Urteil des LG Frankfurt am Main vom 17.11.2004
LG Frankfurt Main: treu und glauben, minderwert, wertminderung, kauf, einheitspreis, demontage, beschädigung, lieferung, dokumentation, einbau
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Gericht:
OLG Frankfurt 1.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
1 U 142/01
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 242 BGB, § 249 BGB
(Schadenersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens
von Mängeln beim Kauf eines Hausgrundstücks:
Ausschluss eines Abzugs "neu für alt" aus
Billigkeitsgründen)
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 16.654,07 € zuzüglich 4 % Zinsen
hieraus seit dem 27.4.2001 zu zahlen. Im Übrigen – das heißt wegen des weiter
gehenden Zahlungsantrages – bleibt die Klage abgewiesen. Die weiter gehende
Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger zu 30 %, der
Beklagte zu 70 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben
der Kläger zu 32 %, der Beklagte zu 68 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Gegenpartei vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Der Kläger begehrt vom Beklagten Schadensersatz mit der Begründung, er habe
ihm beim Verkauf eines Hauses dessen erhebliche Beschädigung durch
Hausbockkäfer arglistig verschwiegen. Der Senat hat das die Klage abweisende
landgerichtliche Urteil auf die Berufung des Klägers mit Teilgrund- und Teilurteil
vom 16.4.2003 (Bl. 445 ff. d. A.) abgeändert, die Klage hinsichtlich des auf Zahlung
gerichteten Klageantrages zu 1. für dem Grunde nach gerechtfertigt erklärt und
der Klage hinsichtlich des Feststellungsantrages stattgegeben. Auf den Tatbestand
dieses Urteils nimmt der Senat Bezug. Der Beklagte hat seine dagegen gerichtete
Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen. Der Kläger stützt die
Klageforderung jetzt hilfsweise auch auf die Behauptung, der Hausbockschaden
führe zu einem merkantilen Minderwert in Höhe von 30 %.
Der Kläger beantragt nunmehr,
den Beklagten zur Zahlung von 28.960,03 € nebst jährlichen Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.4.2001 zu
verurteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er bestreitet weiter die Höhe der angeblich erforderlichen Sanierungskosten und
behauptet, die vom Kläger beabsichtigten Arbeiten würden zu einer
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behauptet, die vom Kläger beabsichtigten Arbeiten würden zu einer
Wertverbesserung in Höhe von 90 % führen.
Der Senat hat im Anschluss an das im selbständigen Beweisverfahren 2-10 OH
7/99 Landgericht Frankfurt am Main erstattete Gutachten des Sachverständigen A
vom 28.8.2000 (Bl. 151 ff. der Beiakte) durch Einholung zweier
Sachverständigengutachten Beweis erhoben. Zur Darstellung des
Beweisergebnisses nimmt er auf das schriftliche Ergänzungsgutachten des
Sachverständigen A vom 19.5.2004 (Band V Bl. 5 ff. d. A.) und die
Sitzungsniederschrift vom 3.11.2004 (Band V Bl. 89 ff. d. A.) Bezug.
Auf der Grundlage des Senatsurteils vom 16.4.2003 war nur noch darüber zu
entscheiden, inwieweit der Zahlungsantrag des Klägers gerechtfertigt ist. Dies ist
im ausgesprochenen Umfang der Fall. Der derzeit festzustellende Schaden des
Klägers aus dem arglistigen Verschweigen des früheren Hausbockbefalls beläuft
sich auf 16.654,07 €.
I. Als Schaden kann der Kläger den Betrag ersetzt verlangen, der erforderlich ist,
um die auf Einwirkungen von Hausbockkäferlarven beruhenden Beschädigungen
des Hauses zu beseitigen (vgl. BGH NJW 1965, 34 f.). Der Umfang des
Erforderlichen entspricht dem Aufwand, den der Kläger vernünftigerweise treiben
darf. Er ist einerseits nicht gehalten, den billigsten aller Anbieter zu wählen,
andererseits aber auch nicht berechtigt, unbesehen jeden „Mondpreis“ und jeden
Massenansatz zu Lasten des ersatzpflichtigen Beklagten zu akzeptieren. Auf
dieser Grundlage sind vom sich auf 28.960,03 € belaufenden Angebotspreis der
Fa. B vom 3.7.2002 (Angebot Bl. 324 ff. d. A.) nach dem überzeugenden
Gutachten des Sachverständigen A verschiedene Abzüge zu machen. Insoweit gilt
im Einzelnen Folgendes:
1. Für Gerüstbauarbeiten kann der Kläger einen Betrag von 1.356,35 € netto
ersetzt verlangen. Der Sachverständige hat die Erforderlichkeit eines Gerüstes mit
Verbreiterung für die durchzuführenden Arbeiten sowie die Angemessenheit und
Üblichkeit der von der Fa. B hierfür angebotenen Einheitspreise bestätigt,
allerdings die Gerüstfläche auf nur 125 m2 beziffert und ausgeführt, ein Leitergang
sei üblicherweise im Angebotspreis inbegriffen, die Erforderlichkeit eines
gesonderten Treppenturms müsse begründet werden. Eine Begründung hierfür hat
der Kläger indessen nicht gegeben. Demgemäß ergibt sich für die
Gerüstbauarbeiten folgende Rechnung:
2. Für Sicherungsarbeiten beläuft sich der ersatzfähige Betrag auf 1.132 € netto.
Der deutlich höhere, pauschale Ansatz im Angebot B ist nicht nachzuvollziehen.
Der Sachverständige hat eine Materialpauschale von 492 € und einen Zeitaufwand
von 16 Stunden zu je 40 € für angemessen gehalten. Dem folgt der Senat. Es mag
sein, dass es auch – wie der Sachverständige mündlich ausgeführt hat –
„Künstler“ unter den Zimmerleuten gibt, die die anstehenden Arbeiten ohne
nennenswerte Sicherungsmaßnahmen bewältigen würden; der Kläger ist jedoch
nicht gehalten, sich im Interesse des Beklagten auf die Suche nach einem derart
besonders geschickten Zimmermann zu machen.
3. Für Zimmererarbeiten kann der Kläger insgesamt 8.643,61 € netto verlangen.
a) Die Erforderlichkeit der Angebotsposition 3.001 (Balkongeländer) hat der
Sachverständige dem Grunde nach bestätigt, aber einen Zeitaufwand von fünf
Stunden für ausreichend gehalten. Dem ist mit der Konsequenz zu folgen, dass
hierfür 200 € netto einzustellen sind.
b) Für die Demontage und Entsorgung der auszutauschenden Holzpfosten
(Angebotsposition 3.002) hat der Sachverständige unter Bezugnahme auf ein
Alternativangebot einen Zeitaufwand von neun Stunden für ausreichend gehalten.
Dem folgt der Senat; hieraus ergibt sich ein zu berücksichtigender Betrag von 360
€.
c) Für die Lieferung, Imprägnierung und den Einbau zweier fünfeckiger Holzpfosten
(Angebotsposition 3.003) reicht nach dem auch insoweit überzeugenden
Sachverständigengutachten, das sich auf ein Alternativangebot stützt und den
Angebotspreis B als „relativ hoch“ bezeichnet, ein Gesamtbetrag von 3.200 €
(1.600 €/Stück) aus. Aus nämlichen Erwägungen ist der Ansatz für die beiden
sechseckigen Pfosten (Angebotsposition 3.004) auf 3.400 € (1.700 €/Stück) zu
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sechseckigen Pfosten (Angebotsposition 3.004) auf 3.400 € (1.700 €/Stück) zu
reduzieren.
d) Den Ansatz von 200,02 € für die Demontage und die Entsorgung zweier
Anschlussverblendungen zum Mauerwerk (Angebotsposition 3.005) hat der
Sachverständige dem Grunde nach als erforderlich und der Höhe nach als
vertretbar bezeichnet. Zweifel hieran bestehen nicht.
e) Die Lieferung und Montage zweier Ersatzverblendungen ist mit dem
Sachverständigen als wahrscheinlich erforderlich anzuerkennen (§ 287 ZPO);
allerdings reicht, wie der Vergleich mit einem Alternativangebot zeigt, insoweit ein
Einzelpreis von 245 € aus, so dass 490 € einzustellen sind.
f) Hinsichtlich der Angebotspositionen 3.007 und 3.008 besteht kein
Ersatzanspruch. Die Ersetzung eines Rähms ist, wie der Sachverständige
überzeugend und unwidersprochen ausgeführt hat, nicht erforderlich, weil dieses
nicht schwer beschädigt ist.
g) Hinsichtlich der Angebotspositionen 3.009 und 3.010 besteht ein
Ersatzanspruch nur in hälftigem Umfang, also in Höhe von netto 116,23 € und
425,99 €, weil nur ein Fenstersturz austauschbedürftig ist. Das angesetzte
Preisniveau hat der Sachverständige als vertretbar bezeichnet.
h) Für das im Farbton passende Lasieren der neu eingebauten Holzteile sind
entsprechend Pos. 3.011 des Angebots B 251,37 € einzustellen. Der
Sachverständige hat die Erforderlichkeit dieser Arbeiten und die Vertretbarkeit des
Preisniveaus bestätigt. Ein Abzug für das Entfallen der Lasierung des Rähms und
eines Fenstersturzes erübrigt sich ausweislich der mündlichen Erläuterung des
Gutachtens, weil auch die nicht ausgetauschten Holzteile farblich passend lasiert
werden müssen.
4. Kosten für Fliesenarbeiten können dem Kläger derzeit nicht zugesprochen
werden. Der Sachverständige hat den Klagevortrag zur Erforderlichkeit dieser
Arbeiten nicht bestätigt, sondern ausgeführt, vor Ausführung der
Zimmererarbeiten sei unklar, ob die Stützen nicht ohne Beschädigung des
Fliesenbelages und der Dichtung ausgetauscht werden könnten. Diese Unklarheit
wirkt sich zu Lasten des für den erforderlichen Schadensbeseitigungsaufwand
beweisbelasteten Klägers aus. Soweit der Sachverständige außerdem darauf
hingewiesen hat, der Stützenfuß sei unter dem Gesichtspunkt des Schutzes gegen
Feuchtigkeitseinwirkungen ohnehin sinnvollerweise anders auszubilden, folgt
hieraus mangels jeglichen Zusammenhangs mit dem verschwiegenen
Hausbockbefall kein Ersatzanspruch gegen den Beklagten.
5. Auch für die Erforderlichkeit der Spenglerarbeiten ist der Kläger beweisfällig
geblieben. Der Sachverständige hat diese Arbeiten nur wegen der Erneuerung des
Balkonbelages für zweckmäßig gehalten. Da deren Erforderlichkeit nicht feststeht,
gilt Nämliches für die dadurch veranlassten Spenglerarbeiten.
6. Für die Nachbearbeitung der nicht austauschbedürftigen Holzteile ist mit dem
Sachverständigengutachten ein Betrag in Höhe von 3.225 € netto einzustellen.
Den relativ hohen Einheitspreis von insgesamt 75 €/m2 hat der Sachverständige
plausibel damit begründet, dass viele kleine Einzelflächen zu bearbeiten seien, und
zwar wegen des Denkmalcharakters des streitgegenständlichen Hauses in
besonders sorgfältiger Weise.
7. Zureichende Anhaltspunkte für die vom Kläger gewünschte „Aktualisierung“ der
Angebotspreise um 4 – 8 % wegen allgemeiner Baukostensteigerungen bestehen
nicht. Der Sachverständige A hat Baukostensteigerungen im fraglichen Zeitraum
nicht zu bestätigen vermocht. Angesichts der seit Jahren schlechten
Baukonjunktur verstehen sich solche keineswegs von selbst.
8. Insgesamt ergibt sich für den Mängelbeseitigungsaufwand folgende Rechnung:
9. Ein Abzug „neu für alt“ kommt im Streitfall nicht in Betracht.
a) Beim Abzug „neu für alt“ handelt es sich um eine Form des Vorteilsausgleichs.
Der Rechtsgedanke der Vorteilsausgleichung folgt letztlich aus dem in § 242 BGB
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Der Rechtsgedanke der Vorteilsausgleichung folgt letztlich aus dem in § 242 BGB
festgelegten Grundsatz von Treu und Glauben (BGHZ 91, 206, 210). Bei der
Entscheidung über die Anrechenbarkeit eines Vorteils ist deshalb eine
Gesamtschau über die Interessenlage vorzunehmen, wie sie durch das
schädigende Ereignis zwischen dem Schädiger und dem Geschädigten besteht
(vgl. – auch zum Folgenden – BGHZ 30, 29, 33 f.). Der Grundsatz, dass ein durch
die Schädigungshandlung adäquat kausal verursachter Vorteil anzurechnen sei,
kann nicht ausnahmslos gelten; es müssen die Grenzen der Zumutbarkeit
beachtet werden. Einerseits soll der Schadensersatz grundsätzlich nicht zu einer
wirtschaftlichen Besserstellung des Geschädigten führen, andererseits soll aber
der Schädiger nicht unbillig begünstigt werden.
b) Der Streitfall zeichnet sich durch die Besonderheit aus, dass der Haftung des
Beklagten das arglistige Verschweigen eines dem Grunde nach schwer wiegenden
Mangels – eines Hausbockschadens – zugrunde liegt. Auf der anderen Seite hat
der Kläger mit 830.000 DM für ein über 90 Jahre altes Haus eine erhebliche
Investition getätigt, deren Finanzierung zweifellos ebensolche Anstrengungen
erforderte. Die letztlich noch nicht abschließend geklärte Frage des Umfangs der
Beschädigungen und der nötigen Sanierungsmaßnahmen muss den Kläger seit
Jahren auch nervlich belasten. Angesichts dieser Situation erschiene es dem Senat
unbillig, dem Kläger jetzt weitere Finanzierungslasten für wertsteigernde
Baumaßnahmen aufzubürden, die er ohne das arglistige Verhalten des Beklagten
auf absehbare Zeit nicht hätte durchführen lassen müssen.
II. Der Kläger kann vom Beklagten jedenfalls derzeit keine Wertminderung ersetzt
verlangen.
1. Eine „technische Wertminderung“ war nicht festzustellen.
a) Der Sachverständige A hat überzeugend ausgeführt, dass Kiefernvollholz, aus
dem die beschädigten und deshalb austauschbedürftigen Balkonstützen
hergestellt sind, auch heute noch in entsprechender Qualität erhältlich ist. Einen
Anspruch auf Einbau etwa 100 Jahre alten Holzes hat der Kläger ersichtlich nicht,
zumal auch dies nicht zur Wiederherstellung des hypothetischen Originalzustandes
ohne Holzbockschäden führen könnte.
b) Eine ersatzfähige Wertminderung ergibt sich nicht allein daraus, dass der
Grundstücksmarkt das klägerische Hausgrundstück wegen des Restrisikos noch
lebenden Holzbockbefalls und der Unklarheit, ob der Hausbockschaden mit den
von der Fa. B angebotenen, vom Kläger beabsichtigten Arbeiten tatsächlich
insgesamt behoben ist, um ca. 5 – 10 % niedriger bewertet, wie dies der
Sachverständige C ausgeführt hat. Der Kläger hat die Klage von vornherein damit
begründet, dass er die Hausbockschäden beseitigen wolle. Solange er dies nicht in
Angriff genommen hat, steht nicht abschließend fest, welchen Aufwand die
Sanierung einschließlich der hierfür noch nötigen Untersuchungen erfordern und
ob das Restrisiko weiter lebenden Hausbockbefalls auszuschließen sein wird.
Dementsprechend hat der Senat im Teilurteil vom 16.4.2003 antragsgemäß die
Ersatzpflicht des Beklagten hinsichtlich weiterer Schäden aus dem Hausbockbefall
festgestellt. Solange jene Unklarheit besteht, kann nicht zur Zahlung eines
Wertminderungsbetrages verurteilt werden.
2. Ebenso wenig war ein merkantiler Minderwert festzustellen.
a) Ob ein merkantiler Minderwert verbleibt, ist eine im jeweiligen Einzelfall zu
beantwortende Tatsachenfrage; weder aus der vom Kläger heran gezogenen
Entscheidung des BGH vom 14.5.2004 (V ZR 120/03) noch aus dem einschlägigen
Schrifttum ist Abweichendes herzuleiten. Dass sich die Frage ernsthaft stellte, war
Grund für die diesbezügliche Beweisaufnahme.
b) Der Sachverständige C hat in überzeugender Auseinandersetzung mit dem
abweichenden Klagevortrag ausgeführt, Hausbockschäden des
streitgegenständlichen Umfangs hätten im Falle ihrer fachgerechten Beseitigung
und einer sachverständigen Dokumentation des Erfolgs der
Beseitigungsmaßnahmen keine wertmindernden Auswirkungen mehr. Die
Beseitigung derartiger Beschädigungen sei – und dies hat auch der
Sachverständige A bestätigt – heutzutage technisch kein ernsthaftes Problem;
nach seiner Erfahrung wüssten dies die meisten Käufer derartiger Häuser, weil sie
sich vor Vertragsschluss fachlich beraten ließen. Soweit sich der Kläger mit
Schriftsatz vom 9.11.2004 in tatsächlicher Hinsicht gegen dieses Gutachten
wendet, kann er damit schon nach §§ 523, 296a ZPO a. F. kein Gehör finden; er
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wendet, kann er damit schon nach §§ 523, 296a ZPO a. F. kein Gehör finden; er
hatte in der letzten Berufungsverhandlung hinreichend Gelegenheit, das mündlich
erstattete Gutachten zu kritisieren. Im Übrigen rechtfertigen auch diese
nachgereichten Argumente keine sachlich abweichende Beurteilung.
III. Der Ausspruch zur Zinsforderung folgt aus §§ 291, 288 BGB a. F.; es bleibt beim
niedrigen gesetzlichen Zinssatz nach der Altfassung, weil die Klageforderung vor
dem 1.5.2000 fällig geworden ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 288 Rn.
1).
IV. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 543 Abs. 2, 708 Nr. 10, 711
ZPO.
Beschluss
Der Streitwert der Berufungsinstanz wird auf 38.960,03 € festgesetzt (28.960,03 €
für den Zahlungsantrag + 10.000 € für den Feststellungsantrag).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.