Urteil des LG Itzehoe, Az. 7 O 191/08

LG Itzehoe: nebenkosten, fortsetzung des mietverhältnisses, mietvertrag, hund, überwiegendes interesse, widerklage, mietsache, zahnarztpraxis, sicherheitsleistung, hauptsache
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Gericht:
LG Itzehoe 7.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
7 O 191/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 BGB , §§ 535ff BGB, §
543 BGB
Gewerberaummiete: Offenhalten der Haustür als
vertragsgemäßer Gebrauch
Leitsatz
Bei Gewerberäumen gehört es regelmäßig zum vertragsgemäßen Gebrauch der
Mietsache, dass die Hauseinganstür zu den gewerblichen Geschäftszeiten geöffnet ist
und den Kunden nicht erst über eine Schließanlage, auf Klingeln, Zugang gewährt
werden muss.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, zu dulden, dass die Beklagte die
Hauseingangstür zum Objekt xxx, so stellt, dass während der Öffnungszeiten der
Zahnarztpraxis der Beklagten die Tür durch einfaches Stoßen geöffnet werden
kann.
3. Auf die Widerklage werden die Kläger weiterhin verurteilt, an die Beklagte
2.244,23 € nebst 8 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.
Oktober 2008 zu zahlen.
4. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 €, soweit es die
Klage auf Duldung betrifft, gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des
jeweils zu vollstreckbaren Betrages, soweit es die Widerklage in der Hauptsache im
Übrigen betrifft und wegen der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig
vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung wegen der Kosten durch
Sicherheitsleistung in Höhe des hinsichtlich der Kosten vollstreckbaren Betrages
abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von
120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage um beiderseitige Ansprüche aus
einem Mietvertrag für Gewerberaum.
Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks xxx nach dem Voreigentümer Herrn
xxx. Herr xxx hatte mit einem xxx unter dem 6./7. Juli 1993 einen Mietvertrag über
Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis geschlossen. Die Beklagte ist unter dem
30. August 2004 in das Mietverhältnis auf Seiten des Herrn xxx eingetreten. Die
monatliche Nettomiete hat zuletzt 919,80 € betragen. Hierauf hat die Beklagte
Nebenkosten in Höhe von 115,00 € monatlich geleistet. Im Mietvertrag ist u. a. in §
4 - Zahlung der Miete und Nebenkosten -bestimmt, dass der Mieter Nebenkosten
für „Wasser, Siel, Allgemein“ zu tragen habe, für die Abschlagszahlungen erhoben
würden und mit dem Mieter abzurechnen seien.
Im Mietvertrag ist weiter bestimmt in der als Anlage zum Mietvertrag
unterschriebenen Hausordnung unter allgemeine Ordnungsbestimmungen:
Tierhaltung ist nur mit jederzeit widerruflicher Genehmigung des Vermieters
zulässig. Die Zugänge bleiben von (nicht ausgefüllt) Uhr abends bis (nicht
ausgefüllt) geschlossen.
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Zu den weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt des
Mietvertrages (Anlage K 1, Bl. 5 d. A. nebst Anlage).
Das Haus verfügt über eine Türschließanlage an der Haustür mit
Gegensprechanlage. Die Beklagte hat seit einiger Zeit, streitig ist seit wann, die
Schlossfalle regelmäßig während der Betriebszeiten ihrer Praxis entriegelt, um den
Patienten ungehinderten Zugang zur Praxis ohne vorheriges Klingeln an der
Haustür zu ermöglichen. Seit Frühsommer 2008 wurde die Schlossfalle wieder
verriegelt. Auf Beanstandung der Beklagten gegenüber der Hausverwaltung hat
dieses der Kläger abgelehnt, die Eingangstür permanent offen zu halten. Die
Kläger haben zwischenzeitlich die Schlossfalle gegen eine solche ohne
Entriegelung austauschen lassen. Die Beklagte hat sich diesbezüglich mit
Anwaltschreiben vom 17. Juli 2008 bereit erklärt, die Schließung der Tür bei Einbau
einer elektronischen Türsteuerung durch die Kläger zu dulden, dies haben die
Kläger abgelehnt.
Die Beklagte hatte zunächst im Einverständnis mit den Klägern für eine kurze Zeit
während der Betriebszeiten ihrer Zahnarztpraxis einen Hund in den Räumen. Mit
Mail vom 5. Juni 2007 widersprachen die Kläger der Fortsetzung der Hundehaltung
in den Praxisräumen. Die übrigen Mieter haben zunächst schriftlich erklärt, dass
sie gegen eine Hundehaltung nichts einzuwenden haben, sie haben diese
Erklärung aber zum Teil widerrufen.
Nach weiterer Abmahnung haben die Kläger das Mietverhältnis fristlos gekündigt
unter Berufung auf die unerlaubte Hundehaltung und darauf, dass die Beklagte die
Haustür weiterhin offen gehalten hat.
Die Beklagte hat im Laufe des Mietverhältnisses auf die Nebenkosten
Vorauszahlungen geleistet. Die Kläger haben hierüber abgerechnet und u. a. in die
Abrechnung Stromkosten, Grundabgaben, Gebäudeversicherung und
Hausmeisterkosten 2004, 2005 und 2006 eingestellt und für 2006 zusätzlich
Straßenreinigung, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom und
Schornsteinfegerkosten in die Abrechnung eingestellt. Die Beklagte hat zunächst
teilweise den Abrechnungen widersprochen. Sie hat die sich aus den
Abrechnungen ergebenden Beträge letztlich bezahlt.
Mit der Klage machen die Kläger Räumung des Objekts durch die Beklagte geltend,
hilfsweise Entfernung des Hundes und Unterlassung, die Haustür offen zu halten.
Die Kläger sind der Ansicht, die Hundehaltung sei unzulässig und für die Bewohner
unzumutbar. Sie verweisen insoweit auf die Bestimmung im Mietvertrag. Sie sind
ferner der Ansicht, die Beklagte sei nicht berechtigt, die Haustür offen zu halten
und behaupten hierzu, es sei aus Gründen der Sicherheit für das Haus erforderlich,
die Haustür ständig, auch tagsüber, geschlossen zu halten.
Hinsichtlich der Nebenkosten sind sie der Ansicht, dass diese wirksam vereinbart
seien und behaupten, auch in der Vergangenheit habe man über die streitigen
Nebenkosten abgerechnet. Die Beklagte habe dies widerspruchslos
hingenommen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, die Praxisräume im ersten Obergeschoss
des Hauses xxx nebst Kellerraum geräumt an die Kläger herauszugeben,
hilfsweise
die Beklagte zu verurteilen, ihren Hund xxx aus den Praxisräumen zu
entfernen und die Hundehaltung künftig dort zu unterlassen, ferner es zu
unterlassen, die Hauseingangstür durch Blockieren des Schnappschlosses offen zu
halten.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
die Kläger zu verurteilen, es zu dulden, dass die Beklagte die
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die Kläger zu verurteilen, es zu dulden, dass die Beklagte die
Hauseingangstür zum xxx durch die Beklagte so gestellt wird, dass während der
Öffnungszeiten der Zahnarztpraxis der Beklagten die Tür durch einfaches Stoßen
geöffnet werden kann,
die Kläger ferner zu verurteilen,
an die Beklagte 2.244,23 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten
über dem Basiszins hierauf seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte beruft sich hinsichtlich der Nebenkosten darauf, dass diese durch den
Mietvertrag nicht wirksam vereinbart seien, es sei in der Vergangenheit auch nicht
so, wie die Kläger es in den streitigen Jahren getan haben, einvernehmlich
abgerechnet worden.
Die Beklagte behauptet hinsichtlich des Türschlosses bei Beginn des
Mietverhältnisses - 1993 - sei bis zum Beginn der Streitigkeiten die Haustür stets
während der Öffnungszeiten der Praxis im Einvernehmen mit allen Beteiligten
geöffnet gewesen.
Hinsichtlich der Hundehaltung behauptet die Beklagte, sie benötige den Hund zu
therapeutischen Zwecken, nur zu diesen Zwecken halte sich der Hund in der
Praxis auf, und zwar, was unstreitig ist, während der Praxiszeiten und nur ein bis
zwei Mal die Woche.
Zum weiteren Vorbringen wird Bezug genommen auf den Inhalt der zwischen den
Parteien gewechselten Schriftsätze sowie den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom
28. Mai 2009 (Bl. 125 d. A.).
Die Parteien haben hinsichtlich des zunächst von der Beklagten widerklagend
geltend gemachten Anspruchs, festzustellen, dass die Beklagte berechtigt sei, den
Hund in den Praxisstunden in den Räumen zu halten, den Rechtsstreit
übereinstimmend für erledigt erklärt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Widerklage ist begründet.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Räumung des Mietobjektes nicht zu. Denn sie
haben das Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt.
Im Hinblick auf die Befristung des Mietverhältnisses kommt nur eine
außerordentliche Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrages trotz
Abmahnung in Betracht. Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei das
Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, ein solcher
liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des
Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter
Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis
zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine
hiernach erforderliche wesentliche Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht
seitens der Beklagten liegt - schon nach dem unstreitigen Sachverhalt - nicht vor.
Soweit die Kläger sich darauf berufen, dass die Beklagte unerlaubt den Hund in der
Praxis halte, so haben sie damit keinen Erfolg. Soweit sich die Kläger auf die
entgegen stehende Klausel im Mietvertrag berufen, so ist diese nach der
gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere der
Entscheidung, auf die sich die Kläger selbst berufen, unwirksam, mit der Folge,
dass die Kläger hieraus keinerlei Rechte herleiten können. Der Aufenthalt des
Hundes während der Praxiszeiten verstößt auch nicht gegen mietvertragliche
Pflichten. Gibt es im Mietvertrag keine Bestimmung über die Hundehaltung, so
kommt es hinsichtlich der Zulässigkeit der Hundehaltung auf eine Abwägung der
Interessen der Parteien an. Eine solche ergibt vorliegend schon nach dem
Unstreitigen, dass das Interesse der Beklagten, den Hund in der Praxis während
der Öffnungszeiten zu halten, gegenüber dem Interesse der Kläger weit überwiegt.
Zum einen schon zweifelhaft, ob von einer Hundehaltung im eigentlichen Sinn die
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Zum einen schon zweifelhaft, ob von einer Hundehaltung im eigentlichen Sinn die
Rede sein kann, wenn die Beklagte den Hund lediglich während der Öffnungszeiten
der Praxis, unstreitig, aber keinesfalls etwa über Nacht, dort hat, nach ihrem
Vorbringen ein bis zwei Mal pro Woche. Die Kläger haben auch keine
schwerwiegenden nachvollziehbaren Interessen daran vorgetragen, die
Hundehaltung zu untersagen, allein dass dies Präjudizwirkung für die übrigen
Mieter im Hause haben könnte, ist unerheblich. Dass die anderen Mieter sich an
der Hundehaltung nachhaltig stören, scheint schon im Hinblick auf die
anfänglichen schriftlichen Erklärungen nicht nachvollziehbar dargetan. Sonstige
wesentliche Gründe, die einem Aufenthalt des Hundes während der Praxiszeiten
entgegen stehen könnten, sind nicht hinreichend dargetan trotz Nachfrage des
Gerichts. Demgegenüber hat die Beklagte dargetan, dass sie ein rechtliches
Interesse an der Verwendung des Hundes in der Praxis hat, ob dieses für die
Kläger nachvollziehbar oder gar therapeutisch unzulässig oder geboten ist, ist
unerheblich.
Vielmehr gehört es grundsätzlich zum ordnungsgemäßen Gebrauch einer
Mietsache, dass sich in ihr auch tagsüber zeitweise ein Hund aufhalten darf.
Soweit sich die Kläger darauf berufen, dass die Beklagte trotz Abmahnung das
Haustürschloss mehrfach blockiert habe und für sich das Recht in Anspruch
nimmt, während der Praxisöffnungszeiten die Haustür geöffnet zu halten, so
haben sie hiermit ebenfalls keinen Erfolg. Vielmehr waren sie auf Antrag der
Beklagten zur Duldung der Öffnung zu verurteilen.
Da die diesbezügliche Klausel in der Hausordnung über die Verschließung der
Haustür nicht ausgefüllt ist, fehlt es insoweit an einer ausdrücklichen Regelung.
Maßgeblich ist für die Frage, ob die Beklagte ein Offenhalten der Haustür
verlangen kann, vielmehr ob dieses zum vertragsgemäßen Gebrauch der
Mietsache erforderlich ist. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der
Parteien ergibt insoweit, dass der Beklagten ein Anspruch darauf zusteht, während
der Geschäftszeiten ihrer Praxis die Haustür geöffnet zu haben. Zu unterscheiden
ist insoweit zwischen einem Wohnhaus und einem Gebäude für Gewerbebetrieb.
Insbesondere bei einer Vermietung von Räumen zu Gewerbezwecken gehört es
zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass die Mietsache jederzeit für
Publikumsverkehr leicht zugänglich ist und den „Kunden“ möglichst ungehinderter
Zugang zum Gewerbebetrieb gewährt wird, um dem Gewerbetreibenden den
vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zum Betrieb seines Gewerbes zu
ermöglichen. Regelmäßig gehört es danach auch zum vertragsgemäßen Gebrauch
der Mietsache eines Gewerbebetriebs, dass, wenn sich dieser in einem Haus mit
gesonderter Haustür befindet, während der Öffnungszeiten freier Durchgang zum
Gewerbebetrieb direkt besteht.
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn dem Vermieter des Gewerbebetriebs
unter Berücksichtigung der Interessen der übrigen Mieter ein überwiegendes
Interesse daran zuzubilligen ist, das Haus stets verschlossen zu halten, so dass
dieses nur auf Klingeln geöffnet werden kann. Allein der Wunsch der übrigen
Mieter, auch wenn es sich um Wohnraummietverträge handelt, die Haustür
geschlossen zu halten wegen eines überhöhten persönlichen
Sicherheitsbedürfnisses, reicht hierzu jedoch nicht aus. Vielmehr muss der
Vermieter Tatsachen vortragen, gegebenenfalls beweisen, die zugunsten des
Sicherheitsbedürfnisses der übrigen Mieter so schwerwiegend sind, dass die
Belange des Gewerbetreibenden an einer Geschlossenhaltung der Haustür
dahinter zurückstehen lassen. Solche sind - trotz Nachfrage des Gerichts - nicht
hinreichend dargetan. Allein die Behauptung, es habe Einbrüche oder Diebstähle
gegeben, reicht hierzu nicht aus. Insoweit haben die Kläger lediglich Vorfälle
vorgetragen, bei denen nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten,
Einbrüche bzw. Einbruchsversuche gerade nicht über den Hausflur erfolgt sind.
Was die Kläger im Übrigen hierzu vorgetragen haben ist so unbedeutend, dass es
gegenüber den Interessen der Beklagten nicht überwiegen kann, so dass diesem
nicht weiter nachzugehen war.
Soweit die Beklagte mit der Widerklage die Rückzahlung von voraus gezahlten
Nebenkosten verlangt, hat sie damit Erfolg. Denn die Vorauszahlungen bzw.
Nachzahlungen der Beklagten auf die streitgegenständlichen Nebenkosten sind
ohne Rechtsgrund erfolgt. Soweit sich die Kläger zur Begründung dieses Anspruchs
auf die Bestimmung im Mietvertrag berufen, so verkennen sie, dass die
streitgegenständlichen Nebenkosten mit dieser nicht wirksam vereinbart sind.
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Vielmehr sind im Mietvertrag bestimmte Nebenkosten vereinbart, soweit darüber
hinaus die Bezeichnung „allgemein“ eingeführt ist, reicht dies nicht aus, um damit
weitere Ansprüche auf Nebenkosten zu begründen. Denn die Klausel genügt nicht
dem Bestimmtheitsgebot des § 307 BGB.
Die Kläger haben auch nicht hinreichend dargetan, dass die
streitgegenständlichen Kosten anderweitig etwa konkludent vereinbart wären. Eine
solche stillschweigende oder konkludente Vereinbarung im Laufe eines
Mietvertrages kann allerdings dann eintreten, wenn für einen langen Zeitraum die
Mietparteien das Mietverhältnis einvernehmlich so gehandhabt haben, dass die
Mieter auch über die vereinbarten Nebenkosten hinaus Vorauszahlungen geleistet
haben, der Vermieter über diese abgerechnet und der Mieter ohne Widerspruch
auf diese Nebenkosten gezahlt hat. Dass dieses vorliegend der Fall wäre, haben
die Kläger trotz Nachfrage des Gerichts nicht dargetan. Sie haben lediglich
allgemein vorgetragen, man habe in der Vergangenheit so abgerechnet wie dies
zuletzt geschehen sei, ohne dies näher zu belegen, trotz Bestreitens der
Beklagten. Vielmehr ergibt sich aus den vorgelegten Abrechnungen schon, dass
die Kläger auch in den streitgegenständlichen Mietjahren neue Nebenkosten in die
Abrechnung eingeführt haben, die sie in den vorangelegenen Jahren nicht geltend
gemacht haben. Es handelt sich auch nicht um neu aufgetretene Mietkosten. Der
Betrag ist der Höhe nach unstreitig, so dass die Kläger antragsgemäß zu
verurteilen waren.
Die Beklagte ist mit ihren Einwendungen auch nicht nach § 556 BGB
ausgeschlossen, da sie schon nach Übersendung der Abrechnungen solche
erhoben hat.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91, 91 a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für
erledigt erklärt haben, waren die Kosten den Klägern aufzuerlegen ( § 91 a). Aus
den eingangs genannten Gründen, war die Beklagte nämlich berechtigt, den Hund
jedenfalls während der Öffnungszeiten in ihrer Praxis aufzunehmen.
Der geltend gemachte Feststellungsanspruch hat sich aber durch die entgegen
stehende Hilfsklage erledigt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 8,
709, 711 ZPO.
Dabei war hinsichtlich der Kosten die Vollstreckbarkeitsregelung nach dem
Schwerpunkt der Verurteilung in der Hauptsache zu bemessen.