Urteil des LG Freiburg vom 12.03.2002
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LG Freiburg Urteil vom 12.3.2002, 9 S 130/01
Mieterhöhung: Berücksichtigung des Freiburger Mietspiegels bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Umlandgemeinde
Tenor
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Staufen vom 24.09.2001 - Az.: 2 C 525/99 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der bisherigen Grundmiete von 675,-- DM für die im Haus der Klägerin in B. K., F.-Weg ... gemietete 2
1/2-Zimmer-Wohnung (auch über die von ihm teilweise anerkannte Erhöhung dieser Miete um DM 25,-- hinaus) auf 745,-- DM monatlich mit Wirkung
ab 01.10.1999 zuzustimmen.
II. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
III. Von den Kosten der ersten Instanz trägt die Klägerin 68 % und der Beklagte 32 %, von denen des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin 47 %
und der Beklagte 53 %.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
1
Entscheidungsgründe
2
Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.
I.
3
Die Zulässigkeit der Berufung ergibt sich insbesondere daraus, dass die Berufungssumme nach § 511a ZPO a.F. erreicht ist.
4
Teilweise wird der Rechtsmittelstreitwert in Mieterhöhungsverfahren unter Heranziehung der Regelung in § 16 Abs. 5 GKG im Rahmen von § 3
ZPO mit dem einjährigen Erhöhungsbetrag berechnet (so etwa LG Saarbrücken, WuM 1998, 234 f.). Danach wäre die Berufungssumme im
vorliegenden Fall nicht erreicht. Vielfach wird im Rahmen von § 3 ZPO auch der dreijährige Erhöhungsbetrag angesetzt (so etwa LG Nürnberg-
Fürth, WuM 1996, 158 f.).
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Nach nunmehr herrschender Ansicht ist der Rechtsmittelstreitwert in Mieterhöhungsverfahren in Analogie zu § 9 ZPO zu bestimmen, so dass der
dreieinhalbjährige Erhöhungsbetrag heranzuziehen ist (s. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., 1999, § 2 MHG, Rn. 609 f. m.w.N.
sowie insbes. BVerfG, NJW 1996, 1531). Für die analoge Anwendung des § 9 ZPO spricht nach Ansicht der Kammer, dass sich das
Zustimmungsverlangen wirtschaftlich kaum von einer Zahlungsklage auf den höheren Mietzins als wiederkehrende Leistung unterscheidet.
Unzutreffend ist es dagegen, § 16 Abs. 5 GKG heranzuziehen, da Gebühren- und Rechtsmittelstreitwert streng auseinander zu halten sind. Der
Rechtsmittelstreitwert beträgt somit 3.570,-- DM, so dass die Berufung zulässig ist.
II.
6
Die Berufung des Beklagten ist teilweise begründet. Die Mieterhöhungsklage hat nur in geringerem Umfang Erfolg, als das Amtsgericht erkannt
hat. Der Beklagte schuldet Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht auf 785 DM, wohl aber auf 745 DM.
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Das Gutachten des Sachverständigen R. stellt nur eine unter mehreren Erkenntnisquellen dar. Sein Ergebnis, wonach die ortsübliche
Vergleichsmiete 785 DM beträgt, kann die Kammer nicht voll überzeugen.
8
1. Die Bedenken des Beklagten gegen die grundsätzliche Verwertung des Sachverständigengutachtens sind allerdings unbegründet.
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Die Kammer verkennt nicht, dass an Sachverständigengutachten in Mieterhöhungsverfahren von der Rechtsprechung insbesondere des
Bundesverfassungsgerichts strenge Anforderungen gestellt werden. So kann es gegen Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip
verstoßen, wenn ein solches Gutachten zur Grundlage eines Urteils gemacht wird, ohne dass der Sachverständige die zugrundegelegten
Befundtatsachen offenbart, soweit dies nicht aus der anerkennenswerten Gründen wie etwa der Geheimhaltungsbedürftigkeit dieser Tatsachen
erfolgt (BVerfG, NJW 1995, 40 f.). Diese Anforderungen wurden in der Rechtsprechung zunächst dahin gehend verschärft, dass allein die
fehlende Zustimmung der Mieter von Vergleichswohnungen zur Offenlegung als solche keine Grundlage für die mangelnde Spezifizierung im
Gutachten darstellen sollte (BVerfG, NJW 1997, 1909, 1910). Inzwischen ist aber auch in der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung
anerkannt, dass je nach den Fallumständen die genaue Beschreibung der herangezogenen Vergleichswohnungen genügen kann (BVerfG,
WuM 1998, 13, 14).
10 Den Anforderungen an die Offenlegung der Befundtatsachen genügt die schriftliche Begutachtung des Sachverständigen für sich genommen
nicht. Der Sachverständige beruft sich dort (Gutachten S. 6, AS I 113) auf "von der Ausstattung her ähnliche und vergleichbare Wohnungen der
70er Jahre" sowie auf "Mietpreise vergleichbaren Wohnraums der Baujahre ab 1969, 1979 - 1980". Wie das Bundesverfassungsgericht in den
genannten Entscheidungen hervorgehoben hat, müssen die Parteien des Zivilprozesses aus rechtsstaatlichen Gründen in der Lage sein, an der
Überprüfung der tatsächlichen Grundlage für die richterliche Entscheidungsfindung mitzuwirken. Die pauschalen Angaben im schriftlichen
Gutachten versetzen weder die Parteien noch das Gericht in den Stand, den vom Sachverständigen vorgenommenen Vergleich mit anderen
Mietwohnungen auch nur ansatzweise nachzuvollziehen.
11 In der Zusammenschau mit den Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 10.09.2001 sind
jedoch sowohl die Parteien als auch das Gericht insgesamt ausreichend über die Befundtatsachen der Begutachtung unterrichtet. Der
Sachverständige hat vor dem Amtsgericht sogar zahlreiche Straßenzüge in B. K. benannt, wo sich Wohnungen befinden, die mit der
streitgegenständlichen vergleichbar sind. Der Gutachter hat das jeweilige Mietniveau detailliert etwa anhand der Ausstattungsqualität oder der
Lage innerhalb des Gebäudes in Relation zur Wohnung der Klägerin gesetzt und weitere Kriterien genannt, anhand derer er eine Einstufung in
Abgrenzung zu diesen Vergleichswohnungen erfolgen kann. Dass der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung geäußert hat, ihm sei
keine Wohnung bekannt, die zu 100 % mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar ist, spricht nicht gegen die Nachvollziehbarkeit
seiner Begutachtung, sondern vielmehr für eine differenzierte Betrachtungsweise der Marktverhältnisse. Zudem hat der Sachverständige
nachdrücklich dargelegt, daß er seine besonderen Kenntnisse gerade des B. K.er Mietmarkts vor allem aus der Verwaltung von etwa 250
Wohnungen bezieht, darunter auch von Wohnungen des neben der streitgegenständlichen Wohnung liegenden Hauses.
12 2. Der Beklagte rügt jedoch zu Recht, dass der Mietspiegel der Stadt Freiburg im Gutachten des Sachverständigen ebenso wie im Urteil des
Amtsgerichts Staufen keine ausreichende Berücksichtigung gefunden hat. Die Kammer ist trotz des Sachverständigengutachtens nicht davon
überzeugt dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitbefangene Wohnung 785,-- DM beträgt. Vielmehr führt eine angemessene
Berücksichtigung des Freiburger Mietspiegels zu einem Betrag von 745,-- DM.
13 a) Die Kammer verkennt nicht, dass der Freiburger Mietspiegel nicht unmittelbar auf die streitgegenständliche Wohnung übertragen werden
kann, da Freiburg (ca. 200.000 Einwohner) und B. K. (ca. 14.700 Einwohner) schon von der Größe her nicht miteinander vergleichbar sind und B.
K. als Thermalkurort Eigenheiten aufweist, die eine Einordnung als Umlandgemeinde im Sinne des Freiburger Mietspiegels ausschließen.
14 b) Der Beklagte hat jedoch insoweit Recht, als bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Gemeinden im Großraum
Freiburg dieser Mietspiegel immerhin mitzuberücksichtigen ist. Es kann nicht hingenommen werden, dass in Freiburg wegen des
Vorhandenseins eines Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich niedriger ausfällt als in den Umlandgemeinden, obwohl doch nach
allgemeiner Einschätzung die Mieten in Freiburg höher liegen.
15 Auch der Sachverständige R. hat ausdrücklich festgestellt, dass die Mieten in Freiburg höher (Innenstadt) bzw. gleich hoch (äußere Bereiche)
liegen wie in B. K. Wenn er dennoch für B. K. zu einer deutlich höheren ortsüblichen Vergleichsmiete kommt, als sie sich für eine vergleichbare
Freiburger Wohnung aus dem Mietspiegel ergibt, so liegt darin ein Widerspruch. Es geht nicht an, diesen Widerspruch einfach damit zu erklären,
dass die Werte des Freiburger Mietspiegels falsch seien.
16 Aufgrund des vergleichsweise breiten statistischen Datenmaterials erscheint ein Mietspiegel gegenüber dem Sachverständigengutachten als
das grundsätzlich überlegene Beweismittel. Dies entspricht nicht nur der ständigen Rechtsprechung der (für Freiburg zuständigen) 3.
