Urteil des LG Duisburg, Az. 6 O 121/09

LG Duisburg (mieter, einkaufszentrum, zugesicherte eigenschaft, mietsache, vermieter, betrieb, mietvertrag, veränderung der verhältnisse, zustand der mietsache, firma)
Landgericht Duisburg, 6 O 121/09
Datum:
16.03.2010
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
6. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
6 O 121/09
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils
zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
Mit Mietvertrag vom 16.9./23.9.1993 vermietete die Firma aus Bremen
der Klägerin eine Tiefgaragenfläche im Objekt in Duisburg. (Bl. 9 ff d.
GA). Der Vertrag hat u.a. folgenden Inhalt:
„1.
Vertragsgegenstand
Die Firma errichtet auf den Grundstücken zwischen
eine Tiefgarage.
Diese Baumaßnahme wird nachfolgend als Tiefgarage bezeichnet.
Oberhalb der Tiefgarage errichtet die
das Einkaufszentrum mit Läden und Büroflächen.
a) Mietobjekt
aa)
Der Vermieter vermietet an den Mieter mit Ausnahme von 15
Stellplätzen sowie
mehrerer Technik- und Nebenräume die restliche aus 2
Untergeschossen bestehen-
de Tiefgarage mit ca. 330 Stellplätzen.
2.
Für das Mietobjekt sind vom Tage der Übergabe an monatlich zu zahlen:
a)
Miete für die Tiefgarage gem. Ziff. 1 a)
vom Tage der Eröffnung des Einkaufszentrums an DM 57.500 zzgl.
MwSt.
Für die Zeit ab Übergabe der Tiefgarage an den Mieter bis zum Tage vor
Eröffnung
des Einkaufszentrums Galeria durch die Mieter zahlt der Mieter:
aa)
60 % der Miete zzgl. MwSt. gem. Ziffer 2 a) wenn der Vermieter dem
Mieter das
Mietobjekt bis einschl. 01.12.1993 übergibt
bb)
55 % der Miete zzgl. MwSt. gem. Ziffer 2 a) wenn der Vermieter dem
Mieter das
Mietobjekt nach dem 01.12.1993 übergibt“
Ziff 8 . des Vertrages regelt u.a. die Übergabe und den Beginn des
Tiefgaragenbetriebes. Unter Ziff. a) ist u.a. geregelt, dass dem Mieter
bekannt ist, dass die Tiefgarage spätes-tens am 31.12.1993 in Betrieb
genommen und behördlich abgenommen sein muss. Es heißt dort
weiter, dass dem Mieter bekannt ist, dass das Einkaufszentrum in der 1.
Sep-temberwoche 1994 eröffnet wird. U.a. regelt diese Ziffer auch, dass
alle vorab geschilder-ten Fälle den Mieter nicht zu
Minderungsansprüchen gegen den Vermieter berechtigen, es sei denn,
die Durchführung von mehr als 50 % des Tiefgaragenbetriebs ist für
länger als 24 Stunden nicht möglich. Ziff. 21 des Vertrages regelt die
Betreibungspflicht. „Die Öffnungszeiten der Tiefgarage müssen den
jeweiligen Öffnungszeiten des Einkaufszentrums angepasst werden. …
Der Mieter ist berechtigt, die Tiefgarage über die vorgenannten Zeiten
hinaus zu betreiben. …“ Ziff. 26 des Vertrages enthält unter d) für den
Fall von Geschäftsbehinderungen folgende Regelung: „Nach Mietbeginn
auftretende Geschäftsbehinderungen, insbesondere durch
Straßenarbeiten, durch Arbeiten an einem Nachbargrundstück oder
durch Nacharbeiten auf dem Grundstück des Einkaufszentrums
begründen keine Ansprüche auf Mietminderung oder Schadensersatz“.
In einem Nachtrag zum Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Firma
wurde die Laufzeit um 10 Jahre bis zum 31.12.2013 verlängert und die
monatliche Nettomiete ab dem 01.01.2004 auf 23.750,- € festgesetzt.
In der Folgezeit erwarb die Beklagte von der die Tiefgaragenfläche und
von der Firma das Einkaufszentrum und trat in den bestehenden
Mietvertrag mit der Klägerin ein. Der aktuelle Nettomietzins betrug
zuletzt 29.891,94 €. Im März 2008 erhielt die Klägerin Kenntnis vom
Eigentümerwechsel. In einem Gespräch mit einem Gesellschafter der,
Herrn erfuhr die Klägerin, dass das Einkaufszentrum Galeria E2 wegen
Umbauarbeiten temporär schließe und sie erwarten müsse, dass
Kunden ausbleiben würden; er wolle ihr entgegenkommen und sie aus
dem Mietvertrag entlassen. Dies lehnte die Geschäftsführerin der
Klägerin ab, da nach dem Umbau zu erwarten sei, dass hohe Umsätze
erzielt werden. Nachfolgend gaben dann immer mehr Mieter ihr
Geschäftslokal in dem Einkaufszentrum auf.
Mit der Klage begehrt die Klägerin Mietminderungsansprüche für die
Monate Januar bis März 2009.
Die Klägerin behauptet, es gäbe in dem Einkaufszentrum nur noch ein
Geschäft, ein Friseurgeschäft. Sie ist der Ansicht, dass nunmehr
aufgrund des Umstandes, dass das Einkaufszentrum nicht mehr als
solches betrieben werde, ein Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 I
BGB vorliege. Damit sei die Tiefgarage sinnlos geworden. Der Umsatz
sei zurückgegangen. Da sich die Beklagte auch nicht um eine
Erreichung einer Vermietung bemühe, sei durch diese Gesamtumstände
eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine
unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache
gegeben. Der Betrieb des Einkaufszentrums stelle eine
vertragsimmanente zugesicherte Eigenschaft dar. Durch den Leerzug
sei der vertragsgemäße Gebrauch als Tiefgarage für das
Einkaufszentrum entzogen. In jedem Falle liege aber eine Störung der
Geschäftsgrundlage vor, die eine Vertragsanpassung notwendig mache.
Gegenstand des Vertrages sei gewesen, dass oberhalb der Tiefgarage
ein Einkaufszentrum und Büroflächen betrieben werden sollten. So
hätten auch die Mietzahlungen erst mit der Eröffnung des
Einkaufszentrums beginnen sollen. Auch sei sie verpflichtet gewesen,
die Tiefgarage mit der Eröffnung des Einkaufszentrums zu betreiben und
ihre Öffnungszeiten an die Öffnungszeiten des Einkaufszentrums
anzupassen. Durch den Leerzug sei die Grundlage für den Betrieb der
Tiefgarage nicht mehr vorhanden. Da auch Autofahrer die Tiefgarage
nutzen würden, die keine Kunden des Einkaufszentrums seien, komme
zwar keine 100 %-ige, wohl aber eine 50 %-ige Mietminderung in
Betracht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 44.837,91 € nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozent-
punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet, dass das Einkaufszentrum leergezogen ist. Sie
ist der Auffas-sung, dass kein Anspruch auf Mietminderung besteht. Der
Betrieb der Tiefgarage sei nicht mit dem Betrieb des Einkaufszentrums
gekoppelt gewesen. Für die Beurteilung, ob die Mietsache zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sei, komme es nicht auf den
Vermietungszustand des Einkaufszentrums an, sondern darauf, ob die
Tiefgarage zum vertragsgemäßen Gebrauch bestimmt sei. Dies sei der
Fall, da sämtliche Stellplätze der Klägerin uneingeschränkt zur
Verfügung stehen würden. Der Umbau des Einkaufszent-rums stelle
auch keine unmittelbare Einwirkung dar. Bei der Anzahl der Pkw-Fahrer,
die das Parkhaus nutzen würden, handle es sich auch nicht um eine
zusicherungsfähige Eigenschaft einer Mietsache. Ob und in welchem
Umfang potentielle Kunden das Geschäftslokal aufsuchen und aus
diesem Grunde einen Parkplatz in unmittelbarer Nähe benötigen,
beurteile sich aufgrund von Umständen, die außerhalb des Mietobjektes
liegen würden und ihre Ursache nicht in seiner Beschaffenheit hätten.
Es fehle auch an einer Zusicherung i.S.d. § 536 II BGB. Schließlich sei
sie nur in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Aus dem Vertrag
lasse sich nicht entnehmen, dass der dauernde Betrieb des
Einkaufszentrums zugesichert worden wäre, zumal der damalige
Eigentümer der Tiefgarage nicht die Verpflichtung eingegangen sei, das
Einkaufszentrum zu betreiben und schon gar nicht unterbrechungsfrei.
Auch ein Anspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehe
nicht. Die Grundsätze würden nur dann eingreifen wenn der
Anwendungsbereich der §§ 536 ff nicht betroffen sei. Zudem sei sie bei
Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages nicht zugegen gewesen
und habe daher keine Vorstellungen gehabt, die zur Geschäftsgrundlage
hätten werden können. Auch hafte sie nicht für das Ertragsrisko.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf
die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die
Sitzungsniederschrift vom 19.01.2010 verwiesen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung
von 44.837,91 € als Mietminderungsbetrag für die Monate Januar bis
März 2009 nicht zu.
1.
Ein Anspruch aus § 536 Abs. 1 BGB scheitert schon daran, dass ein
Mangel nicht vor-liegt. Der „Quasi“-Leerstand des über der Tiefgarage
befindlichen Einkaufszentrums Galeria stellt keinen Mangel dar.
Unter einem Mangel versteht man die für den Mieter nachteilige
Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem
vertraglich geschuldeten Zustand, wobei sowohl tatsächliche Umstände
als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in
Betracht kommen können. So können bestimmte äußere Einflüsse oder
Umstände einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich ist
allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine
unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare
Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Miet-sache, wohingegen
Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind
(vgl. BGH MDR 2006, 506; BGH NJW 2000, 1714, 1715).
Der Leerstand des über der Tiefgarage liegenden Einkaufszentrums
stellt keinen Man-gel für die Tiefgarage dar, da es an einer
Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung fehlt. An einer Unmittelbarkeit fehlt
es in der Regel, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Mietsache
selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt
lassen. Die Möglichkeit, an dem von anderen Geschäften in einem
Einkaufszentrum angezoge-nen Kundenstrom zu partizipieren, kann sich
zwar – mittelbar- auf den zu erwartenden Umsatz und damit auf den
wirtschaftlichen Erfolg des einzelnen Geschäfts auswirken. Insoweit
steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage,
sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und
Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter und nicht bei
dem Vermieter liegt (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1715). Zwar dürfte sich
vorliegend die „Quasi“- Einstellung des Geschäftsbetriebs des
Einkaufszentrums durch die mangelnde Kundenfrequentierung auch
nachteilig auf den Geschäftsbetrieb der Klägerin auswirken. Die
Tauglichkeit der Tiefgarage als solche ist jedoch nicht betroffen, da sie
vorliegend weiter betrieben werden kann. Sie kann und wird auch nach
dem Vorbringen der Klägerin weiterhin von Kunden genutzt, die trotz des
Leerstandes des Einkaufszentrums ihr Fahrzeug in der von der Klägerin
betriebenen Tiefgarage abstellen. Eine Unmittelbarkeit einer
Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit infolge des Leerstandes
wäre dagegen nur zu bejahen, wenn eine generelle Nutzbarkeit oder
Erreichbarkeit der Tiefgarage z.B. durch Zugangsbehinderung, nicht
gegeben wäre. Das Frequenz- und damit verbundene Ertragsrisiko hat
hingegen grundsätzlich der Mieter zu tragen. Selbst wenn ein Center
seinen Charakter als Einkaufs- und Vergnügungszentrum (teilweise)
verliert, liegt darin kein Mangel, sondern nur eine
(gewährleistungsrechtlich nicht erhebliche) Beeinträchtigung des
Mietgebrauchs (vgl. BGH MDR 2006, 506). Keine Ge-
währleistungsrechte bestehen, wenn der Vermieter Umbauarbeiten in
einem Einkaufs-zentrum durchführt, die zu einer Änderung des
Kundenverhaltens führen( vgl. OLG Dresden NZM 2001, 336).
2.
Ein Anspruch aus § 536 Abs. 2 BGB besteht nicht, da der Mietsache
keine zugesicherte Eigenschaft fehlt.
Als Eigenschaften i.S.d. § 536 Abs. 2 BGB kommen neben der
physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen
Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für
die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjektes von Bedeutung sind.
Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit
des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine
gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehen von
Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen
(vgl. BGH MDR 2006, 506). Keine Eigenschaften sind bei Vermietung
eines Ladenraums in einem Einkaufszentrum die Vollvermietung des
Zentrums oder das Vorhandensein von Parkplätzen in dessen
Umgebung. Eine (augenblickliche) Vollbelegung (Vollvermietung) eines
Einkaufszentrums stellt keine Eigenschaft des einzelnen in dem
Einkaufszentrum gemieteten Ladenlokals dar. Zwar wird die
Vollvermietung eines Einkaufszentrums für den Mieter des einzelnen
Ladenlokals regelmäßig von erheblicher Bedeutung sein. Gleichwohl
stellt sie keinen Umstand dar, der dem Mietobjekt als „Eigenschaft“
anhaftet. Denn auch insoweit fehlt es an dem notwendigen Bezug zu der
Beschaffenheit des Mietobjekts, in der die Bedeutung und die
Auswirkungen der „Umweltbeziehungen“ auf die Mietsache ihren Grund
haben müssten. Ob und in welchem Umfang die Lage eines
Einkaufszentrums vom Publikum angenommen wird, beurteilt sich auf
Grund von Umständen, die außerhalb des Mietobjekts liegen und ihre
Ursache eben nicht in seiner Beschaffenheit haben (vgl. BGH NJW
2000, 1714, 1715 f). Insbesondere keine Eigenschaften sind Ertrag,
Rentabilität oder Umsatz, da sie nicht unmittelbar der Mietsache
anhaften, son-dern deren Nutzwert betreffen (vgl. Sternel. Mietrecht
aktuell, 4. Aufl. 2009, Rdnr. VIII 32)
Der Umstand, dass die Kundenfrequenz der Tiefgarage durch den
„Quasi“-Leerstand des „Einkaufszentrums gemindert wird, zählt zu dem
Verwendungsrisiko des Mieters, das er nicht auf den Vermieter
abwälzen kann. Der von der Klägerin behauptete Umsatzrückgang hat
seinen Grund nicht in der Beschaffenheit des Mietobjektes selbst -
Tiefgarage -, sondern tritt nur dadurch in Erscheinung, dass Umstände
herangezogen werden, die außerhalb der Mietsache liegen.
Abgesehen davon, dass die von der Klägerin geltend gemachten
Umstände nicht die
Voraussetzungen einer zusicherungsfähigen Eigenschaft erfüllen, fehlt
es auch an dem Merkmal der Zusicherung. Eine Eigenschaft i.S.d. § 536
Abs. 2 BGB wird zugesichert, wenn der Vermieter durch eine
ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt
geworden ist, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der
betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will
(vgl. Weidenkaff in Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 536 Rdnr. 24).
Abgesehen davon, dass die Beklagte selbst die damaligen
Vertragsverhandlungen nicht geführt hat, lässt sich schon dem
Mietvertrag zwischen der Klägerin und der nicht ent-nehmen, dass die
frühere Eigentümerin, in dem Vertrag den dauernden Betrieb des Ein-
kaufszentrums zusichern wollte.
Zwar sieht der Mietvertrag in Ziffer 2 a aa) und bb) vor, dass für die Zeit
ab Übergabe der Tiefgarage an bis zum Tage vor der Eröffnung des
Einkaufszentrums nur 60 % bzw. 55 % der Miete gezahlt werden sollte.
Daraus lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass im Falle eines
zukünftigen Leerstandes oder eines Einstellen des Betriebs des
Einkaufszentrums die Vermieterin auf einen Teil des vertraglichen
Mietzinses verzichten und sich so an Ertragseinbußen der Klägerin
beteiligen wollte. Vielmehr galt diese Regelung in Ziffer 2 a nur für die
Anfangszeit des Betreibens der Tiefgarage bis zur Eröffnung des
Einkaufszentrums im September 1994. Damit sollte wohl auch dem
Umstand Rechnung getragen werden, dass die Tiefgarage wegen des
noch in der Fertigstellung befindlichen Einkaufzentrums nur über ein
Treppenhaus zu erreichen war (siehe Ziffer 8 des Vertrages).Dass die
Vermieterin einen uneingeschränkten Betrieb des Einkaufszentrums
nicht zusichern wollte, ergibt sich auch aus Ziffer 26 d) des
Mietvertrages, wonach nach Mietbeginn auftretende
Geschäftsbehinderungen keine Ansprüche auf Mietminderung oder
Schadensersatz auslösen sollten. Gegen eine Zusicherung des Betriebs
des Einkaufszentrums spricht auch die mangelnde Einflussmöglichkeit
der Firma auf den Betrieb des Einkaufszentrums, denn sie war nicht
zugleich Eigentümerin des Einkaufszentrums, sondern ausschließlich
Eigentümerin der Tiefgarage, wie sich aus dem Vertragsgegenstand
Ziffer 1 des Mietvertrages ergibt. Dem Mietvertag kann nicht entnommen
werden, dass die Firma H2 insoweit eine Zusicherung abgeben wollte.
Für eine so weitgehende Haftung hätte es einer ausdrücklichen
Vereinbarung bedurft. Der Mietvertrag enthält schließlich auch keine
Übertragung des Geschäftsrisikos auf die Firma. Daran ändert auch der
Umstand nichts, dass Ziffer 2 des Mietvertrages eine Umsatzmiete für
einen 1.100.001 DM über-steigenden Netto-Jahresumsatz vorsieht. Der
Vertrag enthält demgegenüber keine Regelung für eine Risikoverteilung
sinkender Jahresumsätze. Eine Abweichung von dem Grundsatz der
Verteilung des Geschäfts- und Ertragsrisikos zu Lasten des Mieters hätte
aber einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Auch die in Ziffer 21 des
Mietvertrages vorgesehenen Öffnungszeiten vermögen die Klägerin in
ihrer unternehmerischen Gestaltungsfreiheit nicht derart zu
beeinträchtigen, dass damit eine Verlagerung des unternehmerischen
Risikos auf die Beklagte erfolgen sollte. Es ist grundsätzlich üblich und
nachvollziehbar, dass die Öffnungszeiten der Tiefgarage unter einem
Einkaufszentrum sich nach dessen Öffnungszeiten richten. Dies reicht
aber für eine Risikoverlagerung nicht aus, zumal es der Klägerin nach
Ziffer 21 auch freisteht, die Tiefgarage über die vorgenannten Zeiten
hinaus zu bertreiben.
3.
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der hälftigen
Nettomiete auf-grund einer Vertragsanpassung wegen Störung der
Geschäftsgrundlage aus § 313 BGB.
Die Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall der
Geschäftsgrundlage greifen nur dann ein, wenn und soweit der
Anwendungsbereich der Gewährleistungsvorschrifen nicht betroffen ist.
Fehlt oder entfällt die Geschäftsgrundlage, so führt dies im Regelfall zur
Notwendigkeit der Anpassung des Vertrags an die veränderten
Umstände. Ist eine Anpassung im Einzelfall nicht möglich oder
unzumutbar, so kann ausnahmsweise die Auflösung des Vertrags
verlangt werden (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1716).
Vorliegend scheidet ein Anspruch aus § 313 BGB schon deswegen aus,
weil sich die Klägerin ausdrücklich auf einen Anspruch auf
Mietminderung aus § 536 Abs. 1 und 2 BGB beruft. Dies gilt unabhängig
davon, ob die Mietsache tatsächlich mangelhaft ist oder nicht.
Dass ein Mietmangel zu verneinen ist, ändert nichts an der
Unabwendbarkeit des § 313 neben dem ebenfalls für einschlägig
gehaltenen Gewährleistungsrecht des Mietrechts (vgl. OLG Düsseldorf ,
Urteil vom 17.09.2002 – 24 U 1/02 -; OLG Düsseldorf, Urteil vom
1.10.1970 - 13 U 76/70 -; LG Wiesbaden, Urteil vom 24.04.2009 – 7 O
116/08).
Abgesehen von der Unanwendbarkeit scheidet ein Anspruch aus § 313
BGB aber auch deswegen aus, weil der Betrieb des Einkaufszentrums
nicht Geschäftsgrundlage des Mietvertrages geworden ist.
Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die bei
Abschluss des Vertra-ges zutage getretenen, dem anderen Teil
erkennbar gewordenen und von ihm nicht be-anstandeten Vorstellungen
der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien
von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter
Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dessen
Vorstellungen aufbaut (vgl. Grüneberg in Palandt § 313 Rdnr. 3)
Die Beklagte war bei Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages aber
nicht anwesend. Auch wenn sie in den Mietvertrag eingetreten ist,
bedeutet dies jedoch nicht, dass sie auch die Umstände des
Vertragsschlusses gegen sich gelten lassen muss. § 566 BGB ordnet
nur einen Übergang der Rechte und Pflichten gerade aus dem Miet-
oder Pacht-vertrag an. Rechte und Pflichten aus sonstigen Abreden der
Parteien, mögen sie auch mit dem Mietvertrag wirtschaftlich verbunden
sein, gehen dagegen nicht auf den Erwerber über (vgl. Emmerich in
Staudinger, BGB Neubearbeitung 2006 § 566 Rdnr. 39).
Darüber hinaus ist für eine Berücksichtigung von Störungen der
Geschäftsgrundlage aber grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um
Erwartungen oder Umstände geht, die nach den vertraglichen
Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Im
Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter
das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der
gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne
erzielen zu können. Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so
verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters,
das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann (vgl. BGH MDR 2006,
506; BGH NJW 2000, 1714, 1716; OLG Düsseldorf, Urteil vom
17.09.2002 – 24 U 1/02 -). Für eine Veränderung der
Geschäftsgrundlage reicht es nicht aus, dass der eine Vertragsteil durch
eine nachträgliche Veränderung der Verhältnisse wirtschaftlich
ungünstiger gestellt wird. (vgl. Sternel Rdnr. VIII 216)
Zwar können die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und
vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko ganz oder zum Teil
übernimmt. Dafür muss aber der Vertrag konkrete Anhaltspunkte für eine
Risikoübernahme durch den Vermieter enthalten. Dabei kann es sich um
Vereinbarungen handeln, die den Mieter in seinen unternehmerischen
Entscheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein
Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten
Teil einer Anlage werden lassen (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1717).
Solche Vereinbarungen enthält der Mietvertrag zwischen der Klägerin
und der Firma jedoch nicht.
Die Klägerin und die frühere Eigentümerin der Tiefgarage dürften zwar
bei Vertrags-schluss – wie gewöhnlich – davon ausgegangen sein, dass
das Einkaufszentrum durchgehen betrieben wird. Der Mietvertrag enthält
aber keine Vereinbarung dahingehend, dass der Vermieter ein
Umsatzrisiko übernehmen wollte. Die Auslegung des Mietvertrages
ergibt nicht, dass die Höhe des vereinbarten Mietzinses sich nach dem
generellen Betrieb des Einkaufszentrums richten sollte. Nach Ziffer 2 a
aa) und bb) waren Vereinbarungen bezüglich eines geminderten Zinses
nur für die Zeit ab Übergabe der Tiefgarage bis zur Eröffnung des
Einkaufszentrums getroffen worden. Eine entsprechende Regelung für
den Fall eines Leerstandes wurde aber nicht getroffen. Der vertraglichen
Regelung der Ziffer 2 a aa) und bb) kann auch nicht entnommen werden,
dass die Klägerin und die Firma die Höhe des Mietzinses ohne Betrieb
des Einkaufszentrums als unangemessen oder zu hoch einstuften. Denn
aus Ziffer 8 des Mietvertrages lässt sich schließen, dass die
Vertragsparteien davon ausgingen, dass das Einkaufszentrum bis zur
Fertigstellung noch eine Baustelle sein würde und die Tiefgarage
während der Errichtung des Einkaufszentrums nur über einen
Treppenzugang erreichbar war. Bestätigt wird diese Auslegung auch
durch Ziffer 26 d), wonach Ansprüche der Klägerin auf Minderung oder
Schadensersatz infolge von Geschäftsbehinderungen nicht möglich sein
sollten. Etwaige Behinderungen sowie Anfangsschwierigkeiten
hinsichtlich des Geschäftsbetriebes sollten pauschal mit dem
geminderten Mietzins nach Ziffer 2 abgegolten sein. Auch der Umstand,
dass die Firma zwar an hohen Umsätzen - über einem 1.000.001 DM
übersteigenden Netto-Jahresumsatz -, nicht aber an geringen bzw.
sinkenden Umsätzen beteiligt werden sollte, spricht gegen eine
Verlagerung des unternehmerischen Risikos. Schließlich kann eine
Verlagerung des Risikos auch nicht daraus abgeleitet werden, dass
nach Ziffer 21 des Vertrages die Öffnungszeiten der Tiefgarage den
jeweiligen Öffnungszeiten des Einkaufszentrums angepasst werden
sollten. Der Klägerin stand es darüber hinaus frei, die Tiefgarage über
diese Zeiten hinaus zu betreiben. Eine Betriebspflicht während der
gesetzlichen Ladenöffnungszeiten führt nicht zu einer Verlagerung des
unternehmerischen Risikos auf den Vermieter (vgl. BGH NJW 2000,
1714, 1717). Die Kopplung der Öffnungszeiten sind gebräuchlich und
sachbezogen (vgl. OLG Düsseldorf MDR 2004, 1052).
Selbst bei Annahme der Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall
der Geschäfts-grundlage wäre ein Festhalten an der Höhe des
vereinbarten Mietzinses für die Klägerin zumutbar. Etwas anderes
könnte nur dann gelten, wenn es sich um einen extremen Ausnahmefall
mit einer unvorhergesehenen Entwicklung handeln würde. Angesichts
des Umstandes, dass das Einkaufszentrum 1994 errichtet wurde, musste
die Klägerin damit rechnen, dass es nach einem gewissen Zeitablauf zu
Umbauarbeiten mit einem damit einhergehenden Leerstand kommen
würde. Nach eigenen Angaben wird das Parkhaus aber auch weiterhin
frequentiert, wenn auch in geringerem Umfang als zuvor. Darüber hinaus
ist der Klägerin eine Aufhebung des Vertrages angeboten worden, was
sie jedoch abgelehnt hat, so dass nunmehr sie nach § 242 BGB
gehindert ist, sich auf Minderungsansprüche zu berufen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709
ZPO.
Streitwert: 44.837,91 €
Gebhard
(Hier Freitext: Tatbestand, Gründe etc.)
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