Urteil des LG Duisburg vom 10.08.2006
LG Duisburg: eigentumswohnung, immobilie, umschuldung, erwerb, kredit, verkäuferin, anlageberatung, kaufpreis, quittung, entlastung
Landgericht Duisburg, 8 O 367/05
Datum:
10.08.2006
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
8. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
8 O 367/05
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,
Zug um Zug gegen die Übertragung des Eigentums an der
Eigentumswohnung Vom – Bruck – Q-Platz in #### L2
(Wohnungsgrundbuch von L2 Blatt 22156) Wohnung Nr. 7 mit
1.730/10.000 Miteigentumsanteilen auf die Beklagten,
an den Kläger 21.422 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basis-zinssatz seit dem 16.6.2005 zu zahlen.
den Kläger gegenüber der T GmbH, S-Straße in 20095 I von al-len
Verbindlichkeiten aus dem Kredit mit der SAP-Darlehens-Nr.:
#####/#### (vor-mals Kredit der DG Hyp Deutsche
Genossenschaftsbank AG Konto-Nr. 17/#####/####/6KR/SA)
freizustellen,
den Kläger gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Vom –
Bruck – Q-Platz in #### L2 von allen Verbindlichkeiten, insbesondere
Wohngeld und Betriebs-kosten für die Wohnung Nr. 7 im Dachgeschoss
des Hauses Vom – Bruck – Q-Platz in #### L2 (1.730/10.000
Miteigentumsanteil) freizustellen,
sowie den Kläger von sämtlichen Grundsteuerzahlungen für die
Wohnung Nr. 7 Vom – Bruck – Q-Platz in #### L2 an die Stadt L2 ab
dem 1.6.2006 freizustellen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 193.000 € vorläufig
vollstreckbar.
T a t b e s t a n d
1
Der Kläger nimmt die Beklagten aus eigenem und aus abgetretenen Recht auf
Schadensersatz aufgrund unrichtiger Anlageberatung in Anspruch.
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Der Kläger und seine Ehefrau wurden Anfang des Jahres 2003 durch ein
Zeitungsinserat auf die Beklagten aufmerksam, in dem diese u.a. mit der Vermittlung
günstiger Kredite warben. Sie begaben sich zu einem Beratungsgespräch mit den
Beklagten, von dem sie sich eine Umschuldung ihrer Verbindlichkeiten bei der Citibank
sowie eine Entlastung ihrer angespannten wirtschaftlichen Lage erhofften. Sie wurden
daraufhin in den Geschäftsräumen beider Beklagten von dem Beklagten zu 2) beraten,
wobei sie umfassende Einsicht in ihre Vermögensverhältnisse gewährten. Der Kläger ist
Facharbeiter in einem Hüttenwerk. Er und seine Ehefrau verfügten damals über ein
monatliches Einkommen von jeweils ca. 1300 €. Zu diesem Zeitpunkt bestanden bereits
hochverzinsliche Kreditverbindlichkeiten des Klägers und seiner Ehefrau gegenüber der
bank i.H.v. ca. 40.000 €, worauf monatlich 906 € zu zahlen waren.
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Der Beklagte zu 2) riet dem Kläger und seiner Ehefrau zum Kauf einer
Eigentumswohnung, die mit einem Kredit über 115.000 € bei der bank finanziert werden
sollte, wobei ihm Rahmen der Finanzierung auch ein Bausparvertrag abgeschlossen
werden sollte. Durch dieses Finanzierungsmodell solle auch der bank Kredit abgelöst
werden. Dies sollte dadurch geschehen, dass dem Kläger und seiner Ehefrau von der
Verkäuferin der Immobilie ein "kapitalisiertes Mietkostenausfallrisiko" in Höhe von
39.320 € ausbezahlt werde. Die Rückzahlungsrate an die bank solle zusammen mit den
Beiträgen an die Bausparkasse, nach Abzug der zu erwartenden Miete, niedriger
ausfallen, als die bisher an die bank zu leistende Kreditrate. So werde nicht nur die
gewünschte finanzielle Entlastung, sondern auch eine Kapitalanlage durch den Erwerb
der Eigentumswohnung erreicht. Der Beklagte zu 2) werde dem Kläger und seiner
Ehefrau die gesamte schriftliche Geschäftsabwicklung abnehmen, so dass diese jeweils
nur noch zu unterschreiben bräuchten.
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Die vom Beklagten zu 2) vorgeschlagenen Verträge wurden sodann im Zeitraum März
2003 – Mai 2003 abgeschlossen. Mit notariellem Vertrag vom 7.4.2003 erwarben der
Kläger und seine Ehefrau eine Eigentumswohnung zum Preis von 122.000 €. Für diese
vermittelten die Beklagten dem Kläger und seiner Ehefrau einen Mieter sowie den
Abschluss eines Mietinkassoverwaltungsvertrag mit der GmbH.
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Für den Kläger und seine Frau ergeben sich nunmehr monatliche Ratenzahlungen i.H.v.
736 € an die bank. Für den Bausparvertrag sind jeweils 45,50 € monatlich zu entrichten.
Dem steht eine ortsübliche Nettomiete von rund 350 € für die erworbene Wohnung
gegenüber. Aus Gründen, die unter den Parteien umstritten sind, kam es nicht zu einer
Ablösung des Kreditvertrages bei der bank. Mit dem sich daraus ergebenden
Kapitaldienst waren der Kläger und seine Ehefrau überfordert, so dass sie sowohl
gegenüber der bank, wie auch mit der Bezahlung der Hausgeldumlage für die
Eigentumswohnung in Rückstand gerieten. Die inzwischen getrennt von diesem
lebende Ehefrau des Klägers trat ihre Ansprüche gegen die Beklagten an den Kläger
ab.
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Für die Zeit von Mai 2003 bis Juli 2005 ist ein Zinsschaden von 14.281,79 € angefallen.
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Hinzu kommen die angefallene Grunderwerbssteuer von 4.270 € und Notarkosten in
Höhe von 201,84 €. Im Jahre 2004 sind weiterhin Kosten der Hausverwaltung von
2.312,50 € und weitere Kosten für das Mietinkasso von 356,35 € angefallen.
.
8
Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.5.2005 wurden die Beklagten zum Ersatz der
entstandenen Schäden aufgefordert.
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Der Kläger behauptet, es habe sich später herausgestellt, dass eine Umschuldung des
bank Kredites im Finanzierungsmodell des Beklagten, entgegen dessen Angaben, von
Anfang an nicht vorgesehen gewesen sei. Insbesondere sei von den Beklagten hierzu
kein Geldbetrag ausgezahlt worden. Der Kläger vertritt die Ansicht, dass die
Willenserklärungen des Beklagten zu 2) gem. § 164 BGB unmittelbar auch für und
gegen die Beklagte zu 1) wirkten, da diese dem Beklagten zu 2) die Tätigkeit der
Beratung in ihren Geschäftsräumen überlassen habe. Der Erwerb der
Eigentumswohnung sei für den Kläger und seine Ehefrau objektiv nicht sinnvoll
gewesen, da sie zu einer nachhaltigen Beeinträchtigung der ihnen zur Verfügung
stehenden finanziellen Möglichkeiten geführt habe. Es ergebe sich auch eine nicht
nachvollziehbare Deckungslücke von 7.000 € zwischen dem aufgenommenen Darlehen
und dem Kaufpreis der Immobilie. Außerdem sei der Abschluss des
Mietinkassoverwaltungsvertrages wirtschaftlich unsinnig gewesen.
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Der Kläger hat ursprünglich beantragt,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 21.422,48 €
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
16.6.2005 zu zahlen,
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festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem
Kläger jeden weiteren Schaden zu ersetzen, der aus der fehlerhaften
Beratung des Klägers betreffend den Kauf einer Eigentumswohnung in L2, 28,
noch entstehen wird.
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Der Kläger hat seine Klage mit Schriftsatz vom 12.5.2006 umgestellt und beantragt
nunmehr,
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Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
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an ihn, den Kläger, 21.422,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 16.6.2005 zu zahlen,
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ihn, den Kläger, gegenüber der , in 20095 Hamburg von allen
Verbindlichkeiten aus dem Kredit mit der Darlehens-Nr.: #####/#### (vormals
Kredit der bank AG Konto-Nr. 17/#####/####/6KR/SA) freizustellen,
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ihn, den Kläger, gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft 28 in
#### L2 von allen Verbindlichkeiten, insbesondere Wohngeld und
Betriebskosten für die Wohnung Nr. 7 im Dachgeschoss des Hauses 28 in
#### L2 (1.730/10.000 Miteigentumsanteil) freizustellen,
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ihn, den Kläger, von sämtlichen Grundsteuerzahlungen für die Wohnung Nr. 7
28 in #### L2 an die Stadt Krefeld ab dem 1.6.2006 freizustellen.
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Zug um Zug gegen die Übertragung des Eigentums an der
Eigentumswohnung 28 in #### L2 (Wohnungsgrundbuch von L2 Blatt 22156)
Wohnung Nr. 7 mit 1.730/10.000 Miteigentumsanteilen auf die Beklagten.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagten behaupten, dem Kläger und seiner Ehefrau sei zur Rückführung ihrer
Verbindlichkeiten bei der bank ein Betrag von 21.500 € in bar seitens der Beklagten
zugeflossen. Hinzu kämen insgesamt 3.500 €, die in monatlichen Raten zu je 500 € zum
Ausgleich der Unterdeckung. Über diese Barauszahlung habe der Kläger gemeinsam
mit seiner Ehefrau unter dem 22.9.2003 eine Quittung ausgestellt. Der Differenzbetrag
zu 39.000 € sei von der Verkäuferin für Kaufnebenkosten und den Eigenkapitalanteil
von 7.000 € (= Kaufpreis von 122.000 € - Darlehensbetrag von 115.000 €) aufgewandt
worden. Offenbar hätten der Kläger und seine Ehefrau diesen Umschuldungsbetrag
abredewidrig nicht an die bank abgeführt. Die Beklagten behaupten,
Grunderwerbssteuer und Notarkosten für die von den Klägern erworbene Immobilie
seien vom Verkäufer übernommen worden.
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Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen und . Hinsichtlich
des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Akteninhalt und die
Entscheidungsgründe verwiesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die zulässige Klage ist auch begründet.
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Der geltend gemachte Anspruch besteht gegen beide Beklagten gem. § 280 Abs. 1 S. 1
BGB aufgrund fehlerhafter Anlageberatung.
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Zwischen dem Kläger und beiden Beklagten ist ein Anlageberatungsvertrag zustande
gekommen. Unstreitig ist der Beklagte zu 2) zugleich auch als Stellvertreter der
Beklagten zu 1) aufgetreten, so dass ein Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und
beiden Beklagten zustande gekommen ist. Dieses ist rechtlich auch nicht lediglich als
Anlagevermittlung, sondern als Anlageberatungsvertrag zu qualifizieren. Für einen
Anlageberatungsvertrag spricht, wenn der Kapitalanleger keinen genügenden Überblick
über wirtschaftliche Zusammenhänge besitzt und nicht nur über Tatsachen informiert
werden, sondern auch eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene
Empfehlung erhalten will (BGH, NJW-RR 1993, 1114 f.). Hier sind der Kläger und seine
Ehefrau an den Beklagten zu 2) ohne konkrete Vorstellungen hinsichtlich der Form der
gewünschten Kapitalanlage heran getreten. Sie haben dem Beklagten zu 2) auch ihre
gesamten Vermögensverhältnisse offen gelegt und begehrten demnach erkennbar eine
auf ihre persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung. Der Beklagte zu 2) hat
dann auch nicht nur ein bestimmtes Kapitalanlageprodukt vermittelt, sondern eine in
sich abgeschlossene Konzeption, bestehend aus Umschuldung, Neuaufnahme eines
Kredites sowie eines Bausparvertrages und Anlage des daraus herrührenden Kapitals
in einer zu erwerbenden Eigentumswohnung, vorgeschlagen.
