Urteil des LG Duisburg, Az. 13 S 417/01

LG Duisburg: ordentliche kündigung, kündigungsfrist, mietsache, vermieter, mietvertrag, mietrecht, mietzins, zugang, besitz, rückgabe
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 13 S 417/01
16.04.2002
Landgericht Duisburg
13. Zivilkammer
Urteil
13 S 417/01
Amtsgericht Wesel, 4 C 115/01
Die Berufung der Klägerin gegen das am 06.11.2001 verkündete
Teilurteil des Amtsgerichts Wesel - 4 C 115/01 - wird auf ihre Kosten
zurückgewiesen.Streitwert für die Berufung: 1.318,11 EUR
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.
I.
Das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Der Klägerin steht für die
Monate Januar bis April 2001 ein Anspruch auf Mietzins nicht zu, da das Mietverhältnis
wirksam zum 31.12.2000 beendet wurde.
1.
Die Beklagte hat das Mietverhältnis mit Kündigung vom 18.09.2000 wirksam mit der
gesetzlichen Kündigungsfrist des § 565 I Nr. 3 BGB a.F. zum 31.12.2000 gekündigt. Dass
die Beklagte in ihrem Kündigungsschreiben als Beendigungstag den 01.11.2000
angegeben hat, ist - wie bereits das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat - unschädlich. Die
Angabe einer kürzeren Frist als der gesetzlichen Frist ist vorliegend folgenlos, da der
angegebene und der gesetzliche Beendigungstermin nah beieinander liegen und dem
Kündigungsschreiben entnommen werden konnte, dass eine ordentliche Kündigung des
Mietverhältnisses beabsichtigt war (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564
Rn 38).
2.
Die Beklagte war berechtigt, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des §
565 I Nr. 3 BGB a.F. zu kündigen. Die Bestimmung unter § 4 (2) des Mietvertrages vom
25.02.1999, wonach der Vertrag durch den Mieter frühestens zum 28.02.2003 gekündigt
werden kann, entfaltet keine Wirksamkeit, da sie gegen § 9 AGBG verstößt.
a)
Bei dem Mietvertrag vom 25.02.1999 handelt es sich um ein vorformuliertes, vervielfältigtes
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Klauselwerk, so dass prima facie von dem Vorliegen allgemeiner Geschäftsbedingungen
i.S.d. § 1 AGBG auszugehen ist (vgl. Heinrichs in Palandt, 61. Aufl., § 1 AGBG Rn 20).
Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsklauseln zur Laufzeit und zum
Kündigungsausschluss individuell ausgehandelt wurden, bestehen nicht. Soweit die
Klägerin geltend macht, die Staffelmietvereinbarung und der damit verbundene Ausschluss
des mieterseitigen Kündigungsrechts seien individuell ausgehandelt worden, handelt es
sich um eine substanzlose Behauptung "ins Blaue hinein", da nicht ansatzweise dargetan
wird, in welcher Weise die diesbezüglichen Verhandlungen von statten gegangen sein
sollen und inwiefern es zu einem wirklichen Aushandeln gekommen ist.
b)
Gemäß § 4 (1) des Mietvertrages vom 25.02.1999 wurde das Mietverhältnis auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen. Indes sieht § 4 (2) für den Mieter einen
Kündigungsausschluss bis zum 28.02.2003 vor. Dieser Kündigungsausschluss führt zu
einer einseitigen Verlängerung der Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters. Eine solche
einseitige Verlängerung zu Lasten des Mieters stellt eine unangemessene Benachteiligung
des Mieters im Sinne von § 9 AGBG dar, da dem Mieter die Vertragsbeendigung erschwert
wird, ohne dass dies durch eine entsprechende Besserstellung im Bestandsinteresse
aufgewogen wird (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 565 Rn. 33; vgl. auch
Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 9 Rn M 45; Voelskow in Münchener Kommentar, 3.
Aufl., § 565 Rn 7).
Auch im vorliegenden Fall steht dem vierjährigen Kündigungsausschluss zu Lasten der
Beklagten und der damit einher gehenden erheblichen Erschwerung der
Vertragsbeendigung keine Besserstellung im Bestandsinteresse gegenüber. Zwar heißt es
unter § 4 (3) Satz 1 des Mietvertrages, dass das Wohnungsunternehmen von sich aus das
Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen wird.
Dies begründet indes vorliegend keinen dem Kündigungsauschluss zu Lasten des Mieters
gleichwertigen Kündigungsausschluß zu Lasten des Vermieters. Denn abgesehen davon,
dass die Bestimmung in § 4 (3) Satz 1 nicht hinreichend deutlich eine Verpflichtung des
Wohnungsunternehmens begründet, das Mietverhältnis nicht zu kündigen, sondern diese
Bestimmung lediglich als Ankündigung formuliert ist, die durch den Zusatz "grundsätzlich"
relativiert wird, wird diese bereits relativierte Ankündigung in Satz 2 der Klausel weiter
eingeschränkt.
Danach behält sich die Klägerin das Recht vor, in besonderen Ausnahmefällen das
Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen, wenn
wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des
Mietverhältnisses notwendig machen. Im Gegensatz zum Mieter steht dem
Wohnungsunternehmen danach ein Recht zur ordentlichen Kündigung des
Mietverhältnisses mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu. Dass dieses nur in besonderen
Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens
ausgeübt kann, führt nicht zu einer Besserstellung des Mieters, die den vierjährigen
Kündigungsausschluss aufwiegt.
Für den Wohnungsvermieter besteht ein Recht zur ordentlichen Kündigung gemäß 573 I, II
BGB n.F. (§ 564 b I, II BGB a.F.) ohnehin nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses
an der Vertragsbeendigung. Die vertragliche Regelung unter § 4 (3) Satz 2 des
Mietvertrages gibt ausschließlich die ohnehin bestehenden Rechtslage wieder. Der
Bestandsschutz des Mieters wird durch den Vertrag nicht über das gesetzliche Maß hinaus
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erweitert. Die Formulierungen "besondere Ausnahmefälle" und "wichtige berechtigte
Interessen" sind inhaltsleer, da die ordentliche Kündigung seitens des Vermieters auch von
Gesetzes wegen nur ausnahmsweise zulässig ist und "unwichtige" Interessen keine
berechtigten Interessen im Sinne des § 573 I BGB n.F. sein können.
Im Ergebnis bestimmt § 4 (2), (3) des Mietvertrages danach einseitig zu Lasten des Mieters
einen vierjährigen Kündigungsausschluss, während der Vermieter das Mietverhältnis im
Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten mit der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit
ordentlich kündigen kann. Hierin liegt eine grobe Diskrepanz zwischen den
Kündigungsfristen des Mieters und des Vermieters, die gemäß § 9 AGBG zur
Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses in § 4 (2) des Mietvertrages führt. Das auf
unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverhältnis konnte daher von der Beklagten mit der
gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31.12.2000 wirksam gekündigt werden.
Die Ausführungen der Klägerin zu § 10 II MHG führen zu keiner abweichenden Beurteilung.
Insbesondere kann aus dieser Schutznorm zugunsten des Mieters nicht der Umkehrschluss
gezogen werden, einseitige Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Mieters von bis zu
vier Jahren seien zulässig. Dies geben weder das Gesetz noch die einschlägige
Kommentierung her.
2.
Das Mietverhältnis hat sich nach Ablauf der Mietzeit nicht gemäß § 545 I BGB n.F. (§ 568
BGB a.F.) durch Fortsetzung des Mietgebrauchs auf unbestimmte Zeit verlängert.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Fortsetzung des Gebrauchs im Sinne dieser Vorschrift ist -
wie unschwer dem Wortlaut des Gesetzestextes entnommen werden kann - der Ablauf der
Mietzeit und nicht ein etwaig im Kündigungsschreiben angegebener Beendigungstag. Das
Mietverhältnis endete vorliegend am 31.12.2000.
Dass die Beklagte den Mietgebrauch auch nach dem 31.12.2000 fortgesetzt hat, hat die
Klägerin nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Daraus, dass die Klägerin
die Schlüssel der Wohnung erst am 03.01.2001 erhielt, folgt nicht notwendig die
Fortsetzung des Mietgebrauchs im Monat Januar 2001. Die Fortsetzung des Mietgebrauchs
setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache entsprechend dem bisherigen Gebrauch nutzt.
Der bloße Besitz der Schlüssel reicht insoweit nicht aus.
3.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten für die Zeit vom 01.01.2001 bis zum 03.01.2001
kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Zwar ist davon auszugehen, dass die
Beklagte erst durch den Zugang der Schlüssel bei der Klägerin am 03.01.2001 ihre
Rückgabepflicht erfüllt hat. Gemäß § 546a BGB n.F. (§ 557 BGB a.F.) besteht ein Anspruch
des Vermieters auf Nutzungsentschädigung indes nur für die Zeit der Vorenthaltung der
Mietsache. Die Annahme der Vorenthaltung setzt stets voraus, dass die Nichtrückgabe dem
Rückerlangungswillen des Vermieters widerspricht (Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, §
557 Rn 17). An einem Rückerlangungswillen und damit an der Vorenthaltung fehlt es aber,
wenn der Vermieter den Mietvertrag als fortbestehend ansieht (Blank/Börstinghaus a.a.O.
m.w.N.). Da die Klägerin das Mietverhältnis im Januar 2001 noch als fortbestehend ansah,
kommt ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht in Betracht.
4.
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Die Klägerin kann den Mietzins für den Monat Januar 2001 auch nicht als Verzugsschaden
geltend machen. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe würde
voraussetzen, dass der Klägerin Rückerlangungswillen hatte und ein Mietausfall
entstanden ist. Dies wird indes nicht ansatzweise dargetan. Vielmehr behauptet die
Klägerin gerade, dass die Wohnung im Hinblick auf die Verhältnisse am Wohnungsmarkt
nicht vermietet werden konnte.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO.