Urteil des LG Essen vom 31.03.2010
LG Essen (abrechnung, zpo, wohnraum, essen, teil, abzug, betriebskosten, mieter, berechnung, zugang)
Landgericht Essen, 15 S 73/10
Datum:
31.03.2010
Gericht:
Landgericht Essen
Spruchkörper:
15. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 S 73/10
Normen:
§§ 20 (4) S 1, 4, (7) NMV
Sachgebiet:
Sonstiges Zivilrecht
Leitsätze:
Betriebskostenabrechnung bei preisgebundem Wohnraum
Tenor:
Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass beabsichtigt ist, die
Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie nach dem
Vorbringen in der Berufungsbegründung aus den im Ergebnis
zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keine Aussicht
auf Erfolg hat. Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung und
eine Entscheidung ist zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich.
Die Ausführungen in der Berufungsbegründung führen nicht zu einer
anderen Beurteilung.
Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer
Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrunde zu
legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs.
1 ZPO).
Die Kammer geht bei ihrer Bewertung von der zwischen den Parteien unstreitigen
Annahme voraus, dass die Wohnung jedenfalls im hier interessierenden
Abrechnungszeitraum 2006 der Preisbindung unterfiel. Die Abrechnung der
Betriebskosten richtet sich damit nach § 20 Abs. 3 und 4 NMV. Vor dem Hintergrund
dieses rechtlichen Maßstabes ist die Betriebskostenabrechnung der Klägerin jedenfalls
in so vielen Positionen formell unwirksam, dass nach Abzug der vorausgezahlten
Beträge kein Nachforderungsbetrag mehr verbleibt. Dies ergibt sich aus Folgendem:
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Nach §§ 20 Abs. 4 S. 1, 4 Abs. 7 NMV sind die Betriebskostenabrechnungen im
preisgebundenen Wohnraum zu erläutern. Hierfür ist es erforderlich, dass der Mieter in
die Lage versetzt wird, den Vorwegabzug nachzuprüfen, also gedanklich und
rechnerisch nachzuvollziehen (vgl. insoweit BGH NZM 2007, 244; allgemein zur
Erläuterungspflicht Schmidt / Futterer- Langenberg, MietR, 9. Aufl., § 556 Rn. 374 ff).
Diese Möglichkeit räumt die Betriebskostenabrechnung der Klägerin dem Beklagten
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nicht ein, denn dort werden nur nicht nachvollziehbare Kostenanteile dem gewerblichen
Bereich zugeordnet. Bei dieser Sachlage stellt sich die Abrechnung als solche dar, bei
der lediglich sog. "bereinigte Kosten" eingestellt werden, denn es macht aus Sicht des
Mieters keinen Unterschied, ob er nur die auf den Wohnbereich entfallenden
"Gesamtkosten" mitgeteilt bekommt oder ob zusätzlich noch der Kostenanteil des
gewerblichen Bereichs mitgeteilt wird, ohne dass er auch nur rechnerisch
nachvollziehen könnte, wie der Vermieter diesen Teil ermittelt hat.
Die Kammer hat daher alle Kostenpositionen aus der Berechnung herausgenommen,
die eine Aufspaltung zwischen Wohnbereich und gewerblichem Teil ausweisen. Im
übrigen ist die Abrechnung formell wirksam. Allerdings übersteigen die heraus zu
rechnenden Positionen mit 1.160,72 € den Nachforderungsbetrag, so dass der Klägerin
insgesamt kein Nachzahlungsanspruch mehr zusteht.
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Ergänzend ist noch darauf hinzuweisen, dass weitere Erläuterungen der Klägerin
außerhalb der nach § 20 Abs. 3 S. 4 NMV liegenden Abrechnungsfrist erfolgten und die
formell unwirksamen Positionen der Abrechnung nicht mehr heilen können.
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Auf die strittige Rechtsfrage, ob der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB
auch im preisgebundenem Wohnraum Anwendung findet, kommt es mithin nicht an. Der
Berufungsklägerin wird Gelegenheit gegeben, binnen zwei Wochen nach Zugang
dieses Beschlusses, zu den vorstehenden Hinweisen Stellung zu nehmen.
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