Urteil des LG Frankfurt am Main vom 15.07.2008
LG Frankfurt: abrechnung, wohnfläche, fälligkeit, neue anlage, saldo, vermieter, heizungsanlage, wohnung, anteil, steigerung
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Gericht:
LG Frankfurt 17.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
2-17 S 150/07,
2/17 S 150/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 259 BGB, § 556 BGB, § 556a
BGB
Wohnraummiete: Berechnung der Gesamtwohnfläche bei
Neuvermietung; notwendige Begründung von Einwänden
des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts
Frankfurt am Main vom, 17.12.2007 Az.:33 C 2851/07-31 wird dieses
abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Unter Abweisung der Klage im übrigen werden die Beklagten
verurteilt, an die Klägerin 838,82 Euro nebst Zinsen daraus in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.11.2007 zu
zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 3% und die
Beklagten zu 97 % zu tragen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
der Nebenkostenabrechnung vom 4.12.2006 für das Jahr 2005 und Ersatz von
Mahnkosten gerichtete Klage abgewiesen, weil die Abrechnung nicht fällig sei.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug
genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 ZPO), von der Darstellung etwaiger
Änderungen oder Ergänzungen wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO).
Die Klägerin rügt mit der Berufung, dass
– der Tatbestand insofern falsch sei, als die Klägerin nicht wie dort angegeben
jeweils bei Neuvermietung die zu vermietende Wohnung vermesse, sondern dass
sie bereits die Fläche aller Wohnungen anhand der Baupläne ermittelt habe,
– das Amtsgericht §§ 535, 556a, 286 ZPO nicht richtig angewendet, nämlich
verkannt habe, dass für die Fälligkeit nicht die inhaltliche Richtigkeit der
Nebenkostenabrechnung, sondern die Einhaltung der formalen Mindestangaben
Voraussetzung sei; diese sei gegeben, die Frage des Verteilungsschlüssels sei
keine Frage der Fälligkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit;
– das Amtsgericht zu den geltend gemachten Mahngebühren nicht berücksichtigt
habe, dass die Klägerin unstreitig an 3 Tagen die Beklagten gemahnt habe.
Die Klägerin will die Nebenkostenabrechnung hilfsweise auf die Abrechnung vom
20.10.07 stützen.
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Höchst hilfsweise stützt sie die Klageforderung auf eine erneute
Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 vom 31.03.2008 mit dem Saldo von
838,82 Euro.
Die Klägerin als Berufungsklägerin beantragt, die Beklagten unter Abänderung
des am 17.12.2007 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Frankfurt am Main, 33 C
2851/07 – 31, kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, an die
Klägerin 849,73 Euro sowie Mahngebühren in Höhe von 9 Euro nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit dem
08.07.2007 zu zahlen.)
Die Beklagten als Berufungsbeklagte beantragen Zurückweisung der Berufung.
II. Die zulässige Berufung ist überwiegend begründet.
Der Saldo aus der Nebenkostenabrechnung vom 4.12.2006 für das Jahr 2005 ist in
Höhe des tenorierten Betrages seit dem 28.11.2007 fällig.
Innerhalb der am 31.12.2006 abgelaufenen Abrechnungsfrist für den
Abrechnungszeitraum 2005 ist mit der Abrechnung vom 04.12.2006 den
Beklagten eine formal ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen.
Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung ist nachvollziehbar und weist
keine formellen Fehler auf, die ihrer Fälligkeit insgesamt oder der Fälligkeit
einzelner Positionen entgegenstehen. Sie genügt den allgemeinen Anforderungen
des § 259 BGB; sie ist eine übersichtliche, in sich verständliche Zusammenstellung
der Einnahmen und Ausgaben (BGH, NJW 1982, 573 BGHZ 93, 327 (329)). Die
Angaben sind so detailliert, dass der durchschnittliche Mieter auch ohne juristische
oder betriebswirtschaftliche Kenntnisse und ohne fremde Hilfe in der Lage ist, die
Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen und dadurch die gegen
ihn gerichteten Ansprüche nach Grund und Höhe zu überprüfen (BGHZ 126, 109).
Insbesondere enthält die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und Erläuterung der zu Grunde liegenden Verteilerschlüssel sowie die
sich hieraus (unter Anrechnung etwaiger Vorausleistungen) ergebende
Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils (BGH, MJW 1982, 573 (574)).
Für die Fälligkeit einer Nebenkostenabrechnung insgesamt genügt es, dass sie
diesen formalen Anforderungen entspricht, während die Frage, ob ein zutreffender
Umrechnungsschlüssel verwendet wurde nur die Fälligkeit der davon betroffenen
Positionen betrifft. So sind bei der hier streitgegenständlichen
Nebenkostenabrechnung alle Positionen, weil bei fast allen der
Wohnflächenschlüssel verwendet wird. Ist der Wohnflächenschlüssel falsch und
damit fast alle Einzelpositionen der Abrechnung nicht fällig, bestünde kein Saldo zu
Gunsten der Klägerin mehr, so dass es – wie das AG richtig zusammenfasst –
hinsichtlich der Fälligkeit des Saldos doch auf die Gesamtwohnflächenfrage
ankommt.
Die zwischen den einzelnen Abrechnungen wechselnde Gesamtwohnfläche ist hier
zulässig, weil ausreichend begründet. Der BGH hat sich in seiner Entscheidung
vom 28.05.2008 VIII ZR 261/07 mit der Frage von Jahr für Jahr wechselnden
Flächenangaben befasst. Unter Hinweis darauf, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB den
Abrechnungszeitraum auf ein Jahr erstreckt, bedarf es eines Abgleichs mit
anderen Abrechnungszeiträumen nicht.
Hieraus folgt, dass dann, wenn ein Vermieter die Berechnung von Nebenkosten,
die nach Wohnfläche umgelegt werden, dergestalt umstellen will, dass er den
Anteil des einzelnen Mieters nicht mehr anhand des Verhältnisses der vertraglich
vereinbarten Wohnfläche zur Gesamtheit der vereinbarten Wohnflächen, sondern
anhand des Verhältnisses der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zur Gesamtheit
der aus den Bauplänen ersichtlichen Wohnflächen berechnet, im
Übergangszeitraum bis zur Umstellung aller Mietverträge auch die
Gesamtwohnfläche als Summe aus vereinbarten (bei Bestandsmietern) und neu
vermessenen (bei Neumietern) Wohnflächen bilden darf. Wann der Vermieter in
welchem Umfang die Baupläne ausgewertet hat – ob insgesamt gleich bei Beginn
der Umstellung oder jeweils immer nur zu den neu vermieteten Wohnungen – ist
dabei ohne Belang.
Die Überlegungen des Amtsgerichts zur BGH Rechtsprechung, wonach bei
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Die Überlegungen des Amtsgerichts zur BGH Rechtsprechung, wonach bei
Abweisung der vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche der
Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen
ist, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozentpunkte beträgt (BGH VIII ZR
261/06 vom 31.10.2007) gehen hier an der Sache vorbei. Denn die genannte BGH-
Entscheidung bezieht sich auf das Problem, dass die tatsächliche Wohnfläche der
Wohnung des Mieters, der die Abrechnung erhält, von der vertraglich vereinbarten
Wohnfläche abweicht. Der Unterschied zum vorliegenden Fall liegt darin, dass bei
der BGH- Entscheidung sich die zu Grunde gelegte Wohnfläche der Wohnung des
betroffenen Mieters änderte, hier aber blieb die in der Abrechnung vom 4.12.2006
zu Grunde gelegte Wohnfläche der Beklagten gegenüber den Vorjahren gleich.
Lediglich der Gesamtwohnflächenmaßstab, zu dem die Wohnfläche der Beklagten
ins Verhältnis gesetzt wurde, änderte sich. Eine Gesamtwohnfläche ist im
einzelnen Mietvertrag nicht vereinbart, so dass sich keine Abweichung vom
vertraglich Vereinbarten ergibt.
Aber auch angesichts der Möglichkeit, dass sich nach Ende der Umstellung die
Gesamtwohnfläche um mehr als 10% verändert hat ist dies im Hinblick auf die
Entscheidung des BGH vom 28.05.2008, VIII ZR 261/07 ohne Belang für die
Wirksamkeit der Abrechnung des einzelnen Jahres.
Die Gesamtwohnfläche ist ohnehin keine starre Größe. Dies insbesondere deshalb,
weil der Vermieter Flächen, die einmal Nutzfläche waren, zur Wohnfläche
umwandeln kann und umgekehrt oder weil sich die Berechnungsvorschriften für die
Ermittlung von Wohnflächen ändern.
Weil innerhalb der Abrechnungsfrist somit eine formal ordnungsgemäß
Abrechnung zugegangen ist, durfte die Klägerin diese auch nachträglich noch
inhaltlich korrigieren. Dies hat sie mit der Abrechnung vom 22.10.2007 getan, die
allerdings ihrerseits an dem formalen Mangel leidet, dass darin an Stelle der
vereinbarten Quadratmeterzahl der Wohnung der Beklagten die anhand der
Baupläne von der Klägerin ermittelte zu Grunde gelegt wird. Sie hat dies sodann
mit der Abrechnung vom 31.03.2008 getan mit der Folge, dass allenfalls noch der
niedrigere Saldo aus dieser letzten korrigierten Abrechnung schlüssig ist.
Weil die Abrechnung vom 31.03.2008 erst hilfsweise Streitgegenstand ist und die
Klägerin an der Abrechnung vom 22.10.2007 nicht festgehalten hat, kam es für die
materielle Prüfung des Klageanspruchs auf die formell ordnungsgemäße und
hauptsächlich streitgegenständliche Abrechnung vom 4.12.2006 an.
Die materiellen Beanstandungen der Beklagten hierzu sind unbegründet.
Eine Beweisaufnahme dazu, ob die von der Klägerin angegebene
Gesamtwohnfläche zutrifft, ist nicht geboten. Eine gerichtliche Prüfung
dahingehend, ob die Positionen materiell zutreffen, erfolgt nur, wenn Einwände des
Mieters auf Erkenntnissen aus Belegeinsicht/Belegkopien beruhen. Bestreiten mit
Nichtwissen oder pauschales Bestreiten ist grundsätzlich unerheblich. Ob die
Gesamtwohnfläche die korrekt berechnete Summe aus vereinbarten
Bestandswohnflächen und neu vereinbarten Wohnflächen ist und ob die neu
vereinbarten Wohnflächen mit gemessenen übereinstimmen, könnte der Mieter
durch Einsichtnahme in bei der Vermieterin vorhandene Belege und Pläne klären.
Ohne Einsicht in die Belege sind derartig pauschale Behauptungen ins Blaue hinein
unerheblich.
Auch die Bedenken der Beklagten gegen die Art und Weise der Heiz- und
Warmwasserkostenermittlung sind unerheblich, denn die Klägerin hat diese
ausreichend so erläutert, dass der Verbrauch per Funk abgelesen wird und soweit
dies wegen der Lage einzelner Heizkörper nicht möglich ist, anhand deren
Volumens geschätzt wird (Schreiben vom 12.03.2007). Es betrifft dies ohnehin nur
direkt zugeordnete 126,08 Euro, der davon auf die Beklagten entfallende Anteil
von 0,15% ist so minimal, dass er im Ergebnis keinen Anlass zur Korrektur der
Abrechnung gibt.
Soweit die Beklagten rügen, der hohe Betriebsstromverbrauch für die
Heizungsanlage von mehr als 10% der Brennstoffkosten sei unwirtschaftlich und
könne deshalb nicht umgelegt werden ist dies ebenfalls unerheblich. Aus einer
unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage können die Mieter nichts gegen die
Nebenkostenabrechnung herleiten, wenn es sich nicht um eine neue Anlage
handelt, bei deren Einbau es der Vermieter verabsäumt hat, auf Wirtschaftlichkeit
zu achten. Handelt es sich hingegen um eine bereits länger vorhandene
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zu achten. Handelt es sich hingegen um eine bereits länger vorhandene
Heizungsanlage, so müssen die Mieter auch die Kosten tragen, die bei Anlagen
neuerer Bauart vermeidbar sind. Denn während bei Hausmeisterkosten und
ähnlichem dem Vermieter anzulasten ist, dass er nicht einen günstigeren Vertrag
abschließt, handelt es sich bei den durch die Heizungsanlage entstehenden
Kosten um solche, die nur durch eine Neuinvestition zu vermeiden sind. Diese
muss der Vermieter jedoch nicht vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer der
vorhandenen Heizungsanlage vornehmen. Bis dahin müssen die Mieter auch
Kosten, die durch die alte unwirtschaftliche Anlage entstehen, mittragen. Dass die
eventuell unwirtschaftlich Betriebsstrom verbrauchende Heizungsanlage im
Wohnhaus der Beklagten erst kurz vor dem streitgegenständlichen
Abrechnungszeitraum eingebaut worden wäre, ist der Akte nicht zu entnehmen.
Der Einwand der Beklagten, die Kosten für die Betriebsüberwachung zusätzlich zu
den Wartungskosten seien trotz Nachfrage nicht erläutert, ist durch die
Erläuterung im Schriftsatz vom 6.11.2007 ausgeräumt. Das dazu noch
vorgebrachte Bestreiten der Beklagten ist unbeachtlich, weil es nicht auf
Belegeinsicht beruht. Die Kosten für eigene Mitarbeiter in Höhe von 32,37 Euro
sind bei betriebswirtschaftlicher Betrachtungsweise, die alle Arbeitgeberkosten
einschließlich der Vorhaltekosten einbezieht, nachvollziehbar.
Zum Einwand der Beklagten, es sei nicht zulässig, Kosten für Breitbandkabel nach
Wohnungen umzulegen, hat die Klägerin im Schriftsatz vom 6.11.2007 – bei
Annahme einer Wohnungsgröße der Beklagten von 84 qm – vorgerechnet, dass
eine Umlegung nach qm für die Beklagten teurer käme. Diese Berechnung gilt
entsprechend auch, wenn man für die Wohnung der Beklagten deren vereinbarte
Wohnfläche zu Grunde legt, was aus der Abrechnung vom 31.03.2008 hervorgeht.
Zum Einwand der Beklagten, eine Steigerung der Gartenpflegekosten wegen
Verlagerung auf eine Fremdfirma verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, hat
die Beklagten allerdings keine ausreichenden Erläuterungen dazu gegeben,
weshalb sie die Bauüberwachung und Pflege auf eine Fremdfirma übertragen hat.
Die Steigerung von 8.774,57 auf 9.795,87, also um 11 % liegt bei
Gartenpflegekosten allerdings noch innerhalb der Schwankungsbreite, die diese
von der Natur beeinflussten Kosten von Jahr zu Jahr haben können. Soweit die
Beklagten rügen, dass Bestandteil der Gartenfläche ein öffentlich zugänglicher
Spielplatz sei, kann das Gericht nicht feststellen, ob und inwieweit die Abrechnung
deshalb zu korrigieren ist, weil über die Größe des Spielplatzes nichts mitgeteilt ist.
Ohnehin ist die Klägerin nicht verpflichtet, die auf der Liegenschaft befindlichen
Spielplätze so abzuriegeln, dass diese nicht mehr öffentlich zugänglich sind.
Zum Einwand der Beklagten, der Kostenanteil der Tiefgarage sei nicht erläutert,
hat die Klägerin dies im Schriftsatz vom 6.11.2007 erschöpfend nachgeholt. Zwar
meinen die Beklagten immer noch, ein Anteil der Straßenreinigungskosten entfalle
auf die Tiefgarage und müsse abgezogen werden, doch kann das Gericht dies
nicht nachvollziehen.
Nach alledem ist der Saldo der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 fällig
geworden. Allerdings geht aus der von der Klägerin unter dem 31.03.2008
nochmals vorgenommenen Korrektur der Nebenkostenabrechnung hervor, dass
sie selbst nur noch einen Saldo von 838,82 Euro für richtig hält, weshalb ihre Klage,
soweit sie diesen Betrag übersteigt, unschlüssig geworden ist.
Weil die Klägerin die Bestandteile der Nebenkostenabrechnung erst im Schriftsatz
vom 6.11.2007 ausreichend erläutert hat, ist Fälligkeit aber erst nach einer
angemessenen 14–tägigen Überlegungsfrist nach Zugang, mithin erst zum
28.11.2007 eingetreten, so dass Zinsen erst ab diesem Zeitpunkt zuzusprechen
waren.
Das Urteil des Amtsgerichts hat Bestand, soweit darin eine Anspruch der Klägerin
auf Ersatz pauschaler Mahngebühren abgelehnt worden ist. Denn die Klägerin hat
nicht dargelegt, welche Kosten – außer Porto – durch die Mahnungen entstanden
sind.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 100, 708 Nr.10, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO
nicht vorliegen.
Der Streitwert der Berufung beträgt 858,73 Euro, weil die eingeklagten
36 Der Streitwert der Berufung beträgt 858,73 Euro, weil die eingeklagten
Mahnkosten der Klägerin keine bloßen Nebenforderungen sind. Die Hilfsanträge
der Klägerin wirkten sich nicht streitwerterhöhend aus (§ 45 Abs.1 S. 3 GKG).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.