Urteil des LG Duisburg, Az. 13 S 243/09

LG Duisburg (kläger, abrechnung, höhe, gebäude, zpo, angabe, hauswart, mietvertrag, hindernis, versorgung)
Landgericht Duisburg, 13 S 243/09
Datum:
02.03.2010
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
13. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
13 S 243/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Mülheim an der Ruhr, 27 C 1028/09
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.10.2009 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr – 27 C 1028/09 –
abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
auf Grund des Urteiles vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht
die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Streitwert: bis 3.000 Euro
Tatbestand
1
Der Kläger verfolgt gegen die Beklagte einen Anspruch auf Abrechnung über seine
Nebenkostenvorauszahlungen in den Jahren 2006 und 2007.
2
Der Kläger ist der Auffassung, dass die von der Beklagten insoweit erteilten
Abrechnungen seinen Anspruch auf Abrechnung nicht erfüllt haben, weil die Beklagte in
diesen Abrechnungen nicht nur über die Betriebskosten des von ihm bewohnten
Gebäudes, sondern auch der Nachbargebäude abgerechnet habe, also ohne
vertragliche Grundlage über eine Wirtschaftseinheit abgerechnet habe. Im Mietvertrag
wurde zum Verteilungsschüssel vereinbart: "nach qm ges."
3
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug
genommen. Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung der für 2006 und 2007 geleisteten
4
Vorauszahlungen gerichtete Klage abgewiesen und im Übrigen die Beklagte verurteilt,
ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 für die
Mietwohnung des Klägers im Hause in zu erteilen gemäß den mietvertraglichen
Regelungen in § 5 Abs. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom
26.03.2004. Ferner hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Kläger berechtigt sei, die
monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 115 Euro solange
zurückzubehalten, bis die Beklagte die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006
und 2007 vertragsgemäß erstellt habe oder bis die zurückgehaltene Summe die für den
abzurechnenden Zeitraum von 2006 bis 2007 gezahlte Summe der Vorauszahlungen in
Höhe von 2.760 Euro erreicht habe. Das Amtsgericht hat sein Urteil im Wesentlichen
damit begründet, dass die erteilten Abrechnungen wegen der unzulässigen Bildung
einer Wirtschaftseinheit die Abrechnungsansprüche des Klägers nicht erfüllt hätten.
Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie macht geltend, dass sie
berechtigt gewesen sei, hinsichtlich der Kostenarten Grundsteuer, Abwasser,
Müllentsorgung, Versicherungen und Hauswart eine Wirtschaftseinheit zu bilden, da das
Gebäude zusammenhängend mit den Gebäuden und gebaut sei. Keine
Wirtschaftseinheit anzunehmen, stelle die Beklagte vor unzumutbare technische
Hindernisse.
5
Die Beklagte beantragt,
6
die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr
vom 27.101.2009 – 27 C 1028/09 – abzuweisen.
7
Der Kläger beantragt,
8
die Berufung zurückzuweisen.
9
Der Kläger tritt der Berufung entgegen und verweist darauf, dass die Beklagte mangels
vertraglicher Vereinbarung keine Wirtschaftseinheit bilden könne und es außerdem
keine Schwierigkeiten gebe, die Nebenkosten pro Objekt zu ermitteln und umzulegen.
10
Entscheidungsgründe
11
Die Berufung ist begründet.
12
I.
13
Der Kläger hat keine Ansprüche gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf Abrechnung seiner
Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 (mehr). Die Beklagte hat
diese Ansprüche durch die Abrechnungen vom 09.11.2007 und 26.22.2008 erfüllt,
sodass sie gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen sind. Entsprechend steht dem Kläger auch
kein Zurückbehaltungsrecht an den von ihm zu leistenden
Betriebskostenvorauszahlungen zu.
14
Die Abrechnungen der Beklagten erfüllen die an solche Abrechnungen nach § 259 BGB
zu stellenden Anforderungen und leiden dementsprechend nicht an einem solchen
formellen Fehler, dass sie als nicht erteilt gelten müssten.
15
Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig eine
16
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde
gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der
Vorauszahlungen des Mieters als Mindestangaben aufzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom
20.07.2005 – VIII ZR 371/04 – NZM 2005. 737, 738). All diese Anforderungen erfüllen
die Abrechnungen der Beklagten: es werden stets Gesamtkosten, ein aus sich selbst
heraus verständlicher Verteilerschlüssel, der Anteil des Mieters sowie die
Vorauszahlungen des Klägers angegeben.
Es liegt auch kein verdeckter formeller Fehler dadurch vor, dass die Beklagte einen
notwendigen Vorwegabzug unterlassen hätte. Von einem notwendigen Vorwegabzug
spricht man etwa bei gemischt-genutzten Objekten, wenn für die gewerbliche Nutzung
höhere Kosten anfallen als für die Wohnnutzung. Um einen solchen Fall handelt es sich
allerdings nicht. Vielmehr geht es allein darum, ob die Beklagte in ihre Abrechnung
auch Kosten einstellen durfte, die für die und angefallen sind. Dies ist indes allein eine
inhaltliche Frage, da durch den angegebenen Verteilerschlüssel und die Angabe im
Kopf der Abrechnung offengelegt ist, dass über den gesamten Komplex abgerechnet
worden ist.
17
Die Abrechnungen leiden auch nicht dadurch an einem formellen Fehler, dass die
Beklagte etwa nicht berechtigt gewesen wäre, auch die Kosten für die und mit zu
berücksichtigen.
18
Dabei kann offen bleiben, ob nicht schon die Abkürzung "ges." nach der Angabe des
Verteilerschlüssels im Mietvertrag so verstanden werden muss, dass sich die Parteien
auf etwas anderes geeinigt haben als lediglich die Umlage nach den Wohnflächen, die
nur der zuzuordnen sind.
19
Es kann ebenso offen bleiben, ob der Umstand, dass es sich bei den Wohnungen der
bis um eine lückenlose und einheitliche Bebauung handelt, nicht dazu führt, dass
tatsächlich nur ein zusammenhängendes Gebäude vorhanden ist, sodass schon aus
diesem Grunde auch einheitlich abgerechnet werden darf.
20
Denn der getrennten Kostenerhebung steht ein faktisches Hindernis entgegen, weil die
Versorgung mit Heizenergie für alle Wohnungen in der bis von einer Heizung kommt.
Eine getrennte Kostenerhebung ist insoweit gar nicht möglich, sodass die Beklagte
berechtigt war, bei der Abrechnung eine Wirtschaftseinheit zu Grunde zu legen (vgl.
BGH, Urteil vom 20.07.2005 – NZM 2005, 737; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, V
Rdnr. 238). Soweit das Amtsgericht meint, etwas anderes müsse gelten, weil die zitierte
Entscheidung noch zu § 27 II. BV a.F. ergangen sei, der noch im Gegensatz zur
Betriebskostenverordnung die Wirtschaftseinheit kannte, kann dem nicht beigepflichtet
werden. Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der Betriebskostenverordnung insoweit
keine Änderung der Rechtslage beabsichtigt, sondern vielmehr in der
Gesetzesbegründung ausgeführt, dass dadurch keine Verpflichtung der Vermieters
geschaffen werden sollte, in kleinstmöglichen Einheiten abzurechnen (vgl. Amtl.
Begründung zu § 1 Abs. 1 BetrKV, WuM 2003, 675, 681). Für die Zulässigkeit der
Wirtschaftseinheit spricht zudem der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verankerte
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, da die Wirtschaftseinheit nämlich in der Regel zu einer
einfacheren und verbesserten Bewirtschaftung führt. Aus diesem Grunde führt das
faktische Hindernis, dass hinsichtlich der Heizkosten verhindert, dass allein nach
Hausnummern abgerechnet wird, dazu, dass der Vermieter auch hinsichtlich der
anderen Betriebskostenpositionen nicht zu differenzieren braucht, zumal auch
21
hinsichtlich der Hauswart- und Versicherungskosten Probleme entstünden,
abzugrenzen, inwieweit die angefallenen Kosten auf die Wohnungen in den Gebäuden
(bzw. Gebäudeteilen) zu verteilen sind.
Nur inhaltliche (materielle) Fehler können einen Anspruch auf Neuerteilung einer
Abrechnung nicht rechtfertigen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997 – 307 S 170/96
– NZM 1999, 408; Bittner, in: Staudinger, BGB – Neubearbeitung 2009, § 259 Rdnr. 32).
22
II.
23
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
24
Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 48, 45 Abs. 1 Satz 3 GKG.
