Urteil des LG Hagen vom 25.06.2009
LG Hagen: provision, schlüssiges verhalten, örtliche zuständigkeit, kaufpreis, kaufvertrag, immobilie, bedingung, geschäftsführer, erwerb, einspruch
Landgericht Hagen, 6 O 340/08
Datum:
25.06.2009
Gericht:
Landgericht Hagen
Spruchkörper:
6. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Vorbehaltsurteil
Aktenzeichen:
6 O 340/08
Tenor:
Das Ver¬säum¬nis¬urteil vom 30.04.2009 wird auf¬recht¬erhal¬ten.
Die wei¬te¬ren Kos¬ten trägt der Be¬klag¬te.
Das Urteil ist vor¬läu¬fig voll¬streck¬bar. Der Be¬klag¬te darf die
Voll¬stre¬ckung durch Si¬cher-heits¬leis¬tung i.H.v. 110 % des
auf¬grund des Urteils zu voll¬stre¬cken¬den Be¬tra¬ges ab-wen¬den,
wenn nicht die Klä¬ge¬rin vor der Voll¬stre¬ckung Si¬cher¬heit in
glei¬cher Höhe leis¬tet.
Dem Be¬klag¬ten bleibt die Aus¬füh¬rung sei¬ner S¬te im
Nach¬ver¬fah¬ren vor¬be¬hal¬ten.
Die Klägerin hat Klage im Urkundenprozess erhoben. Sie macht einen
Provisionsanspruch aus einem Maklervertrag gegen den Beklagten geltend.
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Die Klägerin betreibt ein Unternehmen, das unter anderem im Bereich der
Projektentwicklung und der Vermarktung von Immobilien tätig ist. Der Beklagte betreibt
das Unternehmen Dr. J, dessen Tätigkeitsspektrum unter anderem den Kauf, die
Entwicklung, die Umwandlung und die Vermietung von Gebäudekomplexen umfasst.
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Die Klägerin wurde mit der Vermittlung der Liegenschaft M Straße 80/82 in ####1 E von
der Eigentümerin des Objekts, Frau N beauftragt. Die Klägerin erstellte im Rahmen ihrer
Vermittlungstätigkeit eine Objektbeschreibung. Aus der Objektbeschreibung Stand
11/2007 geht hervor, dass von dem Käufer der Immobilie eine Provision in Höhe von 2,5
% zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer geschuldet wird. Als Miete p.a. wird ein
Betrag i.H.v. 326.827,02 € und eine Rendite von 8 % in Aussicht gestellt. Als
Ankaufspreis werden 4 Mio. € angegeben. Laut der Beschreibung Stand 11/2007 wird
die Provision fällig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Rechnungslegung.
Wegen des weiteren Inhalts der Objektbeschreibung Stand 11/07 wird auf Bl. 12 d.A.
Bezug genommen. Es existiert eine weitere Objektbeschreibung Stand 2/2007. Diese
weist eine Provision i.H.v. 4 %, als Miete p.a. 306.160,00 € und als Ankaufpreis
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3.200.00,00 € aus. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 186 d. A. verwiesen.
Am 04.11.2007 fand ein Besprechungstermin betreffend das Kaufobjekt M Straße 80/82
in E zwischen den Parteien statt. Mit Schreiben vom 6.11.2007 an die Klägerin
bestätigte der Beklagte den "Erhalt einer Dokumentation" über das Kaufobjekt und
bekundete sein Interesse am Erwerb der Immobilie. Wegen des weiteren Inhalts dieses
Schreibens wird auf Bl. 13 der Akte Bezug genommen. Mit Schreiben vom 12.12.2007
gab der Beklagte bei der Klägerin ein Kaufangebot für das Objekt M Straße 80/82 zu
einem Kaufpreis i.H.v. 2.700.000,00 € ab. Wegen des weiteren Inhalts des Schreibens
wird auf Bl. 27 d. A. verwiesen. Am 20.2.2008 wurde ein notarieller Kaufvertrag
zwischen dem Beklagten, handelnd für die Firma M GmbH i. Gr. und Frau N über das
Objekt M Straße 80/82 zu einem Kaufpreis von 2.750.000,00 € geschlossen. Wegen der
weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Bl. 14 ff. d.A. Bezug genommen. Ebenfalls
am 20.2.2008 schlossen der Beklagte und Frau N eine Vereinbarung mit unter anderem
dem Inhalt, dass mit Zahlung von 2.510.000,00 € die Kaufpreiszahlung erfüllt ist für den
wirtschaftlichen Übergang und die in Abteilung III des Grundbuches bestehenden
Lasten gelöscht werden. Wegen des weiteren Inhalts der Vereinbarung vom 20.2.2008
wird auf Bl. 192 d.A. verwiesen. Die Klägerin stellte dem Beklagten unter dem 13.3.2008
ihr Vermittlungshonorar i.H.v. 2,5 % des Kaufpreises, mithin einen Betrag in Höhe von
68.750,00 € zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer, i.e. 81.812,50 € brutto, in Rechnung. Der
Beklagte sandte die Rechnung mit handschriftlichen Änderungen betreffend die
Rechnungsanschrift und der Bitte, die Rechnung ohne Mehrwertsteuer auszustellen, an
die Klägerin zurück. Wegen des weiteren Inhalts dieses Schreibens wird auf Bl. 28 d.A.
verwiesen. Der Beklagte leistete keine Zahlung an die Klägerin. Am 09.07.2008
schlossen der Beklagte und Frau N einen notariellen Aufhebungsvertrag betreffend den
notariellen Kaufvertrag vom 20.02.2008. Wegen des Inhalts des Aufhebungsvertrages
im Einzelnen wird auf Bl. 188 ff. d.A. Bezug genommen.
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Die Klägerin vertritt die Auffassung, sie habe den Beklagten an Frau N vermittelt. Die
Vermittlung finde im Schreiben vom 12.12.2007 und den handschriftlichen Änderungen
der Provisionsrechnung vom 13.03.2008 Bestätigung. Soweit der Beklagte behauptet,
die Objektbeschreibung Stand 02/07 am 25.11.2007 mit der handschriftlichen Änderung,
dass eine Provision lediglich i.H.v. 2,5 %, die erst mit Finanzierung fällig werde,
versehen zu haben, sei ihr dieses Schriftstück weder von dem Beklagten vorgelegt noch
in einer Ausfertigung überreicht worden.
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Antragsgemäß hat die Kammer am 30.04.2009 ein Versäumnisurteil gemäß § 313 a
Abs. 4, Nr. 5 ZPO erlassen, durch das der Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin
einen Betrag in Höhe von 81.812,50 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz seit dem 16.04.2008 zu zahlen. Die Einspruchsfrist hat die Kammer
gemäß § 339 Abs. 2 ZPO auf drei Wochen festgesetzt. Gegen das Versäumnisurteil, das
dem Beklagten am 06.05.2009 zugestellt worden ist, hat dieser mit einem am
20.05.2009 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt und diesen
begründet.
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Die Klägerin beantragt nunmehr,
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das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.
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Der Beklagte beantragt,
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das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen,
hilfsweise ihm die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren
vorzubehalten.
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Er behauptet, eine wirksame Provisionsabrede sei nicht getroffen worden.
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Er habe vor dem Treffen mit dem Geschäftsführer der Klägerin die Objektbeschreibung
Stand 02/2007 von einem Herrn U aus Düsseldorf zugemailt bekommen. Gegenüber der
Klägerin habe er von Anfang an deutlich gemacht, dass er die Bestimmungen der
Objektbeschreibung Stand 02/2007 im Hinblick auf die anvisierte Provisionshöhe von 4
% sowie die Fälligkeitsregelung nicht akzeptieren könne. Er habe mündlich geäußert
und auf der Objektbeschreibung auch schriftlich niedergelegt, dass eine
Provisionsvereinbarung für ihn unter der Bedingung der Freigabe der Kreditmittel durch
die finanzierende Bank stünde. Auch der in § 3 Ziff. 2 des Grundstückskaufvertrages
vom 20.02.2008 geregelte Fälligkeitszeitpunkt des Kaufpreises sei im Hinblick auf
Unsicherheiten der Finanzierung auf den 15.04.2008 nach hinten verschoben worden.
Da eine Finanzierungszusage letztlich nicht erfolgt sei, sei zwischen ihm und Frau N der
Aufhebungsvertrag vom 09.07.2008 geschlossen worden.
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Er ist der Ansicht, bei der Berechnung eines etwaigen Provisionsanspruchs sei
entsprechend einer zweiten vertraglichen Vereinbarung vom 20.02.2008 zwischen ihm
und Frau N ein Kaufpreis in Höhe von 2.510.000,00 € in Ansatz zu bringen.
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Der Beklagte hat zunächst die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts I gerügt. Im
Termin hat er sich jedoch rügelos zur Sache eingelassen.
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Wegen des Vortrags der Parteien im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze
nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 25.06.2009 verwiesen.
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Entscheidungsgründe
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Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 30.4.2009 ist zulässig,
insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat er jedoch keinen Erfolg.
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I.
18
Die Klage ist zulässig.
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1.
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Nachdem der Beklagte die Rüge der örtlichen Unzuständigkeit des angerufenen
Gerichts nicht mehr aufrechterhalten hat und sich rügelos zur Hauptsache eingelassen
hat (§ 39 ZPO), bedarf es keiner Ausführungen hinsichtlich der Zuständigkeit des
angerufenen Gerichts für die erhobene Klage.
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2.
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Die Klage ist gemäß § 592 ZPO im Urkundenprozess statthaft.
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Die Klägerin macht einen Zahlungsanspruch geltend und die anspruchsbegründenden
Tatsachen sind, soweit sie beweisbedürftig sind, durch Urkunden beweisbar i.S.d. § 592
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ZPO.
Ein schriftlicher Maklervertrag wurde zwischen den Parteien nicht geschlossen, so dass
der Kläger den Vertragsschluss nicht unmittelbar durch Vorlage einer entsprechenden
Vertragsschrift beweisen kann. Die Urkunde muss jedoch nicht selbst Träger des
geltend gemachten Rechts sein, es genügt, dass sie es auch unter Einbeziehung
außerhalb der Vertragsurkunde liegenden, dem Empfänger bekannten Umständen und
freier Beweiswürdigung mittelbar z.B. mittels Indizien beweist (BGH NJW 85, 2953; 02,
2777).
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So liegt der Fall hier. Die Klägerin beruft sich zum Beweis des von ihr behaupteten
Vertragsschlusses auf die Objektbeschreibung Stand 11/07, ihr Schreiben vom
06.11.2007, den notariellen Kaufvertrag vom 20.02.2008, die Schreiben des Beklagten
vom 06.11.2007 und 12.12.2007 sowie ihre Rechnung vom 13.03.2008.
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II.
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Die Klage ist auch begründet.
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1.
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Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 81.812,50 €
gemäß § 652 Abs. 1 BGB.
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Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen.
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Die Klägerin hat durch Übergabe der Objektbeschreibung Stand 11/2007 an den
Beklagten ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages abgegeben.
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Die Zusendung eines Exposees mit eindeutigem Provisionsverlangen stellt einen
Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages dar (Palandt, 66. Auflage, § 652, Rn. 3;
BGH NJW-RR 2007, 400, 401).
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Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung im Rahmen seiner informatorischen
Befragung bekundet, er habe von dem Geschäftsführer der Klägerin, Herrn C, die
Objektbeschreibung Stand 11/07 erhalten. Aus der Objektbeschreibung Stand 11/07
geht hervor, dass von dem Käufer der Immobilie eine Provision in Höhe von 2,5 %
zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer geschuldet wird.
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Der Beklagte hat das Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Maklervertrages
angenommen. Die Klägerin hat den Beweis durch Vorlage der Schreiben vom
06.11.2007 und 12.12.2007, der durch den Beklagten modifizierten Provisionsrechnung
vom 13.03.2008 und des notariellen Kaufvertrages vom 20.02.2008, geführt. Aus einer
Gesamtschau der Inhalte der vorgenannten Urkunden und dem unstreitigen Sachvortrag
ergeben sich ein Rechtsbindungswille des Beklagten zum Abschluss eines
Maklervertrages und seine Annahme des Angebots durch schlüssiges Verhalten.
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Hat der Interessent von einem an ihn gerichteten Provisionsverlangen des Maklers U
und nimmt er danach weitere Dienste des Maklers in Anspruch, kommt dem in der Regel
ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne einer Vertragsannahme zu (Palandt,
66. Auflage, § 652, Rn. 4; BGH NJW RR 99, 361).
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Unmittelbar nach dem persönlichen Treffen zwischen den Parteien am 04.11.2007, hat
der Beklagte in U des Provisionsverlangens der Klägerin mit Schreiben vom 06.11.2007
den Erhalt des entsprechenden Dokumentationsmaterials bestätigt und sein Interesse
an dem Erwerb der Immobilie bekundet. Mit Schreiben vom 12.12.2007 hat der Beklagte
unter Bezugnahme auf die geführten Gespräche sein Kaufangebot i.H.v. 2.700.000,00 €
zum Erwerb der Immobilie an die Klägerin gerichtet. Schließlich wurde am 20.02.2008
der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Beklagten und Frau N geschlossen. Auch der
Provisionsrechnung vom 13.03.2008 ist der Beklagte nicht mit dem Einwand eines
fehlenden Vertragsschlusses entgegengetreten, sondern hat vielmehr die Rechnung
nach seinen Bedürfnissen betreffend die Rechnungsanschrift und die ausgewiesene
Mehrwertsteuer modifiziert und an die Klägerin zurückgesandt.
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Dahinstehen kann, ob der Beklagte von Anfang an deutlich gemacht hat, dass er die
Bestimmungen der Objektbeschreibung Stand 02/2007 im Hinblick auf eine
Provisionshöhe von 4 % sowie die Fälligkeitsregelung nicht akzeptieren könne und
mündlich geäußert und auf der Objektbeschreibung Stand 02/07 auch schriftlich
niedergelegt hat, dass eine Provisionsvereinbarung für ihn unter der Bedingung der
Freigabe der Kreditmittel durch die finanzierende Bank stünde. Dieser Vortrag steht dem
grundsätzlich bestehenden Rechtsbindungswillen zum Abschluss eines
Maklervertrages nicht entgegen.
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Die Klägerin hat auch eine Nachweistätigkeit erbracht, die kausal für den Abschluss des
Kaufvertrags über das Grundstück M T-Straße. 80/82 in E zu einem Kaufpreis i.H.v.
2.750.000,00 € war.
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Die Kammer ordnet die Klägerin als Nachweismaklerin ein. Diese Form der
Maklertätigkeit ist der Regelfall, weil der Makler mit dem Nachweis bereits die Provision
verdient hat, ohne dass es auf weitere Vermittlungsbemühungen ankommt (Münchener
Kommentar-S2, 5. Aufl., § 652, Rn. 95).
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Die Klägerin hat eine Nachweistätigkeit erbracht, indem der Geschäftsführer der
Klägerin dem Beklagten die Objektbeschreibung und die weiteren
Beleihungsunterlagen übergab. Wegen der im Einzelnen übergebenen Unterlagen wird
auf Bl. 11 d. A. verwiesen.
41
Bei der Nachweistätigkeit wird die Kausalität zugunsten des Maklers vermutet, wenn
Nachweis und Vertragsschluss in einem gewissen zeitlichen Zusammenhang stehen
(BGH NJW 2006, 667). Dies war vorliegend der Fall. Die Objektbeschreibung Stand
11/07 wurde dem Beklagten im November des Jahres 2007 überreicht. Bereits am
20.02.2008 wurde der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Beklagten, handelnd für die
Firma M GmbH i. Gr., und Frau N geschlossen.
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Die Kausalität der Nachweistätigkeit hat der Beklagte nicht entkräftet. Sie ist
insbesondere nicht aufgrund Vorkenntnis des Beklagten von dem Objekt
ausgeschlossen. Insoweit kann dahinstehen, ob der Beklagte bereits durch Herrn U
dem Objekt erlangt hat. Diese Vorkenntnis ginge ebenfalls auf eine Objektbeschreibung
der Klägerin zurück. Darüber hinaus enthielt die Objektbeschreibung Stand 11/07
betreffend die Mieteinnahmen und den Ankaufspreis gegenüber der
Objektbeschreibung Stand 2/07 neue Informationen für den Beklagten.
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Der Provisionsanspruch ist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 20.02.2008
und Rechnungslegung fällig geworden. Diese Fälligkeitsregelung ergibt sich aus der
übergebenen Objektbeschreibung Stand 11/2007.
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Die Fälligkeit der Provision steht nicht unter der Bedingung der Freigabe der Kreditmittel
durch die finanzierende Bank. Den ihm für das Vorliegen einer Bedingung der Fälligkeit
obliegenden Beweis hat der Beklagte nicht geführt. Zwar hat er die Objektbeschreibung
Stand 02/07 mit der entsprechenden handschriftlichen Änderung vorgelegt, jedoch
bestreitet die Klägerin den Zugang dieser Erklärung. Den Beweis des Zugangs der
Erklärung hat der Beklagte nicht durch eine Urkunde geführt.
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Auch die notarielle Vereinbarung vom 09.07.2008 zwischen dem Beklagten und Frau N,
wonach wechselseitige Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag nicht geltend
gemacht werden können, steht dem Provisionsanspruch der Klägerin nicht entgegen.
Die nachträgliche Aufhebung des Hauptvertrages ist provisionsunschädlich (BGH NJW
1986, 1165; NJW RR 1993, 248; NJW 2001, 966; OLG I2 NJW RR 2000, 1724).
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Der Provisionsanspruch der Klägerin ist i.H.v. 2,5 % des in dem notariellen Kaufvertrag
vom 20.02.2008 vereinbarten Kaufpreis i.H.v. 2.750.000,00 € zzgl. 19 % Mehrwertsteuer
entstanden. Die zusätzliche Vereinbarung zwischen dem Beklagten und Frau N,
wonach der wirtschaftliche Übergang bereits mit Zahlung von 2.510.000,00 € eintreten
soll, wirkt sich auf die Höhe des Provisionsanspruchs nicht aus. Maßgeblich für die
Höhe der Provision ist der Kaufpreis des vermittelten Hauptvertrages. In der
zusätzlichen Vereinbarung vom 20.02.2008 wird ein niedrigerer Kaufpreis abweichend
von der notariellen Vereinbarung nicht vereinbart. Es wird vielmehr eine Vereinbarung
über den wirtschaftlichen Übergang getroffen. Diese lässt die Höhe des
Provisionsanspruchs unberührt.
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2.
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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 3, 288 Abs. 2 BGB.
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III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 4 i.V.m. §
711 ZPO.
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IV.
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Gemäß § 599 ZPO war dem Beklagten die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren
vorzubehalten.
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