Urteil des LG Duisburg vom 04.08.2004
LG Duisburg (treu und glauben, vertrag, kläger, verhältnis zu, grundstück, vorvertrag, notar, höhe, schweigepflicht, zpo)
Landgericht Duisburg, 3 O 226/03
Datum:
04.08.2004
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
3. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 O 226/03
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des
vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d
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Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadenersatz wegen Nichterfüllung eines
Vorvertrages über einen Grundstückskaufvertrag. Die Parteien schlossen am
09.10.2002 vor dem Notar in einen notariellen Vertrag (Urkundenrolle Nr. 275/2002). In
dem Vertrag heißt es u.a.:
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"Wir, die Geschwister und erklären hiermit unsere unwiderrufliche Absicht und
schuldrechtlich eingegangene Verpflichtung, den in unserem Eigentum stehenden
Grundbesitz in der in , eingetragen im Grundbuch von Blatt beim Amtsgericht in , an die
Herren und zu einem Preis von 115.000,- EUR zu verkaufen, sobald das Grundstück
endgültig parzelliert und vermessen ist."
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Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von Blatt enthält folgende Eintragung:
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"Lfd. Nr. 6: Gemarkung , Flur 21, Flurstück 64, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, u. ,
Größe: 573qm".
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Hinsichtlich der Örtlichkeit wird auf die in Ablichtung zur Akte gereichte Flurkarte
verwiesen (Bl. 11 GA), die im Notartermin vorlag.
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Nach Vertragsschluss erteilten die Kläger dem Vermessungsbüro Dr. Ing. aus den
Vermessungsauftrag. Die Kläger beabsichtigten, das Grundstück an Herrn zu einem
Kaufpreis von 160.000,- EUR weiter zu verkaufen. Mit Schreiben vom 02.12.2002
erklärten die Beklagten, dass sie sich an den Vertrag nicht gebunden fühlen. Die Kläger
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erklärten die Beklagten, dass sie sich an den Vertrag nicht gebunden fühlen. Die Kläger
forderten daher die Beklagten mit Schreiben vom 15.01.2003 unter Fristsetzung bis zum
25.01.2003 auf, zu erklären, dass der beabsichtigte Kaufvertrag geschlossen werde. Die
Beklagten lehnten dies ab. Die Kläger verlangen mit ihrer Klage Schadenersatz wegen
entgangenen Gewinns in Höhe von 45.000,- EUR sowie Ersatz nutzlos aufgewandter
Vermessungs- und Notarkosten in Höhe von insgesamt 671,78 EUR.
Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagten seien aus dem Vorvertrag vom
09.10.2002 rechtswirksam verpflichtet, ihnen die streitgegenständliche Teilfläche zu
verkaufen. Die Teilfläche sei auch hinreichend bestimmt bezeichnet gewesen.Sie
behaupten, in dem Beurkundungstermin vor dem Notar am 09.10.2002 seien die
Parteien nach Einsichtnahme in die Flurkarte darüber einig gewesen, dass das
Grundstück Flurstück Nr. 64, eingetragen im Grundbuch , Amtsgericht , Blatt , entlang
der Fluchtlinie des Hauses Nr. 10 geteilt werden sollte.
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Die Kläger beantragen,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger
45.671,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinnsatz seit Klagezustellung zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Sie sind der Auffassung, der Vorvertrag vom 09.10.2002 zum Grundstückskaufvertrag
sei formnichtig, da der tatsächliche Gegenstand des abzuschließenden Hauptvertrages
nicht hinreichend konkret bezeichnet worden sei. Das noch zu vermessende
Teilgrundstück sei weder der Größe noch der Lage nach konkretisiert worden.
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Das Gericht hat am 04.02.2004 einen Beweisbeschluss verkündet. Der Zeuge ist in dem
Termin zur Beweisaufnahme am 07.07.2004 nicht vernommen worden, da die
Beklagten ihn nicht von seiner Schweigepflicht entbunden haben.
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Wegen des Parteivorbringens in seinen Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt
der Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die zulässige Klage ist unbegründet.
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Den Klägern steht gegenüber den Beklagten der geltend gemachte
Schadenersatzanspruch nicht zu.
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Der Gläubiger kann gemäß § 281 Abs. 1, S. 1 BGB Schadenersatz statt der Leistung
unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen, wenn der Schuldner die
fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt.
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Die Beklagten schuldeten den Abschluss des Grundstückskaufvertrages jedoch nicht,
da der am 09.10.2002 vor dem Notar geschlossene notarielle Vertrag formnichtig gemäß
§§ 311 b Abs. 1, S. 1, 125 BGB ist.
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Auch Vorverträge bedürfen der notariellen Beurkundung. Dabei gilt auch für sie das
Erfordernis der Beurkundungsbestimmtheit. Zwar ist anerkannt, dass ein Vorvertrag
nicht die gleiche Vollständigkeit aufweisen muss, die für den vorgesehenen
Hauptvertrag zu verlangen ist. Soweit der Inhalt des Hauptvertrages bereits in dem
Vorvertrag bestimmt werden kann und nach dem Parteiwillen auch bestimmt werden
soll, ist jedoch auch bei dem Vorvertrag hinsichtlich der Beurkundungsbestimmtheit der
gleiche Maßstab anzulegen wie bei sonstigen § 311 b BGB unterworfenen Verträgen
(BGHZ 97, 147, 153).
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Soll von einem Grundstück eine erst noch zu vermessende Teilfläche veräußert werden,
ist zur Identifizierung des Vertragsgegenstandes die genaue Bezeichnung erforderlich,
um dem Erfordernis der Beurkundungsbestimmtheit zu genügen. Dazu bedarf es
regelmäßig der Angabe der Umgrenzungslinien der Teilfläche oder der Angabe seiner
Flächengröße und geometrischen Form (BGH NJW 1969, 131f; BGH NJW 1979, 1350f).
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Der am 09.10.2002 geschlossene notarielle Vertrag genügt danach nicht den
Erfordernissen einer gemäß § 311 b Abs. 1, S. 1 BGB wirksamen Beurkundung.
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Die Parteien haben in der notariellen Urkunde die zu verkaufende Teilfläche weder
nach Größe noch nach Form bezeichnet. Auch haben sie von der Möglichkeit, auf eine
dem Vertrag beigefügte Skizze, in der die Teilfläche eingezeichnet ist, zu verweisen,
keinen Gebrauch gemacht. Die bloße Bezugnahme auf die Grundbuchstelle in dem
notariellen Vertrag reicht nicht aus, da es ein Grundstück nicht gibt. Zu dem auf Blatt
eingetragenen Flurstück 64 gehören die nicht voneinander abgegrenzten Teilflächen
und , so dass eine genaue Bezeichnung der zu veräußernden Teilfläche aufgrund des
Verweises auf die Grundbuchstelle nicht vorliegt.
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Die von den Klägern behauptete beabsichtigte Aufteilung des Grundstücks entlang der
Fluchtlinie des Hauses Nr. 10 hat in dem notariellen Vertrag keinen - auch nur
andeutungsweisen - Niederschlag gefunden.
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Die Kläger haben schließlich ihre Behauptung, die Parteien seien sich in dem
Beurkundungstermin am 09.10.2002 nach Einsichtnahme in die Flurkarte über die
genaue Aufteilung des Grundstücks entlang der Fluchtlinie des Hauses Nr. 10 einig
gewesen, nicht beweisen können.
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Dabei musste das Gericht auch nicht zu Lasten der Beklagten bewerten, dass diese den
zu dem Beweisaufnahmetermin am 07.07.2004 geladenen Zeugen nicht von seiner
Schweigepflicht entbunden haben. Zwar hat das Gericht gemäß § 286 ZPO nicht nur
das Ergebnis einer Beweisaufnahme, sondern auch die Umstände zu würdigen, unter
denen eine nicht beweisbelastete Partei es ablehnt, Zeugen von der Pflicht zur
Verschwiegenheit zu entbinden. Allerdings vermag nur ein vorwerfbares,
mißbilligenswertes Verhalten den mit beweisrechtlichen Nachteilen verbundenen
Vorwurf der Beweisvereitelung zu tragen (BGH NJW-RR 1996, 1534).
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Die Beklagten haben ihre Entscheidung, den Zeugen nicht von seiner Schweigepflicht
zu entbinden, damit begründet, dass er geneigt sein könnte, die Beweisfrage in einem
für die Beklagten ungünstigen Sinne zu beantworten, um sich selber aus einer Haftung
gegenüber den Klägern zu befreien, da er einen formnichtigen Vertrag beurkundet habe.
Zudem werde der Zeuge von den Klägern ständig als Notar in Anspruch genommen, so
dass auch ein dadurch entstandenes engeres Verhältnis zu den Klägern die Aussage
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nachteilig zu Lasten der Beklagten beeinflussen könne. Zumindest im Hinblick auf die
drohende Schadenersatzpflicht des Zeugen stellt sich die Verweigerung der
Aussagegenehmigung durch die Beklagten nicht als Beweisvereitelung dar, da sie
Anlass zu der Besorgnis haben durften, der Zeuge werde unter dem Druck einer
Schadenersatzverpflichtung nicht mehr neutral aussagen.
Die Berufung der Beklagten auf den Formmangel des notariellen Vertrages ist
schließlich auch nicht rechtsmißbräuchlich. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor,
dass die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar ist, weil etwa eine
Existenzgefährdung auf der einen Seite oder aber eine besonders schwere
Treuepflichtverletzung auf der anderen Seite erkennbar wäre. Um die Formvorschriften
des bürgerlichen Rechts nicht auszuhöhlen, kann nur ausnahmsweise die Berufung auf
einen Formmangel unzulässig sein. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 2 ZPO.
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Der Streitwert wird auf 45.671,78 EUR festgesetzt (§ 25 Abs. 2 GKG).
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