergabe
der Eigentumswohnung die Gewährleistungsansprüche gegenüber den Unternehmern an den Käufer
abgetreten wurden. Bei der Beklagten 4, die als Rohbauunternehmer tätig war, und der mit der
Elektroinstallation beauftragte handelt es sich um "Unternehmer" im Sinne dieser Vertragsbestimmung.
107
b) Dem Unternehmer (hier: der Beklagten 1) kann eine Obliegenheitsverletzung nicht allein deshalb
angelastet werden, weil sein Nachunternehmer die Herstellung des ihm übertragenen Werks seinerseits
nicht richtig organisiert. Eine Zurechnung über § 278 BGB kommt (anders als bei
Obliegenheitsverletzungen der zur Überwachung eingesetzten Architekten und Sonderfachleute) nicht in
Betracht, weil sich der Unternehmer regelmäßig nicht des Nachunternehmers zur Erfüllung seiner eigenen
Organisationspflichten im Rahmen der dargestellten Obliegenheit bedient. Die ordnungsgemäße
Organisation des Herstellungsprozesses beim Nachunternehmer ist regelmäßig allein dessen
Angelegenheit und wird nicht im Fremdinteresse durchgeführt (BGH Urteil vom 11.10.2007 - VII ZR 99/06
- NJW 2008, 145-146 ).
108
c) Die Beklagte 1 hat insoweit auch keine eigene Organisationspflicht verletzt. Sie hatte weder durch
organisatorische Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Herstellung bei der Beklagten 4 zu sorgen noch
organisatorisch sicherzustellen, dass deren Leistung vor dem Einbau auf Mängel überprüft wird.
109
aa) Welche Obliegenheiten den Unternehmer hinsichtlich der Überwachung des Herstellungsprozesses
und der Überprüfung der fertig gestellten Leistung treffen, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.
Die Beurteilung muss sich im Wesentlichen an dem Gedanken orientieren, dass der Besteller durch die
arbeitsteilige Herstellung grundsätzlich keinen Nachteil in Bezug auf die Verjährung seiner
Gewährleistungsansprüche erleiden soll.
110
Setzt der Unternehmer einen Nachunternehmer ein, so beträgt die Verjährungsfrist dreißig Jahre, wenn er
selbst den vom Nachunternehmer geschaffenen Mangel des Werkes kennt. Daneben muss er sich die
Arglist des Nachunternehmers nach den von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen
zurechnen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 1976 - VII ZR 96/74, BGHZ 66, 43, 45; Urteil vom 12.
Oktober 2006 - VII ZR 272/05, BGHZ 169, 255). Zudem muss er sich die Arglist der vom
Nachunternehmer eingesetzten Gehilfen zur Erfüllung der Offenbarungspflicht zurechnen lassen. Durch
diese Zurechnung ist der Besteller weitgehend so gestellt, als hätte der Unternehmer selbst arglistig einen
Mangel verschwiegen.
111
ee) Grundsätzlich kann die dreißigjährige Verjährung nur dann eingreifen, wenn der Unternehmer durch
seine Organisation eine durch Arglist begründete verlängerte Verjährung vermeidet. Der Einsatz eines
Nachunternehmers allein ist kein derartiger Tatbestand. Zudem kann eine Organisationspflicht
grundsätzlich nur in Bezug auf den Teil des Herstellungsprozesses angenommen werden, der vom
Unternehmer organisiert werden kann. Dazu gehört regelmäßig nicht eine Organisation der Herstellung,
die vom Nachunternehmer in eigener Verantwortung und außerhalb des Einflussbereichs des
Unternehmers vorgenommen wird. Jedenfalls soweit Leistungen zur Herstellung von Bauteilen an den
Nachunternehmer vergeben werden, die der Unternehmer mangels eigener Fachkunde oder sogar
mangels Lizenzierung nicht selbst vornehmen kann, besteht für ihn grundsätzlich keine Möglichkeit, den
Herstellungsprozess außerhalb der Baustelle zu überwachen oder sonstigen Einfluss auf dessen
Organisation zu nehmen. Der Unternehmer genügt seinen Organisationspflichten in diesen Fällen, wenn er
den Nachunternehmer sorgfältig aussucht.