25
Die Zulassung der Revision fußt auf § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, um zu klären, wann nicht
mehr von einem Gebäude, sondern von einer Wirtschaftseinheit auszugehen ist, und ob
die Notwendigkeit, dass eine Betriebskostenposition gebäudeübergreifend abgerechnet
werden muss, bewirken kann, dass auch andere Betriebskostenpositionen, die
kleinteiliger umgelegt werden könnten, auch über die Wirtschaftseinheit umgelegt
werden können.
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Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.10.2009 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr - 27 C 1028/09 -abgeändert und die Klage
abgewiesen.
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Die Kosten des Rechtstreits hat der Kläger zu tragen.
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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteiles vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
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Die Revision wird zugelassen.
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Streitwert: bis 3.000 Euro
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Tatbestand
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Der Kläger verfolgt gegen die Beklagte einen Anspruch auf Abrechnung über seine
Nebenkostenvorauszahlungen in den Jahren 2006 und 2007.
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Der Kläger ist der Auffassung, dass die von der Beklagten insoweit erteilten
Abrechnungen seinen Anspruch auf Abrechnung nicht erfüllt haben, weil die Beklagte in
diesen Abrechnungen nicht nur über die Betriebskosten des von ihm bewohnten
Gebäudes, sondern auch der Nachbargebäude abgerechnet habe, also ohne
vertragliche Grundlage über eine Wirtschaftseinheit abgerechnet habe. Im Mietvertrag
wurde zum Verteilungsschüssel vereinbart: "nach qm ges."
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Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug
genommen. Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung der für 2006 und 2007 geleisteten
Vorauszahlungen gerichtete Klage abgewiesen und im Übrigen die Beklagte verurteilt,
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ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 für die
Mietwohnung des Klägers im Hause in zu erteilen gemäß den mietvertraglichen
Regelungen in § 5 Abs. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom
26.03.2004. Ferner hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Kläger berechtigt sei, die
monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 115 Euro solange
zurückzubehalten, bis die Beklagte die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006
und 2007 vertragsgemäß erstellt habe oder bis die zurückgehaltene Summe die für den
abzurechnenden Zeitraum von 2006 bis 2007 gezahlte Summe der Vorauszahlungen in
Höhe von 2.760 Euro erreicht habe. Das Amtsgericht hat sein Urteil im Wesentlichen
damit begründet, dass die erteilten Abrechnungen wegen der unzulässigen Bildung
einer Wirtschaftseinheit die Abrechnungsansprüche des Klägers nicht erfüllt hätten.
Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie macht geltend, dass sie
berechtigt gewesen sei, hinsichtlich der Kostenarten Grundsteuer, Abwasser,
Müllentsorgung, Versicherungen und Hauswart eine Wirtschaftseinheit zu bilden, da das
Gebäude zusammenhängend mit den Gebäuden und gebaut sei. Keine
Wirtschaftseinheit anzunehmen, stelle die Beklagte vor unzumutbare technische
Hindernisse.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom
27.101.2009 - 27 C 1028/09 - abzuweisen.
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Der Kläger beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Der Kläger tritt der Berufung entgegen und verweist darauf, dass die Beklagte mangels
vertraglicher Vereinbarung keine Wirtschaftseinheit bilden könne und es außerdem
keine Schwierigkeiten gebe, die Nebenkosten pro Objekt zu ermitteln und umzulegen.
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Entscheidungsgründe
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Die Berufung ist begründet.
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I.
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Der Kläger hat keine Ansprüche gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf Abrechnung seiner
Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 (mehr). Die Beklagte hat
diese Ansprüche durch die Abrechnungen vom 09.11.2007 und 26.22.2008 erfüllt,
sodass sie gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen sind. Entsprechend steht dem Kläger auch
kein Zurückbehaltungsrecht an den von ihm zu leistenden
Betriebskostenvorauszahlungen zu.
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Die Abrechnungen der Beklagten erfüllen die an solche Abrechnungen nach § 259 BGB
zu stellenden Anforderungen und leiden dementsprechend nicht an einem solchen
formellen Fehler, dass sie als nicht erteilt gelten müssten.
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Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig eine
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde
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gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der
Vorauszahlungen des Mieters als Mindestangaben aufzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom
20.07.2005 - VIII ZR 371/04 - NZM 2005. 737, 738). All diese Anforderungen erfüllen die
Abrechnungen der Beklagten: es werden stets Gesamtkosten, ein aus sich selbst
heraus verständlicher Verteilerschlüssel, der Anteil des Mieters sowie die
Vorauszahlungen des Klägers angegeben.
