Urteil des LG Heidelberg vom 31.03.2014

abrechnung, angemessenheit der kosten, relativität der schuldverhältnisse, anteil

LG Heidelberg Urteil vom 31.3.2014, 5 S 48/13

Wohnraummiete: Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Unverhältnismäßigkeit der

Abrechnungskosten für Heizung und Warmwasser; Umlagefähigkeit der Kosten der Notrufeinrichtung der

Aufzugsanlage

Leitsätze

Zu einem Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, wenn die Abrechnungskosten für Heizung

und Warmwasser nachhaltig höher sind als 15 % der Gesamtkosten.

Zur Umlage von Kosten einer Notrufeinrichtung der Aufzugsumlage.

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagte wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 - Az. 23 C 2/13 - im

Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart jeweils vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-

2-7 und Geschäftsnummer: 12-0016691-1-9 - bleiben mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass hieraus in der

Hauptsache nur noch die Zahlung von 1.447,55 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem

jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 06.02.2011 verlangt werden kann.

2. Im Übrigen werden die Vollstreckungsbescheide aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit der

Rechtsstreit nicht übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt worden ist.

II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

III. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.611,88 EUR festgesetzt.

Gründe

1 Die Klägerin, Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung in dem Anwesen … in Heidelberg, begehrt von den

Beklagten Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung für 2009. Darüber hinaus begehrt sie ursprünglich

noch erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ab Februar 2012.

2 Die Parteien sind Vermieter und Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss rechts in der … in Heidelberg aufgrund

eines schriftlichen Mietvertrages vom 02.09.2003. Bis 31.01.2012 betrug die Gesamtmiete 1.186,28 EUR, seit

01.02.2012 begehrt die Klägerin eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung, so dass die begehrte Gesamtmiete ab

diesem Datum 1.314,28 EUR beträgt. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 endete mit einer

Nachforderung der Beklagten in Höhe von 1.524,57 EUR. Aufgrund dessen erhöhte die Klägerin ab 01.02.2012 mit

einem Schreiben vom 15.12.2011 die Vorauszahlungen um monatlich 128,00 EUR, was für die Zeit von Februar

2012 bis Oktober 2012 den Betrag von 1.152,00 EUR ergibt, welcher Gegenstand der Klage ist.

3 Die Nebenkostenabrechnung für 2009 endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1.459,88 EUR, die

Gegenstand der Klage ist. Wegen der Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung wird auf die bei den Akten

befindliche Kopie Bezug genommen.

4 Gegen die Beklagten sind am 23.11.2012 Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart in Höhe der geltend

gemachten Klageforderungen ergangen. Gegen die ihnen jeweils am 27.11.2012 zugestellten

Vollstreckungsbescheide haben die Beklagten durch Anwaltsschriftsatz vom 29.11.2012, der am selben Tag per

Telefax beim Amtsgericht Stuttgart eingegangen ist, Einspruch erhoben.

5 Die Klägerin hat den Standpunkt vertreten, dass ihre Betriebskostenabrechnung für 2009 nicht zu beanstanden sei.

Die Verteilung der Grundsteuer sei gegenüber den Beklagten erläutert worden, so dass insoweit keine formelle

Unwirksamkeit der Abrechnung bezüglich der Grundsteuer vorliege.

Die Klägerin hat beantragt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.611,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.459,88 EUR seit dem 02.02.2011 sowie aus jeweils 128,00 EUR

seit dem 06.02.2012, 06.03.2012, 06.04.2012, 06.05.2012, 06.06.2012, 06.07.2012, 06.08.2012, 06.09.2012 und

06.10.2012 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

10 Die Beklagten haben vorgetragen:

11 Die Abrechnungsposition Grundsteuer sei formell unwirksam, weil die Klägerin weder den bezüglich dieser Position

angefallenen Gesamtbetrag noch den zur Anwendung gelangten Verteilungsschlüssel mitgeteilt habe.

12 Auch sei die Position "Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage" nicht umlagefähig. Die Höhe der Abrechnungskosten

bezüglich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

13 Da die Abrechnung für 2010 die gleichen Fehler enthalte wie die früheren Abrechnungen, bestehe für die

Beklagten keine Verpflichtung, höhere Vorauszahlungen für 2012, wie von der Klägerin gefordert, zu bezahlen.

Auch seien die Verbrauchswerte für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser nicht plausibel.

14 Das Amtsgericht hat mit dem Urteil vom 11.07.2013 den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart vom

23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7, aufrechterhalten. Es hat dies damit begründet, dass die

Einwendungen gegen die Position Grundsteuer durch entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

erledigt seien. Die Wartungskosten für die Notrufeinrichtung im Aufzug könnten auf die Mieter umgelegt werden,

weil die Notrufeinrichtung ihre Funktion nur erfüllen könne, wenn sie entsprechend gewartet werde, was in

regelmäßigen Abständen erfolgen müsse. Die Behauptung, dass die Verbrauchswerte für Heiz- und

Warmwasserkosten unplausibel seien und gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen, griffen nicht durch, weil

diesbezüglich auf einen Betriebskostenspiegel nicht mit Erfolg zurückgegriffen werden könne und Fläche und

Verbrauch nicht zwangsläufig miteinander korrelieren müssten, so dass aus einem Auseinanderfallen keine

Einwände gegen die Plausibilität der Abrechnung hergeleitet werden könnten. Das Nutzerverhalten verschiedener

Mieter könne durchaus unterschiedlich sein, was unterschiedliche Verbräuche in unterschiedlichen Wohnungen

erkläre. Es bestehe auch ein Anspruch auf die erhöhten Vorauszahlungen, weil auch die Abrechnung für 2010

nicht zu beanstanden sei.

15 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der

Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen

wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses

Urteils Bezug genommen.

16 Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihren erstinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung in

vollem Umfang weiterverfolgen.

17 Die Beklagten tragen vor:

18 Das Urteil des Amtsgerichts gehe zu Unrecht davon aus, dass die Kosten für Miete bzw. Wartung der

Notrufeinrichtung umgelegt werden könnten. Es handle sich offenkundig um eine Umgehung der bestehenden

Rechtslage in der Form, dass die Klägerin einerseits auf die Anschaffung der Notrufeinrichtung im Rahmen der

Errichtung der Aufzugsanlage verzichtet habe, andererseits die Kosten hierfür auf die Mieter abwälzen möchte. Die

als Wartungskosten bezeichneten Kosten könnten sich auch nicht auf von der Klägerin selbst angeschaffte Teile

der Aufzugsanlage beziehen, insbesondere nicht auf die Notrufeinrichtung, weil diese auch nach dem Vortrag der

Kläger nicht in ihrem Eigentum stehe. Die Klägerin habe vielmehr die Organisation des erforderlichen Notrufes einer

Drittfirma übertragen. Anfallende Kosten könnten in diesem Zusammenhang insoweit als Betriebskosten betrachtet

werden, als es sich um die bloße Organisation des Notrufes in Form der Bereitschaft, Notrufe entgegenzunehmen,

um eventuell eingeschlossene Fahrstuhlnutzer zu befreien, handle. Wartungskosten gehörten in den

Verantwortungsbereich der Drittfirma und gehörten daher nicht zu den eigentlichen Betriebskosten. Fürsorglich

werde bestritten, dass die Notrufeinrichtung überhaupt gewartet werden müsse und dass hierfür der in Rechnung

gestellte Betrag angemessen sei.

19 Das Amtsgericht sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Klägerin erstellte Heiz- und

Warmwasserkostenabrechnung plausibel sei. Aus den vorgelegten Abrechnungsunterlagen sei nicht ersichtlich,

auf welche konkreten Räumlichkeiten sie sich bezögen. Die Auffälligkeiten bezüglich unterschiedlicher

Verbrauchswerte bei verschiedenen Wohnungen sei für eine Vielzahl von Einheiten dargestellt worden. Daraus

ergebe sich ein berechtigter Zweifel an der Zuverlässigkeit der von der Klägerin verwendeten Messeinrichtungen

bzw. an der Richtigkeit der vorgenommenen Ablesung.

20 Auf Hinweis des Gerichts haben die Beklagten näher dazu vorgetragen, welchen Anteil die Kosten für die

verbrauchsabhängige Abrechnung an den Energiekosten aufwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die

Darstellung in dem Schriftsatz vom 31.01.2014 (AS. II, 55-57) Bezug genommen. Daraus ergebe sich, dass der

Anteil der Abrechnungskosten so hoch sei, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt sei.

Die Beklagten beantragen,

22 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 (23 C 2/13) aufzuheben;

2. die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

24 die Berufung zurückzuweisen.

25 Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. In die Position

"Aufzug Notruf" seien keine Kosten für die Miete einer Notrufeinrichtung aufgenommen worden. Aufgenommen und

umgelegt worden seien lediglich die Kosten für die Wartung der Notrufeinrichtung. Nach der

Betriebskostenverordnung gehörten diese Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es gehe nicht um die

Kosten der Einrichtung bzw. des Erwerbs einer Notrufeinrichtung. Die Klägerin nimmt insoweit Bezug auf die in

erster Instanz vorgelegte Anlage K 5 mit der darin enthaltenen Leistungsbeschreibung. Die in die

Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten für die Überwachung der Notrufeinrichtung seien angemessen

und üblich.

26 Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sei plausibel. Unterschiedliche Kosten für verschiedenen

Wohnungen beruhten auf dem individuellen Nutzerverhalten. Allein die Behauptung des Mieters, ein

Abrechnungsergebnis sei nicht richtig bzw. unplausibel, rechtfertige nicht die Einholung eines

Sachverständigengutachtens. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege nicht vor. Der prozentuale

Anteil der Abrechnungskosten sei nicht nur im Vergleich zu der Heizenergie zu ermitteln, sondern zu den gesamten

Energiekosten, einschließlich der Wartungskosten. Dies ergebe sich aus § 12 der Heizkostenverordnung. Dann

ergäben sich niedrigere prozentuale Anteile der Abrechnungskosten entsprechend der Darstellung im Schriftsatz

vom 27.02.2012. Es sei auch unzutreffend, sich zwingend daran zu orientieren, ob die Abrechnungskosten mehr

als 15 % der Energiekosten ausmachten. Denn durch die Reduzierung der Energiekosten aufgrund eines

energiesparenden Bauens steige der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten zwangsläufig. Eine

allgemeingültige Grenze von 15 % bestehe nach der Rechtsprechung nicht. Die Klägerin habe auch keinen im

Vergleich zu anderen Anbietern teuren Abrechnungsservice ausgewählt. Es gebe keine günstigeren Angebote. Die

Klägerin sei als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft auch an einen auf 10 Jahre abgeschlossenen

Vertrag mit den … (Anm.: Dienstleister für Abrechnungsservice) über die Erbringung des Abrechnungsservice

gebunden. Sie könne daher nicht nach 5 Jahren mit nach Ansicht des Gerichts zu hohen prozentualen Anteilen der

Abrechnungskosten an Energiekosten die Abrechnung aufgeben oder den Anbieter wechseln. Auch habe sie

hierauf als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen zwingenden Einfluss.

27 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze und

deren Anlagen Bezug genommen, die bis zu dem Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung

entsprach, bei Gericht vorgelegt worden sind.

28 In der mündlichen Berufungsverhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der geforderten

Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2012 in Höhe von monatlich 128,00 EUR für 9 Monate, insgesamt

1.152,00 EUR, einschließlich der hierauf geforderten Zinsen, für in der Hauptsache erledigt erklärt und gegenseitige

Kostenanträge gestellt.

II.

29 Die zulässige Berufung hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg.

30 1. Der auf die Beklagten entfallende Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten aus der Abrechnung für das Jahr 2009

in Höhe von 1.631,26 EUR ist um 12,33 EUR zu vermindern, was zu einer berechtigten Gesamtforderung der

Klägerin gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von noch 1.447,55

EUR führt (1.459,88 EUR [Saldo der Abrechnung] abzüglich 12,33 EUR). Dies ergibt sich daraus, dass die Klägerin

die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet hat, obwohl die Kosten der Abrechnung

unverhältnismäßig waren und somit § 11 Abs. 1 Nr. 1b der Heizkostenverordnung eingreift. Darin liegt im

vorliegenden Fall ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aus § 24 Abs. 2 S. 2 der Zweiten

Berechnungsverordnung und §§ 556, 560 BGB, was dazu führt, dass Kosten der Verbrauchserfassung nur bis zur

Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können (vergleiche Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl.

2013, Rn. 6063, und Wall, WuM 2002, 130, 133). Letzteres gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die

Unwirtschaftlichkeit rechtzeitig erkennen konnte (Schmid, a. a. O., unter Bezug auf Börstinghaus MDR 2000, 1345).

Auch diese Voraussetzung liegt hier vor.

31 a) Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch

Rechnung getragen, dass eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall

festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen würden.

32 Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten

Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung (Schmid, a. a. O., Rn. 6056; Wall, WuM 2002, 130, 131). Als

Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15 % der Gesamtkosten

zugrundegelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht von diesen Prozentsatz aus, was auch in dem

Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen, wonach

durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden (Wall, WuM 2002, 130, 132 bei Fußnote 16 mit

umfangreichen weiteren Nachweisen). Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen werden

und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungsjahres vorgenommen werden. In der Literatur wird

hierfür ein Zeitraum von 3-6 Jahren vorgeschlagen (Wall, WuM 2002, 130, 133). Die Kammer geht davon aus, dass

sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogen Abrechnung dann ergibt, wenn die

Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen. In

einem derartigen Zeitraum dürften sich witterungsbedingte Schwankungen des Energieverbrauchs ausgeglichen

haben, so dass ersichtlich wird, dass die Abrechnungskosten dauerhaft diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten

übersteigen und somit die Abrechnung nach Verbrauch unwirtschaftlich ist. Nach 5 Jahren dauernder

Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich,

so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist.

33 Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten

entsprechend § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 6058; anderer

Ansicht Wall, WuM 2002, 130, 132, der nur die Brennstoffkosten heranziehen will). Die Kammer folgt hier der

Ansicht von Schmid, weil diese eher mit § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu vereinbaren ist. Im vorliegenden Fall kann die

Frage sogar dahinstehen da, wie aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung zu ersehen ist, die 15 %-

Grenze in den Jahren 2004-2009 sowohl beim Vergleich mit den Brennstoffkosten als auch beim Vergleich mit den

Gesamtkosten durchgängig überschritten war.

34 Für diese Berechnung ist zunächst fiktiv auszugehen von den Brennstoffkosten bzw. Gesamtkosten bei nicht

verbrauchsabhängiger Abrechnung. Es ist anzunehmen, dass durch die tatsächlich durchgeführte

verbrauchsabhängige Abrechnung eine Einsparquote von 15 % erreicht wurde. Es ist deshalb davon auszugehen,

dass ohne verbrauchsabhängige Abrechnung höhere Kosten entstanden wären. Die bei der tatsächlich

durchgeführten verbrauchsabhängigen Abrechnung tatsächlich entstandenen Kosten betragen somit lediglich 85

% der Kosten, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre. Dies bedeutet,

dass ein Aufschlag von 15/85 auf die tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist, um diejenigen Kosten zu

berechnen, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre (fiktive Kosten bei

nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung). Die Verbrauchsabhängige Abrechnung ist (erst) dann unwirtschaftlich,

wenn die Abrechnungskosten 15 % der fiktiven Kosten bei nicht verbrauchsabhängiges Abrechnung übersteigen.

35 Die Vergleichsberechnung ergibt sich sodann aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung:

36 Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Brennstoffkosten

37 Jahr Energiekosten Energiekosten ohne

verbrauchsabhängige

Abrechnung,

d. h. tatsächliche

Energiekosten

zuzügl.

15/85

Kosten

Abrechnungsservice

Anteil an

tatsächlichen

Energiekosten

Anteil an Energiekosten

ohne

verbrauchsabhängige

Abrechnung

2004 11.862,14 EUR

13.955,46 EUR

4.804,49 EUR

40,50%

34,43%

2005 12.447,70 EUR

14.644,35 EUR

4.911,21 EUR

39,45%

33,54%

2006 12.255,45 EUR

14.418,18 EUR

5.010,62 EUR

40,88%

34,75%

2007 13.973,19 EUR

16.439,05 EUR

4.961,11 EUR

35,50%

30,18%

2008 17.565,66 EUR

20.665,48 EUR

4.953,26 EUR

28,20%

23,97%

2009 20.556,68 EUR

24.184,33 EUR

4.953,26 EUR

24,10%

20,48%

38 Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Gesamtkosten

39 Jahr Gesamtkosten

Fernwärme

einschl.

Abrechnungsservice

und Betriebsstrom

usw.

Gesamtkosten ohne

verbrauchsabhängige

Abrechnung, d. h.

tatsächliche

Gesamtkosten

zuzügl. 15/85

Kosten

Abrechnungsservice

Anteil an

tatsächlichen

Gesamtkosten

Anteil an

Gesamtkosten

ohne

verbrauchsabhängige

Abrechnung

2004 17923,85 EUR

21.086,88 EUR

4.804,49 EUR

26,81%

22,78%

2005 19137,50 EUR

22.514,71 EUR

4.911,21 EUR

25,66%

21,81%

2006 18611,82 EUR

21.896,26 EUR

5.010,62 EUR

26,92%

22,88%

2007 20667,29 EUR

24.314,46 EUR

4.961,11 EUR

24,00%

20,40%

2008 24461,15 EUR

28.777,82 EUR

4.953,26 EUR

20,25%

17,21%

2009 26914,91 EUR

31.664,60 EUR

4.953,26 EUR

18,40%

15,64%

40 Somit liegt eine Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung vor.

41 b) Rechtsfolge hiervon ist, dass nur die Kosten der Verbrauchserfassung bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze

umgelegt werden können. Dies bedeutet für das Jahr 2009, dass lediglich 15 % von 31.664,60 EUR (=

Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung), somit 4.749,69 EUR für den Abrechnungsservice

angesetzt und umgelegt werden dürfen. Hinzu kommt der Betriebsstrom mit 1.161,02 EUR und die Wartung, § 35a

EStG ausweisbar in Höhe von 243,95 EUR, so dass sich die "Nebenkosten Wärme" auf 6.154,66 EUR belaufen.

Zuzüglich der Energiekosten von 20.556,68 EUR ergeben sich "Gesamtkosten Wärme" von 26.711,34 EUR.

42 Dieser Betrag ist entsprechend Seite 1 unten der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009

auf die Raumheizung und die Warmwasseraufbereitung aufzuteilen und hier wieder auf die Abrechnung nach

Fläche (30 %) und auf Verbrauch (70 %). Dies ergibt folgende Darstellung:

43 18.365,11 EUR der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Raumheizung, davon

30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 5.509,53 EUR

70 % verteilt nach Anteilen als Verbrauchskosten 12.855,58 EUR

44 8.346,23 EUR (31,246 %) der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Warmwasseraufbereitung, davon

30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 2.503,87 EUR

70 % verteilt nach Volumen Kubikmeter als Verbrauchskosten 5.842,36 EUR

45 Es ergibt sich dann folgende Einzelabrechnung (siehe Seite 2 der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und

Nebenkosten 2009):

46 Kostenart

Kosten

: Summe Einh. = Preis/Einheit X Ihre Einheiten Ihr Anteil

HK - Grundkosten 5.509,53 EUR 3.745,37 m²

1,4710 EUR

109,89 m²

161,65 EUR

HK - Verbrauch

12.855,58 EUR 145.576,90 Ant. 0,0883 EUR

11.314,40 Ant 999,15 EUR

Summe Heizkosten

1.160,80 EUR

WW - Grundkosten 2.503,87 EUR 3.745,37 m²

0,6685 EUR

109,89 m²

73,46 EUR

WW - Verbrauch

5.842,36 EUR 838,37 m³

6,9687 EUR

55,20 m³

384,67 EUR

Summe Warmwasserkosten

458,13 EUR

Gesamtsumme

1.618,93 EUR

47 Aus der Heizkostenabrechnung 2009 ergibt sich eine Summe von 1.631,26 EUR, so dass sich eine Differenz zu

Gunsten der Beklagten von 12,33 EUR errechnet.

48 c) Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer

festen Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von § 11 Nr. 1

HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden.

Denn es muss der Vermieterin möglich sein, nach einer gewissen Zeit der Beobachtung von der

verbrauchsbezogen Abrechnung abzusehen, wenn diese unwirtschaftlich ist. Diese Möglichkeit darf sie sich nicht

durch eine überlange Vertragsbindung an ein Abrechnungsunternehmen abschneiden. Das in dieser langen

vertraglichen Bindung liegende Risiko kann die Klägerin daher nicht auf die Mieter abwälzen. Darüber hinaus kann

die Klägerin auch weiterhin eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchführen, ist aber bezüglich der Umlage der

Abrechnungskosten auf einen Anteil von 15 % an den Gesamtkosten beschränkt. Sie erleidet daher auch bei einer

langfristigen Bindung an ein Abrechnungsunternehmen nur einen geringfügigen Nachteil.

49 d) Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfaches Mitglied der

Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen, dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung

abgesehen werde, weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies

lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der

Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung

beschlossen und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile

bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die

Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte auf Grund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips

abgeschnitten werden. Denn die Verhältnisse zwischen der Vermieterin und der

Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und zwischen der Vermieterin und dem Mieter sind getrennt

voneinander zu betrachten. Sofern die Vermieterin aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der

Wohnungseigentümergemeinschaft gewissen Bindungen unterliegt, kann sie diese nicht ihren Mietern

entgegenhalten, weil sich die Rechte und Pflichten zwischen der Vermieterin und den Mietern nur aus dem

Mietvertrag und den hierauf anzuwendenden Normen ergeben, nicht aber aus dem Verhältnis zwischen der

Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft (Relativität der Schuldverhältnisse).

50 2. Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 greifen

dagegen nicht durch.

51 a) Die gegen die Abrechnung des Verbrauchs für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser vorgebrachten

Einwendungen sind unklar. Es lässt sich hieraus nicht entnehmen, ob geltend gemacht wird, dass die Verbräuche

falsch abgelesen worden seien oder diese bereits falsch erfasst worden seien. Insbesondere besteht, wie die

Kammer bereits in dem Urteil vom 27.07.2012, Az: 5 S 18/12, das dasselbe Mietverhältnis betraf, lediglich ein

anderes Abrechnungsjahr, ausgeführt hat, keine Korrelation zwischen Wärmeverbrauch und Wohnfläche. Allein

daraus, dass diese Werte bei verschiedenen Wohnungen nicht proportional zueinander sind, kann somit nicht

geschlossen werden, dass die ermittelten Verbrauchswerte unrichtig wären. Der weiter gehende Vortrag im

Schriftsatz vom 16.05.2013 ist auch nicht innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorgebracht

worden und daher nicht zu berücksichtigen. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass bei manchen Einheiten in den

Ableseprotokollen nicht der Zusatz "Wohnung" oder "Büro" hinzugefügt ist. Denn es erschließt sich nicht, warum

die festgestellten Messwerte der unstreitig geeichten Messgeräte deswegen unrichtig sein sollten. Somit ist die

Vermutung der Richtigkeit der Ergebnisse geeichter Messgeräte nicht widerlegt oder erschüttert (vergleiche hierzu

BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, WuM 2011, 21, Rn. 13, zitiert nach Juris).

52 b) Die Umlage der Grundsteuer in der Weise, dass die auf die einzelne Wohnung entfallende Grundsteuer

unmittelbar an den Mieter weitergeleitet wird, ist formell ordnungsmäßig. In § 3 Nr. 5 des Mietvertrages ist bestimmt,

dass der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen bestimmt. Diese Klausel ist zulässig und wirksam

(vergleiche z.B. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 556a Rn. 3 am Ende). Es entspricht billigem Ermessen, die

auf jede Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar ohne weitere Rechenschritte weiterzugeben. Dieser

Umlagemaßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig (BGH, Beschluss vom 13.09.2011,

VIII ZR 45/11, Rn. 7, zitiert nach Juris). Dieser Umlagemaßstab ist in der Anl. K 3e auch erklärt worden (Teil 1:

Allgemeine Angaben auf Seite 2 Mitte). Diese Erläuterung war der Betriebskostenabrechnung unstreitig auch

beigefügt. Mit der Berufung wird diese Einwendung auch nicht mehr weiterverfolgt.

53 c) Auch die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine

Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben. Die Kosten hierfür

sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer

Notrufanlage (vergleiche Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 BGB Rn. 133). Die Klägerin

hat die Zusammensetzung der diesbezüglichen Kosten durch den als Anlage K 5 vorgelegten Servicevertrag

nachgewiesen. Danach ist der Kone GmbH der Notruf- und Befreiungsservice für die Aufzugsanlagen insgesamt

übertragen. Dass hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch

Kosten für die zur Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind, steht dem nicht

entgegen. Ebenso wie beispielsweise Gartenpflegekosten, die entstehen, wenn die Gartenpflege an ein

Gartenbauunternehmen vergeben ist, und in denen auch die Kosten für die von diesem Unternehmen

einzusetzenden Gerätschaften enthalten sind, auch hinsichtlich dieser kalkulatorischen Kosten umlagefähig sind,

sind auch diese Kosten des Notruf- und Befreiungsservices umlagefähig. Denn es handelt sich bei den von diesem

Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften um Werkzeuge, nicht um Geräte, die seitens des Vermieters

angemietet werden. Konkrete Einwendungen gegen die Höhe und Angemessenheit der Kosten werden von den

Beklagten nicht vorgebracht.

54 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Auch die Kosten des übereinstimmend

für in der Hauptsache erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits waren den Beklagten aufzuerlegen, weil die gegen

die Betriebskostenabrechnungen erhobenen Einwendungen der Beklagten weitgehend nicht durchgreifen und die

Auswirkungen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wie oben im Einzelnen dargelegt nur

marginal sind. Die Klägerin hätte daher auch hinsichtlich der von ihr geltend gemachten erhöhten

Nebenkostenvorauszahlungen im Rechtsstreit weitgehend obsiegt, wenn nicht während des Rechtsstreits

Abrechnungsreife eingetreten wäre. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot würde nur zu einer ganz

geringfügigen Ermäßigung der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen führen, so dass auch diesbezüglich §

92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO anzuwenden ist.

55 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

56 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.

1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Einige Rechtsfragen zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch eine

verbrauchsabhängige Abrechnung, die unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht, sind zwar höchstrichterlich

nicht entschieden. Die vorliegende Entscheidung beruht allerdings auf den speziellen Gegebenheiten des hier zu

entscheidenden Einzelfalles. Die Rechtssache hat daher keine grundsätzliche Bedeutung. Darüber hinaus hat sich

auch noch keine in mehrere Richtungen divergierende Instanzrechtsprechung herausgebildet, die einer

Vereinheitlichung durch eine revisionsgerichtliche Entscheidung bedürfte.

57 Der Streitwert ermäßigte sich durch die Erledigungserklärung nicht, weil diese erst nach Stellung der ursprünglichen

Anträge erfolgte, so dass zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung bereits alle Gebühren aus dem ursprünglichen

Streitwert angefallen waren.