112
Im vorliegenden Fall bestehen, wie ausgeführt, keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte 1 ihre
Nachunternehmer sorgfaltswidrig mit der Herstellung beauftragt hat. Die Beklagte 4 und die mit der
Elektroinstallation beauftragte Fa. C waren anerkannte Fachunternehmen.
113
ff) Dem Unternehmer kann nicht zur Last gelegt werden, dass er auf eine ordnungsgemäße Organisation
des sorgfältig ausgesuchten, fachkundigen Nachunternehmers und damit auch auf eine ausreichende
Überprüfung des Herstellungsprozesses und eine hinreichende Endkontrolle durch diesen vertraut hat. Er
ist im Rahmen seiner hier maßgeblichen Obliegenheiten nicht gehalten, die zur ordnungsgemäßen
Organisation gehörenden Kontrollen erneut vorzunehmen, insbesondere nicht, wenn ihm die dafür
erforderliche Fachkenntnis fehlt. Zur Einschaltung eines fachkundigen Dritten zur Überprüfung des fertig
gestellten Werks ist er ebenfalls nicht gehalten.
114
Es kann auch nicht festgestellt werden, dass die Mängel aufgrund einer anderweitig fehlerhaften
Organisation des Herstellungsprozesses durch die Beklagte nicht erkannt worden ist. Insbesondere hatte
die Beklagte auf der Baustelle einen Bauleiter eingesetzt.
115
7. Auch soweit die Klage darauf gestützt ist, die Beklagte 1 habe ihre vertraglich übernommene
Verpflichtung, die Käufer bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu unterstützen,
während der kurzen Gewährleistungsfrist verletzt, bleibt sie ohne Erfolg. Die Wohnungseigentümer haben,
wie ausgeführt, jedenfalls den wesentlichen Kern der jetzt geltend gemachten Mängel bereits 1976
gekannt und laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 02.11.1976 (Anl. K 15) u.a. wegen der "
unglückliche(n) Zusammenführung der Elektroinstallationen und der wasserführenden Leitung in einem
Versorgungsschacht" und weil "mehrfach Undichtigkeiten am Wasserleitungsnetz auftraten, was zur
Folge hatte, dass Kurzschlüsse entstanden"; die Beauftragung eines Rechtsanwalts beschlossen. Die
Beklagte konnte daher davon ausgehen, dieser werde etwaige Ansprüche verfolgen, und musste nicht
von sich aus weitere Veranlassung treffen. Dass die (wohl unterbliebene) Verfolgung durch den
beauftragten Rechtsanwalt etwa an mangelnder Unterstützung durch die Beklagte 1 gescheitert sei, hat
die Klägerin nicht schlüssig dargetan.
116
8. Deliktische Ansprüche gegen die Beklagte 1 hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Soweit sie
ausführt, die Beklagte 1 habe die baugenehmigungswidrige Ausführung gekannt und den Erwerbern bei
der Abnahme verschwiegen und die Vorgehensweise sei nur unter Mitwirkung aller Beklagten unter
Einbeziehung des Bauordnungsamtes der Stadt Karlsruhe zum Zwecke der Einsparung von Baukosten
denkbar, könnte zwar an einen Schadensersatzanspruch aus § 826 BGB oder § 823 II BGB i.V.m. § 263
StGB gedacht werden. Es handelt es sich insoweit jedoch um eine substanzlose Behauptung, die
lediglich auf Vermutungen und dem Schluss beruht, da die Mängel hätten erkannt werden müssen, seien
sie auch erkannt worden.
III.
117
Klage gegen die Beklagte 4
118
1. Es erscheint schon fraglich, inwieweit die Wohnungseigentümer, deren Ansprüche die Klägerin als
gewillkürter Prozessstandschafter geltend macht, zwar für Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte
4 dadurch aktivlegitimiert sind, dass Gewährleistungsansprüche der Beklagten 1 gegen die Beklagte 4
ihnen abgetreten worden sind.
119
a. Soweit die Beklagte 1 als Bauträgerin die Wohnungseinheiten auf der Grundlage im wesentlichen gleich
lautender Kaufverträge nach dem als Anlage K 3 vorgelegten Beispiel verkauft hat, ist in diesen allerdings
vereinbart, die Verkäuferin trete mit der Übergabe der Eigentumswohnung ihre Gewährleistungsansprüche
"gegenüber den Unternehmern" an den Käufer ab. Bei der Beklagten 4, die als Rohbauunternehmer tätig
war handelt es sich um einen "Unternehmer" im Sinne dieser Vertragsbestimmung. Die vereinbarte
Abtretung der Gewährleistungsansprüche bezieht sich auf Unternehmer, die mit der Bauausführung
beauftragt sind
120
b. Soweit die Beklagte 1 als Bauträgerin die Wohnungseinheiten jedoch auf der Grundlage im
Wesentlichen gleich lautender Kaufanwärterverträge nach dem als Anlage K 4 vorgelegten Beispiel
verkauft hat, ist in diesen unter Ziffer 7 a) vereinbart, sie hafte "für Mängel in der vertraglichen
Bauerstellung" nur insoweit, wie sie mit Erfolg "die am Bau beteiligten Unternehmen" in Anspruch nehmen
könne und auch nur in der Weise, dass die... Gewährleistungsansprüche mit dem Tag der Übergabe der
Wohnung an den Kaufanwärter an diesen abzutreten seien. Ob die demnach vereinbarte Abtretung der
Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte 4 als "am Bau beteiligtes Unternehmen" tatsächlich erfolgt
ist, kann offen gelassen werden.
121
Eine entsprechende Vereinbarung wurde in die dann abgeschlossenen Kaufverträge (entgegen der
Vereinbarung in Ziffer 16 b des Kaufanwärtervertrages, wonach der notarielle Kaufvertrag mit
Baubetreuungsvertrag im Wesentlichen die Bestandteile des Kaufanwärtervertrages enthalten sollte),
nicht übernommen, wie die von der Klägerin als Beispiel vorgelegte Anlage K 5 zeigt. Die Klägerin hat
auch nicht vorgetragen, dass die Vertragsparteien sich an die eher beiläufige Vereinbarung im
Kaufanwärtervertrag hinsichtlich "abzutretender" Gewährleistungsansprüche gehalten haben und
Abtretungen bei Übergabe tatsächlich erfolgt sind. Eine dingliche Wirkung, d.h. ein bereits mit Abschluss
der Kaufanwärterverträge aufschiebend bedingt vereinbarter und dann mit Übergabe automatisch
erfolgender Rechtsübergang, ist mit der beiläufigen Erwähnung "abzutretender" Gewährleistungsrechte
nicht gewollt. Es ist demnach davon auszugehen, dass insoweit die in dem Schreiben der Klägerin vom
19.12.2002 an die Bewohner der Wohnanlage (Anlage B I 4) geäußerte Mitteilung, nach Studium der ihr
übergebenen Kopien von früheren Kaufverträgen sei "festzustellen, dass nur in Einzelfällen
Gewährleistungsansprüche abgetreten wurden", zutrifft.
122
2. Die Eigentümer haben jedenfalls keine vertraglichen Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte 4,
weil die von der Beklagten 1 erhobene Einrede der Verjährung auch insoweit begründet ist.
123
Gewährleistungsansprüche für Mängel, die nicht arglistig verschwiegen wurden, sind verjährt.
124
a) Für Ansprüche ist als mögliche Anspruchsgrundlage § 13 Nr. 7 VOB/B in Betracht zu ziehen, für die
Verjährung § 13 Nr. 4 VOB/B. Die Gewährleistungsfrist für Mängel an Bauwerken betrug nach § 13 Nr. 4
Abs. 1 VOB/B grundsätzlich zwei Jahre. Sie begann bei der Abnahme, § 13 Nr. 4 Abs. 1 VOB/B. Im
vorliegenden Fall begann die Verjährung demnach spätestens im Jahre 1976 und lief im Jahre 1978 ab.
Verjährungsunterbrechende Vorgänge in diesem Zeitraum erfolgten nicht.
125
b) Von der kurzen Verjährung ausgenommen sind auch bei Vereinbarung der VOB/B Ansprüche wegen
arglistig verschwiegener Mängel (Ingenstau/Korbion, VOB, Kommentar, 16. Auflage, § 13 Nr. 4 Rn 259);
diese Ansprüche unterlagen der regelmäßigen 30-jährigen Verjährung nach § 195 BGB a.F. . Diese Frist
wäre durch Klagerhebung im Jahre 2002 rechtzeitig unterbrochen worden.
126
4. Die Beklagte 1 hat die mit der Klage geltend gemachten Mängel nicht arglistig verschwiegen.
127
a) Ein bewusstes Verschweigen durch die Beklagte 4 hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Soweit
sie ausführt, die Beklagte 4 habe die baugenehmigungswidrige Ausführung gekannt und die
Vorgehensweise sei nur unter Mitwirkung aller Beklagten unter Einbeziehung des Bauordnungsamtes der
Stadt Karlsruhe zum Zwecke der Einsparung von Baukosten denkbar, handelt es sich, wie ausgeführt,
um eine substanzlose Behauptung.
128
b) Die Verjährung kann auch nicht mit der Begründung verneint werden, die Beklagte 4 habe ihre
Organisationspflichten dadurch verletzt, dass sie den Herstellungsprozess nicht ordnungsgemäß
überwacht und keine ausreichende Endkontrolle vorgenommen hat. Die Beklagte 4 hat zur Erfüllung ihrer
Organisationspflichten einen Bauleiter sowie die Herren K und S als Polier und als Oberbauleiter
eingesetzt.
129
c) Dass die Beklagte 4 die geltend gemachten Mängel vor Abnahme des Werkes erkannt, aber nicht
offenbart habe, hat die Klägerin nicht nachgewiesen. Welche Kontroll- und Überprüfungsmaßnahmen
vorgenommen wurden, ist zwar nicht bekannt. Die Darlegungs- und Beweislast trifft grundsätzlich die
Klägerin. Soweit in diesem Zusammenhang vom Unternehmer (hier: Nachunternehmer) im Rahmen der
sekundären Darlegungslast die Darlegung eines dokumentierten Qualitätssicherungssystems verlangt
wird (vgl. hierzu Werner/Pastor Rn. 2334), kann dies im vorliegenden Fall nicht gelten. Denn hier ist die
Besonderheit zu berücksichtigen, dass die Erwerber erst nach mehr als 20 Jahren erste rechtliche
Schritte in die Wege geleitet haben, zu einem Zeitpunkt, als alle Aufbewahrungspflichten für die
geschäftlichen Unterlagen der Beklagten aus den 1970er Jahren längst abgelaufen, der Bauleiter
verstorben und der Polier und der Oberbauleiter bereits im Ruhestand waren und die Beklagte 4 auch
nicht aus sonstigen Gründen noch mit einer Inanspruchnahme rechnen musste. Dass die Beklagte 4
deshalb nicht mehr zu detailliertem Vortrag zur Bauüberwachung in der Lage ist, geht nicht zu ihren
Lasten.
130
d) Die bestehenden Mängel belegen nicht, dass die Beklagte 1 gegen ihre Organisationsobliegenheiten
verstoßen hätte. Der Sachverständige Dr. P hat, gestützt auf die Feststellungen, die der Sachverständige
L in dem vorausgegangenen Beweisverfahren getroffen hat sowie aufgrund eigener Besichtigung, in
seinem Gutachten ausgeführt, dass die Ausführung der Installationsschächte allenfalls unwesentlich von
den Auflagen der Baugenehmigung abwich (SVG II, 20) und deren Abschottung zum Großteil in der zu
Zeitpunkt der Errichtung des Baus allgemein üblichen Weise ausgeführt wurde (SVG II, 21). Wegen der
Einzelheiten kann auf die Ausführungen unter II. 5. c) cc) verwiesen werden.
IV.
131
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO, der Ausspruch über die Vollstreckbarkeit auf § 709
ZPO.
132
Beschluss
133
Für die Beteiligung der Beklagten 4 wird der Streitwert auf EUR 1.707012,42 festgesetzt. Dies entspricht
dem Betrag des Klagantrags zuzüglich 10 % für den Klagantrag Ziffer 3.
134
Im Übrigen wird der Streitwert auf EUR 3.260.793,01 festgesetzt. Dies entspricht der Summe der
Klaganträge 1 und 2 zuzüglich 10 % für den Klagantrag Ziffer 3.