Urteil des LG Hagen vom 25.06.2009, 6 O 340/08

Entschieden
25.06.2009
Schlagworte
Provision, Schlüssiges verhalten, örtliche zuständigkeit, Kaufpreis, Kaufvertrag, Immobilie, Bedingung, Geschäftsführer, Erwerb, Einspruch
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Landgericht Hagen, 6 O 340/08

Datum: 25.06.2009

Gericht: Landgericht Hagen

Spruchkörper: 6. Zivilkammer

Entscheidungsart: Vorbehaltsurteil

Aktenzeichen: 6 O 340/08

Tenor: Das Ver¬säum¬nis¬urteil vom 30.04.2009 wird auf¬recht¬erhal¬ten.

Die wei¬te¬ren Kos¬ten trägt der Be¬klag¬te.

Das Urteil ist vor¬läu¬fig voll¬streck¬bar. Der Be¬klag¬te darf die Voll¬stre¬ckung durch Si¬cher-heits¬leis¬tung i.H.v. 110 % des auf¬grund des Urteils zu voll¬stre¬cken¬den Be¬tra¬ges ab-wen¬den, wenn nicht die Klä¬ge¬rin vor der Voll¬stre¬ckung Si¬cher¬heit in glei¬cher Höhe leis¬tet.

Dem Be¬klag¬ten bleibt die Aus¬füh¬rung sei¬ner S¬te im Nach¬ver¬fah¬ren vor¬be¬hal¬ten.

1Die Klägerin hat Klage im Urkundenprozess erhoben. Sie macht einen Provisionsanspruch aus einem Maklervertrag gegen den Beklagten geltend.

2Die Klägerin betreibt ein Unternehmen, das unter anderem im Bereich der Projektentwicklung und der Vermarktung von Immobilien tätig ist. Der Beklagte betreibt das Unternehmen Dr. J, dessen Tätigkeitsspektrum unter anderem den Kauf, die Entwicklung, die Umwandlung und die Vermietung von Gebäudekomplexen umfasst.

3Die Klägerin wurde mit der Vermittlung der Liegenschaft M Straße 80/82 in ####1 E von der Eigentümerin des Objekts, Frau N beauftragt. Die Klägerin erstellte im Rahmen ihrer Vermittlungstätigkeit eine Objektbeschreibung. Aus der Objektbeschreibung Stand 11/2007 geht hervor, dass von dem Käufer der Immobilie eine Provision in Höhe von 2,5 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer geschuldet wird. Als Miete p.a. wird ein Betrag i.H.v. 326.827,02 und eine Rendite von 8 % in Aussicht gestellt. Als Ankaufspreis werden 4 Mio. angegeben. Laut der Beschreibung Stand 11/2007 wird die Provision fällig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Rechnungslegung. Wegen des weiteren Inhalts der Objektbeschreibung Stand 11/07 wird auf Bl. 12 d.A. Bezug genommen. Es existiert eine weitere Objektbeschreibung Stand 2/2007. Diese weist eine Provision i.H.v. 4 %, als Miete p.a. 306.160,00 und als Ankaufpreis

3.200.00,00 aus. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 186 d. A. verwiesen.

4Am 04.11.2007 fand ein Besprechungstermin betreffend das Kaufobjekt M Straße 80/82 in E zwischen den Parteien statt. Mit Schreiben vom 6.11.2007 an die Klägerin bestätigte der Beklagte den "Erhalt einer Dokumentation" über das Kaufobjekt und bekundete sein Interesse am Erwerb der Immobilie. Wegen des weiteren Inhalts dieses Schreibens wird auf Bl. 13 der Akte Bezug genommen. Mit Schreiben vom 12.12.2007 gab der Beklagte bei der Klägerin ein Kaufangebot für das Objekt M Straße 80/82 zu einem Kaufpreis i.H.v. 2.700.000,00 ab. Wegen des weiteren Inhalts des Schreibens wird auf Bl. 27 d. A. verwiesen. Am 20.2.2008 wurde ein notarieller Kaufvertrag zwischen dem Beklagten, handelnd für die Firma M GmbH i. Gr. und Frau N über das Objekt M Straße 80/82 zu einem Kaufpreis von 2.750.000,00 geschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Bl. 14 ff. d.A. Bezug genommen. Ebenfalls am 20.2.2008 schlossen der Beklagte und Frau N eine Vereinbarung mit unter anderem dem Inhalt, dass mit Zahlung von 2.510.000,00 die Kaufpreiszahlung erfüllt ist für den wirtschaftlichen Übergang und die in Abteilung III des Grundbuches bestehenden Lasten gelöscht werden. Wegen des weiteren Inhalts der Vereinbarung vom 20.2.2008 wird auf Bl. 192 d.A. verwiesen. Die Klägerin stellte dem Beklagten unter dem 13.3.2008 ihr Vermittlungshonorar i.H.v. 2,5 % des Kaufpreises, mithin einen Betrag in Höhe von 68.750,00 zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer, i.e. 81.812,50 brutto, in Rechnung. Der Beklagte sandte die Rechnung mit handschriftlichen Änderungen betreffend die Rechnungsanschrift und der Bitte, die Rechnung ohne Mehrwertsteuer auszustellen, an die Klägerin zurück. Wegen des weiteren Inhalts dieses Schreibens wird auf Bl. 28 d.A. verwiesen. Der Beklagte leistete keine Zahlung an die Klägerin. Am 09.07.2008 schlossen der Beklagte und Frau N einen notariellen Aufhebungsvertrag betreffend den notariellen Kaufvertrag vom 20.02.2008. Wegen des Inhalts des Aufhebungsvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 188 ff. d.A. Bezug genommen.

5Die Klägerin vertritt die Auffassung, sie habe den Beklagten an Frau N vermittelt. Die Vermittlung finde im Schreiben vom 12.12.2007 und den handschriftlichen Änderungen der Provisionsrechnung vom 13.03.2008 Bestätigung. Soweit der Beklagte behauptet, die Objektbeschreibung Stand 02/07 am 25.11.2007 mit der handschriftlichen Änderung, dass eine Provision lediglich i.H.v. 2,5 %, die erst mit Finanzierung fällig werde, versehen zu haben, sei ihr dieses Schriftstück weder von dem Beklagten vorgelegt noch in einer Ausfertigung überreicht worden.

6Antragsgemäß hat die Kammer am 30.04.2009 ein Versäumnisurteil gemäß § 313 a Abs. 4, Nr. 5 ZPO erlassen, durch das der Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 81.812,50 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.04.2008 zu zahlen. Die Einspruchsfrist hat die Kammer gemäß § 339 Abs. 2 ZPO auf drei Wochen festgesetzt. Gegen das Versäumnisurteil, das dem Beklagten am 06.05.2009 zugestellt worden ist, hat dieser mit einem am 20.05.2009 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt und diesen begründet.

Die Klägerin beantragt nunmehr, 7

das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten. 8

Der Beklagte beantragt, 9

10das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, hilfsweise ihm die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorzubehalten.

Er behauptet, eine wirksame Provisionsabrede sei nicht getroffen worden. 11

12Er habe vor dem Treffen mit dem Geschäftsführer der Klägerin die Objektbeschreibung Stand 02/2007 von einem Herrn U aus Düsseldorf zugemailt bekommen. Gegenüber der Klägerin habe er von Anfang an deutlich gemacht, dass er die Bestimmungen der Objektbeschreibung Stand 02/2007 im Hinblick auf die anvisierte Provisionshöhe von 4 % sowie die Fälligkeitsregelung nicht akzeptieren könne. Er habe mündlich geäußert und auf der Objektbeschreibung auch schriftlich niedergelegt, dass eine Provisionsvereinbarung für ihn unter der Bedingung der Freigabe der Kreditmittel durch die finanzierende Bank stünde. Auch der in § 3 Ziff. 2 des Grundstückskaufvertrages vom 20.02.2008 geregelte Fälligkeitszeitpunkt des Kaufpreises sei im Hinblick auf Unsicherheiten der Finanzierung auf den 15.04.2008 nach hinten verschoben worden. Da eine Finanzierungszusage letztlich nicht erfolgt sei, sei zwischen ihm und Frau N der Aufhebungsvertrag vom 09.07.2008 geschlossen worden.

13Er ist der Ansicht, bei der Berechnung eines etwaigen Provisionsanspruchs sei entsprechend einer zweiten vertraglichen Vereinbarung vom 20.02.2008 zwischen ihm und Frau N ein Kaufpreis in Höhe von 2.510.000,00 in Ansatz zu bringen.

14Der Beklagte hat zunächst die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts I gerügt. Im Termin hat er sich jedoch rügelos zur Sache eingelassen.

15Wegen des Vortrags der Parteien im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 25.06.2009 verwiesen.

Entscheidungsgründe 16

Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 30.4.2009 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat er jedoch keinen Erfolg. 17

I. 18

Die Klage ist zulässig. 19

1.20

21Nachdem der Beklagte die Rüge der örtlichen Unzuständigkeit des angerufenen Gerichts nicht mehr aufrechterhalten hat und sich rügelos zur Hauptsache eingelassen hat 39 ZPO), bedarf es keiner Ausführungen hinsichtlich der Zuständigkeit des angerufenen Gerichts für die erhobene Klage.

2.22

Die Klage ist gemäß § 592 ZPO im Urkundenprozess statthaft. 23

Die Klägerin macht einen Zahlungsanspruch geltend und die anspruchsbegründenden Tatsachen sind, soweit sie beweisbedürftig sind, durch Urkunden beweisbar i.S.d. § 592 24

ZPO.

25Ein schriftlicher Maklervertrag wurde zwischen den Parteien nicht geschlossen, so dass der Kläger den Vertragsschluss nicht unmittelbar durch Vorlage einer entsprechenden Vertragsschrift beweisen kann. Die Urkunde muss jedoch nicht selbst Träger des geltend gemachten Rechts sein, es genügt, dass sie es auch unter Einbeziehung außerhalb der Vertragsurkunde liegenden, dem Empfänger bekannten Umständen und freier Beweiswürdigung mittelbar z.B. mittels Indizien beweist (BGH NJW 85, 2953; 02, 2777).

26So liegt der Fall hier. Die Klägerin beruft sich zum Beweis des von ihr behaupteten Vertragsschlusses auf die Objektbeschreibung Stand 11/07, ihr Schreiben vom 06.11.2007, den notariellen Kaufvertrag vom 20.02.2008, die Schreiben des Beklagten vom 06.11.2007 und 12.12.2007 sowie ihre Rechnung vom 13.03.2008.

II. 27

Die Klage ist auch begründet. 28

1.29

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 81.812,50 gemäß § 652 Abs. 1 BGB. 30

Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen. 31

32Die Klägerin hat durch Übergabe der Objektbeschreibung Stand 11/2007 an den Beklagten ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages abgegeben.

33Die Zusendung eines Exposees mit eindeutigem Provisionsverlangen stellt einen Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages dar (Palandt, 66. Auflage, § 652, Rn. 3; BGH NJW-RR 2007, 400, 401).

34Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung im Rahmen seiner informatorischen Befragung bekundet, er habe von dem Geschäftsführer der Klägerin, Herrn C, die Objektbeschreibung Stand 11/07 erhalten. Aus der Objektbeschreibung Stand 11/07 geht hervor, dass von dem Käufer der Immobilie eine Provision in Höhe von 2,5 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer geschuldet wird.

35Der Beklagte hat das Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Maklervertrages angenommen. Die Klägerin hat den Beweis durch Vorlage der Schreiben vom 06.11.2007 und 12.12.2007, der durch den Beklagten modifizierten Provisionsrechnung vom 13.03.2008 und des notariellen Kaufvertrages vom 20.02.2008, geführt. Aus einer Gesamtschau der Inhalte der vorgenannten Urkunden und dem unstreitigen Sachvortrag ergeben sich ein Rechtsbindungswille des Beklagten zum Abschluss eines Maklervertrages und seine Annahme des Angebots durch schlüssiges Verhalten.

36Hat der Interessent von einem an ihn gerichteten Provisionsverlangen des Maklers U und nimmt er danach weitere Dienste des Maklers in Anspruch, kommt dem in der Regel ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne einer Vertragsannahme zu (Palandt, 66. Auflage, § 652, Rn. 4; BGH NJW RR 99, 361).

37Unmittelbar nach dem persönlichen Treffen zwischen den Parteien am 04.11.2007, hat der Beklagte in U des Provisionsverlangens der Klägerin mit Schreiben vom 06.11.2007 den Erhalt des entsprechenden Dokumentationsmaterials bestätigt und sein Interesse an dem Erwerb der Immobilie bekundet. Mit Schreiben vom 12.12.2007 hat der Beklagte unter Bezugnahme auf die geführten Gespräche sein Kaufangebot i.H.v. 2.700.000,00 zum Erwerb der Immobilie an die Klägerin gerichtet. Schließlich wurde am 20.02.2008 der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Beklagten und Frau N geschlossen. Auch der Provisionsrechnung vom 13.03.2008 ist der Beklagte nicht mit dem Einwand eines fehlenden Vertragsschlusses entgegengetreten, sondern hat vielmehr die Rechnung nach seinen Bedürfnissen betreffend die Rechnungsanschrift und die ausgewiesene Mehrwertsteuer modifiziert und an die Klägerin zurückgesandt.

38Dahinstehen kann, ob der Beklagte von Anfang an deutlich gemacht hat, dass er die Bestimmungen der Objektbeschreibung Stand 02/2007 im Hinblick auf eine Provisionshöhe von 4 % sowie die Fälligkeitsregelung nicht akzeptieren könne und mündlich geäußert und auf der Objektbeschreibung Stand 02/07 auch schriftlich niedergelegt hat, dass eine Provisionsvereinbarung für ihn unter der Bedingung der Freigabe der Kreditmittel durch die finanzierende Bank stünde. Dieser Vortrag steht dem grundsätzlich bestehenden Rechtsbindungswillen zum Abschluss eines Maklervertrages nicht entgegen.

39Die Klägerin hat auch eine Nachweistätigkeit erbracht, die kausal für den Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück M T-Straße. 80/82 in E zu einem Kaufpreis i.H.v. 2.750.000,00 war.

40Die Kammer ordnet die Klägerin als Nachweismaklerin ein. Diese Form der Maklertätigkeit ist der Regelfall, weil der Makler mit dem Nachweis bereits die Provision verdient hat, ohne dass es auf weitere Vermittlungsbemühungen ankommt (Münchener Kommentar-S2, 5. Aufl., § 652, Rn. 95).

41Die Klägerin hat eine Nachweistätigkeit erbracht, indem der Geschäftsführer der Klägerin dem Beklagten die Objektbeschreibung und die weiteren Beleihungsunterlagen übergab. Wegen der im Einzelnen übergebenen Unterlagen wird auf Bl. 11 d. A. verwiesen.

42Bei der Nachweistätigkeit wird die Kausalität zugunsten des Maklers vermutet, wenn Nachweis und Vertragsschluss in einem gewissen zeitlichen Zusammenhang stehen (BGH NJW 2006, 667). Dies war vorliegend der Fall. Die Objektbeschreibung Stand 11/07 wurde dem Beklagten im November des Jahres 2007 überreicht. Bereits am 20.02.2008 wurde der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Beklagten, handelnd für die Firma M GmbH i. Gr., und Frau N geschlossen.

43Die Kausalität der Nachweistätigkeit hat der Beklagte nicht entkräftet. Sie ist insbesondere nicht aufgrund Vorkenntnis des Beklagten von dem Objekt ausgeschlossen. Insoweit kann dahinstehen, ob der Beklagte bereits durch Herrn U dem Objekt erlangt hat. Diese Vorkenntnis ginge ebenfalls auf eine Objektbeschreibung der Klägerin zurück. Darüber hinaus enthielt die Objektbeschreibung Stand 11/07 betreffend die Mieteinnahmen und den Ankaufspreis gegenüber der Objektbeschreibung Stand 2/07 neue Informationen für den Beklagten.

44Der Provisionsanspruch ist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 20.02.2008 und Rechnungslegung fällig geworden. Diese Fälligkeitsregelung ergibt sich aus der übergebenen Objektbeschreibung Stand 11/2007.

45Die Fälligkeit der Provision steht nicht unter der Bedingung der Freigabe der Kreditmittel durch die finanzierende Bank. Den ihm für das Vorliegen einer Bedingung der Fälligkeit obliegenden Beweis hat der Beklagte nicht geführt. Zwar hat er die Objektbeschreibung Stand 02/07 mit der entsprechenden handschriftlichen Änderung vorgelegt, jedoch bestreitet die Klägerin den Zugang dieser Erklärung. Den Beweis des Zugangs der Erklärung hat der Beklagte nicht durch eine Urkunde geführt.

46Auch die notarielle Vereinbarung vom 09.07.2008 zwischen dem Beklagten und Frau N, wonach wechselseitige Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag nicht geltend gemacht werden können, steht dem Provisionsanspruch der Klägerin nicht entgegen. Die nachträgliche Aufhebung des Hauptvertrages ist provisionsunschädlich (BGH NJW 1986, 1165; NJW RR 1993, 248; NJW 2001, 966; OLG I2 NJW RR 2000, 1724).

47Der Provisionsanspruch der Klägerin ist i.H.v. 2,5 % des in dem notariellen Kaufvertrag vom 20.02.2008 vereinbarten Kaufpreis i.H.v. 2.750.000,00 zzgl. 19 % Mehrwertsteuer entstanden. Die zusätzliche Vereinbarung zwischen dem Beklagten und Frau N, wonach der wirtschaftliche Übergang bereits mit Zahlung von 2.510.000,00 eintreten soll, wirkt sich auf die Höhe des Provisionsanspruchs nicht aus. Maßgeblich für die Höhe der Provision ist der Kaufpreis des vermittelten Hauptvertrages. In der zusätzlichen Vereinbarung vom 20.02.2008 wird ein niedrigerer Kaufpreis abweichend von der notariellen Vereinbarung nicht vereinbart. Es wird vielmehr eine Vereinbarung über den wirtschaftlichen Übergang getroffen. Diese lässt die Höhe des Provisionsanspruchs unberührt.

2.48

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 3, 288 Abs. 2 BGB. 49

III. 50

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. 51

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 4 i.V.m. § 711 ZPO. 52

IV. 53

Gemäß § 599 ZPO war dem Beklagten die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorzubehalten. 54

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Anmerkungen zum Urteil