Urteil des LG Kaiserslautern vom 22.12.2003
LG Kaiserslautern: firma, vollmacht, treu und glauben, eigentumswohnung, urkunde, darlehensvertrag, vermittler, wirtschaftliche einheit, kaufpreis, erwerb
Wirtschaftsrecht
LG
Kaiserslautern
22.12.2003
3 O 628/98
Zur Frage der Haftung der kreditgebenden Bank beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage
bei einer "Haustürsituation"
Landgericht Kaiserslautern
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
1
-
Kläger
Prozessbevollmächtigter:
2.
-
Klägerin
Prozessbevollmächtigter:
-
Beklagte
Prozessbevollmächtigte:
wegen Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung u.a.,
hat die 3. Zivilkammer des Landgerichts Kaiserslautern durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht
Goldstein als Einzelrichter auf die mündliche Verhandlung vom 15. Oktober 2003
- 2 -
für
Recht
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits je zur
Hälfte zu tragen.
III. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheits
leistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Be
trages vorläufig vollstreckbar.
Die Sicherheitsleistung kann auch durch schriftliche, selbstschuldnerische, unwiderrufliche und
unbefristete Bürgschaft eines als Zoll- und Steuerbürge auf dem Gebiet der Europäischen Union
zugelassenen Kreditinstituts erbracht werden.
Tatbestand;
Die Kläger begehren die Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung aus der
Grundschuldbestellungsurkunde vom 08. Januar 1993 des Notars F. aus E., soweit diese aus Ziffer 4) der
Urkunde wegen der in Höhe der Grundschuld übernommenen persönlichen Haftung betrieben wird.
Darüber hinaus verlangen sie die Feststellung, dass eine Verpflichtung der Kläger zur Entrichtung
weiterer Zins- und Tilgungsleistungen auf den zwischen den Parteien geschlossenen Darlehensvertrag
nicht besteht.
Des Weiteren fordern die Kläger von der Beklagten als Schadensersatz die Rückzahlung ihrer auf das
Darlehen bereits erbrachten Leistungen in Höhe von 27.346,14 DM.
Außerdem klagen sie auf Rückabtretung der an die Beklagten abgetretenen Rechte aus einem zur
Sicherung des Darlehensrückzahlungs-anspruches bei der B.-Bausparkasse abgeschlossenen Bauspar-
vertrags über 136.000,00 DM.
Die genannten Klageforderungen stehen im Zusammenhang mit dem in den Jahren 1992/1993 erfolgten
Erwerb einer in Kaiserslautern ge-
legenen Eigentumswohnung seitens der Kläger und einer Finanzie
rung des Kaufpreises durch die Beklagte.
;
Im Herbst 1992 wurde den Klägern von einem Mitarbeiter der B.-Bausparkasse, dem Zeugen Z., eine
Einzimmer-Studenten-Neubauwohnung - Wohnfläche 21,20 qm - in der Studentenwohnanlage A.-Straße
in K. zum Kauf angeboten. Die Wohnanlage war zu dieser Zeit noch nicht erstellt. Z. war damals auch im
Auftrag der Firma H.GmbH, Tamm, tätig, die als Bauträger fungierte. Initiator des Bauvorhabens war eine
Firma H.-Konzept-Immobilienplanungs- und Marketing GmbH. Die Personalien der Kläger hatte Z. über
die B.-Bausparkasse, bei der die Kläger bereits Kunden waren, in Erfahrung gebracht. In einem
Werbeprospekt (Bl. 26 - 34 d.A.), der den Klägern vorgelegen haben soll, wurden die Wohnungen als
Kapitalanlage mit langfristiger Sicherheit und einem überdurchschnittlichen Ertrag angepriesen. Die für
die ersten fünf Jahre nach Fertigstellung der Wohnung garantierte Jahresmiete sollte 4.579,00 DM
betragen. Der Kaufpreis belief sich auf 101.884,00 DM, der Gesamtaufwand für die Wohnung auf
118.195,00 DM.
Um ihnen den Kauf der Wohnung - auch in steuerlicher Hinsicht -als besonders lukrativ erscheinen zu
lassen, soll Z. den Klägern eine vereinfachte Modellrechnung (vgl. Bl. 35 d.A.) erstellt haben, wobei der
Erwerb ohne den Einsatz von Eigenkapital erfolgen sollte.
Die Kläger entschlossen sich sodann zum Erwerb der Wohneinheit Nr. 55 in der besagten Wohnanlage.
Sie gaben am 05. November 1992 ein notarielles Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungs-
vertrages mit Vollmacht für die Firma H.-Bautreuhand GmbH (vgl. Bl. 36 - 45 d.A.) ab, die den
Erwerbsvorgang abwickeln sollte. Als "Berater/Vermittler" ist unter VI. 3. in der Urkunde der Zeuge
Andreas Z. aufgeführt, der danach auch ein "Bearbeitungs- und Vermittlungshonorar" von den Klägern
erhalten sollte. Dem notariellen Angebot lag eine "Stammurkunde zum Abschluss eines
Geschäftsbesorgungsvertrages für die Studentenwohnanlage A.-Straße in K." zugrunde (vgl. Bl. 55 - 74
d.A.). Nach Ziffer 2.1 der Stammurkunde (Bl. 62 d.A.) war die Beschaffung der Finanzierung Sache des
Erwerbers und/oder seines Finanzierungsvermittlers/Beraters. Der Geschäftsbesorger selbst war
zum Abschluss- der Darlehensverträge für die Zwischen- und/oder Endfinanzierung bis zur Höhe des
Gesamtaufwandes ermächtigt. Ge-
!
maß Ziffer 2.2 der Stammurkunde sollte der Abschluss der Darle-
hensverträge "auf der Grundlage der zwischen dem Berater/ (Finanz ierungs-) Vermittler und dem
finanzierenden Kreditinstitut ausgehandelten Bedingungen für Finanzierungen dieser Art und
gegebenenfalls unter Gestellung von Bürgschaften und auf der Grundlage der allgemeinen
Geschäftsbedingungen der Kreditinstitute" erfolgen.
Zur Finanzierung des Erwerbs der streitgegenständlichen Wohnung wurde die Beklagte eingeschaltet,
wobei zwischen den Parteien umstritten ist, ob bei der Vermittlung des Darlehens gegenüber der
Beklagten der Zeuge Z. als Mitarbeiter der B.-Bausparkasse oder ein Mitarbeiter der Firma H.-Treufinanz-
GmbH auftraten. Der Darlehensbetrag wurde auf ein Konto der Kläger bei der Beklagten eingebucht und
an die Verkäuferin vertragsgemäß auf den Kaufpreis gezahlt.
Der Beklagten wurde bereits am 07. Oktober 1992 eine von den Klägern unterzeichnete erste
Selbstauskunft (vgl. Bl. 1141 d.A.) übersandt, in der diese u.a. ihre monatlichen Einkünfte mit insgesamt
5.000,00 DM netto und ihr sonstiges Vermögen (Immobilien etc.) mit 455.500,00 DM angaben. Eine
weitere Selbstauskunft unterschrieben die Kläger, als sie ihre Unterschriften unter den Darlehensvertrag
setzten. Der Darlehensvertrag wurde am 14. Dezember 1992 zwischen den Parteien - nicht durch die
bevollmächtigte Geschäftsbesorgerin - geschlossen. Kontakte zwischen den Mitarbeitern der Beklagten
und der Klägerin hatte es zuvor nicht gegeben .
Der Nennbetrag des Darlehens belief sich auf 136.000,00 DM; das Damnum wurde bei einem
Auszahlungssatz von 90,5 % mit 12.920,00 DM und die Kosten der Wertermittlung mit 680,00 DM
angegeben. Der jährliche Zinssatz sollte 6,95 % und der anfängliche effektive Jahreszins 9,142 %
betragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Darlehensvertrages wird auf die in Kopie vorgelegte
Urkunde (Bl. 112 d.A.) sowie die Ergänzungsvereinbarung (Bl. 1148 d.A.), worin sich die Kläger
bereiterklärt haben, das Damnum und die Wertermittlungskosten vorab zu bezahlen, um einen
Auszahlungssatz von 100 % zu erreichen, verwiesen.
