Urteil des LG Frankfurt am Main vom 20.01.2009
LG Frankfurt: kaution, mieter, wohnraummiete, zustand, mietvertrag, aufrechnung, abweisung, vollstreckbarkeit, dokumentation, beendigung
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Gericht:
LG Frankfurt 17.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
2-17 S 78/08, 2/17
S 78/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 535 BGB
Wohnraummiete: Ansprüche des Vermieters aus einer
Zusatzvereinbarung über die Durchführung von Arbeiten
durch den Mieter
Tenor
Das Urteil des Amtsgerichts Königstein – 23 C 799/07 (14) – vom 12.6.2008 wird
teilweise abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Parteien streiten über diverse restliche Ansprüche aus einem beendeten
Mietverhältnis. Das Amtsgericht hat mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen
Gründe Bezug genommen wird (§ 540 Abs. 1 ZPO), der Klage unter Abweisung im
Übrigen teilweise stattgegeben, weil die Beklagten als Gesamtschuldner die Mieten
für November und Dezember 2006 nicht entrichtet haben, dagegen jedoch nicht
mit der vom Kläger einbehaltenen Kaution aufrechnen könnten. Diese sei
verbraucht worden aufgrund begründeter Inanspruchnahme durch den Kläger, weil
die Beklagten Arbeiten, die sie nach § 27 des Mietvertrags zwischen den Parteien
übernommen hätten, nicht ausgeführt hätten. Nach erfolgter Beweisaufnahme
über Umfang und Qualität der ausgeführten Arbeiten kam das Amtsgericht zu
dem Ergebnis, der Kläger könne Schadensersatz in Höhe von 6.050 Euro
beanspruchen, der lediglich in Höhe von 3.000 Euro durch die Kautionsleistung
befriedigt werde. Weitere 3.050 Euro, insgesamt mithin 6.010 Euro sind neben den
ausstehenden Mieten in Höhe von 2.960 Euro zugesprochen worden.
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie sind der Meinung, in § 27 des
Mietvertrags seien die vom Kläger verlangten Renovierungsarbeiten nicht wirksam
vereinbart, und halten darüber hinaus auch die Höhe des Schadensersatzes nicht
als hinreichend dargelegt. Sie beantragen,
das Urteil des Amtsgerichts Königstein v. 23.6.2008 abzuändern und die Klage
abzuweisen.
Der Kläger bittet um Zurückweisung der Berufung und wiederholt sein Vorbringen
aus erster Instanz.
Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Dabei kann dahinstehen, welche
Arbeiten die Beklagten durchgeführt haben und welchen Wert die in Aussicht
gestellten Arbeiten wirklich haben. Denn es fehlt bereits an einem rechtlich
bindenden Durchführungsversprechen.
Ein solches Durchführungsversprechen ist nicht aus § 27 zu entnehmen. Das
ergibt nicht nur dessen Wortlaut, sondern vor allem Sinn und Zweck vergleichbarer
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ergibt nicht nur dessen Wortlaut, sondern vor allem Sinn und Zweck vergleichbarer
Zusätze zu Mietverträgen. Zwar gibt § 27 des abgeschlossenen Mietvertrags der
Mieterseite das Recht, Laminat im Dachgeschoss und Echtholzparkett im 1. OG zu
verlegen, ferner ein Sicherheitsschließsystem einzurichten, Trennwände zu ziehen
und Durchbrüche vorzunehmen, schließlich auch eine Einbauküche zu montieren,
und überlässt es ihr, die Wohnung zu renovieren. Aber selbst wenn dabei für
Renovierungskosten mit Arbeitsleistungen ein Betrag von 7.000 Euro genannt ist,
erwächst daraus weder die Pflicht des Mieters, die Arbeiten durchzuführen, noch
das Recht des Vermieters, bei Nichtdurchführung Schadensersatz verlangen zu
können. § 27 wandelt den abgeschlossenen Mietvertrag nicht in einen Werkvertrag,
in dessen Rahmen die Nichterbringung des Werks Schadensersatzfolgen zeitigt.
Vielmehr hat die Erwähnung solcher Leistungen im Mietvertrag lediglich die
Aufgabe, einerseits eine Zustimmung des Vermieters zur Durchführung solcher
baulichen und insofern genehmigungspflichtigen Arbeiten auszudrücken und zum
anderen den Zustand der Sache festzustellen und Minderungsansprüche der
Mieterseite auszuschließen, weil ein bestimmter Zustand nicht hergestellt ist.
Weder die Erwähnung eines Betrags für die Arbeiten noch die Übernahme von
Materialkosten für einen Parketteinbau verändern den Charakter des
Mietvertragszusatzes. Vielmehr ist die Übernahme von Materialkosten eine
durchaus übliche Begleitfolge der Vermieterzustimmung für Arbeiten, mit denen –
führt der Mieter sie wirklich durch – der Wert der Mietsache erhöht würde. Daraus
folgt keine zwingende Verpflichtung, die Arbeiten auch zu erledigen.
Die Aufrechnung der Beklagten mit den ausstehenden Mieten ist daher gegenüber
der ausstehenden Mietkaution möglich und auch begründet. Denn nach
Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2006 darf die Kaution zum
gegenwärtigen Zeitpunkt nicht mehr zurückgehalten werden, und die eigene
Aufrechnung des Klägers mit den Schadensersatzforderungen geht fehl. Damit
sind die Mietforderungen für November und Dezember 2006 erloschen, und die
Klage ist insgesamt abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige
Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO analog.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.