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Zu den Pflichten eines Anlageberaters gehört es nicht nur, richtig und vollständig über
die tatsächlichen Umstände der empfohlenen Anlage aufzuklären, sondern diese auch
fachkundig zu bewerten und zu beurteilen. Empfiehlt der Anlageberater ein
Gesamtkonzept, muss dieses in sich schlüssig und in der für ihn erkennbaren Situation
der Anleger wirtschaftlich sinnvoll ("anlegergerecht") sein.
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Das dem Kläger vom Beklagten zu 2) war weder schlüssig, noch auf die Bedürfnisse
des Klägers und seiner Ehefrau abgestimmt, weshalb die Beklagten als
Gesamtschuldner für den eingetretenen Schaden haften.
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Der Kläger und seine Ehefrau haben den Beklagten zu 2) über ihre damals bereits
angespannte wirtschaftliche Situation aufgeklärt. Ihnen ging es auch für den Beklagten
zu 2) erkennbar nicht in erster Linie um den Erwerb einer Eigentumswohnung zur
Geldanlage. Diese waren allein an der Umschuldung des hochverzinslichen und den
Kläger und seine Ehefrau dadurch finanziell stark belastenden Kredits bei der bank
interessiert, wozu der Erwerb einer Eigentumswohnung lediglich als vom Beklagten zu
2) ins Gespräch gebrachtes Mittel in Betracht kam. Zur wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit
des von ihm sodann vorgetragenen Umschuldungskonzepts haben die Beklagten trotz
des gerichtlichen Hinweises vom 6.3.2006 nur lückenhaft vorgetragen. Offenbar sollte
die geplante Umschuldung aber aus Mitteln erfolgen, die von der Verkäuferin der von
dem Kläger und seiner Ehefrau zu erwerbenden Immobilie als "kapitalisiertes
Mietkostenausfallrisiko" in Höhe von 39.320 € ausbezahlt werden sollten. Zum
wirtschaftlichen Hintersinn dieser – ungewöhnlichen – Finanzierungskonstruktion haben
die Beklagten nichts vorgetragen. Es kann lediglich vermutet werden, dass auf diese
Weise zum Nachteil der finanzierenden Bank ein überhöhter Kaufpreis und damit ein
unrealistischer Verkehrswert vorgetäuscht werden sollte, um den zur Umschuldung
nötigen Geldbetrag so zu den günstigeren Konditionen eines grundschuldlich
abgesicherten Realkredits zu erhalten.
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Einmal davon abgesehen, dass der Beklagte zu 2) dem Kläger und dessen Ehefrau in
diesem Fall ein Finanzierungskonzept unterbreitet hätte, das den objektiven Tatbestand
des Betrugs zum Nachteil der finanzierenden Bank verwirklicht, konnte eine
Umschuldung des klägerischen Kredites bei der bank in Höhe von 40.000 € jedenfalls
nur dann gelingen, wenn das "kapitalisierte Mietkostenausfallrisiko" in voller Höhe an
den Kläger oder aber an die bank ausbezahlt worden wäre. Während der Kläger
jegliche Auszahlung abstreitet, behaupten auch die Beklagten lediglich, dass ein
Teilbetrag von 21.500 € zur Auszahlung gelangt sei. Der Restbetrag sei zum Ausgleich
monatlicher Unterdeckungen, der Kaufnebenkosten und des Eigenkapitalanteils von
7.000 € verwandt worden. Eine vollständige Umschuldung des klägerischen bank
Kredits konnte also bereits nach dem Beklagtenvortrag nicht erreicht werden, weshalb
das vom Beklagten zu 2) vorgeschlagene Anlagemodell nicht den vom Kläger und
dessen Ehefrau im vorangegangenen Beratungsgespräch geäußerten Erwartungen
gerecht geworden ist.
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Selbst wenn man annähme, dass eine Rückführung des Kredites bei der bank um den
Betrag von 21.500 € eine spürbare Entlastung der Kläger gebracht hätte, wozu die
Beklagten aber trotz des gerichtlichen Hinweises vom 6.3.2006 nichts näheres
vorgetragen haben, sieht das Gericht die Behauptung der Beklagten, dass eine solche
Auszahlung erfolgt sei, nicht als erwiesen an.
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Zwar haben die Beklagten im Kammertermin vom 22.6.2006 eine unter dem 22.9.2003
datierende vom Kläger und seiner Ehefrau unterschriebene Quittung über den Betrag
von 21.500 € und ein vom Kläger unterzeichnetes "Selbstständiges Schuldversprechen"
vom 2.7.2006 über einen weiteren Betrag von 5.500 € vorgelegt. Auch begründen
solche Privaturkunden eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die in ihnen enthaltenen
Erklärungen zutreffend sind.
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Dennoch schenkt das Gericht der klägerischen Behauptung und der dies bestätigenden
Zeugenaussage seiner Ehefrau Glauben, dass ihnen der Beklagte zu 2) eine Vielzahl
von Schriftstücken zur Unterschrift vorgelegt habe, welche von diesen ohne Kenntnis
ihres Inhalts unterschrieben worden seien. Trotz wiederholter und nachdrücklicher
Ermahnung durch den Vorsitzenden zu ihrer Wahrheitspflicht sind beide bei ihrer
Einlassung geblieben, dass - abgesehen von 500 € - keine Auszahlungen seitens des
Beklagten zu 2) erfolgt seien. Dass er nicht weiter darauf geachtet habe, was er beim
Beklagten zu 2) unterschrieben habe, hat der Kläger mit seiner großen finanziellen Not
begründet. Sowohl der Kläger als auch seine Ehefrau haben im Kammertermin einen
eher unbedarften und relativ schlichten Eindruck hinterlassen. Dieser Umstand hat die
Aussagen in doppelter Hinsicht glaubhaft erscheinen lassen. Einmal haben sowohl der
Kläger als auch seine Ehefrau nicht den Eindruck hinterlassen, zu einer "glatten" Lüge
vor dem erkennenden Gericht fähig zu sein. Andererseits lässt es deren geschäftliche
Unerfahrenheit nachvollziehbar erscheinen, dass beide bei dem Beklagten zu 2)
allerhand Schriftstücke – darunter auch eine Quittung – ohne nähere Prüfung des
jeweiligen Inhalts unterzeichnet und dem Beklagten zu 2) damit blind vertraut haben.
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Damit liegen Umstände vor, welche die Vermutung erschüttern, dass den genannten
Urkunden tatsächlich eine Geldübergabe in der dokumentierten Höhe zu Grunde lag.
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Ohnehin ist es auch mindestens verwunderlich – und allenfalls im Hinblick auf die
offenbare Rechtswidrigkeit (s.o.) des Anlagemodells nachvollziehbar – dass die
Auszahlung der fraglichen Beträge nicht auf ein Bankkonto des Klägers oder unmittelbar
an die bank erfolgt ist, sondern dass die Beträge bar an den Kläger bzw. an ihn und
seine Ehefrau geflossen sein sollen.
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Der Aussage des Zeugen , der bei der Geldübergabe zugegen gewesen sein will,
konnte das Gericht keinen Glauben schenken. Im Verlauf seiner gesamten Vernehmung
hat der Zeugen den Eindruck hinterlassen, seine Aussage zuvor mit dem Beklagten zu
2) abgestimmt zu haben. Während der Zeuge eingangs seiner Vernehmung angegeben
hatte, mit dem Beklagten zu 2) lediglich das Büro zu teilen und nicht in dessen
Geschäfte eingebunden zu sein, hat er im Laufe der Vernehmung zahlreiche Angaben
zu Details der geschäftlichen Beziehung des Beklagten zu 2) mit dem Kläger gemacht.
Besonders lebendig und detailreich wurde die Aussage des Zeugen, als er von der
Sorge des Beklagten zu 2) um die zweckentsprechende Verwendung von ausgezahlten
H2 durch den Kläger berichtet hat. Aufgrund des zeitlichen Abstands von mittlerweile
fast drei Jahren zu den wiedergegebenen Ereignissen, an denen der Zeuge keinen
eigenen (geschäftlichen) Anteil gehabt haben will, hat dies den Verdacht einer
Absprache der Aussage mit dem Beklagten zu 2) erregt. Außerdem stand die eloquente
Mitteilsamkeit des Zeugen in dieser Partie seiner Aussage in einem gewissen
Widerspruch dazu, dass er sowohl im Hinblick auf die Art der Zusammenarbeit mit dem
Beklagten zu 2), als auch auf den wirtschaftlichen Hintersinn des von diesem
vorgeschlagenen Geschäfts nur sehr zögerlich ausgesagt hat und insofern den Eindruck
hinterlassen hat, bestimmte Umstände vor dem Gericht verbergen zu wollen. Dieser
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Mangel an L im Aussageverhalten des Zeugen hat den Verdacht bestärkt, dass dieser
mindestens einen Teil seiner Aussage konstruiert haben könnte und nicht an einer
umfassenden Beantwortung der an ihn gerichteten Fragen interessiert war.
Infolge der fehlerhaften Anlageberatung haben die Beklagten den Kläger gem. §§ 249 ff.
BGB so zu stellen, wie er ohne diese stünde (BGH, NJW-RR 2000, 998, 999). Für
diesen Fall ist mit Sicherheit davon auszugehen, dass der Kläger die Immobilie nicht
erworben haben würde, da es ihm nicht um den Erwerb einer Immobilie, sondern um die
Umschuldung seiner Verbindlichkeiten gegenüber der bank ging. Ohne den Erwerb der
Immobilie hätte der Kläger auch den Kredit bei der nicht abgeschlossen, so dass ihm
der dafür aufgewendeten Kapitaldienst als Schaden zu ersetzen ist. Dasselbe gilt von
den anderen Zahlungen, die der Kläger im Zusammenhang mit dem Erwerb und der
Verwaltung der Immobilie aufgebracht hat. Die vom Kläger dargelegten
Schadenspositionen haben die Beklagten nicht in erheblicher Weise bestritten, so dass
die vom Kläger berechnete Höhe des bereits entstandenen Schadens zugrunde zu
legen ist. Soweit Erwerbsnebenkosten unmittelbar seitens der Verkäuferin oder unter
Vermittlung des Beklagten zu 2) gezahlt worden sind, können solche Beträge nicht vom
entstandenen Schaden abgezogen werden, weil die dafür aufgewandten Mittel letztlich
aus dem vom Kläger und seiner Ehefrau abgeschlossenen Darlehen stammen.
Weiterhin sind die Beklagten verpflichtet, den Kläger von den Verbindlichkeiten
freizustellen, die er im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie eingegangen ist.
Dazu gehören sowohl die künftig fällig werdenden Ansprüche der Finanzierungsbank,
wie auch die Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Auch die vom Kläger geschuldeten Grundsteuern stehen in untrennbarem
Zusammenhang mit dem rückabzuwickelnden Kauf der Immobilie.
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Der geltend gemachte Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB,
weil im anwaltlichen Schreiben vom 27.5.2005 eine Mahnung zu sehen ist.
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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs. 4 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 S. 1 ZPO.
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Streitwert:
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Zahlungsantrag: 21.422,48 €
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Freistellungsantrag zu 1a): 130.000 €
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Freistellungsantrag zu 1b): 5.000 €
45
Freistellungsantrag zu 1c): 5.000 €
46
insgesamt: 161.422,48 €
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