Urteil des LG Freiburg vom 20.04.2004, 4 T 210/03

Entschieden
20.04.2004
Schlagworte
Vollmacht, Verfügung, Eigentum, Urkunde, Einverständnis, Glaubwürdigkeit, Grundbucheintragung, Notariat, Zustellung, Beschwerdeschrift
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LG Freiburg Beschluß vom 20.4.2004, 4 T 210/03

Wohnungseigentümergemeinschaft: Erlöschen eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts bei Veräußerung von Wohnungseigentum

Leitsätze

Ein nach § 10 Abs. 2 WEG eingeräumtes Sondernutzungsrecht, das nicht als Inhalt des jeweiligen Sondereigentums eingetragen ist, erlischt gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht dadurch, dass einer der Wohnungseigentümer sein Eigentum an einen Dritten veräußert, der diese Verpflichtung nicht übernimmt

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten Ziffer 3 und 4 wird der Beschluss des Amtsgerichts Emmendingen vom 23.10.2003 (UR II 7/03 WEG) wie folgt abgeändert:

Der Antrag der Beteiligten Ziffer 1 und 2 wird als unbegründet zurückgewiesen.

2. Die Beteiligten Ziffer 1 und 2 haben die in erster und zweiter Instanz entstandenen Gerichtskosten zu tragen.

3. Außergerichtliche Auslagen der Beteiligten werden nicht erstattet.

4. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird festgesetzt auf EUR 2.500,00.

Gründe

1 I. Die Beteiligten Ziffer 1 bis 6 waren zum Zeitpunkt der Einleitung des Verfahrens durch die Beteiligten Ziffer 1 und 2 Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft In den F. 1 in E. Im Verlaufe des Verfahrens hat die Beteiligte Ziffer 5 ihr Eigentum an M. H. veräußert.

2 Gegenstand des Verfahrens ist der Antrag der Beteiligten Ziffer 1 und 2, dass die Beteiligten Ziffer 3 und 4 verpflichtet werden, das im Gemeinschaftseigentum der Miteigentümer stehende Gerätehaus der Gemeinschaft wieder zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung zu stellen.

3 Am 23.07.1998 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, in welcher die Beteiligten Ziffer 1 bis 4 und 6 persönlich anwesend waren. Dem Protokoll (AS 15) ist zu TOP 5 zu entnehmen, dass die anwesenden Wohnungseigentümer mit 897,8/1000stel (Abstimmung nach Anteilen) folgenden Beschluss getroffen haben:

4 „Werkstatt - Anbau an der Garage wird zum alleinigen Nutzungsrecht zur Wohnung Nr. 2 H. W./E. S. festgelegt, hierzu erfolgt ein Leistungsausgleich wie folgt.“

5 Die Beteiligten Ziffer 1 und 2 sind der Auffassung, es handele sich hierbei lediglich um einen Beschluss, nicht um eine Vereinbarung. Die Vereinbarung sei auch im Grundbuch nicht eingetragen, weshalb die Beteiligten Ziffer 3 und 4 hieraus keine Rechte ableiten könnten.

6 Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Amtsgericht antragsgemäß entschieden. Der in der Eigentümerversammlung vom 23.07.1998 zu TOP 5 gefasste Beschluss sei zwar nicht angefochten worden, er sei jedoch wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit insoweit nichtig, ohne dass dem entgegenstünde, dass die Miteigentümerin D. in der mündlichen Verhandlung vom 24.07.2003 angegeben habe, bereits vor der Eigentümerversammlung vom 23.07.1998 dem Antragsgegner W. mitgeteilt zu haben, einer Beschlussfassung insoweit, wie er auch dann zu TOP 5 in der Eigentümerversammlung vom 23.07.1998 zustande gekommen sei, zuzustimmen und ihn bevollmächtigt zu haben, sie in der Eigentümerversammlung vom 23.07.1998 zu vertreten. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 23.07.1998 sei die Miteigentümerin D. weder anwesend noch durch den Antragsgegner oder ansonsten vertreten gewesen. Hinsichtlich vorab erteilter Zustimmungen der Miteigentümerin D. ergebe sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung eine solche lediglich für erstellte Container.

7 Hiergegen richtet sich die rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten Ziffer 3 und 4.

8 Die Beteiligten Ziffer 3 und 4 tragen vor, dass das Protokoll zu TOP 5 unrichtig sei. Tatsächlich habe die Miteigentümerin D. seinerzeit dem Beteiligten Ziffer 4 schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilt. Die schriftliche Vollmacht habe er dem Beteiligten Ziffer 2 bei der Eigentümerversammlung übergeben. Es handle sich also um einen einstimmigen Beschluss, der als Vereinbarung zu werten sei.

9 Die Beteiligten Ziffer 3 und 4 stellen folgenden Antrag:

10 1. Auf die Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des Amtsgerichts Emmendingen vom 23.10.2003 (UR II 7/03) aufgehoben.

11 2. Der Antrag der Antragsteller, das auf dem Anwesen I. 1, 7.... E. stehende Gerätehaus der Gemeinschaft zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung zu stellen, wird zurückgewiesen.

12 Die Beteiligten Ziffer 1 und 2 bestreiten, dass eine schriftliche Vollmacht vorgelegt worden sei. Die anderslautende schriftliche Angabe des Beteiligten Ziffer 6 (AS 291) bezeichnen sie als Falschaussage und haben angekündigt, insoweit gegen ihn Strafanzeige zu erstatten.

13 Zu der in der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2004 vorgelegten Urkunde (AS 325), die als Vollmacht bezeichnet ist und das Datum des 20.07.1998 trägt, ausgestellt von der Beteiligten Ziffer 5 zugunsten des Beteiligten Ziffer 4, tragen die Beteiligten Ziffer 1 und 2 vor, dass davon ausgegangen werde, dass diese Urkunde nachträglich erstellt worden sei. Anlässlich der Eigentümerversammlung habe diese Urkunde nicht vorgelegen. Mit Schriftsatz vom 23.03.2004, auf den wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, haben die Beteiligten Ziffer 1 und 2 ihre Darlegungen vertieft.

14 II. Das Rechtsmittel der Beteiligten Ziffer 3 und 4 ist zulässig und begründet.

15 Richtig ist, dass die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, wie im „Beschluss“ vom 23.07.1998 vorgesehen, nur durch Vereinbarung sämtlicher Eigentümer i. S. v. § 10 Abs. 2 WEG erfolgen kann. Eine solche Vereinbarung, die keiner Form bedarf, ist von den damaligen Eigentümern jedoch getroffen worden.

16 Eine in Beschlussform gekleidete Regelung kann nämlich, wenn deren Gegenstand mangels Beschlusskompetenz einer Mehrheitsentscheidung nicht zugänglich ist, bei Allstimmigkeit als schuldrechtlich bindende Vereinbarung ausgelegt werden (vgl. BayObLG NZM 2002, 747).

17 Die Beteiligte Ziffer 5 hat vor dem Amtsgericht Emmendingen erklärt, dass sie sich bereits vor der Eigentümerversammlung vom 23.07.1998 gegenüber dem Beteiligten Ziffer 4 dahingehend geäußert habe, dass sie mit einer Beschlussfassung wie zu Tagesordnungspunkt Nr. 5 letztendlich dann auch erfolgt, einverstanden sei. Sie habe ihn auch bevollmächtigt, sie in der fraglichen Eigentümerversammlung zu vertreten.

18 Das Amtsgericht hat die Glaubwürdigkeit der Beteiligten Ziffer 5 nicht angezweifelt. Auch die Kammer sieht keine Veranlassung, an der Richtigkeit der Darstellung der Beteiligten Ziffer 5 zu zweifeln. Vielmehr ist die Kammer davon überzeugt, dass die Beteiligte Ziffer 5 den Sachverhalt zutreffend geschildert hat. Die Kammer schließt aus, dass sie in dem Bestreben, den Beteiligten Ziffer 1 und 2, zu schaden unzutreffende Angaben gemacht hat. Zwar hat die Beteiligte Ziffer 5 angegeben, sie habe den Beteiligten Ziffer 1 und 2 immer nachgegeben, um mit ihnen keinen Streit zu haben und habe schließlich ihr Eigentum verkauft, um mit ihnen nichts mehr zu tun zu haben. Hieraus sind jedoch keine Anhaltspunkte ersichtlich für einen zu Ungunsten der Beteiligten Ziffer 1 und 2 gehenden Belastungseifer.

19 Die Beteiligte Ziffer 5 hat also bereits vor der Eigentümerversammlung vom 23.07.1998 ihr rechtlich bindendes Einverständnis mit der dann im „Beschluss“ vom 23.07.1998 getroffenen Regelung über das Sondernutzungsrecht der Beteiligten Ziffer 3 und 4 erklärt.

20 Aufgrund dieser rechtsgeschäftlichen Erklärung der Beteiligten Ziffer 5 ist, nachdem auch die übrigen am Rechtsverhältnis Beteiligten ihr

Einverständnis erklärt hatten, eine bindende Vereinbarung über die Nutzung des Gerätehauses zustande gekommen. Des Zugangs dieser Erklärungen an die Beteiligte Ziffer 5 bedurfte es nach den Umständen der Erklärung nicht, so dass es nicht darauf ankommt, ob, was bislang mit den Beteiligten nicht erörtert worden ist, das Protokoll über die Eigentümerversammlung auch der Beteiligten Ziffer 5 zugegangen ist.

21 Dem Protokoll über die Eigentümerversammlung ist zu entnehmen, dass den Anwesenden bekannt war, dass ein solches Sondernutzungsrecht der Eintragung bedurfte (vgl. § 10 Abs. 2 WEG), um auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern dinglich zu wirken. Unter Buchstabe b ist nämlich vermerkt:

22 „protokollarische Festhaltung zur Grundbucheintragung des Gerätehauses (Garagenanbau) für H. W. und E. S.“

23 Die Beteiligten haben am 23.07.1998 jedoch keineswegs lediglich ihre Absicht bekundet, entsprechende bindende Erklärungen vor dem Notariat abzugeben, damit daraufhin die Eintragung in das Grundbuch erfolgen könne. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Protokolls, wonach die Erklärungen „protokollarisch festgehalten" werden sollen. Das Protokoll gibt also rechtsgeschäftliche Erklärungen wieder, nicht etwa lediglich Absichten. Hiervon gehen ersichtlich auf die Beteiligten Ziffer 1 und 2 aus. Sie haben nämlich mit Schreiben vom 7.11.2002 (As. 169) mitgeteilt, dass hinsichtlich der mit der Frage der Einräumung des Sondernutzungsrechts zugunsten der Beteiligten Ziffer 3 und 4 in Zusammenhang stehenden Aufstellung eines Containers "ein einstimmiger Beschluss bestehe".

24 Allerdings hat die Beteiligte Ziffer 5 ihr Wohnungseigentum mit Vertrag vom 15.07.2003 an M. H. veräußert. Dies hat jedoch nicht zur Folge, dass die im Grundbuch nicht eingetragene Vereinbarung in Wegfall gekommen ist. Fehlt eine Eintragung im Grundbuch, so ist sie als schuldrechtlicher Vertrag gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht wirksam, berührt aber die Bindung der Wohnungseigentümer, unter denen sie abgeschlossen wurde, nicht (BayObLG aaO).

25 Anderes gilt lediglich für solche Vereinbarungen, die eine nur für alle Wohnungseigentümer einheitlich zu beurteilende Regelung zum Gegenstand haben (vgl. BayObLG NZM 2003, 321; OLG Hamm ZMR 1996, 671). Nur in jenem Fall entfällt die Vereinbarung mit Eintritt eines Eigentümers, der die schuldrechtliche Bindung nicht einzelvertraglich übernommen hat, weil sonst "hinkende Rechtsverhältnisse" entstünden.

26 Um eine solche nur einheitlich zu beurteilende Regelung geht es vorliegend jedoch nicht. Die Nutzungsbefugnis des Gerätehauses kann im Verhältnis zu den Beteiligten Ziffer 1 und 2 durchaus abweichend beurteilt werden im Vergleich zu dem Rechtsverhältnis zwischen den Beteiligten Ziffer 3 und 4 und der neuen Erwerberin. Ohnehin ist gar nicht bekannt, welche Auffassung Frau H. zu der Nutzungsbefugnis der Beteiligten Ziffer 3 und 4 vertritt. Es ist durchaus denkbar, dass sie den "Beschluss" der früheren Wohnungseigentümer vom 23.7.1998 hinnimmt. Die Beteiligten Ziffer 1 und 2 sind nicht befugt, die Rechte der neuen Erwerberin wahrzunehmen.

27 Der hier zu beurteilende Sachverhalt ist nicht vergleichbar mit der Verteilung der Lasten des Wohnungseigentums, die tatsächlich nur nach einem einheitlichen Schlüssel erfolgen kann, so dass in jenen Fällen eine nicht eingetragene Änderung vom Gesetz bzw. zuvor getroffener Vereinbarungen in Wegfall kommt, wenn nicht der Erwerber der Regelung zugestimmt hat.

28 Der Auffassung des OLG Köln (NZM 2001, 1135), wonach ein schuldrechtliches, nicht im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht erlischt, wenn ein neuer Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft eintritt, der der bisherigen schuldrechtlichen Vereinbarung nicht beitritt, folgt die Kammer nicht (hiergegen zu Recht auch Heublein, DNotZ 2002, 227). Die Entscheidung des OLG Köln gibt der Vorschrift des § 10 Abs. 2 WEG eine weit über ihren Sinn und Zweck hinausgehende Bedeutung.

29 § 10 Abs. 2 WEG ordnet nämlich lediglich an, dass Vereinbarungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes oder von bereits getroffenen Vereinbarungen, regeln, gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nur dann wirken, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Dementsprechend ist anerkannt, dass derartige Vereinbarungen zugunsten des Sonderrechtsnachfolgers auch ohne Eintragung fortwirken (BayObLG NZM 2003, 321). Überdies wirken derartige Vereinbarungen auch dann nach allgemeiner Auffassung zu Lasten des Sonderrechtsnachfolgers, wenn er diese schuldrechtlich übernimmt, was gleichfalls nicht mit einem automatischen Unwirksamwerden der Vereinbarung im Sinne der Entscheidung des OLG Köln vereinbar ist.

30 Die Kammer hält es für billig, den Beteiligten Ziffer 1 und 2 die Gerichtskosten des Verfahrens aufzuerlegen. Die Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Auslagen durch die Beteiligten Ziffer 1 und 2 ist nicht veranlasst. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wurde übereinstimmend mit der amtsgerichtlichen Entscheidung festgesetzt.

31 Rechtsmittelbelehrung

32 Gegen diese Entscheidung ist das Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde zum Oberlandesgericht Karlsruhe - Zivilsenate in Freiburg - statthaft. Sie ist einzulegen binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses beim erstinstanzlichen Gericht, beim Landgericht Freiburg oder beim Oberlandesgericht Karlsruhe oder dessen Zivilsenaten in Freiburg. Sie kann zu Protokoll der Geschäftsstelle eines dieser Gerichte erklärt werden.

33 Erfolgt die Einlegung durch Einreichung einer Beschwerdeschrift, so muss diese von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein.

34 Die weitere Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht.

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Anmerkungen zum Urteil