"Zur Sicherung des Darlehens räumten die Kläger/vertreten durch die Geschäftsbesorgerin, diese infolge
notarieller Vollmacht vertreten durch die Notariatsangestellte, der Beklagten mit notarieller Urkunde vom
08. Januar 1993 (vgl. Bl. 21 - 25 d.A.) gemäß Ziffer 1. eine Grundschuld über 136.000,00 DM ein und
übernahmen gemäß Ziffer 4. der notariellen Urkunde die persönliche Haftung für die Zahlung des
Grundschuldbetrages. Des Weiteren unterwarfen sie sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung
aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.
Mit notariellem Vertrag vom 29. Dezember 1992 (Bl. 118 - 146 d.A.) erwarb die Firma H.-Bautreuhand-
GmbH namens und in Vollmacht der Kläger die Eigentumswohnung Nr. 55 von der Firma H. Konzept-
Wohnbau-GmbH.
Bis Mai 1997 erbrachten die Kläger Leistungen auf den Darlehens-vertrag in Höhe von 27.346,14 DM;
danach stellten sie die Zahlungen ein. Ende des Jahres 1996 hatte die Firma H.-An-undVermietungen-
GmbH, die für die fünfjährige Mietgarantie einzutreten hatte, Konkurs angemeldet. Derzeit haben die
Kläger die Wohnung zu einem monatlichen Mietzins von 131,00 EURO vermietet. Mit Schreiben vom 30.
Oktober 1997 (Bl. 180 - 184 d.A.) erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten die Anfechtung des
Darlehens-Vertrages wegen arglistiger Täuschung.
Die Kläger machen geltend:
Sie seien Opfer einer unwahren Werbung für den Kauf einer Einzim-mer-Eigentumswohnung als
steuerbegünstigte Kapitalanlage geworden. Der Vermittler der Wohnung habe sie getäuscht, da die
vollumfängliche Finanzierung des Gesamtaufwandes für den Erwerb von vornherein ein Verlustgeschäft
gewesen sei. Die zu zahlenden Kreditzinsen seien stets höher als die zu erzielende Nettorendite
gewesen. Für Erstvermietungen von Neubauwohnungen im Raum Kaiserslautern habe bei einem hier
anzunehmenden mittleren Wohnwert der erzielbare Mietzins bei etwa 11,00 DM je Quadratmeter gelegen.
Der Verkehrswert der fraglichen Wohnung betrage daher nur rund 39.177,00 DM.
Die Beklagte hafte wegen Verschuldens bei Vertragsschluss, da sie ihre Aufklärungspflichten verletzt
habe. Nach Klärung des Erwerbszwecks der Eigentumswohnung als Kapitalanlage und der darauf
fußenden vollumfänglichen Finanzierung der Erwerbskosten hätte die Beklagte von dem Abschluss des
Darlehensvertrages abraten müssen. Dies hätte den Klägern die Möglichkeit eröffnet, den Ge-
schäftsbesorgungsvertrag anzufechten und die Vollmacht zum Erwerb der Wohnung zu widerrufen. Die
Beklagte habe angesichts der von ihr durchgeführten Wertermittlung Kenntnis von dem im Verhältnis zum
Kaufpreis wesentlich geringeren Verkehrswert gehabt und die Kläger insoweit aufklären müssen.
Die Vermittler seien auch als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen, da bereits in der
Stammurkunde zum Geschäftsbesorgungs-vertrag das enge Zusammenspiel zwischen Bank und
Kreditvermittler festgelegt worden sei. Weil Kaufvertrag und Kreditgeschäft eine wirtschaftliche Einheit
darstellten, könne der gegenüber der Verkäuferin bestehende Schadensersatzanspruch aus c.i.c. gemäߧ
9 Abs. 1 VerbrKG auch der Beklagten entgegengesetzt werden. Schließlich sei die der
Geschäftsbesorgerin erteilte Vollmacht unwirksam, da sie im Verbund mit dem
Geschäftsbesorgungsvertrag erteilt worden sei, und der Geschäftsbesorgungsvertrag zur Abwicklung des
Grunderwerbs im Bauträgermodell wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sei und
sich die Nichtigkeit auch auf die erteilte Vollmacht erstrecke. Mangels wirksamer Bevollmächtigung der
Geschäftsbesorgerin würden die in Untervollmacht derselben durch die Notariatsangestellte für die Kläger
erklärte Übernahme der persönlichen Haftung in Höhe des Grundschuldbetrages und die Erklärung, sich
insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen zu un-
terwerfen, keine Wirkungen zu Lasten der Kläger entfalten. Auch der gute Glaube der
Notariatsangestellten an die vorliegende schriftliche Vollmacht der Geschäftsbesorgerin könne nach §
172 BGB zu keinem anderen Ergebnis führen.
Darüber hinaus hätten sie (die Kläger) den Darlehensvertrag nach dem Haustürwiderrufsgesetz, das auch
für Realkredite gelte, wirksam widerrufen. Der Zeuge Z. habe den komplett ausgefüllten Darlehensvertrag,
der keine Widerrufsbelehrung enthalten habe, im Dezember 1992 zu den Klägern in ihre Wohnung
gebracht und ihn dort unterzeichnen lassen.
Im Übrigen werde die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch auf das unzulässigerweise
mitfinanzierte "Damnum" gestützt. Rich-
- 7 -
tigerweise hätte das "Damnun" vom Nettokreditbetrag abgezogen wer-
den müssen.
Die Kläger beantragen,
1.die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldbestellungsur-
kunde vom 08.01.1993 des Notars F. aus E.(UR-Nr. 5/1993 F) für unzulässig zu erklären,
soweit sie aus Ziffer 4. der genannten Urkunde wegen der in Höhe der Grundschuld übernommenen
persönlichen Haftung der Kläger betrieben wird;
2.festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind,
auf das Darlehen der Beklagten, Darlehensnummer
2003933027-001, weitere Zins- und Tilgungsleistungen zu
entrichten;
3. die Beklagte zu verurteilten, an die Kläger 27.346,14 DM
nebst 4 % Zinsen ab Klagezustellung zu zahlen;
4. die Beklagte zur Rückabtretung der Rechte und Ansprüche
aus dem Bausparvertrag Nr. 3950906-701 bei der B.-
Bausparkasse-AGüber 136.000,00 DM an die Kläger zu ver
urteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie macht geltend:
Der oder die Kreditvermittler seien nicht von ihr beauftragt gewesen, Kunden anzuwerben. Die Vermittler
hätten vielmehr im Rahmen eines Auftrags der Kläger gehandelt und seien - wie sich aus dem
Geschäftsbesorgungsvertrag ergebe - hierfür auch gesondert vergütet worden. Sie (die Beklagte) sei für
die Kläger nicht im Bereich der Anlagenberatung tätig geworden; ihre Rolle habe sich auf die Stellung als
Kreditgeberin beschränkt; sie sei keineswegs verpflichtet gewesen, die Darlehensnehmer über die
Risiken der
von
ihnen
Risiken des Vorhabens bekannt gewesen, die einen konkreten Wissensvorsprung vor den Darlehens-
nehmern bedeutet hätten. Die von den Klägern vorgelegte Renditeberechnung sei von ihr weder
veranlasst worden, noch habe sie in ihrem Wissen gestanden. Aus dem Jahresbericht des Gutachteraus-
schusses für den Bereich der Stadt K. 1992 ergebe sich zudem, dass bei Wohneinheiten zwischen 20 und
30 qm im Jahre 1992 Durchschnittspreise von 4.000,00 bis 5.000,00 DM pro Quadratmeter zu erzielen
gewesen sei, also Preise, wie sie für das streitgegenständliche Appartement verlangt worden seien.
Auf die Unwirksamkeit der persönlichen Unterwerfungsklausel könnten sich die Kläger nicht berufen, da
sie nach dem Darlehensvertrag verpflichtet gewesen seien, nicht nur die Grundschuld zu bestellen,
sondern auch die persönliche Unterwerfungserklärung abzugeben .
Ein Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz scheide aus, da eine Haustürsituation nicht anzunehmen
sei; die Kläger hätten hierzu auch nichts Konkretes vorgetragen. Der Zeuge Z. habe zu ihr (der Beklagten)
in keinerlei Beziehung gestanden. Auch deute der Umstand, dass bereits am 05. November 1992 ein
notariell bindendes Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages mit Vollmacht erklärt
worden sei, der Kreditvertragsabschluss jedoch erst am 14.12.1992 erfolgt sei, nicht darauf hin, dass die
Kläger sich in einer die Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Situation befunden hätten.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Andreas Z.. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf die Niederschriften vom 09. Februar 2000 (Bl. 642 - 646 d.A.) und 15. Oktober
2003 (Bl. 1250 - 1253 d.A.) verwiesen. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf den Inhalt der zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen .
Entscheidunqsgründe
Die zulässige Klage erweist sich insgesamt als unbegründet.
I. .
Die von der Beklagten betriebene Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars F. vom
08. Januar 1993 (Urkunden-Nummer 5/1993 F), soweit diese aus Ziffer 4. wegen der in Höhe der
Grundschuld übernommenen persönlichen Haftung der Kläger betrieben wird, ist nicht gemäߧ§ 767,
795, 794 Abs. 1 Nr. für unzulässig zu erklären.
Materiellrechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch greifen nicht durch. Insbesondere
können die Kläger das abstrakte Schuldanerkenntnis (§ 780 BGB) nicht kondizieren, da ein Darle-
hensvertrag, der nicht wirksam angefochten wurde, zugrunde liegt. Auf die Unwirksamkeit der
persönlichen Unterwerfungserklärung nach dem Rechtsberatungsgesetz können sich die Kläger nicht mit
Erfolg berufen.
Dem liegen folgende rechtlichen Erwägungen zugrunde:
1. Der umfassende Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen den Klägern und der Firma H.-Bautreuhand-
GmbH sowie die der Geschäftsbesorgerin erteilte Vollmacht sind wegen Verstoßes gegen Artikel 1 § 1
Satz 1 RBerG gemäߧ 134 BGB als nichtig anzusehen.
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder
hauptsächlich die Abwicklung des Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger modells für den
Käufer besorgt, der Erlaubnis nach Artikel 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Ge-
schäftsbesorgungsvertrag ist nichtig, weil - wie auch im vorgegebenen Fall - der Geschäftsbesorgerin
nicht die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange, wie zum Beispiel die Prüfung der Rentabilität und
Zweckmäßigkeit der Investitions-entscheidung oblag, sondern ihr die Befugnis eingeräumt
zahlreiche Verträge für die Kläger abzuschließen:, worin eine gewichtige rechtsbesorgende Tätigkeit liegt,
die über das hinausgeht, was bei Geschäftsbesorgungen wirtschaftlicher Art üblich ist (BGH, Urteil vom
25. März 2003, XI ZR 227/02).
Die danach nicht wirksam erteilte Vollmacht kann jedoch, wenn die entsprechende Vollmachturkunde bei
Vertragsab-schluss vorgelegen hat, nach Rechtsscheinsgrundsätzen gemäß §§ 171 ff. BGB als wirksam
zu behandeln sein. Die Rechtsscheinshaftung des Vollmachtgebers aus §§ 171 ff. BGB gilt indessen nicht
für die Unterwerfungserklärung im Sinne des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Diese geht auf eine einseitige Wil-
lenserklärung der Geschäftsbesorgerin mit Wirkung für die Kläger zurück, die auf das Zustandekommen
eines Vollstreckungstitels gerichtet war und rein prozessualen Grundsätzen untersteht (BGH WM 1981,
189; Zöller-Stöber, ZPO, 23. Aufl., § 794 Rdnr. 29). Das bedeutet, dass die auf Abgabe einer solchen
Erklärung gerichtete Vollmacht den Vor-
schriften der §§ 78 ff. ZPO und nicht denen der §§ 164 ff. BGB unterfällt. Die Wirksamkeit des Handelns
ohne Vertretungsmacht bestimmt sich nach § 89 ZPO; eine Unterwerfungserklärung wird erst mit der
Genehmigung des Vertretenen, die hier nicht erteilt worden ist, wirksam.
