Urteil des LG Duisburg vom 08.03.2006
LG Duisburg: mahnkosten, zustellung, abrechnung, genehmigung, wasser, unverzüglich, anfechtungsfrist, datum, eigentümer, beschwerdeschrift
Landgericht Duisburg, 11 T 208/05
Datum:
08.03.2006
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
11. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
11 T 208/05
Vorinstanz:
Amtsgericht Duisburg-Hamborn, 9 II 12/05 WEG
Tenor:
hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg
auf die mündliche Verhandlung vom 8. Februar 2005
durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht
den Richter am Landgericht und
die Richterin am Landgericht Dr.
b e s c h l o s s e n :
Die Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des
Amtsgerichts Duisburg-Hamborn vom 19.8.2005 wird
zurückgewiesen.Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen
die Antragsgegner. Außergerichtliche Kosten werden nicht er-
stattet.Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 2.183,05 €
G r ü n d e :
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I.
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Die Antragsteller sind Eigentümer zweier Wohnungen der
Wohnungseigentümergemeinschaft in Duisburg. Sie machen die Ungültigkeit eines
Beschlusses über die Jahreseinzelabrechnung für den Zeitraum 1.4.2003 bis 31.3.2004
geltend, der u.a. unter TOP 2 auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 1.2.2005
gefasst worden ist. Sie haben vorgetragen, die Abrechnungen seien schon deshalb
fehlerhaft, weil für die zwei Wohneinheiten keine getrennten Abrechnungen erfolgt,
sondern Beträge willkürlich der einen oder anderen Wohnung zugeschlagen worden
seien. Zudem seien Mahnkosten nicht nachvollziehbar dargelegt und hinsichtlich der
Rechtsanwaltsgebühren sei eine Doppelzahlung erfolgt bzw. werde bestritten, dass die
Verwalterin an die Rechtsanwälte entsprechende Zahlungen geleistet habe.
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Die Antragsgegner haben im erstinstanzlichen Verfahren im Wesentlichen geltend
gemacht, die Anfechtungserklärung vom 25.2.2005 sei nicht rechtzeitig erfolgt, weil das
Versammlungsdatum fehlerhaft angegeben sei, ebenso der angefochtene
Tagesordnungspunkt. Zudem hätten sie, vertreten durch die Verwalterin, die
Anfechtungserklärung wegen Fehlens einer Originalvollmacht unverzüglich
zurückgewiesen im Sinne des § 174 BGB. Ergänzend haben sie vorgetragen, die
Mahnkosten seien ebenso angefallen wie die Rechtsanwaltskosten.
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Mit Beschluss vom 19.5.2005 hat das Amtsgericht den Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung vom 1. Februar 2005, mit dem die auf das
Wohnungseigentum der Antragsteller bezogenen Jahreseinzelabrechnungen
genehmigt wurden, für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Antrag
der Antragsteller sei zulässig, insbesondere fristgerecht erfolgt und auch nicht
unverzüglich zurückgewiesen worden. Die gefassten Beschlüsse seien auch insgesamt
aufzuheben, weil Wasser-, Entwässerungs- und Heizungskosten der beiden
selbstständigen Wohnungen der Antragsteller nicht getrennt erfasst und abgerechnet
worden seien. Hinsichtlich der Mahnkosten habe die Antragsgegnerin einen kausalen
Zusammenhang zwischen den Kosten und dem Zahlungsverhalten der Antragsteller
nicht dargelegt; hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten hätten die Antragsteller nicht
dargelegt, dass sie die Anwaltsgebühren direkt an die von den Antragsgegnern
beauftragten Rechtsanwälte gezahlt hätten.
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Mit der hiergegen gerichteten Beschwerde vertiefen die Antragsgegner ihr Vorbringen
zur Mangelhaftigkeit des Anfechtungsantrags und dessen Zustellung und tragen zur
inhaltlichen Richtigkeit der Einzelabrechnungen ergänzend vor, die Anfechtung sei
treuwidrig, weil seit Jahren so abgerechnet werde; zudem sei ihr Vortrag zu den
Mahnkosten vom 22.8.2005 nicht berücksichtigt worden und die Zahlung der
Antragsteller von 959,50 € auf die Prozesskosten sei am 7.4.2004 und damit nach dem
Abrechnungszeitraum erfolgt. Auf Hinweis der Kammer haben die Antragsgegner
ergänzend mitgeteilt, dass die Rechtsanwaltskosten überwiegend aus einem Verfahren
10 C 165/03 Amtsgericht Rheinberg der Antragsteller gegen die Verwalterin resultieren,
wobei die damalige Schadensersatzklage abgewiesen wurde.
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Die Antragsgegner beantragen,
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den Beschluss des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn vom 19.08.2005 aufzuheben
und den Antrag der Antragsteller zurückzuweisen.
