Urteil des LG Duisburg vom 18.11.2009
LG Duisburg (kündigung, ersatz der kosten, gesetzlicher vertreter, vermieter, geschäftsführer, wohnung, mieter, mietrecht, eigentümer, ersatz)
Landgericht Duisburg, 11 S 106/09
Datum:
18.11.2009
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
11. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
11 S 106/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Dinslaken, 30 C 55/09
Tenor:
hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg
auf die mündliche Verhandlung vom 18.11.2009
durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht , die Richterin am
Landgericht und die Richterin
für Recht er¬kannt:
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30. Juli 2009 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Dinslaken (Az.: 30 C 55 / 09) abgeändert und
insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 603,93 € nebst Zinsen in
Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.
November 2008 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu
tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
2. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 603,93 €
festgesetzt.
G r ü n d e :
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I.
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Die zulässige Berufung ist begründet.
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1. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten gemäß § 86 Abs. 1 VVG in Verbindung mit
§§ 280 Abs. 1, 535, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus übergegangenem Recht ihres
Versicherungsnehmers einen Anspruch auf Ersatz der ihrem Versicherungsnehmer
entstandenen Rechtsanwaltskosten, die durch die Abwehr der unberechtigten
Kündigung vom 28. August 2008 angefallen sind.
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Die Beklagte hat durch den Ausspruch der unberechtigten Eigenbedarfskündigung vom
28. August 2008 schuldhaft ihre Vertragspflichten gegenüber ihrem Mieter, dem
Versicherungsnehmer der Klägerin, in schadensersatzbegründender Weise im Sinne
von § 280 Abs. 1 BGB verletzt.
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Diese Vertragsverletzung ging von der Beklagten und nicht von ihrem Geschäftsführer
aus und ist allein dieser zuzurechnen. Unstreitig hat die Beklagte als Vermieterin und
Eigentümerin und nicht ihr Geschäftsführer die Hausverwalterin mit dem Ausspruch der
Eigenbedarfskündigung beauftragt. Dementsprechend lag der Kündigungserklärung
auch eine Originalkündigungsvollmacht der Beklagten bei. Nur dies macht Sinn, weil
wirksam eine Kündigung nur von dem Vermieter und nicht von einem Dritten
ausgesprochen werden kann. Der Umstand, dass in dem Kündigungsschreiben –
offensichtlich fehlerhaft – davon die Rede ist, dass für den Geschäftsführer der
Beklagten, Herrn , die Kündigung ausgesprochen werde, ändert an der Veranlassung
der Kündigung allein durch die Beklagte nichts, zumal es sich um ein erkennbares
Versehen handelt, denn die Kündigung soll, so ihr Wortlaut, für den Eigentümer
ausgesprochen werden; der Eigentümer ist die Beklagte. Dass sie die Kündigung
veranlasst hat und ihr allein – unabhängig von der Erwähnung ihres Geschäftsführers -
zuzurechnen ist, hat die Beklagte selbst bis zum Prozess so gesehen. Denn sie war
diejenige, in deren Namen mit Schreiben vom 30. September 2009 die Kündigung auch
wieder zurückgenommen wurde. Dieses Schreiben lautet wörtlich: "Hiermit erklären wir
im Namen der Firma die ausgesprochene Kündigung an Herrn als nichtig.".
Dementsprechend ist die Beklagte entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts
durchaus passivlegitimiert.
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Die von der Beklagten ausgesprochene Eigenbedarfskündigung war von Anfang an
aufgrund eines fehlerhaften Rechtsverständnisses von § 573 BGB unwirksam. Gemäß
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein den Vermieter zur ordentlichen Kündigung eines
Wohnungsmietverhältnisses berechtigendes Interesse nur vor, wenn der Vermieter die
Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines
Haushalts benötigt. Die Beklagte ist indes eine GmbH. Juristische Personen haben kein
Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil die Räumlichkeiten von einer
juristischen Person nicht als "Wohnung" genutzt werden können. Es genügt nicht, wenn
ein Gesellschafter, ein gesetzlicher Vertreter oder ein Angestellter der juristischen
Person die Räume nutzen will; der Nutzungswillige gehört in diesen Fällen nicht zum
privilegierten Personenkreis, weil er weder Vermieter noch Angehöriger ist. Für
Alleingesellschafter, die über die Mietsache wirtschaftlich verfügen können, gilt nichts
anderes (zu vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 573 Rn. 45 mit
umfangreichen Nachweisen zur ständigen Rechtsprechung). Dementsprechend war die
Beklagte nicht berechtigt, für den etwaigen Eigenbedarf ihres Geschäftsführers die
Kündigung auszusprechen.
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Eine solche unberechtigt ausgesprochene Kündigung stellt eine
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Vertragspflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz, insbesondere
zum Ersatz der Kosten, die durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes mit dem Ziel
der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung und ihrer Zurückweisung
entstanden sind, verpflichtet. Denn eine solche unberechtigte Kündigung zielt auf die
Beseitigung der Vertragsgrundlage ab und beinhaltet einen schweren Angriff auf den
Vertrag, der als erhebliche Vertragspflichtverletzung zu bewerten ist (zu vgl. Sternel,
Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, XI Rn. 173 ff.). Die Folge ist, dass der Mieter die daraus
entstandenen Schäden ersetzt verlangen kann. Hierzu zählen insbesondere die geltend
gemachten Rechtsanwaltskosten. Denn die Beauftragung eines Rechtsanwaltes ist in
solchen Fällen durchaus notwendig; der Laie kann und muss sich in dem rechtlich
schwierigen und unübersichtlichen Rechtsgebiet der Eigenbedarfskündigung nicht auf
sein eigenes Urteil verlassen und verstößt mit der Beauftragung eines Rechtsanwaltes
nicht gegen seine Schadensminderungspflichten. Die Einschaltung eines
Rechtsanwaltes ist vielmehr vernünftig, weil die Beibehaltung der gemieteten Wohnung
von zentraler und wichtiger Bedeutung ist (zu vgl. AG Jülich, WuM 2006, 562).
Die Höhe der Rechtsanwaltskosten ist richtig berechnet und zwischen den Parteien
unstreitig, so dass die Beklagte den eingeklagten Betrag schuldet.
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2. Der geltend gemachte Zinsanspruch ist gemäß §§ 286, 280 BGB berechtigt.
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II.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO. Die
Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO.
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