Gleichwohl ist es den Klägern nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) im vorgegebenen
Fall versagt, sich auf die Unwirksamkeit ihrer prozessualen Unterwerfungserklärung zu berufen, da sie
sich in dem von ihnen selbst abgeschlossenen Darlehensvertrag (dort unter Ziffer 10.1) wirksam
verpflichtet haben, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen zu unterwerfen. Sie
müssten daher die Erklärung der Geschäftsbesorgerin, der sie eine nichtige Vollmacht erteilt haben,
genehmigen und der Vollmacht hierdurch rückwirkend Wirksamkeit verleihen. Aus der bisherigen
Nichterfüllung dieser vertraglichen Verpflichtung dürfen sie keine Vorteile ziehen (vgl. BGH, Urteil vom 22.
Oktober 2003, Az.: IV ZR 398/02; BGH, Urteil vom 22. Oktober 2003, IV ZR 33/03; BGH, Nichtannahmebe-
schluss vom 18. Februar 2003, XI ZR 138/02).
Entgegen der Auffassung der Kläger haben diese ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrags
gerichteten Willenserklärungen nicht wirksam widerrufen.
Grundsätzlich kommt ein Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz auch bei Realkrediten in
Betracht. Der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften hat mit Urteil vom 13. Dezember 2001 (WM
2001, 2434) entschieden, dass die mit dem Haustürwiderrufsgesetz in nationales Recht umgesetzte
Richtlinie 85/577/EWG des Rates betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von
Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen vom 20. Dezember 1985 dahin auszulegen ist, dass sie auf
Realkredite, wozu der hier fragliche Kredit zählt, Anwendung findet. Ein Widerrufsrecht scheidet danach
nicht wegen der Subsidiaritätsklausel in § 5 Abs. 2 Haustürwiderrufsgesetz aus. Diese Auslegung der
Haustürgeschäfterichtlinie des Europäischen Gerichtshofes ist für die nationalen Gerichte bindend.
Eine Haustürsituation im Sinne des § 1 Abs. 1 Haustürwiderrufsgesetz, die der Beklagten zuzurechnen ist,
haben die Kläger jedoch weder hinreichend dargelegt noch bewiesen. Bei der Beantwortung der Frage,
unter welchen Voraussetzungen eine Haustürsituation dem Erklärungsempfänger zugerechnet werden
kann, ist auf die zu § 123 BGB entwickelten Grundsätze zurückzugreifen (BGH WM 2003, 61). Nach § 123
Abs. 1 BGB ist das Verhalten des Verhandlungsführers dem Erklärungsempfänger zuzurechnen, wenn er
dessen Angestellter, Mitarbeiter oder Beauftragter ist oder wenn er wegen seiner engen Beziehungen zu
diesem als dessen Vertrauensperson erscheint. Ist der Verhandlungsführer Dritter im Sinne des § 123
Abs. 2 BGB, ist sein Handeln nur zuzurechnen, wenn der Erklärungsempfänger dies kannte oder kennen
musste. Eine fahrlässige Unkenntnis, die den Erklärungsempfänger veranlassen musste, Erkundigungen
einzuholen, auf welchen Umständen die ihm übermittelte Willenserklärung beruht, ist bei Finanzierung
des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Bank nicht allein deshalb anzunehmen, weil das
Kreditinstitut Kenntnis davon hat, dass die Wohnung von einer gewerblich tätigen Bauträgergesellschaft
und über einen Ver-
mittler verkauft wird (BGH, Urteil vom 15. Juli 2003~,"~XX~SR-162/00).
