Urteil des LG Itzehoe vom 15.03.2017

LG Itzehoe: abrechnung, vermieter, betriebskosten, angemessenheit, nachzahlung, vorauszahlung, pauschal, anpassung, mietvertrag, einsichtnahme

Gericht:

LG Itzehoe 9.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

9 S 66/10

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 556 BGB, § 560 Abs 4 BGB

Vorwegabzug bei Nichtangabe von Heizungsstrom

Leitsatz

1. Ein Vorwegabzug im Sinne der Rechtsprechung, der zur Unwirksamkeit einer

Nebenkostenabrechnung führt, liegt nicht darin, dass ein Vermieter die für den

Betriebsstrom der Heizung angefallenen Kosten nicht auf die Mieter umlegt.

2. Ein Mieter kann nicht mit Nichtwissen bestreiten, dass die in der Abrechnung

angegebenen Ablesewerte der Heizkostenzähler den tatsächlich bei Ablesung

angezeigten Werten entsprechen, wenn

a. die Werte in Anwesenheit des Mieters abgelesen worden waren und der Mieter dabei

auf die Erteilung von Ablesebelege verzichtet hat bzw. sich keine Ablesebelege

aushändigen ließ und

b. das Bestreiten lediglich pauschal erfolgt, also auch keine Anhaltspunkte dafür

vorgetragen sind, dass die in Rechnung gestellten Verbrauchswerte unzutreffend seien.

3. Zur Frage, ob für die Erhöhung von Nebenkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs.

4 BGB neben einer formell wirksamen Abrechnung unter dem Gesichtspunkt der

Angemessenheit auch die materielle Richtigkeit der Abrechnung überprüft werden muss

Tenor

1. Die Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die

Vollstreckung durch den Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des

aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor

der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden

Betrages leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Parteien streiten um die Nachzahlung von Heizkosten für das Kalenderjahr

2008 und die Wirksamkeit einer Vorauszahlungserhöhung.

Mit Vertrag vom 1.12.1965 (Anlage K1, Bl. 7 d.A.) mieteten die Beklagten eine

Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus Xxx 7 in Xxx. Das Haus Xxx 7 gehört zur

Wohnungseigentümergemeinschaft Xxx 7-13 in Xxx. Wegen der Einzelheiten wird

auf den Mietvertrag Anlage K1 (Bl. 7 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Gebäude

werden über eine gemeinsame Heizungsanlage beheizt.

Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt traten die Eheleute Xxx als Vermieter

in den Mietvertrag ein. Sie vereinbarten 1994 mit den Beklagten, dass diese

künftig für die Nutzung der Wohnung neben einer Grundmiete von 631,14 DM pro

Monat eine monatliche Betriebskostenpauschale von 135,01 DM und eine

Vorauszahlung auf die Heizkosten von 110,-- DM zu zahlen hatten (Anlage K2, Bl.

17 d.A.).

In der Folgezeit erwarb der Kläger das Eigentum an der vermieteten Wohnung und

trat kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein.

Am 19.2.2009 erstellte die Xxx die Heizkostenabrechnung für die vermietete

Wohnung für das Kalenderjahr 2008 (Anlage K3, Bl. 19 d.A.). Diese ergab für die

vermietete Wohnung Gesamtheizkosten von 933,37 Euro. Mit Schreiben vom

28.8.2009 (Anlage K4, Bl. 20 d.A.) rechnete der in Xxx wohnhafte Kläger über die

Nebenkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Dabei gab er an, dass im Einzelnen

aufgeschlüsselte umlagefähige Betriebskosten gemäß der beigefügten

Hausgeldaufstellung des Verwalters in Höhe von 854,30 Euro, Heizkosten gemäß

der ebenfalls beigefügten Heizkostenabrechnung der Xxx in Höhe von 933,37 Euro

und Grundsteuer in Höhe von 150,51 Euro angefallen seien. Die Summe der

Nebenkosten gab er mit 1.938,18 Euro an. Diesen stelle er die Vorauszahlungen

auf die Betriebskosten in Höhe von 12 * 69,03 Euro = 828,36 Euro und auf die

Heizkosten in Höhe von 12 * 56,24 Euro = 674,88 Euro, insgesamt 1.503,24 Euro

gegenüber. Die Nachzahlung der Beklagten bezifferte er auf 434,94 Euro. Wegen

der Einzelheiten der Abrechnungen wird an Anlage K3 und K4 Bezug genommen.

Im Dezember 2009 erhoben die Beklagten Einwendungen gegen die Abrechnung

(Anlage B1, Bl. 31 d.A.). Darin führten sie u.a. aus, Kosten für den Betriebsstrom

der Heizung seien in der Wärmekostenabrechnung nicht angegeben. Es werde um

Nachweis der den Verbrauchskosten für Raumwärme zugrunde gelegten

Einzeleinheiten gebeten. Ein Ablesebeleg sei nicht überlassen worden. Wegen der

weiteren Einzelheiten wird auf Anlage B1 Bezug genommen.

Mit Anwaltsschreiben vom 13.1.2010 (Anlage K5, Bl. 22 d.A.) führte der Kläger aus,

dass eine Nachzahlung nur noch hinsichtlich der Heizkosten geltend gemacht

werde. Hinsichtlich der kalten Betriebskosten sei eine Pauschale vereinbart. Die

Nachzahlung für die Heizkosten bezifferte er auf 258,49 Euro (933,37 Euro gemäß

xxx abzüglich 674,88 Euro Vorauszahlungen hierauf).

Weiter erhöhte er die Heizkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ab

dem 1.2.2010 auf von bisher monatlich 56,24 Euro auf 78 Euro. Das entspreche

etwa 1/12 der in 2008 angefallenen Heizkosten. Die Beklagten zahlten den

Erhöhungsbetrag in der Folgezeit nicht. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K5

Bezug genommen.

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei der Ablesung der Heizkostenzähler

Ablesebelege erhalten. Er hat erstinstanzlich Verurteilung der Beklagten zur

Zahlung der Heizkostennachforderung in Höhe von 258,49 Euro, zur Zahlung des

Erhöhungsbetrages der Heizkostenvorauszahlungen für den Monat Februar 2010

von 21,76 Euro sowie ab 1.3.2010 zu zukünftiger Zahlung von

Heizkostenvorauszahlungen von monatlich 78 Euro begehrt.

Er hat beantragt,

die Beklagten zur Zahlung von 280,25 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf

Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 4.2.2010 zu verurteilen

sowie ab dem 1.3.2010 zur Zahlung einer monatlich im Voraus zu entrichtenden

Vorauszahlung auf die Heizkosten für die Wohnung Erdgeschoss links des Hauses

Xxx 7 in Xxx von insgesamt 78 Euro.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sei haben bestritten, dass Ihnen Ablesebelege für die Verbrauchswerte der

Heizkostenzähler an den Heizungen in ihrer Wohnung erteilt worden seien. Sie sind

der Ansicht, ihnen stehe insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zu. Auf eine

Belegeinsicht könnten sie in Anbetracht der erheblichen Entfernung zum Wohnort

des Klägers nicht verwiesen werden. Sie haben weiter die Richtigkeit der in der

Abrechnung angegebenen Verbrauchswerte pauschal bestritten.

Sie sind, soweit in der Berufungsinstanz noch verfolgt, der Ansicht, die

Heizkostenabrechnung sei formell unwirksam, da kein Betriebsstrom ausgewiesen

worden sei. Beim Betrieb der Heizung sei aber Betriebsstrom angefallen. Werde

dieser den Mietern nicht in Rechnung gestellt, liege ein Vorwegabzug vor, der zur

Unwirksamkeit der Abrechnung führe.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgeben. Die Abrechnung über die Heizkosten

vom 19.2.2009, die mit Anschreiben vom 28.8.2009 übersandt worden sei, sei

formell ordnungsgemäß. Dass dort auch über die kalten Betriebskosten

abgerechnet worden sei, führe nicht zur formellen Unwirksamkeit. Zwar sei in dem

Anschreiben der allein auf die Heizkosten entfallende Nachzahlungsbetrag nicht

enthalten. Die Beklagten hätten diesen aber anhand der aufgeführten Angaben

ohne weiteres ermitteln können.

Ein formeller Fehler liege auch nicht darin, dass in der Abrechnung keine Kosten für

den Betriebsstrom der Heizung enthalten seien. Ebenso sei es für die formelle

Richtigkeit der Abrechnung nicht erforderlich, dass Ablesebelege überreicht

würden. Die Abrechnung sei auch inhaltlich richtig.

Der Kläger habe daher auch die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen gemäß §

560 Abs. 4 BGB auf 78 Euro erhöhen dürfen. Die Heizkosten von 933,37 Euro

ergäben Kosten von monatlich 77,78 Euro. Die Aufrundung auf einen vollen

Eurobetrag sei nicht unangemessen. Die Vorauszahlung sei auch bereits ab

1.2.2010 geschuldet. Eine Überlegungsfrist entsprechend § 560 Abs. 2 BGB sei

den Beklagten vorliegend bereits deshalb nicht zu gewähren, weil diese, soweit

eine analoge Anwendung vertreten wird, den Mietern nur die Möglichkeit geben

soll, die Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu überprüfen. Die

Abrechnung habe den Beklagten vorliegend bereits ab August 2009 vorgelegen.

Mit ihrer Berufung erstreben die Beklagten Abänderung des erstinstanzlichen

Urteils und Abweisung der Klage.

Sie meinen weiterhin, dass die Abrechnung mangels Ausweisung der

Heizungsstromes nicht ordnungsgemäß sei. Entweder seien die Kosten des

Betriebsstromes nicht geltend gemacht worden – dann liege ein unzulässiger

Vorwegabzug vor – oder sie seien in anderen Kostenansätzen enthalten, dort aber

nicht erwähnt. Die Wärmekostenabrechnung sei insgesamt nicht nachvollziehbar.

Selbst wenn man davon ausgehen würde, die Vermieterseite wolle auf die Kosten

für den Betriebsstrom verzichten, wäre eine solche Abrechnungsweise ein

unbezifferter Vorwegabzug, so das die Angabe der Gesamtkosten für Wärme fehle.

Im Übrigen sei ein Verzicht von den Mietern nicht angenommen. Es mache keinen

Unterschied aus, ob bei den anzugebenden Gesamtkosten nicht umlagefähige

Kostenteile fehlten oder umlagefähige. Es mache auch keinen Unterschied aus,

dass sich Vorwegabzüge umlagefähiger Kosten zugunsten des Mieters auswirkten.

Sie meinen weiter, das Amtsgericht hätte für die Beurteilung der inhaltlichen

Richtigkeit der Wärmekostenabrechnung die streitige Frage, ob Ablesebelege

erteilt worden seien, aufklären müssen. Solange die Erteilung von Belegen

unaufgeklärt bleibe, hätte das Amtsgericht auf Bestreiten der Beklagten mit

Nichtwissen die Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte der Heizungen der

Beklagten überprüfen müssen.

Erhöhte Vorauszahlungen seien nicht geschuldet. Zum einen sei die Abrechnung

wegen des Vorwegabzuges von Heizungsstrom formell unwirksam. Im Übrigen sei

jedenfalls die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung offen. Der Bundesgerichtshof

werde fehlinterpretiert, wenn gemeint werde, dass für eine Veränderung der

Vorauszahlungen allein eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genüge.

Die Beklagten beantragen,

die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom

25.5.2010 - 83 C 36/10 abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er behauptet, die Beklagten hätten bei der Ablesung der Messwerte der

Heizkostenverteiler Belege erhalten. Die Ablesung erfolge in der Wohnung an den

Heizkostenzählern und sei nur möglich, wenn die Beklagten oder von ihnen

beauftragte Dritte den Ableser in die Wohnung einließen. Bei der Ablesung würden

- jedenfalls auf Verlangen - Belege erteilt. Die Beklagten hätten im Übrigen

sämtliche Belege bei der Wohnungsverwaltung der Wohnungseigentumsanlage,

die durch die Zeugin Xxx in Xxx wahrgenommen werde, einsehen können.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin Xxx. Wegen des

Ergebnisses des Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen

Verhandlung vom 19.11.2010 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg

vom 25.5.2010 sowie die weiter gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat

das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung der geltend gemachten

Heizkostennachforderung für das Jahr 2008 und ab Februar 2009 zur Zahlung

erhöhter Heizkostenvorauszahlungen verurteilt.

Dass die Parteien durch einen Mietvertrag verbunden sind, aufgrund dessen die

Beklagten Vorauszahlungen auf die Heizkosten erbringen, über die der Kläger

jährlich abzurechnen hat, steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Dem Kläger

steht sowohl ein Anspruch auf Zahlung der geforderten Nachzahlung für das Jahr

2008 zu (1.) als auch auf Zahlung erhöhter Vorschüsse (2).

1. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2008 vom 19.2.2009 in Verbindung mit

dem Anschreiben vom 28.8.2009, den Beklagten im August 2009 zugegangen,

stellt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung dar. Insbesondere führt die

Tatsache, dass der Kläger den Beklagten den Betriebsstrom der Heizung nicht in

Rechnung gestellt hat, nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung.

Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten i.S.v. § 27 II.

Berechnungsverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des

Abrechnungszeitraumes über die ihm entstandenen Kosten und die

Vorauszahlungen des Mieters gemäß § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen. Die

Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die Anforderungen des § 259 BGB

genügt (BGH Urt. v. 23.06.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493; BGH Urt. v.

19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283; BGH Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07,

NJW 2008, 2260; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258). Nach § 259

Abs. 1 BGB hat, wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben

verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die

geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende

Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege

vorzulegen. Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen

Nebenkostenabrechnungen nicht üblich. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch

auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf

nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH Urt. v. 08.03.2006 -

VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010,

296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Die Abrechnung ist

daher formell bereits wirksam, wenn sie eine die geordnete Zusammenstellung

der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Das ist vorliegend

der Fall.

Für Objekte mit mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die

Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind,

folgende Mindestangaben in der Abrechnung enthalten sein müssen: Die

Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde

gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug

seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris; Urt.

v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07,

NJW 2008, 2260; Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258; Urt. v. 20.7.2005

- VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Diese Angaben sind vorliegend in der

Heizkostenabrechnung enthalten.

Nicht höchstrichterlich entschieden ist bislang, soweit ersichtlich, ob bei der

Bildung von Abrechnungsobjekten weiter Voraussetzung einer formell wirksamen

Abrechnung ist, dass – ggf. für die jeweilige Kostenart - das gebildete

Abrechnungsobjekt angegeben ist. Dafür könnte sprechen, dass eine formell

wirksame Abrechnung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung den Mieter in

die Lage versetzen soll, die auf ihn entfallenden Kosten gedanklich und rechnerisch

nachzuprüfen (BGH Urt. v. 23.06.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493; BGH Urt.

v. 25.11.2009 - VIII ZR 323/08, juris; BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, WuM

2009, 42; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351). Eine nicht nur

rechnerische, sondern auch gedankliche Prüfung könnte daher voraussetzen, dass

das Abrechnungsobjekt klargestellt ist. Vorliegend kann dies dahinstehen, da die

Heizkostenabrechnung jedenfalls klar ausweist, dass Abrechnungseinheit für die

Heizkosten die Xxx 7-13 in Xxx ist.

Die Abrechnung legt auch die Verteilung der Kosten nachvollziehbar dar. 30 % der

Kosten werden als Grundkosten nach der in qm angegebenen Wohnfläche verteilt,

70 % nach Verbrauch nach den angegebenen Einheiten. Die Summe der auf die

Beklagten entfallenden Kosten ist angegeben. Abrechnungsmängel liegen insoweit

nicht vor und werden von der Berufung auch nicht geltend gemacht.

Zu Recht hat das Amtsgericht auch angenommen, dass es keinen formellen

Fehler darstellt, dass die Abrechnung nicht ausdrücklich den Nachzahlungsbetrag

der Heizkosten ausweist. Die Abrechnung enthält die gesamten den Beklagten in

Rechnung gestellten Heizkosten (933,37 Euro) und deren

Heizkostenvorauszahlungen (674,88 Euro). Sie weist zwar zwar nicht den

Nachzahlungsbetrag auf die Heizkosten aus, der die Differenz beider Werte

darstellt. Denn mit der Abrechnung wurden weiter die in der Wohngeldabrechnung

enthaltenen kalten Betriebskosten (854,30 Euro) und die Grundsteuer (150,51

Euro) sowie die Vorauszahlungen der Beklagten auf diese Betriebskosten (828,36

Euro) umgelegt und nur der sich danach rechnerisch insgesamt ergebende

Nachzahlungsbetrag von 434,94 Euro ausgewiesen. Das war inhaltlich fehlerhaft,

da hinsichtlich der kalten Betriebskosten eine Pauschale vereinbart war. Das

ändert aber nichts daran, dass hinsichtlich der Heizkosten, bei denen über die

Vorauszahlungen abzurechnen ist, die Abrechnung formell wirksam ist. Denn

anhand der beiden Angaben, dass ihnen insgesamt Heizkosten in Höhe von

933,37 Euro in Rechnung gestellt wurden und sie Vorauszahlungen von 674,88

Euro geleistet hatten, konnten die Beklagten ohne weiteres ermitteln, dass sie auf

die Heizkosten eine Nachzahlung von 258,49 Euro leisten sollten. Dass dieser

Betrag mit der weiteren Nachzahlung, die inhaltlich nicht geschuldet war,

zusammengefasst war, ändert an der Nachvollziehbarkeit nichts. Inhaltliche Fehler

in der Abrechnung betreffen grundsätzlich deren formelle Wirksamkeit nicht,

solange die Abrechnung nachvollziehbar bleibt.

Ob den Beklagten belegt wurde, dass die angegeben Verbrauchswerte für ihre

Heizungen mit den abgelesenen Werten übereinstimmen und ob die abgelesenen

Werte zutreffen, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.

Die Abrechnung ist auch nicht deswegen formell unwirksam, weil sie keine

Angaben zum Betriebsstrom der Heizung enthält. Zwar trifft im Ausgangspunkt

zu, dass die Kosten des Betriebsstromes der Heizung zu den Heizkosten gehören.

Die Abrechnung über die Heizkosten wird aber nicht formell unwirksam, wenn der

Vermieter einzelne Kosten, die ihm entstanden sind, bewusst oder unbewusst

nicht auf die Mieter umlegt. Wie ausgeführt, muss der Vermieter für die formelle

Wirksamkeit lediglich eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder

der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen. Das verpflichtet ihn nicht, alle

Kosten, die er auf die Mieter umlegen dürfte, vollständig mitzuteilen und

umzulegen, ebenso wie ein Beauftragter nach § 670 BGB Aufwendungsersatz für

ihm aus einer Geschäftsbesorgung entstandene Kosten enthält, wenn er diese und

die Einnahmen dem Auftraggeber geordnet mitteilt. Dass er einzelne Kosten nicht

abrechnet, ändert grundsätzlich nichts an der Fälligkeit des Anspruchs hinsichtlich

der abgerechneten Kosten. Für die Anforderungen an eine mietrechtliche

Nebenkostenabrechnung besteht kein Sonderrecht. Es gelten lediglich die

allgemeinen Anforderungen des Rechnungslegungspflichtigen nach § 259 BGB.

Zwar hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 14.2.2007 - VIII ZR 1/06

angenommen, ein Vorwegabzug von Kostenbestandteilen führe zur formellen

Unwirksamkeit der Abrechnung. Würden einzelne Kosten vorab - außerhalb der

dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt, fehle

es an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII

ZR 1/06, NZM 2007, 244; bestätigend BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, zit. n.

juris). Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setze daher

voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten

Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig seien

(BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, juris (Leitsatz)). Das wird von den

Berufungsführern dahingehend verstanden, dass der Vermieter zumindest

innerhalb einer Kostenart über alle Kosten abzurechnen habe, die er umlegen

könnte.

Eine solche Auslegung überdehnt den Inhalt der vorgenannten Entscheidung. Wie

ausgeführt, ist ein Vermieter grundsätzlich ebensowenig wie andere

Abrechnungspflichtige für eine nach § 259 BGB formell wirksame Abrechnung

verpflichtet, sämtliche ihm entstandenen umlagefähigen Kosten auch tatsächlich

umzulegen. Er ist daher auch nicht verpflichtet, etwa die Kosten des

Betriebsstromes einer Heizung gesondert zu ermitteln und den Mietern in

Rechnung zu stellen. Er kann auf die Umlage auch verzichten, was namentlich

dann Sinn machen kann, wenn es sich wegen des geringen Umfangs um Kosten

untergeordneter Bedeutung handelt und der Vermieter die Gefahr einer

Angreifbarkeit der gesamten Abrechnung im Hinblick etwa auf die Schätzung einer

solchen Position vermeiden will. Er ist auch unter dem Gesichtspunkt der Angabe

von Gesamtkosten nicht verpflichtet, sämtliche Kosten, die er gar nicht umlegen

will, zu ermitteln, ggf. zu schätzen und anzugeben. Zwar ist er nach der

höchstrichterlichen Rechtsprechung verpflichtet, auch bei einem Vorwegabzug von

Kostenbestandteilen die Gesamtkosten anzugeben. Er hat danach also

grundsätzlich auch den Kostenanteil anzugeben, den er vorweg abgezogen hat

und den Mietern gerade nicht in Rechnung stellt. Das beruht aber auf dem

Gedanken, dass die Frage, in welcher Höhe der Vermieter nicht umlagefähige

Kosten vorab abgesetzt hat, Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten hat

(BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, juris, Rn. 10). Insbesondere, wenn der

Vermieter, wie es häufig bei Hauswartkosten geschieht, den nicht umlagefähigen

Anteil an den Gesamtkosten lediglich prozentual schätzt, kann es für die

gedankliche Nachvollziehbarkeit der Abrechnung relevant sein, dem Mieter die

Gesamtkosten und den (geschätzten) Abzug der Höhe nach mitzuteilen.

Damit ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. Der Vermieter hat in der

Heizkostenabrechnung die Brennstoffkosten, Wartungskosten,

Schornsteinfegerkosten und die Kosten der Verbrauchserfassung jeweils

ausgewiesen und den Mietern in Rechnung gestellt. Damit hat er zwar – weil auch

die Kosten des Betriebsstromes der Heizung angefallen, diese aber nicht in

Rechnung gestellt sind -, nicht die Gesamtheizkosten i.S.v. § 7 Abs. 2 HeizkostenV

angegeben. Er hat aber die Gesamtkosten angegeben, die den Mietern in

Rechnung gestellt werden und diese durch Angabe der umgelegten Einzelkosten

gedanklich nachvollziehbar dargestellt. Damit ist die Abrechnung hinsichtlich der

geforderten Kosten auch in ihren Einzelschritten gedanklich und rechnerisch

nachvollziehbar. Mehr ist für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nach §

259 BGB nach ständiger Rechtsprechung nicht erforderlich (BGH Urt. v.

23.06.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493; BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR

323/08; BGH Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575; BGH Urt. v.

19.11.2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07,

WuM 2008, 351). Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die

ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen

kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur

Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist, wobei die Pflichten zur

Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden dürfen (BGH Urt. v.

23.11.1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573; BGH Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR

346/08, NJW 2009, 3575).

Insbesondere ist die Angabe der Gesamtkosten kein Selbstzweck, sondern die

Angabe leitet sich allein aus dem Erfordernis der gedanklichen und rechnerischen

Nachvollziehbarkeit der dem Mieter in Rechnung gestellten Beträge her (ebenda).

Auch das Erfordernis der Angabe eines sog. Vorwegabzuges leitet der

Bundesgerichtshof explizit aus dem Gedanken her, dass die Abrechnung nicht

nachvollziehbar sei, wenn aus eigentlich größeren Gesamtkosten ein ungenannter

Teil abgezogen worden sei. Das Erfordernis der Angabe eines sog. Vorwegabzuges

muss sich daher auf Fälle beschränken, in denen die Angabe des Vorwegabzuges

für die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung von

Bedeutung ist. Das ist vorliegend, wie ausgeführt, nicht der Fall. Die Beklagten

konnten die ihnen in Rechnung gestellten Kosten, deren Einzelpositionen

vollständig genannt sind, gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Eine

Einsichtnahme in die Belege war für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht

erforderlich, sondern allein zur Kontrolle der genannten Einzelkosten.

Hinzu kommt vorliegend, dass die fehlende Angabe des Betriebsstromes sich im

Ergebnis offensichtlich allein zugunsten der beklagten Mieter auswirkt. Der Fall

unterscheidet sich insofern von einem in der Praxis hin und wieder anzutreffenden

Abrechnungsfehler, in dem der Betriebsstrom für die Heizung nicht gesondert

erfasst wird, sondern den Mietern stattdessen unter einer, häufig

„Allgemeinstrom“ genannten, einheitlichen Position gemeinsam mit den

Stromkosten der Außen- und Treppenhausbeleuchtung in Rechnung gestellt

werden. In einem solchen Fall kann sich der Fehler in der Abrechnung im Ergebnis

zum Nachteil des Mieters auswirken, wenn er an den Heizkosten – wegen geringen

Verbrauchs – im Durchschnitt der Grund- und der Verbrauchskosten einen

geringeren Anteil trägt als an den kalten Betriebskosten, die in der Regel allein

nach dem Wohnflächenanteil umgelegt werden. So liegt der Fall hier aber nicht, da

für die kalten Betriebskosten lediglich eine Pauschale gezahlt wird. Auch von daher

ist ohne weiteres gedanklich nachzuvollziehen, dass der für die Heizkosten geltend

gemachte Nachzahlungsbetrag - mindestens - geschuldet ist.

2. Die Abrechnung weist auf keine inhaltlichen Fehler auf. Soweit die Beklagten

insoweit mit Nichtwissen die Richtigkeit der in Rechnung gestellten Ablesewerte der

Heizkostenverteiler bestreiten, ist das Bestreiten unzulässig. Gleiches gilt, soweit

sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, weil ihnen keine Ablesebelege

erteilt worden seien.

a. Das Bestreiten der Richtigkeit des Ablesewerte mit Nichtwissen ist nur unter der

Voraussetzung zulässig, dass den Beklagten keine Ablesewerte mitgeteilt wurden.

Anderenfalls hätten sie die Möglichkeit, die Einwendungen zu substantiieren. Zwar

können sie auf die Möglichkeit der Belegeinsicht beim Kläger selbst im Hinblick auf

die weite Entfernung (ca. 745 km) zu dessen Wohnort nicht verwiesen werden, da

dies unzumutbar wäre (BGH Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419;

Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII

ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Sie haben eine Belegübersendung auch unstreitig

gefordert.

Zwar hätten sie die Belege, wie sich im Berufungsverfahren ergeben hat, bei der

Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Ort in Xxx einsehen

können, so dass sie im Ergebnis auf ihr Belegeinsichtsrecht hätten verwiesen

werden können. Es steht aber gerade nicht fest, ob die Beklagten wussten, dass

sie die Belege bei dieser Hausverwaltung einsehen konnten. Solange ihnen das

möglicherweise unbekannt war, ist ein Bestreiten mit Nichtwissen nicht wegen der

Möglichkeit substantiierten Vortrags unzulässig.

Erheblich war daher, ob den Beklagten die Ablesewerte der Heizkostenzähler

bekannt sein mussten. Dann ist ein Bestreiten der Richtigkeit der Werte mit

Nichtwissen unzulässig. Das Gericht hat diesbezüglich die Zeugin Xxx, die

Hausverwalterin, vernommen. Diese hat glaubhaft ausgesagt, die Ablesung

erfolge nicht etwa per Funk vom Hausflur aus. Vielmehr müssten die Werte jedes

Zählers an jeder Heizung einzeln abgelesen werden. Das sei durch einen

Mitarbeiter der Xxx erfolgt. Dieser könnte die Werte nur ablesen, wenn er in die

Wohnung hineingelassen werde. Das erfolge nicht durch den Verwalter. Vielmehr

müssten die Mieter selbst oder von ihnen Beauftragte den Ableser, der auf

Ankündigung erscheine, in die Wohnung einlassen.

Das Gericht ist danach überzeugt, dass die Ablesung der einzelnen

Heizkostenzähler an den Heizungen entweder in Anwesenheit der Beklagten selbst

stattgefunden hat oder diese, nachdem der Ableser seinen Besuch angekündigt

hatte, ggf. Dritte beauftragt haben, den Ableser in die Wohnung einzulassen. Sie

hatten dann hinreichend Gelegenheit, die Ablesewerte selbst oder - ggf. - durch

Dritte zu dokumentieren und sich ggf. einen Ablesebeleg aushändigen zu lassen.

Unterlässt ein Mieter, in dessen Anwesenheit die Ablesung der Werte der

Heizkostenzähler erfolgt, es, sich einen Beleg aushändigen zu lassen oder

verzichtet er darauf, ist kann er die Richtigkeit der in der Abrechnung

angegebenen Werte im Nachhinein aber nicht pauschal mit Nichtwissen

bestreiten. Es kann dahinstehen, ob in diesen Fällen ein Bestreiten mit Nichtwissen

zulässig wäre, wenn es Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit einzelner Werte gäbe,

etwa einen im Vergleich zu den Vorjahren höheren Verbrauch etc. Denn derartige

Anhaltspunkte haben die Beklagten nicht vorgetragen. Ein pauschales Bestreiten,

d.h. ein Bestreiten ohne Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Werte, ist mit

Nichtwissen dann nicht zulässig.

2. Die geltend gemachten Vorauszahlungen ab Februar 2010 stehen dem Kläger

grundsätzlich zu. Die Anhebung der monatlichen Vorauszahlungen war wirksam.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei, wenn

Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, nach einer Abrechnung

durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe

vornehmen. Das hat der Kläger mit der Schreiben vom 13.1.2010 mit Wirkung vom

1.2.2010 getan. Der zeitliche Abstand zwischen der Übersendung der Abrechnung

im August 2009 und der geforderten Anhebung der Vorauszahlungen mit

Schreiben vom 13.1.2010 ist ohne Belang. Die Anpassung der Vorauszahlungen

ist nach einer Abrechnung möglich. Eine zeitliche Beschränkung besteht insoweit

jedenfalls nicht, solange noch keine Abrechnungsreife einer neuen Abrechnung

eingetreten ist.

Auf etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung kommt es nach der

höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Berechtigung

der Vorauszahlungserhöhung grundsätzlich nicht an. Nach der insoweit

eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Anpassung von

Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB lediglich eine formell

ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus. Eine Erhöhung der

Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist danach unabhängig von der

Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam (BGH Urt. v. 28.11.2007 - VIII

ZR 145/07 Rn. 15, 18; BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 323/08; BGH Urt. v.

16.06.2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490). Eine formell wirksame Abrechnung

lag hinsichtlich der Heizkosten vor.

Systematisch unklar ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, ob für das

Kriterium der Angemessenheit der Mieterhöhung die inhaltliche Richtigkeit zu

überprüfen ist. In der Entscheidung vom 28.11.2007 (VIII ZR 145/07) hat der

Bundesgerichtshof streng formuliert,

- die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB setze

lediglich eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus,

- etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung berechtigten den Mieter

nicht, lediglich die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu

zahlen,

- eine Erhöhung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB sei unabhängig

von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam.

Danach käme es für die Wirksamkeit der Mieterhöhung auf inhaltliche Fehler gar

nicht an. Sie wären relationstechnisch unerheblich. Zu prüfen wäre allein, ob die

Abrechnung formell wirksam ist und ob die geforderten Vorauszahlungen, bezogen

auf das Ergebnis dieser Abrechnung, angemessen sind. Dafür spräche, dass der

Streit um die Höhe der Vorauszahlungen, über die ja ohnehin wieder abzurechnen

ist, von dem oft langwierigen Streit um die Richtigkeit aller Details der Abrechnung

entlastet würde. Da der Vermieter seine Gegenleistung, die durch die

Nebenkosten abgegolten wird, weiterhin zur Verfügung zu stellen hat, kann es auf

eine schnelle Entscheidung über die - vorläufig - zu erbringenden Vorauszahlungen

ankommen, um zu verhindern, dass der Vermieter gezwungen wird, ansonsten der

Sache nach eine erhebliche Vorleistung zu erbringen, die im Vertrag nicht

vorgesehen ist, weil die anfallenden Kosten grundsätzlich durch entsprechende

Vorauszahlungen monatlich abgegolten werden sollen.

In einer neueren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, soweit der

erteilten Abrechnung inhaltliche Fehler anhafteten, berühre dies zwar das

Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, könne aber Bedeutung für die

Angemessenheit des Erhöhungsbetrages erlangen (BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII

ZR 323/08, zit.nach juris mit Verweis auf MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560

Rdnr. 30 m.w.N.). Dann würde eine Entscheidung über die Wirksamkeit einer

Vorauszahlungserhöhung nach § 560 Abs. 4 BGB voraussetzen, dass auch

sämtliche Rügen der Mieter, die sich lediglich auf inhaltliche Mängel beziehen,

zumindest insoweit entschieden werden, wie nicht von vornherein feststeht, dass

sie (wegen ihres geringen Ausmaßes) auf die Angemessenheit der Erhöhung

keinen Einfluss haben können. Dann wäre auch für die Bewertung der

Angemessenheit der geforderten Vorauszahlung die inhaltliche Richtigkeit der in

Rechnung gestellten Verbrauchswerte de facto weitestgehend zu überprüfen.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof demgegenüber wieder

ausgeführt, auf die von der Revision gegen die inhaltliche Richtigkeit der

Abrechnung erhobenen Einwendungen komme es nicht an. Für eine Anpassung

der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB genüge eine formell

ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (BGH Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR

258/09, WuM 2010, 490). Die Offenlassung der Einwendungen gegen die inhaltliche

Richtigkeit setzt gedanklich voraus, dass es auch für die Angemessenheit der

Erhöhung nicht auf den materiell geschuldeten Betrag ankommt.

Letztlich kommt es hierauf nicht entscheidend an. Denn da die Beklagten die

Richtigkeit der Ablesewerte vorliegend pauschal ohnehin nicht wirksam mit

Nichtwissen bestreiten konnten, weist die Abrechnung auch keine inhaltlichen

Fehler auf.

Dass der Kläger den sich danach rechnerisch exakt ergebenden

Vorauszahlungsbetrag von monatlich 77,78 Euro auf 78 Euro aufgerundet hat,

begegnet hinsichtlich der Angemessenheit der Anhebung keinen Bedenken.

Soweit die begehrte Erhöhung angemessen ist, ist sie ab 1.2.2010 wirksam. Die

Frist des § 560 Abs. 2 S. 1 BGB für die Erhöhung einer Nebenkostenpauschale ist

auf eine Erhöhung von Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht

entsprechend anzuwenden. Die Erhöhung einer Vorauszahlung gilt grundsätzlich

ab Zugang (Palandt-Weidenkaff, BGB, 68 Aufl. § 560 Rn. 17) bzw. vorliegend ab

dem darin genannten, nach dem Zugang liegenden Zeitpunkt.

Die Revision ist zuzulassen zur Klärung der Fragen

a. ob es einen formellen Fehler der Heizkostenabrechnung darstellt, wenn die

Gesamtheizkosten in der Abrechnung deshalb nicht angegeben sind, weil der

Vermieter einzelne umlagefähige Kosten, vorliegend den Betriebsstrom der

Heizung, nicht angibt und dabei die Abrechnung nachvollziehbar bleibt, weil klar

erkennbar ist, welche Kostenpositionen (vorliegend: Brennstoffkosten,

Wartungskosten, Schornsteinfegerkosten und die Kosten der

Verbrauchserfassung) und welcher Gesamtbetrag an Kosten jeweils auf die Mieter

umgelegt werden.

b. ob es zulässig ist, dass ein Mieter mit Nichtwissen bestreitet, dass die in der

Abrechnung angegebenen Ablesewerte der Heizkostenzähler den tatsächlich bei

Ablesung angezeigten Werten entsprechen, wenn die Werte in Anwesenheit der

Mieter abgelesen worden waren oder in Anwesenheit von ihnen beauftragter

Dritter, die den auf Ankündigung erschienenen Ableser zum Zwecke der Ablesung

in die Wohnung eingelassen haben, und wenn die Mieter bzw. ihre Beauftragten

dabei auf die Erteilung von Ablesebelege verzichtet haben bzw. sich jedenfalls

keine Ablesebelege aushändigen ließen und wenn das Bestreiten nicht nur mit

Nichtwissen, sondern auch pauschal erfolgt, also keine Anhaltspunkte dafür

sprechen, dass die in Rechnung gestellten Verbrauchswerte unzutreffend sind.

c. sofern ein pauschales Bestreiten mit Nichtwissen zulässig sein sollte, zur

Klärung der Frage, ob es für die Entscheidung über die eine Erhöhung von

Nebenkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB neben einer formell

wirksamen Abrechnung unter dem Gesichtspunkt der Angemessenheit auch auf

deren Richtigkeit ankommt, eine Entscheidung also erst zulässig ist, wenn

sämtliche Rügen der Mieter, die sich auf eine inhaltliche Unrichtigkeit der

Abrechnung beziehen, zumindest insoweit entscheidungsreif sind, wie nicht von

vornherein feststeht, dass sie (wegen ihres geringen Ausmaßes) auf die

Angemessenheit der Erhöhung keinen Einfluss haben können, oder ob bei

Vorliegen einer formell wirksamen Abrechnung unabhängig von den erhobenen

inhaltlichen Rügen über die Wirksamkeit der Erhöhung der Vorauszahlung

entschieden werden kann. Soweit es für die Angemessenheit (möglicherweise) auf

die inhaltliche Richtigkeit ankommen sollte, zur Klärung der Frage, ob es

Darlegungslast des Mieters ist, dass die geforderte Erhöhung, wenn sie sich am

Ergebnis der formell wirksamen Abrechnung orientiert, wegen inhaltlicher Mängel

unangemessen sei, oder ob es Darlegungslast des Vermieters ist, dass die

Erhöhung wenn sie sich am Ergebnis der formell wirksamen Abrechnung orientiert,

auch unter Berücksichtigung mieterseits gerügter inhaltlicher Mängel angemessen

ist.