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Die Antragsteller beantragen,
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die Beschwerde zurückzuweisen.
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Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug
genommen.
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II.
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Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Zu Recht und mit zutreffender
Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat
das Amtsgericht entschieden, dass die Anfechtung der Jahreseinzelabrechnungen mit
Schriftsatz vom 25.2.2005 zulässig und begründet ist. Die hiergegen im
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Beschwerdeverfahren vorgebrachten Einwendungen vermögen eine anderweitige
Entscheidung nicht zu rechtfertigen.
1. Die Anfechtung ist rechtzeitig erfolgt, an den richtigen Empfänger gerichtet, inhaltlich
hinreichend bestimmt und nicht rechtzeitig zurückgewiesen i.S.v. § 174 BGB.
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a) Unerheblich ist, dass bei der Parteibezeichnung im Rubrum des
Beschlussanfechtungsantrags vom 25.2.2005 fehlerhaft die Namen und als Vertreter
der Verwalterin aufgeführt wurden. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der
Antragsgegner nicht darauf an, ob es sich hierbei um Mitarbeiter der Verwalterin
handelt oder zumindest um freie Mitarbeiter. Entscheidend ist, dass die Antragsschrift
gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für die Zustellung durch das Gericht den Anforderungen
des § 253 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO genügt, dessen Grundsätze auch für das
Wohnungseigentumsverfahren gelten (OLG Köln, OLGR 2002, 215). Hiernach muss
die Partei so klar bezeichnet sein, dass kein Zweifel an ihrer Identität aufkommen kann
und sich für jeden Dritten die betreffende Partei ermitteln lässt. Dies ist trotz der
fehlerhaften Bezeichnung der vertretungsberechtigten Person und der Anschrift der
Fall, weil sich allein aus der korrekten Bezeichnung der Verwalterin als " "
unzweifelhaft zuordnen ließ, welche Gesellschaft gemeint ist. Demgemäss erfolgte
auch die Zustellung der Anfechtungsschrift an die Verwalterin. b) Zu Recht hat das
Amtsgericht auch festgestellt, dass die Rechtzeitigkeit der Anfechtung innerhalb der
Frist des § 23 Abs. 4 WEG nicht daran scheitert, dass dem Anfechtungsschreiben keine
Originalvollmacht beigefügt war. Es spricht schon einiges dafür, dass die Vorschrift des
§ 174 BGB vorliegend gar nicht anwendbar ist, weil der Anfechtungsantrag – wie sich
aus § 23 Abs. 4 S. 1 WEG i.V.m. § 43 Abs. 1 Ziff. 4 WEG ergibt – bei dem
Wohnungseigentumsgericht im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens gestellt werden
muss mit der Folge, dass die Sondervorschrift des § 81 ZPO die Vorschrift des § 174
BGB verdrängt (vgl. allgemein hierzu Palandt, BGB, 62 Aufl., § 174 Rn 4 aE, Zöller,
ZPO, 23. Aufl., § 81 Rn 10). § 174 BGGB ist nicht anwendbar, soweit ein
Prozessbevollmächtigter im Rahmen und im gesetzlichen Umfang der
Prozessvollmacht eine Erklärung abgibt (BGH NJW 2003, 229, Jauernig, BGB, 11 Aufl.,
§ 174 Rn 1). Das kann aber letztlich dahinstehen, weil die Ausführungen des
Amtsgericht zur fehlenden Unverzüglichkeit i.S.v. § 174 BGB überzeugen. Selbst wenn
die Sachbearbeiterin zum Zeitpunkt der Zustellung in Urlaub gewesen sein sollte, so
wäre die Verwalterin verpflichtet gewesen, einen Stellvertreter für unaufschiebbare
Geschäft wie etwa die unverzügliche Zurückweisung gemäß § 174 BGB (oder
zumindest die Weiterreichung an die Verfahrensbevollmächtigten) zu bestellen. Vor
diesem Hintergrund ist das Verstreichenlassen von 8 Werktagen nicht mehr als
unverzüglich anzusehen. d) Schließlich ist der Anfechtungsantrag inhaltlich auch
hinreichend bestimmt. Zwar weisen die Antragsgegner zutreffend darauf hin, dass der
Grundsatz, dass das WEG-Gericht nicht an den Wortlaut der gestellten Anträge
gebunden ist und bei der Auslegung der Anträge den wirklichen Willen des Beteiligten
zu Grunde zu legen hat, im Beschlussanfechtungsverfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4
WEG keine Anwendung findet (vgl. OLG Zweibrücken NJW–RR 1995, 397; OLG Celle
WuM 1989, 208; BayObLG NJW 1974, 1910; Bärmann u.a. – Merle § 44 WEG Rn. 35).
Das Gericht ist vielmehr in entsprechender Anwendung des § 308 ZPO an den
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erklärten Inhalt des WEG-Antrags gebunden (vgl. BayObLG a.a.O.) und darf den Inhalt
des Verfahrens nicht durch Ermessensausübung über die Grenze des gestellten
Sachantrags erweitern. Im Anfechtungsverfahren muss sich daher aus Gründen der
Rechtssicherheit dem Sachantrag selbst unter Berücksichtigung der erkennbaren
Umstände und der allgemeinen Auslegungsgesichtspunkte entnehmen lassen, welche
Beschlüsse im einzelnen angefochten werden (vgl. OLG Zweibrücken a.a.O.; OLG
Celle a.a.O.; BayObLG a.a.O.). Etwaige Zweifel über Art und Umfang einer Anfechtung
führen zur Bestandskraft des Beschlusses (vgl. Bärmann u.a. – Merle § 43 WEG Rn.
56). Auch hierzu hat das Amtsgericht jedoch zutreffend und überzeugend festgestellt,
dass die fehlerhafte Bezeichnung des Datums der Versammlung ebenso wenig
schadet wie die ungenaue Bezeichnung des Anfechtungsziels. Schutzzweck des § 23
Abs. 4 S. 2 WEG ist das Interesse der Wohnungseigentümer an alsbaldiger Klarheit
über den Bestand der von ihnen gefassten Beschlüsse. Dieser Zeck ist vorliegend
unzweifelhaft erreicht, weil es in näherer Vergangenheit vor der Anfechtungserklärung
nur eine Wohnungseigentümerversammlung gegeben hatte, so dass die Verwalterin
(zugleich als Vertreterin der WEG) eindeutig erkennen konnte, dass es sich insoweit
um eine versehentliche Falschbezeichnung handelte. Auch die Tatsache, dass der
Tagesordnungspunkt 2 laut Protokoll (das den Antragstellern zum Zeitpunkt der
Anfechtung unstreitig noch nicht vorlag) die Überschrift "Genehmigung der
Jahresabrechnung 2003/2004" hatte, während es im Anfechtungsantrag
"Tagesordnungspunkt 2. Genehmigung der Einzelabrechnung" heißt, lässt keine
Zweifel über den Umfang der Anfechtung zu. Vielmehr ist aus Sicht der
Erklärungsempfänger eindeutig, dass die Antragsteller nicht sämtliche unter TOP 2
gefassten Beschlüsse anfechten wollen, sondern lediglich die Genehmigung der
Einzelabrechnungen. Entgegen dem Einwand der Antragsgegner in der Beschwerde
ist die Auslegung des Amtsgerichts auch nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil sie
anhand von Unterlagen und Informationen erfolgte, die erst nach Ablauf der
Anfechtungsfrist vorgelegt wurden. Es kommt nicht darauf an, ob das erkennende
Gericht innerhalb der Anfechtungsfrist ermitteln konnte, in welchem Umfang die
Anfechtung erfolgt, sondern ob die Antragsgegner hierzu in der Lage waren. Dies ist
aber schon deshalb der Fall, weil sie über alle Informationen verfügten, die zur
Ermittlung des Anfechtungsziels notwendig waren.
2.
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Die Beschwerde ist auch insoweit unbegründet, als sich die Antragsgegner auf die
inhaltliche Richtigkeit der Einzelabrechnungen stützten.
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a) Soweit die Antragsgegner im Beschwerdeverfahren erstmals einwenden, die gerügte
Verrechnungsform sei seit Jahren so praktiziert worden, ist dies zum einen inhaltlich
unsubstantiiert, weil nicht dargelegt wird, über welchen Zeitraum eine solche Abrechung
erfolgte, und zum anderen unerheblich, weil die Verwalterin aufgrund des Schreibens
der für die Antragsteller vom 02.08.204 wusste, dass diese für die Zukunft eine nach
Wohneinheiten getrennte Abrechnung wünschen. Auf eine solche haben sie auch aus
den Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung einen Anspruch. Betroffen sind davon
neben den vom Amtsgericht aufgeführten Wasser- Entwässerungs- und Heizungskosten
auch die Müllgebühren, weil auch diese nur der Wohneinheit 020010 zugeschlagen
wurden.
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b) Entgegen der Auffassung der Antragsgegner ist nicht nur die Einzelabrechnung für
die Wohneinheit 020010 in den betroffenen Einzelpositionen aufzuheben. Denn es
muss – insbesondere für die Wohneinheit 020020 – eine komplett neue Rechnung unter
Berücksichtigung der anteiligen Beträge für Wasser- Entwässerungs- und
Heizungskosten sowie Müllgebühren erstellt werden, so dass diese Abrechnung in
jedem Fall nicht bestandskräftig werden kann. Da auch die Abrechnung 020010 in
weitem Umfang überarbeitet werden muss, ist es sachgerecht, auch diese Abrechnung
insgesamt aufzuheben, so dass insgesamt neue Abrechnungen unter Berücksichtigung
diese Beschlusses zu erstellen sind.
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c). Hinsichtlich der Mahnkosten bestreiten die Antragsteller nicht (mehr) den mit
Schriftsatz vom 22.08.05 konkretisierten Vortrag, wonach die Antragsteller die
Mahnkosten deshalb verursacht hätten, weil aufgrund verzögerter Hausgeldzahlungen
das Hausgeldkonto zum Zeitpunkt der Abbuchungsversuche durch die im Soll gewesen
und es deshalb zu den Rückbuchungen gekommen sei. Diese Mahnkosten sind allein
in der Einzelabrechnung für die Wohneinheit 020010 zu verbuchen, weil die
Antragsteller nur mit diesem Konto im Minus waren.
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d) Die Position "Rechtsanwaltsgebühren" ist weitgehend zu korrigieren. Im Laufe des
Beschwerdeverfahrens hat sich herausgestellt, dass es wohl ein Verfahren vor dem
Amtsgericht Duisburg auf Zahlung von Hausgeld gab (AZ 9 II 31/02); dies ergibt sich
jedenfalls aus dem von den Antragsgegnern vorgelegten Urteil des Amtsgerichts
Rheinberg vom 19.08.03 (AZ 10 C 165/03). In diesem Verfahren ging es jedoch um
Schadensersatzansprüche der Antragsteller gegen die Verwalterin, die das Amtsgericht
und in der Berufung auch das Landgericht Kleve zurückgewiesen haben. Aus diesem
Verfahren resultieren die Kostenrechnungen der Rechtsanwälte über 461,68 € und
651,34 €.
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Demgegenüber handelt es sich bei dem weiter geltend gemachten Betrag von 102,82 €
um Vollstreckungskosten aus dem Hausgeldverfahren, wie sich schon aus dem Datum
ergibt (Vollstreckungsauftrag vom 08.01.03). Nur diesen letzten Betrag musste die
Eigentümergemeinschaft erstatten, weil nur diese Kosten die Gemeinschaft und nicht
ausschließlich das Verhältnis Antragsteller – Verwalterin betrafen. Daher erfolgte auch
nur die Belastung der Antragsteller mit diesen Kosten zu Recht. Denn dabei handelt es
sich um Kosten der Zwangsvollstreckung, die die Schuldner (hier die Antragsteller als
Eigentümer der Wohnungseinheit 020010) den Gläubigern (Gemeinschaft) erstatten
müssen, § 788 ZPO. Die Einstellung dieses Betrages nur in die Abrechung der
Wohnungseinheit 020010 erfolgte grundsätzlich auch zu Recht, weil das
Gerichtsverfahren, wie sich aus dem Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts
Rheinberg ergibt, nur die Wohneinheit 020010 betraf.
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Hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten aus dem Verfahren vor dem Amtsgericht
Rheinberg / Landgericht Kleve ist schon deshalb kein Erstattungsanspruch der
Gemeinschaft gegen die Antragsteller gegeben, weil sie hiervon gar nicht betroffen ist.
Die Verwalterin durfte diese Kosten nicht aus dem WEG-Konto entnehmen, weil die
Antragsteller einen Schadensersatzanspruch allein gegen die Verwalterin und nicht
gegen die Gemeinschaft geltend gemacht haben. Die Einstellung der
Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.113,02 € erfolgte daher zu Unrecht, ohne dass es
auf den Einwand der Antragsteller, sie hätten selbst Zahlungen an die Rechtsanwälte
geleistet, ankommt.
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III.
25
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Ein Grund, der die ausnahmsweise
Erstattung außergerichtlicher Kosten gemäß § 47 Satz 2 WEG rechtfertigt, ist nicht
ersichtlich.
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Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
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Rechtsmittelbelehrung
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Gegen diese Entscheidung kann die
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sofortige weitere Beschwerde
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eingelegt werden. Sie ist nur zulässig, wenn der Wert der begehrten Abänderung für den
Beschwerdeführer 750,00 € übersteigt.
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Die sofortige weitere Beschwerde ist
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innerhalb einer Frist von zwei Wochen,
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die mit der Zustellung der Entscheidung beginnt, bei dem Amtsgericht Duisburg-
Hamborn, dem Landgericht Duisburg oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf entweder
durch Einreichung einer von einem Rechtsanwalt unterzeichneten Beschwerdeschrift
oder zur Niederschrift des Rechtspflegers eines der genannten Gerichte einzulegen. Die
Frist wird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten
Gerichte bzw. durch die Erklärung zur Niederschrift des Rechtspflegers eines der
genannten Gerichte gewahrt.
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Die Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer
Verletzung gesetzlicher Vorschriften beruht, § 27 FGG.
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