Urteil des LG Duisburg vom 15.02.2001
LG Duisburg: einzug, firma, ergänzung, vertragsabschluss, verwalter, vermieter, vermittler, vergütung, mietwohnung, rückzahlung
Landgericht Duisburg, 12/22 S 11/00
Datum:
15.02.2001
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
12. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
12/22 S 11/00
Vorinstanz:
Amtsgericht Dinslaken, 9 C 69/99
Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Dinslaken
vom 01. Dezember 1999 - 9 C 69/99 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern auferlegt.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 2.451,80 DM.
Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
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Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung des
geleisteten Mäklerlohns aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB in Verbindung mit §§ 2
Abs. 2 Nr. 1, 5 WOVermittG.
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Ein Anspruch auf Entgelt steht dem Wohnungsvermittler nach § 2 Abs. 2 Nr. 2
WOVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume geschlossen wird, deren
Verwalter er ist.
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Die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger haben nach der erstinstanzlich
und im Berufungsverfahren vorgenommenen Beweisaufnahme nicht bewiesen, dass die
Beklagte bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 17. Juli 1997
aufgrund eines Verwaltervertrages Verwalterin der Wohnanlage
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war und hierfür vergütet wurde.
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Aufgrund der Aussagen der im Berufungsverfahrens vernommenen Zeugen steht zur
Überzeugung der Kammer fest, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt noch keinen
Verwaltervertrag mit dem Eigentümer der Wohnanlage, dem Zeugen
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abgeschlossen hatte.
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Hierzu hat die Zeugin u.a. bekundet, die Beklagte habe den Verwaltervertrag für die
Wohnungen immer erst zwei bis drei Monate nach Abschluss der Mietverträge mit dem
Zeugen abschließen können, da dieser den Abschluss des Verwaltervertrages bewusst
herausgezögert habe, um auch die Verwaltervergütung erst später zahlen zu müssen.
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Hinsichtlich der Häuser hat die Zeugin ausgesagt, auch für diese Häuser habe die
Beklagte erst ab Abschluss des Verwaltervertrages eine Vergütung erhalten, zum
Zeitpunkt des Abschlusses des Verwaltervertrages befragt, hat die Zeugin ausgesagt,
die Wohnungen in den vorgenannten Häusern seien erst Ende 1997 bezogen worden,
vor Einzug der Mieter habe die Beklagte noch keine Verwaltervergütung erhalten, ihrer
Erinnerung nach sei der Vertrag erst längere Zeit - mindestens zwei Monate - nach dem
Einzug der erster Mieter abgeschlossen worden, es könne sein, dass der Vertrag erst im
Juli 1998 - um die Häuser - ergänzt worden sei; aus ihrer Erinnerung könne sie sagen,
dass erst vom Zeitpunkt der Ergänzung des Verwaltervertrages die Verwaltungsgebühr
an die Beklagte gezahlt worden sein (252).
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Die Zeugin ist glaubwürdig. Sie zeigte bei ihrer Aussage keine Tendenz, zugunsten der
Beklagten auszusagen, insbesondere erklärte die Zeugin auch, ihrer Einschätzung nach
habe bei der Beklagte eine Vermischung von Wohnungsvermittlung und
Wohnungsverwaltung stattgefunden.
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Die Aussage der Zeugin ist auch glaubhaft. Die Zeugin war in die Wohnungsgeschäfte
der Firma eingeweiht und zeigte eine sichere Erinnerung an die Einzelheiten der
Verwaltertätigkeiten der Beklagten für die Firma
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sowie daran, wie der Abschluss der Geschäfte seitens des Zeugen gehandhabt wurde.
Ferner stimmen ihre Angaben dazu, dass der Verwaltervertrag zwischen dem Zeugen
und der Beklagten wesentlich später als die Mietverträge abgeschlossen worden sind,
im Kern auch mit denen der Zeugen und
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überein.
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Der Zeuge der bekundet hat, keine Erinnerung mehr an den genauen Zeitpunkt des
Abschlusses des Verwaltervertrages zu haben, hat weiter ausgesagt nach Einzug der
Mieter in die habe es verschiedene Beschwerden unter anderem über das verschmutzte
Treppenhaus und die fehlenden Regelungen hinsichtlich der Müllplätze, der
Autoabstellplätze und Außenanlagen gegeben; als er sich deswegen bei der Beklagten
beschwert habe, habe diese ihm erklärt, damit nichts zu tun zu haben, weil sie nicht die
Verwalterin dieser Häuser sei; später sei die Beklagte jedoch als Verwalterin auch
dieser Häuser eingesetzt worden; dies sei jedoch wesentlich später geschehen. Da der
Einzug der Mieter unstreitig erst Ende 1997 erfolgt ist, ist dieser Aussage zu entnehmen,
dass der Verwaltervertrag erst im Jahre 1998 abgeschlossen worden ist.
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Auch die Zeugin hat bekundet, die Beklagte habe sich vor und nach dem Einzug der
Mieter um diese gekümmert und hierfür von der Firma keine Verwaltervergütung
erhalten, das wisse sie, weil sich die Beklagte, deren Mitarbeiterin sie von 1997 bis
1998 gewesen sei, bei ihr darüber beschwert habe, von der Firma und den Mietern der
Häuser für verschiedene Angelegenheiten immer wieder in Anspruch genommen zu
werden, ohne dafür etwas zu bekommen.
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Soweit sich die Kläger darauf berufen haben, die Beklagte sei Verwalterin der Häuser
gewesen, weil sie sich schon bei Vertragsabschluss ihnen gegenüber als Verwalterin
geriert und als Verwalterin bezeichnet habe, reicht dieses behauptete Verhalten der
Beklagten für eine Verwaltertätigkeit nicht aus.
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Verwalter ist, wer die Obhut für das Objekt anstelle des Vermieters durch ordnende und
gestaltende Tätigkeit wahrnimmt (Staudinger - Reuter, BGB, 13. Auflage, §§ 652, 653
Rn. 144). Dabei genügt nicht jede Tätigkeit, die Zweifel an der Neutralität des
Vermittlers aufkommen lässt, so wenn der Vermittler, wie dies bei dem Abschluss des
Mietvertrages mit den Klägern geschehen ist, den Vermieter bei Abschluss des
Mietvertrages vertritt (LG Köln WuM 1992, 141 f.; Staudinger - Reuter, a.a.O.).
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Auch genügt es nicht, wenn der Vermittler erst nach Abschluss des Mietvertrages mit der
Verwaltung der Mietwohnung beauftragt wird (Staudinger - Reuter a.a.O.) Hiervon ist
vorliegend nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auszugehen. Insoweit erscheint es
der Kammer durchaus als nachvollziehbar, dass die Beklagte - wie die von den Klägern
vorgelegten Schriftsätze der Beklagten vom 20. Mai 1997, 13. August 1997, 20. August
1997, 20. Oktober 1997, 7. November 1997, 25. November 1997, 19. Januar 1998, 2.
Februar 1998, 18. März 1998 zeigen, in erheblichem Umfang Verwaltertätigkeiten
entfaltet hat, ohne hierfür bezahlt zu werden, da die Beklagte sich mit diesem
Engagement für die Übertragung der Verwaltung empfehlen wollte. Dies gilt um so
mehr, als nach den Aussagen des Zeugen und der Zeugin die Beklagte unter Hinweis
auf Mitkonkurrenten für die Hauserverwaltung offenbar hingehalten werden sollte, mit
dem Ziel, dass diese Verwaltungstätigkeiten entfaltete, um "im Geschäft zu bleiben" und
andererseits der Vertragsabschluss hinausgezögert wurde, um die Zahlung einer
Verwaltervergütung zu verzögern.
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Es kann dahinstehen, ob ein Mäklerlohn auch dann gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG
ausgeschlossen ist wenn eine erst nach dem Mietvertragsabschluss aufgenommene
Verwaltertätigkeit bereits bei Vertragsabschluss vorgesehen war, wie das Landgericht
München in einem Fall entschieden hat (WuM 1986, 122).
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Zwar ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass die
Beklagte auch schon im Zeitpunkt der Vermietung das Ziel hatte, die von ihr vermieteten
Wohnungen später auch für den Vermieter zu verwalten und den Verwaltervertrag, den
sie bereits hinsichtlich weiterer Wohnhäuser der Eheleute
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hatte, auch auf die Objekte und zu erweitern. Dies ergibt sich aus den Aussagen der
Zeugen (225) und (256). Allerdings konnte die Beklagte insbesondere nach den
Bekundungen des Zeugen nicht sicher damit rechnen, dass sie auch bei den
vorgenannten Häusern einen Verwaltervertrag erhalten würde. So hat der Zeuge
bekundet, dass die Beklagte nicht immer davon ausgehen konnte, den Verwaltervertrag
für seine Häuser zu bekommen, da für ihn auch andere, insbesondere preiswertere
Makler zu Verfügungen standen (233). Wenn die Zeugin auch bekundet hat (252), die
Beklagte habe eigentlich immer die Objekte, die sie vermietet habe, später auch
Verwalter, so mag dies ihre Beobachtung und Erfahrung als Mitarbeiterin des Zeugen
gewesen sein, dem steht jedoch nicht entgegen, dass sich der Zeuge - nach seinem
glaubhaften Bekunden - die Entscheidung darüber, wer letztendlich den
Verwaltervertrag erhält, offengehalten hat.
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Eine Gleichstellung der späteren, jedoch bereits bei Abschluss des Mietvertrages
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absehbaren Verwaltung der Mietobjekte mit einer Verwaltung im Sinne des § 2 Abs. 2
Nr. 2 WOVermittG scheidet vorliegend nach Auffassung der Kammer jedoch auch
deshalb aus, da der zeitliche Abstand zwischen dem Abschluss des Mietvertrages am
17. Juli 1997 und dem Abschluss des Vewaltervertrages am 01. Juli 1998 mehr als ein
Jahr betragen hat. Dabei steht zur Überzeugung der Kammer nach der Aussage der
Zeugin fest, dass die Beklagte erst durch die Ergänzung des Verwaltervertrages ab 01.
Juli 1998 mit der Verwaltung der Firma beauftragt war. Insoweit hatte die Zeugin ihrem
Bekunden nach sicher in Erinnerung, dass vor einer Ergänzung des Verwaltervertrages
keine Vergütung gezahlt wurde. Eine Nachdatierung des Verwaltervertrages hätte aus
der Sicht der Beklagten mithin keinen Sinn gemacht hätte, da dies zu einem späteren
Einsetzen der Verwaltervergütung geführt hätte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
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