Zweifelhaft erscheint hier bereits, ob die Kläger bei Ver-tragsabschluss am 14. Dezember 1992 in einer so
genannten Haustürsituation, einer Situation, in der sie in ihrer Entschließungsfreiheit beeinträchtigt waren,
befunden haben. Nach den Bekundungen des Zeugen Z. hat dieser mit den Klägern über den Ankauf der
Eigentumswohnung verhandelt und ihnen auch ein Finanzierungskonzept vorgestellt. Am Ende der
Verhandlungen habe er - so der Zeuge Z. - den Eindruck gehabt, dass die Kläger zum Kauf der Wohnung
bereit gewesen seien. Es habe jedoch noch geklärt werden müssen, ob sich eine Bank zur Finanzierung
des Kaufs finde. Ein Mitarbeiter der Firma H.-Finanzkonzept-GmbH - dies ergibt die Zeugenaussage Z. - ist
in der Folgezeit im Auftrag der Kläger wegen eines Darlehens an die Beklagte herangetreten. So wurde
der Beklagten bereits am 07. Oktober 1992 eine Selbstauskunft der Kläger zur Prüfung einer
Darlehensgewährung übersandt; am 05. November 1992 wurde das Angebot auf Abschluss eines
Geschäftsbesorgungsvertrags mit Vollmacht für die Firma H. beurkundet und am 14. Dezember 1992 ist es
schließlich zum Abschluss des Darlehensvertrages gekommen. Angesichts dieses Geschehensablaufs ist
nicht ersichtlich, inwiefern die Kläger bei Vertragsab-schluss in ihrer Entschließungsfreiheit beeinträchtigt
sein konnten, zumal die Initiative zum Abschluss des Vertrages von ihnen ausgegangen ist.
Hinzu kommt, dass ein Nachweis, der Verhandlungsführer Z. oder ein Mitarbeiter der Firma H. - über die
auch nach den Angaben der Kläger die Finanzierungsvermittlung gelaufen ist - seien Beauftragte der
Beklagten gewesen oder hätten zu dieser in engen Beziehungen gestanden, nicht erbracht ist.
Des Weiteren gibt es keine gesicherten Erkenntnisse darüber, ob und inwiefern die Beklagte von den
Handlungen des Z. und/oder eines Mitarbeiters der Firma H. wusste. Umstände, die Nachforschungen der
Beklagten zwingend geboten hätten, sind ebenfalls nicht ersichtlich, so dass
; auch von keiner fahrlässigen Unkenntnis ausgegangen werden t kann.
3. Ebenso scheidet vorliegend eine wirksame Anfechtung des Darlehensvertrages wegen arglistiger
Täuschung (§§ 123, 142 BGB) aus, da es an einer Täuschungshandlung der Beklagten fehlt. Eine
möglicherweise fehlerhafte Anlageberatung durch die Verkäuferin (Firma H.-Konzept-Wohnbau-GmbH)
bzw. ihren Vermittler Z. ist der Beklagten nicht zuzurechnen. Der Zeuge Z. hat bei seinen Vernehmungen
ausgesagt, dass er für die Beklagte nicht als Kreditvermittler aufgetreten sei und auch keinen Kontakt zu
ihr hergestellt habe. Als er mit der Klägerin die Modellrechnung bezüglich des Erwerbs der Wohnung
besprochen habe, habe seines Wissens noch keine konkrete Darlehenszusage einer bestimmten Bank
vorgelegen.
Das Gericht hat keine Veranlassung, die Richtigkeit der Zeugenaussage in Zweifel zu ziehen.
Weder aus den von den Klägern vorgelegten Unterlagen noch aufgrund der Zeugenaussage kann auf
eine Kenntnis der Anlageberatung oder der Prospektangaben seitens der Beklagten geschlossen werden.
Ebenso wenig ist - wie bereits oben ausgeführt - eine fahrlässige Unkenntnis gegeben.
Schließlich haben die Kläger auch nicht substantiiert dargetan und bewiesen, dass die Beklagte mit
Täuschungswillen im Darlehensvertrag falsche Angaben (Vortäuschung eines steuerwirksamen Disagios)
gemacht hat.
4. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger aus Verschulden bei Vertragsschluss ist weder aus eigenem
schuldhaften Handeln der Beklagten noch aus einem gemäߧ 278 BGB zuzurechnenden Pflichtenverstoß
der Vermittler gegeben.
Eine kreditgebende Bank ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei
steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte
Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen,
dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kennt-
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nisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur
ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des
Einzelfalles ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der
Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie
einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für
den Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der
Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende
Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen
konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH WM
1988, 898; BGH WM 2003, 921).
Im vorgegebenen Fall sind keine Umstände feststellbar, die ausnahmsweise die Annahme einer
Verletzung vorvertraglicher
Aufklärungspflichten rechtfertigen könnten. Dem Vorbringen der Kläger, die Beklagte habe angesichts des
überteuerten Kaufpreises einen Wissensvorsprung gehabt, aus dem eine Aufklärungspflicht resultiere, ist
nicht zu folgen. Ein Wissensvorsprung der Bank darüber, dass der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in
keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht, begründet nach ständiger
Rechtsprechung grundsätzlich keine Aufklärungspflicht (BGH WM 1987, 1426). Es gehört zu den eigenen
Aufgaben des Käufers, auch wenn der Kauf kreditfinanziert wird, die Angemessenheit des Kaufpreises zu
prüfen. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt danach nur
ausnahmsweise in Betracht, wenn die Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von
einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (BGH WM 2000,
1245). Das ist hier indessen nicht der Fall. Angesichts des ihr vorliegenden Grundstücksmarktberichts
1992 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich Kaiserslautern, aus dem sich ergibt,
dass die Preise bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen im Bereich 2 0 - 30 qm Wohnfläche im Jah-
; _______________________
—
IC -„.... ________
—..;.-■ - re 1992 4.000,00 bis 5.000,00 DM jeQuadratmeter betrugen, durfte die Beklagte bei der
streitgegenständlichen Wohnung mit rund 21 qm von einem angemessenen Kaufpreis in Höhe von rund
100.000,-- DM ausgehen, so dass sie keine sittenwidrige Übervorteilung der Käufer anzunehmen
brauchte.
Entgegen der Auffassung der Kläger kommt eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen Überschreitung
der Kreditgeberrolle nicht in Betracht. Eine solche Aufklärungspflicht setzt voraus, dass die Bank im
Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei
des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des
Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen auf die übernommenen
Funktionen bezogenen Vertrauens-tatbestand geschaffen hat (BGH WM 1992, 901). Die genannten
Voraussetzungen liegen hier schon deshalb nicht vor, da es an jeglichen Anhaltspunkten dafür fehlt, dass
ein über die Kreditgeberrolle hinausgehendes Engagement der Beklagten nach außen in Erscheinung
getreten ist.
Die Beklagte muss sich auch kein Fehlverhalten des Vermittlers Z. durch unrichtige Erklärungen über den
Wert und die Rentabilität der Eigentumswohnung gemäߧ 278 BGB zurechnen lassen. Der im Rahmen
von Bauträgermodellen auftretende Vermittler wird als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den
Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des
Kreditvertrages betrifft (BGH WM 2003, 922). Erklärungen des Vermittlers zu Wert und Rentabilität des
Objekts -die vorliegend möglicherweise unrichtig gewesen sind - betreffen nicht das Kreditgeschäft,
sondern das zu finanzierende Geschäft und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank.
5. Ein Leistungsverweigerungsrecht gemäߧ 9 Abs. 1 VerbrKGsteht den Klägern nicht zu.
Der Einwendungsdurchgriff und damit ein Leistungsverweigerungsrecht der Kläger scheitert bereits an § 3
Abs.2 Nr. 2 VerbrKG, wonach § 9 VerbrKG nicht anwendbar ist auf Kredit-
vertrage, bei denen derKredit von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht und zu für
grundpfandrecht-lich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt wird. Im Übrigen gehen
Rechtsprechung und Literatur überwiegend davon aus, dass es sich bei dem Wohnungseigentums-kauf
und der Kreditaufnahme nicht um einheitliche oder verbundene Geschäfte handelt (OLG Hamm WM 1999,
1056; Bruchner, WM 1999, 825).
II.
Da der Darlehensvertrag nicht unwirksam ist, kommt eine Feststellung zugunsten der Kläger, dass sie
nicht verpflichtet sind, weitere Zins- und Tilgungsleistungen zu entrichten, nicht in Betracht. Nach den
obigen Darlegungen scheiden auch Schadensersatz-ansprüche der Kläger sowie ein Anspruch auf
Rückabtretung der Rechte bezüglich des Bausparvertrags bei der B.-Bausparkasse
aus, so dass die Klage insgesamt der Abweisung unterliegt.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich
aus §§ 709, 108 ZPO.
gez. Goldstein
Vors. Richter am Landgericht
Ausgefertigt:
Hüther, Justizobersekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle