Urteil des LG Frankfurt am Main vom 15.07.2008, 17 S 150/07

Entschieden
15.07.2008
Schlagworte
Abrechnung, Wohnfläche, Fälligkeit, Neue anlage, Saldo, Vermieter, Heizungsanlage, Wohnung, Anteil, Steigerung
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Quelle: Gericht: LG Frankfurt 17. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 15.07.2008

Normen: § 259 BGB, § 556 BGB, § 556a BGB

Aktenzeichen: 2-17 S 150/07, 2/17 S 150/07

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Berechnung der Gesamtwohnfläche bei Neuvermietung; notwendige Begründung von Einwänden

des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom, 17.12.2007 Az.:33 C 2851/07-31 wird dieses abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Unter Abweisung der Klage im übrigen werden die Beklagten verurteilt, an die Klägerin 838,82 Euro nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.11.2007 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 3% und die Beklagten zu 97 % zu tragen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

1I. Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil die auf Ausgleich des Saldos der Nebenkostenabrechnung vom 4.12.2006 für das Jahr 2005 und Ersatz von Mahnkosten gerichtete Klage abgewiesen, weil die Abrechnung nicht fällig sei.

2Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen 540 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 ZPO), von der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO).

3Die Klägerin rügt mit der Berufung, dass

4der Tatbestand insofern falsch sei, als die Klägerin nicht wie dort angegeben jeweils bei Neuvermietung die zu vermietende Wohnung vermesse, sondern dass sie bereits die Fläche aller Wohnungen anhand der Baupläne ermittelt habe,

5das Amtsgericht §§ 535, 556a, 286 ZPO nicht richtig angewendet, nämlich verkannt habe, dass für die Fälligkeit nicht die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung, sondern die Einhaltung der formalen Mindestangaben Voraussetzung sei; diese sei gegeben, die Frage des Verteilungsschlüssels sei keine Frage der Fälligkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit;

6das Amtsgericht zu den geltend gemachten Mahngebühren nicht berücksichtigt habe, dass die Klägerin unstreitig an 3 Tagen die Beklagten gemahnt habe.

7Die Klägerin will die Nebenkostenabrechnung hilfsweise auf die Abrechnung vom 20.10.07 stützen.

8Höchst hilfsweise stützt sie die Klageforderung auf eine erneute Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 vom 31.03.2008 mit dem Saldo von 838,82 Euro.

9Die Klägerin als Berufungsklägerin beantragt, die Beklagten unter Abänderung des am 17.12.2007 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Frankfurt am Main, 33 C 2851/07 31, kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, an die Klägerin 849,73 Euro sowie Mahngebühren in Höhe von 9 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit dem 08.07.2007 zu zahlen.)

10Die Beklagten als Berufungsbeklagte beantragen Zurückweisung der Berufung.

11 II. Die zulässige Berufung ist überwiegend begründet.

12 Der Saldo aus der Nebenkostenabrechnung vom 4.12.2006 für das Jahr 2005 ist in Höhe des tenorierten Betrages seit dem 28.11.2007 fällig.

13 Innerhalb der am 31.12.2006 abgelaufenen Abrechnungsfrist für den Abrechnungszeitraum 2005 ist mit der Abrechnung vom 04.12.2006 den Beklagten eine formal ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen.

14 Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung ist nachvollziehbar und weist keine formellen Fehler auf, die ihrer Fälligkeit insgesamt oder der Fälligkeit einzelner Positionen entgegenstehen. Sie genügt den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB; sie ist eine übersichtliche, in sich verständliche Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben (BGH, NJW 1982, 573 BGHZ 93, 327 (329)). Die Angaben sind so detailliert, dass der durchschnittliche Mieter auch ohne juristische oder betriebswirtschaftliche Kenntnisse und ohne fremde Hilfe in der Lage ist, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen und dadurch die gegen ihn gerichteten Ansprüche nach Grund und Höhe zu überprüfen (BGHZ 126, 109). Insbesondere enthält die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde liegenden Verteilerschlüssel sowie die sich hieraus (unter Anrechnung etwaiger Vorausleistungen) ergebende Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils (BGH, MJW 1982, 573 (574)).

15 Für die Fälligkeit einer Nebenkostenabrechnung insgesamt genügt es, dass sie diesen formalen Anforderungen entspricht, während die Frage, ob ein zutreffender Umrechnungsschlüssel verwendet wurde nur die Fälligkeit der davon betroffenen Positionen betrifft. So sind bei der hier streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung alle Positionen, weil bei fast allen der Wohnflächenschlüssel verwendet wird. Ist der Wohnflächenschlüssel falsch und damit fast alle Einzelpositionen der Abrechnung nicht fällig, bestünde kein Saldo zu Gunsten der Klägerin mehr, so dass es wie das AG richtig zusammenfasst hinsichtlich der Fälligkeit des Saldos doch auf die Gesamtwohnflächenfrage ankommt.

16 Die zwischen den einzelnen Abrechnungen wechselnde Gesamtwohnfläche ist hier zulässig, weil ausreichend begründet. Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 28.05.2008 VIII ZR 261/07 mit der Frage von Jahr für Jahr wechselnden Flächenangaben befasst. Unter Hinweis darauf, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB den Abrechnungszeitraum auf ein Jahr erstreckt, bedarf es eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen nicht.

17 Hieraus folgt, dass dann, wenn ein Vermieter die Berechnung von Nebenkosten, die nach Wohnfläche umgelegt werden, dergestalt umstellen will, dass er den Anteil des einzelnen Mieters nicht mehr anhand des Verhältnisses der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zur Gesamtheit der vereinbarten Wohnflächen, sondern anhand des Verhältnisses der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zur Gesamtheit der aus den Bauplänen ersichtlichen Wohnflächen berechnet, im Übergangszeitraum bis zur Umstellung aller Mietverträge auch die Gesamtwohnfläche als Summe aus vereinbarten (bei Bestandsmietern) und neu vermessenen (bei Neumietern) Wohnflächen bilden darf. Wann der Vermieter in welchem Umfang die Baupläne ausgewertet hat ob insgesamt gleich bei Beginn der Umstellung oder jeweils immer nur zu den neu vermieteten Wohnungen ist dabei ohne Belang.

18 Die Überlegungen des Amtsgerichts zur BGH Rechtsprechung, wonach bei

18 Die Überlegungen des Amtsgerichts zur BGH Rechtsprechung, wonach bei Abweisung der vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozentpunkte beträgt (BGH VIII ZR 261/06 vom 31.10.2007) gehen hier an der Sache vorbei. Denn die genannte BGH- Entscheidung bezieht sich auf das Problem, dass die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung des Mieters, der die Abrechnung erhält, von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht. Der Unterschied zum vorliegenden Fall liegt darin, dass bei der BGH- Entscheidung sich die zu Grunde gelegte Wohnfläche der Wohnung des betroffenen Mieters änderte, hier aber blieb die in der Abrechnung vom 4.12.2006 zu Grunde gelegte Wohnfläche der Beklagten gegenüber den Vorjahren gleich. Lediglich der Gesamtwohnflächenmaßstab, zu dem die Wohnfläche der Beklagten ins Verhältnis gesetzt wurde, änderte sich. Eine Gesamtwohnfläche ist im einzelnen Mietvertrag nicht vereinbart, so dass sich keine Abweichung vom vertraglich Vereinbarten ergibt.

19 Aber auch angesichts der Möglichkeit, dass sich nach Ende der Umstellung die Gesamtwohnfläche um mehr als 10% verändert hat ist dies im Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 28.05.2008, VIII ZR 261/07 ohne Belang für die Wirksamkeit der Abrechnung des einzelnen Jahres.

20 Die Gesamtwohnfläche ist ohnehin keine starre Größe. Dies insbesondere deshalb, weil der Vermieter Flächen, die einmal Nutzfläche waren, zur Wohnfläche umwandeln kann und umgekehrt oder weil sich die Berechnungsvorschriften für die Ermittlung von Wohnflächen ändern.

21 Weil innerhalb der Abrechnungsfrist somit eine formal ordnungsgemäß Abrechnung zugegangen ist, durfte die Klägerin diese auch nachträglich noch inhaltlich korrigieren. Dies hat sie mit der Abrechnung vom 22.10.2007 getan, die allerdings ihrerseits an dem formalen Mangel leidet, dass darin an Stelle der vereinbarten Quadratmeterzahl der Wohnung der Beklagten die anhand der Baupläne von der Klägerin ermittelte zu Grunde gelegt wird. Sie hat dies sodann mit der Abrechnung vom 31.03.2008 getan mit der Folge, dass allenfalls noch der niedrigere Saldo aus dieser letzten korrigierten Abrechnung schlüssig ist.

22 Weil die Abrechnung vom 31.03.2008 erst hilfsweise Streitgegenstand ist und die Klägerin an der Abrechnung vom 22.10.2007 nicht festgehalten hat, kam es für die materielle Prüfung des Klageanspruchs auf die formell ordnungsgemäße und hauptsächlich streitgegenständliche Abrechnung vom 4.12.2006 an.

23 Die materiellen Beanstandungen der Beklagten hierzu sind unbegründet.

24 Eine Beweisaufnahme dazu, ob die von der Klägerin angegebene Gesamtwohnfläche zutrifft, ist nicht geboten. Eine gerichtliche Prüfung dahingehend, ob die Positionen materiell zutreffen, erfolgt nur, wenn Einwände des Mieters auf Erkenntnissen aus Belegeinsicht/Belegkopien beruhen. Bestreiten mit Nichtwissen oder pauschales Bestreiten ist grundsätzlich unerheblich. Ob die Gesamtwohnfläche die korrekt berechnete Summe aus vereinbarten Bestandswohnflächen und neu vereinbarten Wohnflächen ist und ob die neu vereinbarten Wohnflächen mit gemessenen übereinstimmen, könnte der Mieter durch Einsichtnahme in bei der Vermieterin vorhandene Belege und Pläne klären. Ohne Einsicht in die Belege sind derartig pauschale Behauptungen ins Blaue hinein unerheblich.

25 Auch die Bedenken der Beklagten gegen die Art und Weise der Heiz- und Warmwasserkostenermittlung sind unerheblich, denn die Klägerin hat diese ausreichend so erläutert, dass der Verbrauch per Funk abgelesen wird und soweit dies wegen der Lage einzelner Heizkörper nicht möglich ist, anhand deren Volumens geschätzt wird (Schreiben vom 12.03.2007). Es betrifft dies ohnehin nur direkt zugeordnete 126,08 Euro, der davon auf die Beklagten entfallende Anteil von 0,15% ist so minimal, dass er im Ergebnis keinen Anlass zur Korrektur der Abrechnung gibt.

26 Soweit die Beklagten rügen, der hohe Betriebsstromverbrauch für die Heizungsanlage von mehr als 10% der Brennstoffkosten sei unwirtschaftlich und könne deshalb nicht umgelegt werden ist dies ebenfalls unerheblich. Aus einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage können die Mieter nichts gegen die Nebenkostenabrechnung herleiten, wenn es sich nicht um eine neue Anlage handelt, bei deren Einbau es der Vermieter verabsäumt hat, auf Wirtschaftlichkeit zu achten. Handelt es sich hingegen um eine bereits länger vorhandene

zu achten. Handelt es sich hingegen um eine bereits länger vorhandene Heizungsanlage, so müssen die Mieter auch die Kosten tragen, die bei Anlagen neuerer Bauart vermeidbar sind. Denn während bei Hausmeisterkosten und ähnlichem dem Vermieter anzulasten ist, dass er nicht einen günstigeren Vertrag abschließt, handelt es sich bei den durch die Heizungsanlage entstehenden Kosten um solche, die nur durch eine Neuinvestition zu vermeiden sind. Diese muss der Vermieter jedoch nicht vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer der vorhandenen Heizungsanlage vornehmen. Bis dahin müssen die Mieter auch Kosten, die durch die alte unwirtschaftliche Anlage entstehen, mittragen. Dass die eventuell unwirtschaftlich Betriebsstrom verbrauchende Heizungsanlage im Wohnhaus der Beklagten erst kurz vor dem streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum eingebaut worden wäre, ist der Akte nicht zu entnehmen.

27 Der Einwand der Beklagten, die Kosten für die Betriebsüberwachung zusätzlich zu den Wartungskosten seien trotz Nachfrage nicht erläutert, ist durch die Erläuterung im Schriftsatz vom 6.11.2007 ausgeräumt. Das dazu noch vorgebrachte Bestreiten der Beklagten ist unbeachtlich, weil es nicht auf Belegeinsicht beruht. Die Kosten für eigene Mitarbeiter in Höhe von 32,37 Euro sind bei betriebswirtschaftlicher Betrachtungsweise, die alle Arbeitgeberkosten einschließlich der Vorhaltekosten einbezieht, nachvollziehbar.

28 Zum Einwand der Beklagten, es sei nicht zulässig, Kosten für Breitbandkabel nach Wohnungen umzulegen, hat die Klägerin im Schriftsatz vom 6.11.2007 bei Annahme einer Wohnungsgröße der Beklagten von 84 qm vorgerechnet, dass eine Umlegung nach qm für die Beklagten teurer käme. Diese Berechnung gilt entsprechend auch, wenn man für die Wohnung der Beklagten deren vereinbarte Wohnfläche zu Grunde legt, was aus der Abrechnung vom 31.03.2008 hervorgeht.

29 Zum Einwand der Beklagten, eine Steigerung der Gartenpflegekosten wegen Verlagerung auf eine Fremdfirma verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, hat die Beklagten allerdings keine ausreichenden Erläuterungen dazu gegeben, weshalb sie die Bauüberwachung und Pflege auf eine Fremdfirma übertragen hat. Die Steigerung von 8.774,57 auf 9.795,87, also um 11 % liegt bei Gartenpflegekosten allerdings noch innerhalb der Schwankungsbreite, die diese von der Natur beeinflussten Kosten von Jahr zu Jahr haben können. Soweit die Beklagten rügen, dass Bestandteil der Gartenfläche ein öffentlich zugänglicher Spielplatz sei, kann das Gericht nicht feststellen, ob und inwieweit die Abrechnung deshalb zu korrigieren ist, weil über die Größe des Spielplatzes nichts mitgeteilt ist. Ohnehin ist die Klägerin nicht verpflichtet, die auf der Liegenschaft befindlichen Spielplätze so abzuriegeln, dass diese nicht mehr öffentlich zugänglich sind.

30 Zum Einwand der Beklagten, der Kostenanteil der Tiefgarage sei nicht erläutert, hat die Klägerin dies im Schriftsatz vom 6.11.2007 erschöpfend nachgeholt. Zwar meinen die Beklagten immer noch, ein Anteil der Straßenreinigungskosten entfalle auf die Tiefgarage und müsse abgezogen werden, doch kann das Gericht dies nicht nachvollziehen.

31 Nach alledem ist der Saldo der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 fällig geworden. Allerdings geht aus der von der Klägerin unter dem 31.03.2008 nochmals vorgenommenen Korrektur der Nebenkostenabrechnung hervor, dass sie selbst nur noch einen Saldo von 838,82 Euro für richtig hält, weshalb ihre Klage, soweit sie diesen Betrag übersteigt, unschlüssig geworden ist.

32 Weil die Klägerin die Bestandteile der Nebenkostenabrechnung erst im Schriftsatz vom 6.11.2007 ausreichend erläutert hat, ist Fälligkeit aber erst nach einer angemessenen 14–tägigen Überlegungsfrist nach Zugang, mithin erst zum 28.11.2007 eingetreten, so dass Zinsen erst ab diesem Zeitpunkt zuzusprechen waren.

33 Das Urteil des Amtsgerichts hat Bestand, soweit darin eine Anspruch der Klägerin auf Ersatz pauschaler Mahngebühren abgelehnt worden ist. Denn die Klägerin hat nicht dargelegt, welche Kosten außer Porto durch die Mahnungen entstanden sind.

34 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 100, 708 Nr.10, 713 ZPO.

35 Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

36 Der Streitwert der Berufung beträgt 858,73 Euro, weil die eingeklagten

36 Der Streitwert der Berufung beträgt 858,73 Euro, weil die eingeklagten Mahnkosten der Klägerin keine bloßen Nebenforderungen sind. Die Hilfsanträge der Klägerin wirkten sich nicht streitwerterhöhend aus 45 Abs.1 S. 3 GKG).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil