Urteil des LG Duisburg vom 09.02.2010
LG Duisburg (gemischte nutzung, abrechnung, grundsteuer, gewerbe, treppenhaus, verhältnis, wartung, anteil, pflege, papier)
Landgericht Duisburg, 13 S 142/09
Datum:
09.02.2010
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
13. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
13 S 142/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Duisburg-Ruhrort, 9 C 689/08
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.06.2009 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Duisburg-Ruhrort – 9 C 689/08 - teilweise
abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 1.828,06 €
Tatbestand:
1
Die Klägerin nimmt als Vermieterin die Beklagten als Wohnraummieter auf Bezahlung
der sich aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden
2005, 2006 und 2007 ergebenden Salden von 496,24 €, 596,66 € und 748,81 €,
insgesamt 1.841,71 € nebst Zinsen in Anspruch.
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Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen der Klägerin formell wirksam sind,
weil der überwiegende Teil der Immobilie – es handelt sich um das , zu dem auch eine
Tiefgarage gehört -, gewerblich genutzt wird von diversen Geschäften, Gaststätten,
Praxen von Ärzten und Steuerberatern sowie dem Bezirksamt der Stadt und eine
Vorerfassung nicht stattgefunden hat. Der Ermittlung des Einheitswertes ist seinerzeit
eine Jahresrohmiete von 586.220 DM zugrunde gelegt worden von denen 80.702 DM
auf die Wohnungsmiete entfielen. Die Klägerin gibt die Gewerberaumfläche (ohne
Tiefgarage) mit 8.004,39 m² und die Wohnraummietfläche mit 1.228,17 m² an.
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Sie hat in den jeweiligen Abrechnungen die Flächen aufgeteilt in Gesamtfläche
Gebäude, Gewerbe, Wohnen, Treppenhaus Nr. 34, Vermietete Gesamtfläche Gewerbe,
Vermietete Gesamtfläche Wohnen, Gesamtvermietete Fläche, Gesamtfläche Gewerbe
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Gas, Gesamtfläche Wohnen Gas und Gesamtfläche Gewerbe ohne Stadt. Die Fläche
der Wohnung der Beklagten von 78,84 m² hat sie jeweils ins Verhältnis gesetzt zu den
vorgenannten Flächen und daraus den Verteilungsschlüssel für einzelne
Betriebskostenarten ermittelt, den sie dann jeweils angewendet hat.
Wasser und Abwasser sind nach abgelesenem Verbrauch abgerechnet worden.
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Die Kosten des Allgemeinstroms, der Pflege der Außenanlagen, der Versicherungen,
der Straßenreinigung, der Müllabfuhr Pappe und Papier und des Niederschlagswassers
hat sie nach der gesamten Gebäudefläche mit 0,85% (Anteil der Wohnungsfläche an der
Gesamtgebäudefläche) abgerechnet.
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Die Grundsteuer für 2005 hat sie, ohne das in der Abrechnung selbst darzulegen, in der
Weise umgelegt, dass sie zunächst die Mieteinnahmen, die der Einheitswertermittlung
zugrunde lagen, ins Verhältnis gesetzt hat, woraus sich ein Anteil von 13,76 %
Wohnungsmieten ergab, und diesen Prozentsatz mit einem Betrag von 6.106,70 € von
der Gesamtgrundsteuer in Höhe von 44.347,88 € ermittelt, den sie sodann im Verhältnis
der Wohnfläche der Beklagten zur Gesamtwohnfläche (6,4 %) auf die Beklagten
umgelegt hat. Für die Jahre 2006 und 2007 hat sie von der Gesamtgrundsteuer einen
Anteil von 0,85% in die Abrechnung der Beklagten eingestellt.
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Die Müllabfuhr ist 2005 und 2006 zu 3,32% und 2007 zu 2,98% auf die Beklagten
umgelegt worden.
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Der Hausmeisteranteil ist jeweils mit 6,4% angesetzt worden.