Es liegt auch kein verdeckter formeller Fehler dadurch vor, dass die Beklagte einen
notwendigen Vorwegabzug unterlassen hätte. Von einem notwendigen Vorwegabzug
spricht man etwa bei gemischt-genutzten Objekten, wenn für die gewerbliche Nutzung
höhere Kosten anfallen als für die Wohnnutzung. Um einen solchen Fall handelt es sich
allerdings nicht. Vielmehr geht es allein darum, ob die Beklagte in ihre Abrechnung
auch Kosten einstellen durfte, die für die und angefallen sind. Dies ist indes allein eine
inhaltliche Frage, da durch den angegebenen Verteilerschlüssel und die Angabe im
Kopf der Abrechnung offengelegt ist, dass über den gesamten Komplex abgerechnet
worden ist.
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Die Abrechnungen leiden auch nicht dadurch an einem formellen Fehler, dass die
Beklagte etwa nicht berechtigt gewesen wäre, auch die Kosten für die und mit zu
berücksichtigen.
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Dabei kann offen bleiben, ob nicht schon die Abkürzung "ges." nach der Angabe des
Verteilerschlüssels im Mietvertrag so verstanden werden muss, dass sich die Parteien
auf etwas anderes geeinigt haben als lediglich die Umlage nach den Wohnflächen, die
nur der zuzuordnen sind.
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Es kann ebenso offen bleiben, ob der Umstand, dass es sich bei den Wohnungen der
bis um eine lückenlose und einheitliche Bebauung handelt, nicht dazu führt, dass
tatsächlich nur ein zusammenhängendes Gebäude vorhanden ist, sodass schon aus
diesem Grunde auch einheitlich abgerechnet werden darf.
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Denn der getrennten Kostenerhebung steht ein faktisches Hindernis entgegen, weil die
Versorgung mit Heizenergie für alle Wohnungen in der bis von einer Heizung kommt.
Eine getrennte Kostenerhebung ist insoweit gar nicht möglich, sodass die Beklagte
berechtigt war, bei der Abrechnung eine Wirtschaftseinheit zu Grunde zu legen (vgl.
BGH, Urteil vom 20.07.2005 - NZM 2005, 737; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, V
Rdnr. 238). Soweit das Amtsgericht meint, etwas anderes müsse gelten, weil die zitierte
Entscheidung noch zu § 27 II. BV a.F. ergangen sei, der noch im Gegensatz zur
Betriebskostenverordnung die Wirtschaftseinheit kannte, kann dem nicht beigepflichtet
werden. Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der Betriebskostenverordnung insoweit
keine Änderung der Rechtslage beabsichtigt, sondern vielmehr in der
Gesetzesbegründung ausgeführt, dass dadurch keine Verpflichtung der Vermieters
geschaffen werden sollte, in kleinstmöglichen Einheiten abzurechnen (vgl. Amtl.
Begründung zu § 1 Abs. 1 BetrKV, WuM 2003, 675, 681). Für die Zulässigkeit der
Wirtschaftseinheit spricht zudem der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verankerte
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, da die Wirtschaftseinheit nämlich in der Regel zu einer
einfacheren und verbesserten Bewirtschaftung führt. Aus diesem Grunde führt das
faktische Hindernis, dass hinsichtlich der Heizkosten verhindert, dass allein nach
Hausnummern abgerechnet wird, dazu, dass der Vermieter auch hinsichtlich der
anderen Betriebskostenpositionen nicht zu differenzieren braucht, zumal auch
hinsichtlich der Hauswart- und Versicherungskosten Probleme entstünden,
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abzugrenzen, inwieweit die angefallenen Kosten auf die Wohnungen in den Gebäuden
(bzw. Gebäudeteilen) zu verteilen sind.
Nur inhaltliche (materielle) Fehler können einen Anspruch auf Neuerteilung einer
Abrechnung nicht rechtfertigen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997 - 307 S 170/96
- NZM 1999, 408; Bittner, in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2009, § 259 Rdnr. 32).
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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 48, 45 Abs. 1 Satz 3 GKG.
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Die Zulassung der Revision fußt auf § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, um zu klären, wann nicht
mehr von einem Gebäude, sondern von einer Wirtschaftseinheit auszugehen ist, und ob
die Notwendigkeit, dass eine Betriebskostenposition gebäudeübergreifend abgerechnet
werden muss, bewirken kann, dass auch andere Betriebskostenpositionen, die
kleinteiliger umgelegt werden könnten, auch über die Wirtschaftseinheit umgelegt
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