Urteil des LG Düsseldorf, Az. 6 O 262/05

LG Düsseldorf: verkäuferin, versteckter mangel, arglistige täuschung, beleuchtungsanlage, verdeckter mangel, ex tunc, nachträgliche unmöglichkeit, objektive unmöglichkeit, kaufvertrag, anfechtbarkeit
Landgericht Düsseldorf, 6 O 262/05
Datum:
30.01.2007
Gericht:
Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
Vorsitzender Richter am Landgericht Schwarz
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
6 O 262/05
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheit in Höhe von 10.000,00 € vorläufig voll-
streckbar.
T a t b e s t a n d :
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Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Bezahlung von Maklercourtage für die
Vermittlung eines Kaufvertrags über ein Bürogebäudegrundstück.
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Die Klägerin vermittelte im Jahr 2001 den Erwerb des Grundstücks Schanzenstraße 90
in Düsseldorf durch die Beklagte. Eigentümerin und Verkäuferin war die X die das auf
dem Grundstück befindliche Gebäude an das Staatliche Umweltamt vermietet hatte. Die
Parteien hatten am 07.11.2001 eine Courtage in Höhe von 300.000,00 DM vereinbart,
deren Gläubigerin die Klägerin sein sollte, die aber von der Beklagten zum Teil an die
Klägerin und zum Teil an ihren Mitarbeiter X gezahlt werden sollte.
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Am 12.12.2001 schlossen die Verkäuferin und die Beklagte den notariellen Kaufvertrag,
der am 14.12.2001 durch die in notarieller Form erteilte Genehmigung des
Gesellschafters X der Beklagten wirksam wurde. Der Kaufpreis betrug 11,6 Millionen
DM. Wegen der Einzelheiten des notariellen Vertrags wird auf die von der Klägerin zu
den Akten gereichte Kopie des Entwurfs (Bl. 99 ff. GA) Bezug genommen, insbesondere
im Hinblick auf die in Ziff. IV. 1 und 3 getroffenen Regelungen.
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Zur Zahlung des Kaufpreises kam es nicht, da die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom
08.03.2002 (Bl. 36 f. GA) gegenüber der Verkäuferin die Annahme der Kaufsache und
die Kaufpreiszahlung ablehnen ließ und den ihr durch die Nichterfüllung entstandenen
Schaden geltend machte. Dies begründete sie mit der unterlassenen Aufklärung über
Mängel der Kaufsache, was folgenden tatsächlichen Hintergrund hatte:
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Im März 2000 war die Beleuchtungsanlage des Bürogebäudes durch den
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sicherheitstechnischen Dienst mit dem Ergebnis überprüft worden, dass keine
ausreichende Beleuchtungsstärke an den überprüften Arbeitsplätzen vorhanden sei. Als
Folge dessen war der Mieterin aufgegeben worden, Abhilfe zu schaffen. Am 01.06.2001
hatte eine erneute Überprüfung durch das Staatliche Amt für Arbeitsschutz
stattgefunden, die ergeben hatte, dass die für Bildschirmarbeitsplätze erforderliche
Beleuchtungsstärke von 500 Lux nicht erreicht wurde. Im Anschluss hieran war die
Mieterin mit Schreiben vom 12.06.2001 aufgefordert worden, bis zum 25.10.2001 Abhilfe
zu schaffen. Dies hatte sie zum Anlass genommen, ihrerseits die Verkäuferin mit
Schreiben vom 03.07.2001 aufzufordern, die Beleuchtung in Ordnung zu bringen.
Nachdem die Mieterin der Verkäuferin im August 2001 die Messprotokolle übermittelt
hatte, hatte diese die X mit der Überprüfung der Beleuchtungsanlage beauftragt, die
unter dem 24.09.2001 über Maßnahmen zur Abhilfe berichtet hatte (Bl. 87 GA). Danach
war es erforderlich, Leuchtstoffröhren zu erneuern und die Raster der Lampen zu
reinigen. Daraufhin hatte die Verkäuferin die Mieterin mit Schreiben vom 02.10.2001
aufgefordert, die Leuchtmittel auszutauschen und die Lampen zu reinigen. Den
Austausch der Beleuchtungsanlage hatte sie mit der Begründung abgelehnt, es sei
Sache der Mieterin, Abhilfe zu schaffen. Diese teilte der Verkäuferin schließlich mit
Schreiben vom 14.12.2001 (Bl. 89 GA) mit, bei einer erneuten Überprüfung durch das
Staatliche Amt für Arbeitsschutz habe sich ergeben, dass die von der Verkäuferin
genannten Maßnahmen nicht ausreichend seien.
Ein weiterer Mangel des Gebäudes hatte sich im Jahr 2001 gezeigt, als nach heftigem
Regen Wasser in die Tiefgarage eingedrungen war. Daraufhin hatte am 06.09.2001 ein
Ortstermin stattgefunden, an dem der Hausmeister der Mieterin und ein Mitarbeiter der
Verkäuferin teilgenommen hatten. Am 10.09.2001 war ein weiterer Ortstermin im Beisein
eines Architekten durchgeführt worden. Nach Abschluss des Kaufvertrags wurde am
21.01.2002 das Tiefgaragendach versuchsweise geflutet, später fand eine Sanierung
statt.
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Im Rahmen der Verkaufsverhandlungen hatte die Verkäuferin die Klägerin weder von
der behördlichen Beanstandung der Beleuchtungsanlage und der damit
Zusammenhängenden Auseinandersetzung mit der Mieterin noch von dem
Wassereinbruch in der Tiefgarage in Kenntnis gesetzt.
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Die Klägerin meint, die Beklagte schulde ihr die versprochene Maklercourtage;
insbesondere stehe dem nicht ein Hinfälligwerden des Kaufvertrags wegen einer
arglistigen Täuschung der Beklagten durch die Verkäuferin entgegen. Zwischen dem
Schreiben der Verkäuferin vom 02.10.2001 und demjenigen der Mieterin vom
14.12.2001 habe es keine Reaktion derselben wegen der Probleme mit der
Beleuchtung gegeben. Deswegen habe die Verkäuferin davon ausgehen können, es sei
alles in Ordnung und habe die Beklagte nicht von dem Sachverhalt in Kenntnis setzen
müssen. Im Übrigen habe es sich nicht um einen versteckten Mangel im Sinne der Ziff.
IV.1 des Kaufvertrags gehandelt, da die Beklagte Gelegenheit gehabt habe, sich vom
Zustand der Belechtungsanlage zu überzeugen. Für den Mangel der Tiefgarage gelte,
dass es sich um einen Bagatellschaden gehandelt habe. Einen zweiten
Wassereinbruch habe es nicht gegeben, weswegen die Verkäuferin angenommen
habe, es habe sich um ein einmaliges Ereignis gehandelt. Bei dem dritten Ortstermin am
21.10.2002 sei bei der Flutung des Tiefgaragendaches kein Wassereinbruch zu
verzeichnen gewesen. Die Sanierungskosten hätten schließlich nur bei 8.000,00 €
gelegen. Im Übrigen hätte die Beklagte den Kaufvertrag auch bei Kenntnis der Mängel
abgeschlossen. Schließlich sei die Fälligkeit der Courtage zum 28.02.2002 vereinbart
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gewesen.
Die Klägerin beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, an sie 177.929,57 € nebst Zinsen in Höhe von
acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.01.2002 zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte meint, sie sei von der Verkäuferin arglistig getäuscht worden, da diese sie
über die behördliche Beanstandung der Beleuchtungsanlage und von dem
Wassereinbruch in der Tiefgarage hätte in Kenntnis setzen müssen. Was die
Beleuchtungsanlage angeht, trägt sie vor, die Maßnahmen der X seien erkennbar
unzureichend gewesen. Die Mieterin habe im Übrigen der Verkäuferin erklärt, sie
nehme deren Ablehnung von Abhilfemaßnahmen nicht hin. Im November 2001 sei ein
Angebot der Fa. X-eingeholt worden, das eine Summe von 320.000,00 DM erreicht
habe und welches mit der Verkäuferin im November diskutiert worden sei. Was den
Mangel der Tiefgarage betrifft, trägt die Beklagte vor, die Verkäuferin habe bis zum
Kaufvertragsschluss die Ursache des Wassereinbruchs nicht gekannt. Ein
eingeschaltetes Ingenieurbüro habe mit Schreiben vom 05.12.2002 ausgeführt,
Schadensursache sei eine undichte Abdichtung der Tiefgarage; erforderlich sei die
Freilegung der gesamten Außenwände, die Kosten lägen bei 85.000,00 €. Außerdem
beruft sich die Beklagte auf die Verjährung des Anspruchs der Klägerin mit der
Begründung, es habe sich bei dem Erwerb des Bürogebäudes von der Verkäuferin um
eine rein private Vermögensanlage gehandelt.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den
Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist unbegründet.
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Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Maklercourtage aus § 652
BGB. Der Kaufvertrag war anfechtbar, weil die Beklagte bei Abschluss des Vertrags von
der Verkäuferin arglistig getäuscht worden war.
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I.
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§ 652 Abs. 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur
vom Zustandekommen des Hauptvertrags, nicht von dessen Ausführung abhängig.
Demnach schließen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrags
verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (Formnichtigkeit,
Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfängliche objektive Unmöglichkeit, Anfechtung
wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung) eine Provisionspflicht aus. Dagegen lassen
Umstände, die ohne eine im Vertragsschluss selbst liegende Unvollkommenheit
lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (wie nachträgliche
Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den
Provisionsanspruch regelmäßig unberührt. Zu den zuletzt genannten, nur die
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Durchführung des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäfts betreffenden
Umständen wird auch eine Wandelung des Kaufvertrags ohne Rücksicht darauf
gerechnet, ob der Mangel der Kaufsache bereits bei Vertragsschluss vorgelegen hat
oder erst nachträglich entstanden ist (BGH NJW 2001, 966, 967 m. w. N.). Eine
Ausnahme von dem Grundsatz, dass spätere Einflüsse auf das rechtliche Schicksal des
Hauptvertrags sich nicht auf die Maklerprovision auswirken, ist aber nach der
Rechtsprechung des BGH (aaO.) jedenfalls in den Fällen geboten, in denen - wie bei
der arglistigen Täuschung - wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht neben den
kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften besteht und der Vollzug der Wandelung
daher zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammende, alternative Recht des
Käufers, den Kaufvertrag ex tunc zu beseitigen, realisiert. Der Käufer, so der BGH (aaO.)
habe bei einem solchen Sachverhalt - ohne Rücksicht auf den
Gewährleistungsausschluss (§ 476 BGB) - die freie Wahl zwischen dem Verlangen
nach einer Gewährleistung und der Anfechtung des Kaufvertrags; wofür er sich
entscheide, hänge weitgehend von den ihm im Einzelfall günstigsten Rechtsfolgen ab.
Aus der Sicht des Maklers aber sei diese Entscheidung rein zufällig und es wäre
deswegen willkürlich, hiervon das Bestehen seines Provisionsanspruchs abhängig zu
machen. Für die Maklervergütung sei vielmehr allein maßgebend, dass der vermittelte
oder nachgewiesene Vertrag wegen des "Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an
einer Unvollkommenheit leide und daran wirtschaftlich auch scheitere, vergleichbar
darin denjenigen Fallgestaltungen, in denen die Vertragsparteien den Hauptvertrag mit
Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufheben. Eine solche
Gleichbehandlung von Gewährleistung und Vertragsanfechtung setze allerdings voraus,
dass das Anfechtungsrecht noch bestanden habe, der Käufer mithin seine
Gewährleistungsrechte insbesondere noch innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist
des § 124 Abs. 1 BGB geltend gemacht habe.
Daraus folgt, dass bei Geltendmachung der Gewährleistung innerhalb der
Anfechtungsfrist und gleichzeitig bestehender Anfechtbarkeit der Courtageanspruch des
Maklers entfällt. Da die Beklagte im Streitfall innerhalb der Anfechtungsfrist des § 124
BGB großen Schadensersatz im Sinne des § 463 BGB a. F. geltend gemacht hat,
kommt es für das Schicksal des Courtageanspruch der Klägerin darauf an, ob die
Anfechtbarkeit des Kaufvertrag gegeben war.
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II.
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Die Anfechtbarkeit lag vor, da die Verkäuferin die Beklagte arglistig getäuscht hatte.
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1.
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Die Verkäuferin hat die Beklagte entgegen Ziff. IV. 1. des Kaufvertrags nicht darüber
aufgeklärt, dass eine Beanstandung einer Behörde vorlag, nämlich des Amts für
Arbeitsschutz Wuppertal, betreffend die Beleuchtungsanlage. Außerdem hat die
Verkäuferin durch Ziff. IV. 1. des Kaufvertrags entgegen ihrer Kenntnis erklärt, ihr sei ein
versteckter Sachmangel nicht bekannt. Auch das war falsch, da der unzureichende
Wirkungsgrad der Beleuchtungsanlage ein solcher Mangel war. Ein versteckter
Sachmangel ist ein solcher, der bei der gebotenen Untersuchung der Kaufsache, die
dem Käufer zur Wahrung seiner Rechte in eigenem Interesse obliegt, nicht erkennbar
ist. Das ist für das Nichterreichen der nach der ArbStVO erforderlichen
Beleuchtungsstärke jedenfalls dann zu bejahen, wenn, wie im Streitfall, die Beleuchtung
ansonsten ordnungsgemäß funktioniert.
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Die von der Verkäuferin abgegebenen Erklärungen waren aber nicht nur objektiv
unrichtig, soweit die Beleuchtungsanlage betroffen ist, sondern auch arglistig. Sie hat
die Täuschung der Beklagten billigend in Kauf genommen, da sie nicht mit
Berechtigung davon ausgehen durfte, mit der Beleuchtungsanlage sei alles in Ordnung
und die behördliche Beanstandung erledigt. Selbst wenn die Mieterin sich nach dem
Zugang des Schreibens vom 02.10.2001 nicht mehr gemeldet gehabt hätte und die
Verkäuferin aufgrund des Berichts der X davon hätte ausgehen können, dass mit der
Beleuchtung nach einem Austausch der Leuchtmittel und der Lampenraster alles in
Ordnung sein werde, hätte sie die Beklagte von dem Sachverhalt in Kenntnis setzen
müssen, um dieser zu ermöglichen, sich vor Vertragsschluss selbst ein Bild von der
Angelegenheit zu verschaffen. Durch die Beanstandung der Arbeitsschutzbehörde
stand nämlich zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses die Nutzbarkeit der Räume als
Arbeitsräume in Frage; diese Angelegenheit war auch noch nicht abgeschlossen, die
behördliche Beanstandung noch nicht abschließend erledigt. Diese Beanstandung
stellte aber die Nutzbarkeit der Räume als Büroräume mit Bildschirmarbeitsplätzen und
damit den zentralen wertbildenden Faktor des vermieteten Bürogebäudes in Frage.
Folglich stellte sie einen für die Entscheidung der Beklagten über den Kauf des
Anlageobjekts wesentlichen Umstand dar, über den die Verkäuferin von sich aus
wahrheitsgemäß hätte aufklären müssen. Da sie selbst, legt man ihren Sachvortrag der
Entscheidung zugrunde, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags noch nicht
von einer endgültigen Erledigung der Angelegenheit ausgehen durfte, nachdem sie
lediglich von derselben nichts mehr gehört hatte, erfolgten ihre Angaben, ein versteckter
Mangel liege nicht vor und es gebe keine behördliche Beanstandung, ins Blaue hinein
und damit unter Inkaufnahme ihrer Unrichtigkeit.
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Die Ursächlichkeit dieser arglistigen Täuschung für die zum Kaufvertragsschluss
führende Willenserklärung der Beklagten kann im Wege des Anscheinsbeweises bejaht
werden, da die Täuschung nach der Lebenserfahrung geeignet war, die Erklärung zu
beeinflussen. Für die Annahme eines Zusammenhangs zwischen Täuschung und
Abgabe der Willenserklärung genügt es, dass der Getäuschte Umstände dargetan hat,
die für seinen Entschluss von Bedeutung sein konnten, und dass die arglistige
Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts
Einfluss auf die Entschließung hat (BGH NJW 1995, 2361 m. w. N.). Diese
Voraussetzungen sind hier gegeben.
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2.
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Der Abdichtungsmangel der Tiefgarage ist gleichfalls ein verdeckter Mangel, dessen
Bestehen die Verkäuferin nicht offenbart hat. Hierzu war sie schon deswegen
verpflichtet, weil bei besonders schwerwiegenden Mängeln bereits ein Verdacht
mitgeteilt werden muss (BGH LM Nr. 8 zu § 463 BGB). Dass als Ursache eines
Wassereinbruchs in eine Tiefgarage bei starkem Regen ein besonders
schwerwiegender, weil höchst kostenträchtiger baulicher Mangel in Betracht kommt,
kann nicht zweifelhaft sein. Deswegen hätte die Verkäuferin, die zum damaligen
Zeitpunkt den Sachverhalt noch nicht hatte aufklären können, die Beklagte über diesen
in Kenntnis setzen müssen. Dadurch wäre die Beklagte in die Lage versetzt worden,
sich vor dem Abschluss des Vertrags ein eigenes Bild von dem aufgetretenen Mangel
und seinen Ursachen zu machen und sich unter – von der Verkäuferin
unbeeinträchtigter – Ausnutzung ihrer – von § 123 BGB geschützter –
Entschließungsfreiheit sachgerecht entscheiden zu können. Die Verkäuferin hatte zum
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fraglichen Zeitpunkt keinen begründeten Anlass, von einem Bagatellmangel
auszugehen und erklärte deswegen in Bezug auf den eingetretenen Wasserschaden in
der Tiefgarage wiederum ins Blaue hinein, ein versteckter Mangel liege nicht vor,
wodurch sie die Unrichtigkeit der Erklärung in Kauf nahm. Dass möglicherweise, wie sie
behauptet, die Sanierung nur Kosten in Höhe von 8.000,00 € verursacht hat, vermag an
dem Ergebnis nichts zu ändern, dass die Beklagte durch eine arglistige Täuschung zum
Abschluss des Kaufvertrags bestimmt worden ist. Zur Kausalität der Täuschung kann
auf die oben gemachten Ausführungen Bezug genommen werden.
III.
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Bei diesem Ergebnis kommt es nicht darauf an, ob der Courtageanspruch der Klägerin
verjährt ist.
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IV.
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Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 22.01.2007 gibt dem Gericht
keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
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V.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 ZPO.
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