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Bei der Hausreinigung hat die Klägerin für 2005 und 2006 jeweils 3,32% und für 2007
2,98 % angesetzt.
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"Sonstige Instandhaltung/Wartung" sind 2005 mit 0,96%, 2006 mit 3,32 % und 2007 mit
0,99 % berechnet worden.
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An den Kosten der Aufzugswartung sind die Beklagten 2005 und 2006 mit 3,32% und
2007 mit 2,98% beteiligt worden.
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Die Instandhaltungskosten Aufzüge sind den Beklagten 2006 mit 3,32% und 2007 mit
2,98% in Rechnung gestellt worden.
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Die Klägerin ist der Auffassung, ordnungsgemäß abgerechnet zu haben. Eine
Vorerfassung sei nicht weiter nötig. Dass die Beklagten als Wohnraummieter erheblich
mehr belastet würden, weil keine Vorerfassung stattgefunden habe, hätten sie
darzulegen und zu beweisen (vgl. BGH NJW 2006, 1419). Das sei ihnen nicht
gelungen.
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Die Klägerin hat beantragt,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 1.841,71 € nebst
Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz
aus 496,24 € seit dem 06.10.2006, aus 596,66 € seit dem 15.12.2007 und aus
748,81 € seit dem 22.11.2008 zu zahlen.
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Die Beklagten haben
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Klageabweisung beantragt.
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Sie haben angesichts der weit überwiegend gewerblichen Nutzung des Gesamtobjekts
eine Vorerfassung für unumgänglich gehalten und waren daher der Auffassung, dass
die Abrechnungen schon formell nicht in Ordnung seien. Im übrigen haben sie gegen
die Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 vorgerichtlich Einwendungen erhoben
und dies für 2007 im Rechtsstreit getan.
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Das Amtsgericht hat der Klage weitgehend stattgegeben, weil es die Abrechnungen für
formell wirksam angesehen hat. Allerdings hat es den Grundsteueranteil für 2005
geringfügig gekürzt.
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Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung unter Wiederholung und
Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens, wobei sie begründen, dass die
vorgenannte Entscheidung des BGH auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden sei,
weil sich aus der weit überwiegend gewerblichen Nutzung des Objekts bereits ergebe,
dass Betriebskosten in erheblich höherem Maße entstünden als dies bei einer reinen
Wohnraumnutzung der Fall sei.
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Die Beklagten beantragen,
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unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Duisburg-Ruhrort – 9 C
689/08 vom 18.06.2009 die Klage abzuweisen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie hält das angefochtene Urteil für richtig und wiederholt ihren Standpunkt, dass sie
anders als geschehen nicht abrechnen könne. Die Position Grundsteuer sei nach dem
Wohnungsanteil umgelegt. Höhere Versicherungskosten seien durch die gemischte
Nutzung nicht entstanden und die Positionen Hausmeisterkosten, Restmüll,
Hausreinigung, Wartung Aufzüge und Instandhaltung Aufzüge seien nur auf die Flächen
des Gebäudeteils Treppenhaus Nr. 34, zu dem auch die Mietsache der Beklagten
gehört, umgelegt worden.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Berufung der Beklagten ist begründet. Die Klägerin hat aus den
Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005, 2006 und 2007 keinen
Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagten. Sie sind formell nicht in Ordnung und
begründen daher mangels Wirksamkeit keinen fälligen Saldo, den die Beklagten
bezahlen müssten, so dass es nicht mehr darauf ankommt, ob auch alle umgelegten
Kosten überhaupt umlagefähig sind.
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Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen
Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der
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Einnahmen und Ausgaben enthält. Dazu gehört bei einer Abrechnung bei Gebäuden mit
mehreren Nutzereinheiten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und
Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils
sowie seiner Vorauszahlungen. Diese Anforderungen erfüllen die vorgelegten
Abrechnungen nicht.
Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten hat die Klägerin es unterlassen, die nicht
auf die Wohn- bzw. andere Nutzung entfallenden Kosten zu ermitteln und das Ergebnis
nachvollziehbar in der Abrechnung mitzuteilen. Ihre Auffassung, eine Vorerfassung sei
nicht nötig, weil keine erhebliche Mehrbelastung der Beklagten als Wohnungsmieter
stattfinde, kann nicht geteilt werden.
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Hinsichtlich der Grundsteuer hat die Klägerin in der Abrechnung 2005 den von ihr
ermittelten Betrag ohne Erläuterung eingesetzt, so dass die Beklagten nicht erkennen
konnten, wie die Klägerin zu der Summe von 6.106,70 € gelangt ist. In den
Folgeabrechnungen hat sie die Grundsteuer allein nach dem Flächenanteil umgelegt,
ohne auch dies zu erläutern.
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Ob bei den Versicherungskosten zu differenzieren ist, mag dahinstehen. Allerdings liegt
auf der Hand, dass bei der überwiegenden gewerblichen Nutzung von rund 87% mit
starkem Publikumsverkehr ganz erhebliche Mehrkosten im Bereich Allgemeinstrom,
Aufzug, Pflege Außenanlagen, Müllabfuhr (wobei die Abfuhr von Papier und Pappe im
privaten Bereich in kostenlos erfolgt), Hausmeister, Hausreinigung und Heizung und
Wartung entstehen. Da es sich hier um einen Geschäftsgebäudekomplex mit
Tiefgaragenplätzen und einigen Wohneinheiten handelt, ist nach Auffassung der
Kammer die Rechtsprechung des BGH aus der von der Klägerin zitierten Entscheidung
nicht anwendbar, zumindest nicht in der Form, dass die Beklagten als Wohnraummieter
darlegen und nachweisen müssten, dass wegen der gewerblichen Nutzung die auf sie
umgelegten Kosten wesentlich über den allein auf die Wohnraumnutzung entfallenden
liegen.
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Das wird deutlich bereits durch den Vergleich von in den Abrechnungen der Klägerin
berechneten Kosten für zwei Betriebskostenarten im Vergleich zu den
durchschnittlichen Kosten hierfür nach dem Betriebskostenspiegel des für die Jahre
2006 und 2007.
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Bei einer (gerundet) Wohnungsgröße von 79 m² hätte danach anfallen dürfen
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Betriebskostenart
Allgemeinstrom
Gebäudereinigung
2006 0,04x12x79
= 37,92 €
0,14x12x79 =
132,72 €
2007 0,05x12x79
=47,40 €
0,15x12x79 =
142,20 €
von Klägerin berechnet:
116,90 € bzw. 122,28 €
442,40€ bzw. 495,21 €
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Daraus wird zugleich deutlich, dass es nicht ausreicht, wie die Klägerin darlegt, was sie
allerdings auch in den Abrechnungen selbst nicht hinreichend erläutert hat, dass sie für
bestimmte Kosten nur die Flächen des Gebäudeteils Treppenhaus Nr. 34 umgelegt hat;
denn auch die unteren Etagen des Gebäudeteils Treppenhaus Nr. 34 werden
gewerblich genutzt.
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Da alle drei Abrechnungen der Klägerin an diesen formellen Mängeln kranken, hat sie
auch keinen Anspruch auf den Saldo aus der Heizkostenabrechnung 2007, da die
Beklagten nach den Abrechnungen der Vorjahre ein Guthaben aus den
Heizkostenabrechnungen haben, das sie daher zur Aufrechnung stellen könnten.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
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Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergeben sich aus
den §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO.
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Die Kammer lässt die Revision zu, weil nach der Entscheidung des BGH NJW 2006,
1419, auf die die Klägerin sich ausdrücklich bezieht, die Frage der Darlegungs- und
Beweislast anders beurteilt werden könnte als die Kammer das in diesem krass anders
gelagerten Fall tut.
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