Zivilkammer, sondern auch den der Mietrechtsreform zugrundeliegenden Erkenntnissen. Im neuen - vorliegend noch nicht anwendbaren - §
558d BGB ist die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel erheblich gestärkt worden. Daher vermag die Kammer den Ausführungen des
Sachverständigen nicht zu folgen, soweit dieser die Diskrepanz zwischen dem Ergebnis seiner Begutachtung (785,-- DM Grundmiete) und dem
nach dem Freiburger Mietspiegel für Zone 2 und 3 errechneten Vergleichsmietpreis (745,-- DM bzw. 674,-- DM) damit erklärt, der Mietspiegel
entspreche nicht dem wirklichen Markt. Es ist nicht auszuschließen, dass die Abweichung von Sachverständigengutachten und Mietspiegel
darauf zurückzuführen ist, dass dem als Makler und Wohnungsverwalter tätigen Sachverständigen beruflich vor allem ein professionalisierter und
gewinnorientierter Mietmarkt begegnet, während in den Mietspiegel zusätzlich auch Mietverträge aus dem Rechtsverkehr zwischen
Privatpersonen Eingang finden, in denen die Vermieter aus den verschiedensten Gründen (Bekanntschaft, Interesse an langfristigem bzw.
harmonischem Mietverhältnis) deutlich unter dem erzielbaren Mietzins bleiben. Derartige Niedrigabschlüsse dürfen aber bei der Ermittlung der
ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unberücksichtigt bleiben.
17 Die Heranziehung des Freiburger Mietspiegels bedeutet nicht, dass damit für Umlandgemeinden Sachverständigengutachten bedeutungslos
wären. Die notwendigerweise generalisierende Einstufung eines Mietspiegels kann die sachkundige, auch auf individuelle Besonderheiten des
betreffenden Objekts und der betreffenden Gemeinde eingehende Begutachtung eines Fachmannes nicht ersetzen. Die Existenz des Freiburger
Mietspiegels zwingt aber den Sachverständigen und das Gericht dazu, sich mit ihm auseinander zu setzen. Liegt die vom Sachverständigen
ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete - wie hier - deutlich über dem, was sich bei Zugrundelegung des Freiburger Mietspiegels ergäbe, so muss
sich das Gutachten mit dem statistisch überlegenen Mietspiegel auseinandersetzen und die Abweichung sachlich begründen. Fehlt es - wie hier
- an einer nachvollziehbaren Begründung, so kann das Gericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung die Daten des Mietspiegels
mitberücksichtigen, was in der Regel zu einer Reduzierung des vom Sachverständigen ermittelten (hohen) Mietzinses und so zumindest zu einer
Annäherung an die Werte des Freiburger Mietspiegels führen wird.
18 c) In der Gesamtschau des Sachverständigengutachtens und des Mietspiegels hält die Kammer für die streitgegenständliche Wohnung einen
Quadratmeterpreis wie in Zone 2 des Freiburger Mietspiegels für zutreffend.
19 Auch der Sachverständige hat in seiner mündlichen Erläuterung des Gutachtens vor der Kammer zum Ausdruck gebracht, dass für die
streitgegenständliche Wohnung jedenfalls eine niedrigere Vergleichsmiete gelten müsse als für Wohnungen im Freiburger Stadtzentrum (Zone
1). Der Sachverständige hat die B. K.er Lage des vom Beklagten gemieteten Wohnraums mit Wohnlagen etwa in Freiburg - St. Georgen
verglichen, die in die Zone 3 des Freiburger Mietspiegels fallen. Würde man den Mietspiegel mit dieser Maßgabe anwenden, wie es der Beklagte
für richtig hält, so ergäbe sich für die streitgegenständliche Wohnung unstreitig eine ortsübliche Vergleichsmiete von 674,-- DM.
20 Die Heranziehung von Zone 3 als oberer Begrenzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für B. K. erscheint aber nicht angemessen. Mit der
Zoneneinteilung, wie sie der Freiburger Mietspiegel vorsieht, ist eine Vereinfachung und Nivellierung verbunden. So werden alle in der Zone 3
liegenden Wohnungen vom Ausgangspunkt her gleich eingestuft, obwohl es doch innerhalb dieser Zone deutliche Unterschiede im Wohnwert
einzelner Wohngebiete geben dürfte. Es erscheint nicht zulässig, diese nivellierende Betrachtungsweise auf die Umlandgemeinden zu
übertragen. Zieht man dagegen die Werte der Zone 2 als obere Begrenzung heran, so erscheinen damit auch die für eine höhere
Vergleichsmiete sprechenden Gesichtspunkte ausreichend berücksichtigt. Zugleich wird damit den von der Klägerseite eingehend dargelegten
Besonderheiten der Stadt B. K. als Thermalkurort mit überdurchschnittlicher Infrastruktur und zahlreichen Freizeitmöglichkeiten Rechnung
getragen.
21 d) Bei Zugrundelegung der Zone 2 ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von (7,14 DM + 47 % = 10,495 DM mal 71 qm =) 745 DM.
III.
22 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung auf dem
Rechtsgedanken der §§ 708.10 und 713 ZPO.